Disputa eredi, 50% quote immobiliari: forzare la vendita?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Pulsewave

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La faccio il più breve possibile per non sprecare il vostro tempo.

2016, muore padre di mia moglie. Padre che dopo aver abusato della figlia e della ex-moglie (mia suocera), si sposa con una multi milionaria, fregandosene di fare testamento o qualsiasi cosa per la figlia.

Soldi che spariscono dai conti, affitti che confluiscono su c/c intoccabili, avvocati che non rispondono. Non voglio stare a tediarvi: il succo del discorso è che moglie ha 0€ sul conto, io un po’ di soldini li posso muovere ma voglio farlo nella maniera più efficace possibile. E ci stiamo scontrando con la multi-milionaria, che può permettersi di lasciare tutto fermo per 3 anni, anche con gli affitti che confluiscono su conti bloccati e spese IMU da versare: non le interessa, se lo può permettere. Noi no. Non più.

Parliamo quindi di immobiliare.

Tra le varie quote ereditate, c’è un 50% di un appartamento in un capoluogo del nord-est. Valore di mercato sui 70.000€.

Si potrebbe andare in causa, sbloccare tutto quanto e vivere felici: c’è, però, ovviamente, molta prudenza in questo senso e per ora si preferirebbe evitare.

Quello che invece le ho proposto, ed è qui che chiedo il vostro aiuto, è di forzare la vendita di questo immobile (uno dei tanti).

Lei mi spiega che non è possibile forzare la vendita all’asta giudiziaria se prima non si propone un’offerta di vendita. E che l’offerta di vendita non la puoi fare senza dare mandato all’agenzia immobiliare (mandato che la ******* ci farà aspettare altri 3 anni prima di firmare, ovviamente).

Dunque la mia soluzione: l’offerta di vendita facciamola noi. 35.000€ li avrei: facciamo l’offerta e, male che vada, spendiamo 35k per trovarci in mano qualcosa che sicuramente rivendiamo a 40, 50, 60... idem per eventuale asta giudiziaria: mi rifiuti i 35k? Benissimo: io ti trascino in asta e piazzo 70k di offerta.

Capirete che è un discorso che arriva da qualcuno che di immobiliare non sa niente.

È fattibile? In che modo questo piano può fregarmi? Quali rischi non vedo?

Avendo quote immobiliari condivise con gente che fa e farà tutto il possibile per renderti la vita un inferno, cosa puoi fare? Quali strumenti (gratuiti o con investimenti) hai a disposizione per liquidare a prezzo di mercato e sganciarti da questi maledetti?

Io ho denaro, energia e tempo libero a disposizione: non posso più tollerare di condividere la mia vita con una persona che soffre di istinti suicidi e che deve convivere con questo schifo. Questo problema va risolto, a costo di metterci 5 cifre e 12 ore al giorno, qualsiasi soluzione che contempli attendere 3 anni una risposta dagli avvocati della controparte, semplicemente, non è più accettabile.
 
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Divisione giudiziale, ci vogliono circa 10 anni (la nostra magistratura è honestà)
 
un genio indiscusso il padre di tua moglie.

Ho appena "affrontato" un eredità, risolta in maniera rapida e indolore, ti suggerisco vista la situazione di scegliere un consulente legale con ampio curriculum in materia che ti possa consigliare passo passo.
Sono di padova centro, su ste storie c'è gente in città che ci va avanti da talmente tanto tempo che fra un po' fanno tempo a tirare le cuoia gli eredi..
 
o compra uno dei due o si vende e si divide "pacificamente". al di fuori di queste soluzioni sono rogne.
 
un genio indiscusso il padre di tua moglie.

Ho appena "affrontato" un eredità, risolta in maniera rapida e indolore, ti suggerisco vista la situazione di scegliere un consulente legale con ampio curriculum in materia che ti possa consigliare passo passo.
Sono di padova centro, su ste storie c'è gente in città che ci va avanti da talmente tanto tempo che fra un po' fanno tempo a tirare le cuoia gli eredi..

