L'affitto con Airbnb della propria casa non conviene più

P.A.T.

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Lo certifica il Corriere oggi.

Se l’«affitto breve» adesso rende quasi come un Btp - Corriere.it

Rendimento sotto il BTP ….
Anche se va detto che e' colpa in gran parte

A) dello spread, che innalzandosi ha determinato la non concorrenzialita' delle locazioni brevi ad uso turistico.
B) della cedolare secca al 21% introdotta dal ministro Padoan per far quadrare i conti pubblici

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E c'e' da dire che il 2,5-2,8% di rendimento annuo della tabella sopra sono addirittura ottimistici, secondo me.
Realizzare 24.000 Euro di fatturato l'anno e' quasi impossibile a meno di affittare la propria casa a Milano, Firenze e Venezia.
Occorrerebbe simulare i calcoli su 8.000-12.000 Euro di affitto l'anno, che e' gia' un obiettivo ambizioso per la realta' di provincia italiana.
 
Buffonate. Prima chi non pagava le tasse era un evasore, non è che si sono svegliati oggi con il 21 % di cedolare.
Sono numeri tirati a caso, tipo quella 'provvigione di gestione'. Classico articolo da giornaliota.
 
Sono numeri tirati a caso, tipo quella 'provvigione di gestione'. Classico articolo da giornaliota.

Infatti, il giornalista ha tirato numeri a caso.
Soprattutto i 24.000 Euro di affitto annui, cioe' 2.000 Euro al mese (comprese le stagioni turistiche "morte").
Realizzare 2.000 Euro al mese con una richiesta tipica di 100 Euro lordi al giorno significa riempire per 20 giorni su 30 l'appartamento.
 
Non tutti gli appartamenti sono validi per airbnb, e non in tutte le zone, anzi.
Affittare appartamenti normali trilocali con airbnb non ha senso, devi frazione le stanze per ottenere il vero surplus rispetto ad un affitto normale.
Gestire appartamenti giornalieri è un lavoro, ridicolo si possa pensare che questo lavoro (fatto bene) possa fruttare come un passivo BTP.
Al massimo si può dire che non ne vale la pena.
 
voglio partecipare alla discussione, contribuire con la mia esperienza e dopo aver letto l'articolo
ritengo l'articolo si basa su argomentazioni che possono essere rappresentative di un proprietario che da in gestione ad un'agenzia il suo appartamento, esempio al mare ci sono agenzie che riconoscono il 3-4% lordo al proprietario ecco allora che al netto delle spese si arriva alla % indicata... ma se il proprietario ci mette un pò di impegno e voglia riesce a fare circa un 6% senza sudare. in merito al fatturato dipende la location e durata stagione ma per esperienza sfioro i 24k li faccio, ovvio poi vanno tolte le spese, imposte ma direi che si ripaga... almeno per me che mi accontento dell'onesto
ho letto l'articolo (a parte che non condivido l'approccio di far rientrare una eventuale % di vendita, e se l'immobile lo vendo come privato eh vabbè)... mi fa ridere copio/incollo "... il wi-fi (affittare senza è pressoché impossibile)..." se uno ha un appartamento detox, lo spiega bene, i numeri li fa cmq
per me l'articolo è un mix tra il privato che se ne frega e vuole giusto pagare le bollette e le spese condominiali lasciando il guadagno alle agenzie di gestione e i portali di prenotazione
 
Appunto, da qui quelle 'provvigione di gestione', che in un discorso riferito a Airbnb è pura follia visto che il sito è nato come gestore diretto tra domanda ed offerta (con le sue provvigioni da ambedue le parti, ovviamente).
 
boh l'articolo dice "...abbiamo ipotizzato una casa data in gestione integrale, con provvigione comprensiva di Iva e spese pari al 25% dell’incasso..." quindi loro in quel 25% mettono dentro oltre a airbnb anche il terzo che gestisce checkin-out, spese di pulizia... poi continuano "Fare da sé significa risparmiare questo esborso, però difficilmente si incassa al lordo la stessa cifra ottenuta da un gestore professionale..." quindi mettono in dubbio che un privato possa fare 24k senza un gestore che non sarebbe airbnb
se ho un immobile lo gestisco da me, il terzo fa i suoi interessi non i miei, al mare il valore che le agenzie riconoscono è da moltiplicare x2.5 per capire il fatturato
 
La provvigione di gestione mi sembra alta.
 
Non tutti gli appartamenti sono validi per airbnb, e non in tutte le zone, anzi.
Affittare appartamenti normali trilocali con airbnb non ha senso, devi frazione le stanze per ottenere il vero surplus rispetto ad un affitto normale.
Gestire appartamenti giornalieri è un lavoro, ridicolo si possa pensare che questo lavoro (fatto bene) possa fruttare come un passivo BTP.
Al massimo si può dire che non ne vale la pena.

Vorrei sottolineare il "se fatto bene", se hai un altro lavoro non puoi fare entrambe le cose, quindi tra le spese c'è anche la gestione.
 
Vorrei sottolineare il "se fatto bene", se hai un altro lavoro non puoi fare entrambe le cose, quindi tra le spese c'è anche la gestione.

Se si tratta di gestire un solo appartamento,al massimo un paio di stanze, forse ce la puoi fare (ma per le pulizie devi comunque chiamare qualcuno).
A patto di mettere clausole poco gradite agli ospiti su orari fissi di chek in-out etc.
 