Con 0€, ha già un consulente legale. Che da 3 anni sta aspettando una risposta dal consulente legale dall’altra parte, predicando attesa e prudenza.

Mi consigli di investire 35.000€ in avvocati, invece che nel riacquisto dell’immobile? Perché? Trovi che sia una cattiva idea?
 
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o compra uno dei due o si vende e si divide "pacificamente". al di fuori di queste soluzioni sono rogne.

La soluzione che ho proposto sarebbe proprio quella: questo immobile lo compriamo noi, e ti trasciniamo in asta se non ti sta bene.

Il problema sorge se poi non riusciamo a rivenderlo, ma alla fine paghiamo 35k qualcosa che ne vale 70. Vuoi che a 60 non si riesca a piazzarlo?

Il resto dei problemi lo affronteremo dopo, con un po’ di soldini e tranquillità in tasca. E la superiorità psicologica di averti dimostrato che anche se c’hai i milioni ti abbiamo divorato una pedina, mentre tu che giochi in difesa sei ancora a zero.
 
Con 0€, ha già un consulente legale. Che da 3 anni ‘sta aspettando una risposta dal consulente legale dall’altra parte, predicando attesa e prudenza.

Mi consigli di investire 35.000€ in avvocati, invece che nel riacquisto dell’immobile? Perché? Trovi che sia una cattiva idea?

ma il totale di legittima che spetterebbe a tua moglie consiste in quanti €? a spanne chiaramente, stimando valori di mercato degli immobili
 
ma il totale di legittima che spetterebbe a tua moglie consiste in quanti €? a spanne chiaramente, stimando valori di mercato degli immobili

Sparando un numero pesantemente fallometrico, siamo sui 200.000€.

Il problema è la sua situazione attuale. Indebitata, sta pagando migliaia di € su Immobili fermi o con affitti che confluiscono su conti bloccati.

Lei di indebitarsi ulteriormente in avvocati non ne vuole sapere, anche se sarebbe davvero uno “shut and close case” l’incognita della giustizia la spaventa. Io sono agnostico a riguardo.

Non lo sono invece sul riuscire a piazzare a più di 35k un immobile stimato a 70k. Cosa con cui ci pagheresti anche gli avvocati.
 
Sparando un numero pesantemente fallometrico, siamo sui 200.000€.

Il problema è la sua situazione attuale. Indebitata, sta pagando migliaia di € su Immobili fermi o con affitti che confluiscono su conti bloccati.

Lei di indebitarsi ulteriormente in avvocati non ne vuole sapere, anche se sarebbe davvero uno “shut and close case” l’incognita della giustizia la spaventa. Io sono agnostico a riguardo.

Non lo sono invece sul riuscire a piazzare a più di 35k un immobile stimato a 70k. Cosa con cui ci pagheresti anche gli avvocati.

Potete prendere la quota degli affitti che spettano a tua suocera o a tua moglie indipendente se i conti sono bloccati o meno.
Dovete andare dagli affittuari e chiedere che la vostra parte venga bonificata sul vostro conto.
La giurisprudenza si è già espressa positivamente in questo senso e la mettete a quel posto alla signora.
 
Dovete andare dagli affittuari e chiedere che la vostra parte venga bonificata sul vostro conto.

Been there, done that.

Se non ricordo male, l'unico risultato che ha ottenuto è stata una diffida da parte della signora ed una risposta negativa da parte dei vari inquilini ("il contratto dice IBAN X, io IBAN Y non lo bonifico").

Non dubito che la giurisprudenza sia abbondantemente dalla sua parte. Il problema è che la giurisprudenza la devi interpellare.

Grazie comunque per l'intervento, ci rifletterò. Senz'altro da approfondire come idea...

EDIT: no, non era una diffida, ma comunque un avvertimento da parte dell'avvocato della signora e di uno degli inquilini (palesemente scritto sotto dettatura dello stesso avvocato). I locatari degli altri immobili, tra analfabeti ed email PEC che non esistono, manco risposero.

La giurisprudenza si è già espressa positivamente in questo senso e la mettete a quel posto alla signora.

Se mai avessi qualche secondo da buttare e potessi linkarmi qualche riferimento specifico, mi aiuteresti non poco.

Grazie ancora!
 
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Se non ricordo male, l'unico risultato che ha ottenuto è stata una diffida da parte della signora ed una risposta negativa da parte dei vari inquilini ("il contratto dice IBAN X, io IBAN Y non lo bonifico").

Scusami ma a chi erano intestati i contratti di affitto?
A tuo suocero?
Se erano intestati/cointestati a tuo suocero i contratti sono decaduti al decesso.
Se così fosse avreste dovuto fare un nuovo contratto o subentro.
In questo caso la vostra posizione e quella degli affittuari è "illegale".

In questo scenario, un erede, anche di minoranza, può assumere il ruolo di buon padre di famiglia e redigere un contratto ex novo con la parte da bonificare alla signora su IBAN X e la vostra su IBAN Y andando a sanare una situazione irregolare che va avanti da tre anni.
Nessun giudice può darti torto nel far valere i tuoi diritti e per sanare irregolarità.

Se fossi in te, consulterei un avvocato farei mandare una raccomandata agli affittuari dicendo loro che occorre redigere nuovo contratto, nel caso rifiutassero ci sarebbe lo sfratto perché occupano abusivamente l'immobile (soluzione estrema).
 
Consiglio numero 1: cambia avvocato.
 
Scusami ma a chi erano intestati i contratti di affitto?
A tuo suocero?



Se erano intestati/cointestati a tuo suocero i contratti sono decaduti al decesso.
Se così fosse avreste dovuto fare un nuovo contratto o subentro.
In questo caso la vostra posizione e quella degli affittuari è "illegale".

Nessun nuovo contratto, per cui penso sia stato fatto un subentro.

La posizione, a livello immobiliare, è stata dichiarata tramite deposito di atto di successione presso l'AdE e comunica di variazione di proprietà. Le quote sono sicuramente a nome suo: ci paga l'IRPEF.

Ci è stato detto (da commercialista) che era sufficiente questo. Lei non ricorda di aver mai firmato subentri (e io nemmeno). Può essere l'abbia fatto il commercialista o un comproprietario?

Possibile la posizione sia "illegale", come la definisci tu. Senz'altro ci informeremo.

In questo scenario, un erede, anche di minoranza, può assumere il ruolo di buon padre di famiglia e redigere un contratto ex novo con la parte da bonificare alla signora su IBAN X e la vostra su IBAN Y andando a sanare una situazione irregolare che va avanti da tre anni.
Nessun giudice può darti torto nel far valere i tuoi diritti e per sanare irregolarità.

Se fossi in te, consulterei un avvocato farei mandare una raccomandata agli affittuari dicendo loro che occorre redigere nuovo contratto, nel caso rifiutassero ci sarebbe lo sfratto perché occupano abusivamente l'immobile (soluzione estrema).

L'avvocato ce l'ha già, si sta facendo seguire fin dall'inizio (sono stati fatti prelievi fraudolenti dai conti col cadavere ancora caldo, giusto per farti capire), ma per ora la strategia è stata semplicemente attendere risposte (siamo fermi da anni proprio per questo).

Quanto ci costerebbe una strategia più "pro-attiva" nemmeno ha il coraggio di chiederlo, vista la situazione in cui versa (io insisto ma mi scontro solo con depressione e blocchi oggettivi).

Da parte di inquilini e comproprietari, come dicevo, c'è rifiuto totale di collaborazione: se la legge lo consente, soluzioni estreme tipo lo sfratto andrebbero benissimo. O anche mettere in affitto gli immobili sfitti dicendo alla Signora "attaccati: prenditi la tua quota da quelle che mi stai bloccando dall'altra parte". O anche spendere 35k per comprarsi metà immobile sfitto e rivenderlo.

Adesso indago più a fondo la questione subentro/sfratto: grazie ancora per gli input.
 
Ultima modifica:
Beh se non prendi l'avvocato tu, non vedo chi dovrebbe farlo al mondo.
 




Nessun nuovo contratto, per cui penso sia stato fatto un subentro.

La posizione, a livello immobiliare, è stata dichiarata tramite deposito di atto di successione presso l'AdE e comunica di variazione di proprietà. Le quote sono sicuramente a nome suo: ci paga l'IRPEF.

Ci è stato detto (da commercialista) che era sufficiente questo. Lei non ricorda di aver mai firmato subentri (e io nemmeno). Può essere l'abbia fatto il commercialista o un comproprietario?

Possibile la posizione sia "illegale", come la definisci tu. Senz'altro ci informeremo.



L'avvocato ce l'ha già, si sta facendo seguire fin dall'inizio (sono stati fatti prelievi fraudolenti dai conti col cadavere ancora caldo, giusto per farti capire), ma per ora la strategia è stata semplicemente attendere risposte (siamo fermi da anni proprio per questo).

Quanto ci costerebbe una strategia più "pro-attiva" nemmeno ha il coraggio di chiederlo, vista la situazione in cui versa (io insisto ma mi scontro solo con depressione e blocchi oggettivi).

Da parte di inquilini e comproprietari, come dicevo, c'è rifiuto totale di collaborazione: se la legge lo consente, soluzioni estreme tipo lo sfratto andrebbero benissimo. O anche mettere in affitto gli immobili sfitti dicendo alla Signora "attaccati: prenditi la tua quota da quelle che mi stai bloccando dall'altra parte". O anche spendere 35k per comprarsi metà immobile sfitto e rivenderlo.

Adesso indago più a fondo la questione subentro/sfratto: grazie ancora per gli input.

Io non conosco la tua situazione:
1) se in tre anni non avete fatto passi avanti, perché non consultare un altro avvocato?
2) credo che l'attuale avvocato vi abbia spillato tanto e reso niente.
3) da quello che scrivi la signora ha fatto prelievi su un conto cointestato a tua madre e potete "ricattarla" di denunciarla per appropriazione indebita
4) per tre anni tua madre ha pagato l'IRPEF su affitti che materialmente non ha percepito
5) se stimi il valore dell'immobile 70k offrigliene 25k. Cosa faresti se alla tua offerta di 35k lei rialza a 45k? Tu accetteresti per togliertela davanti. Con 25k hai margine per contrattare.
6) conto "bloccato" non significa nulla, è stato "bloccato" da un coerede?

Dovresti andare da un commercialista per chiedere se è possibile fare una ricerca di contratti per codice fiscale degli eredi dell'immobile.
 
Io non conosco la tua situazione:
1) se in tre anni non avete fatto passi avanti, perché non consultare un altro avvocato?
2) credo che l'attuale avvocato vi abbia spillato tanto e reso niente.
3) da quello che scrivi la signora ha fatto prelievi su un conto cointestato a tua madre e potete "ricattarla" di denunciarla per appropriazione indebita
4) per tre anni tua madre ha pagato l'IRPEF su affitti che materialmente non ha percepito
5) se stimi il valore dell'immobile 70k offrigliene 25k. Cosa faresti se alla tua offerta di 35k lei rialza a 45k? Tu accetteresti per togliertela davanti. Con 25k hai margine per contrattare.
6) conto "bloccato" non significa nulla, è stato "bloccato" da un coerede?

Dovresti andare da un commercialista per chiedere se è possibile fare una ricerca di contratti per codice fiscale degli eredi dell'immobile.

1) Perché questo è l'unico che per ora ci sta facendo consulenze gratuite. Potremmo anche pagarne un altro, ma se il risultato è che si rivedono i soldi, forse, tra 20 anni, non possiamo permetterci questo investimento. Tra l'altro, non sappiamo neanche quanti soldi, né quanto tempo. Mi rendo conto sia un discorso assurdo. Ora però mettiti nei panni di una persona che nella vita è soltanto stata prosciugata ed oggi si ritrova senza income, con debiti e 4 IMU+IRPEF da pagare: andresti ad indebitarti ulteriormente per pagarti un avvocato e combattere contro ad una multimilionaria che ha già ingaggiato il principe del foro? Figurati che nemmeno sono riuscito a convincerla a comprarle il 50% di immobile a 30k... neanche con soldi a debito ma miei personali.

2) Non ci ha spillato niente: anzi, il valore che ci ha elargito gratuitamente è davvero tanto. Purtroppo, però, il tempo ha valore. 3 anni di gioventù buttati in questa condizione valgono tranquillamente quanto tutto il capitale che c'è sul piatto.

3) Sì: la minaccia di denuncia per appropriazione indebita è stata già fatta a suo tempo. Idem per dei mobili antichi spariti da questi appartamenti. Non ci piove che se la giustizia fosse utilizzabile dalla persona comune, in tempi brevi, non sussisterebbe alcun problema: non esiste nessuno stretch dell'immaginazione in cui questa persona può aver ragione. Il problema è: quanto ci costa farlo capire ad un giudice? Quanto tempo ci serve?

4 e 6) Il blocco del conto su cui confluiscono gli affitti l'abbiamo chiesto noi, notificando la banca del decesso: l'abbiamo fatto perché a cadavere caldo stavano già partendo fuori bonifici a nome di un morto (dal conto, noi, non avremmo comunque potuto operare, mentre l'altro erede, in combutta con il fratello a cui il conto è cointestato, sì). Per sbloccarlo, serve la firma dei due eredi. Questa firma sono 3 anni che l'aspettiamo. Dall'altra parte c'è un comportamento economicamente irrazionale: può essere semplice cattiveria o può essere che giocano a vedere quanto tempo c'impiega a piegarsi.

La pretesa ufficiale è che noi si anticipi metà dei 7000€ spesi per il funerale (sì, hai letto bene la cifra) e solo dopo ci sarà lo sblocco dei conti. Peccato soltanto che tra quello che abbiamo pagato noi di tasse di successione (all'AdE il pagamento può solo essere unico, per cui abbiamo pagato per entrambi), più quello che hanno sottratto dai conti, quei 7000€ ci stanno abbondantemente.

Ah... 7000€ di funerale con fattura intestata solo alla Signora. E gli sgravi fiscali? :)

5) Giusto, grazie del consiglio. Quello che vorrei capire è come funziona questo processo. Se mi rifiuta l'offerta, posso forzare una vendita all'asta? Posso poi presentarmi io all'asta? Perché se questo processo è lungo/costoso quanto un processo civile, siamo punto e a capo...

Grazie ancora per il consulto.
 
Ultima modifica:
caso simile di mia moglie si è risolto in 20 anni anche perchè ha temporeggiato con trattative estenuanti e infruttifere. Era stato nominato consensualmente un amministratore che però risultò inefficiente e poi finalmente ha iniziato la causa di divisione. Poteva anche chiedere la nomina di un amministratore da parte del tribunale ma non è stato ritenuto opportuno. Io consiglio di iniziare subito la causa di divisione e valutare se chiedere anche la nomina di un amministratore della comunione.
 
caso simile di mia moglie si è risolto in 20 anni anche perchè ha temporeggiato con trattative estenuanti e infruttifere. Era stato nominato consensualmente un amministratore che però risultò inefficiente e poi finalmente ha iniziato la causa di divisione. Poteva anche chiedere la nomina di un amministratore da parte del tribunale ma non è stato ritenuto opportuno. Io consiglio di iniziare subito la causa di divisione e valutare se chiedere anche la nomina di un amministratore della comunione.

Quanto vi è costata la causa? Quanto è durata?

Grazie.
 
Negli ultimi anni le cose sono un po' cambiate.
Prima di andare in causa di divisione dei beni (tribunale) occorre passare da un organo di mediazione che cercherà di mettere d'accordo le parti.
 
Negli ultimi anni le cose sono un po' cambiate.
Prima di andare in causa di divisione dei beni (tribunale) occorre passare da un organo di mediazione che cercherà di mettere d'accordo le parti.

La mediazione, se non sbaglio, è ciò su cui sta andando a parare l'avvocato.

Costa meno di una causa? È più rapida?
 
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