Io credo che l'attualita' di questo articolo del Corriere - su un tema ampiamente e perennemente trattato su questo forum - consista nella concorrenzialita' che ha determinato la salita dello spread sul differenziale: A) rendita affitto vs. B) rendita titoli di stato.


Nel 2016 la rendita dell'affitto era x%, la rendita dei titoli di stato vicina allo 0 (zero)
Quanto dovrebbe innalzarsi la rendita dell'affitto nel 2019 a parita' di termine di raffronto ?

Almeno il 2,5%, se nn addirittura il 3%. Se la rendita dell'affitto nel 2016 era il ?? (5% numero buttato a caso), a prescindere dal lavorarci bene o meno sopra, oggi dovrebbe essere almeno il 7,5%.

Cosa e' successo di fatto, invece ?

Che tutti gli italiani dal 2010 al 2016 hanno iniziato ad affittare, determinando un eccesso clamoroso di offerta, al punto che la rendita turistico-immobiliare e' diminuita a parita di altre condizioni.

A questo punto per onesta' intellettuale si dovrebbe ammettere che se un titolo di stato rende il 3% la concorrenzialita' con le forme di investimento immobiliare, sia che si curi in proprio sia che si affidi l'appartamento ad un'agenzia, e' fortissima. E visto che lo spread pare non rientrare cosi' tanto facilmente in futuro per la presenza dei governi populisti ed antieuropei, cala di conseguenza l'appeal dell'affitto.
 
ma se il proprietario ci mette un pò di impegno e voglia riesce a fare circa un 6% senza sudare.

Si, si puo' fare il 6% con un un po' di impegno (e sudando poco), ma che va a confrontarsi con un 3% fatto davvero senza sudare.
Il BTPi 2041 mi da' il 2,55% nominale, per arrivare ad un rendimento reale (nominale + inflazione) di quasi il 4%.

Inoltre l'appartamento per le vacanze non lo liquidi cosi' facilmente sul mercato immobiliare, mentre per il BTPi basta un click.

Cio' che l'articolo del Corriere segnala e che va apprezzato e' la valutazione dinamica degli investimenti. E visto che siamo in un forum di finanza, e non in un forum immobiliare, questi concetti finanziari debbono essere metabolizzati per la cultura maggiore che noi abbiamo rispetto agli immobiliaristi tout court.

Riassumendo:

Non e' piu' opportuno valutare staticamente gli investimenti, perché una rendita Air Bnb del 6% del 2016 non e' pari ad una rendita AirBnb del 6% nel 2019.
La rendita 2016 Airbnb era molto superiore a quella attuale.
 
@P.A.T. ottimo elemento di discussione prendo e rilancio, lo spread mina di più un investimento di un titolo di stato oppure un investimento immobiliare a locazione turistica?
 
@P.A.T. ottimo elemento di discussione prendo e rilancio, lo spread mina di più un investimento di un titolo di stato oppure un investimento immobiliare a locazione turistica?

Lo spread a 300 mina tutti gli investimenti allo stesso modo (aziendali, scorte magazzino, ammodernamenti, ristrutturazioni) e gli investimenti finanziari sono comparabili a quelli turistici a condizione che si abbia fiducia che lo Stato restituira' i soldi e manterra' fede ai suoi impegni. Personalmente io sono convinto che lo stato manterra' i suoi impegni sui BTP a condizione di imporre una forte patrimoniale di 200-300 miliardi (non una patrimoniale all'acqua di rose come quella effettuata da Amato nel 1992). Si tratta a questo punto di prevedere gli asset su cui essa sara' rivolta, ma andremmo OT rispetto al tema.

D'altro canto il mattone ha un forte atout di costituire un bene che difende contro l'aleatorieta' dei valori finanziari, ma solo se i flussi turistici futuri sono legati ad una dinamica internazionale del turismo. Tanto per capirci: lo spread colpisce di piu' un immobile a Milano Marittima rispetto ad un immobile di Firenze o Verona.

A Milano Marittima ci si puo' attendere una contrazione elevata qualora finissimo a gambe all'aria, perche' gli italiani non andrebbero per qualche stagione piu' in vacanza, mentre ci sono luoghi d'arte e di storia che avranno sempre visitatori internazionali, come Dubrovnik e Abbazia ne avevano anche quando c'era a quei tempi il comunismo oppure qualche anno dopo quando terminarono gli strascichi della guerra civile balcanica.
 
Cio' che l'articolo del Corriere segnala e che va apprezzato e' la valutazione dinamica degli investimenti.
Beh non serve il corriere, ci siamo accorti tutti che i rendimenti dei btp sono più allettanti.
Ma ci sono millemila motivi per cui uno non vuole (o non può) liquidare la seconda casa e l'affitto breve viene utilizzato come utile rimborso spese.
Di positivo vedo che gli squali con centinaia di case se ne andranno fuori dalle balle. Su airbnb vogliamo solo materassini ad aria nel salotto comune e colazioni a pane e caffelatte! :o
 
Bene che l'immobile non sia visto come mero bene speculativo...negli anni passati tale approccio ha causato diversi danni!...Airbnb è nato come luogo d'incontro tra domanda e offerta in un mondo dinamico dove lo spostarsi tra un luogo e l'altro diviene semplice come ordinare un caffè. Ben venga se chi ha una seconda casa, un'alloggio inutilizzato o da ristrutturare voglia condividerlo con altri e ci possa pure realizzare qualcosina. Va da se poi che si potrebbe instaurare una logica di scambio con finalita' meno venali...come del resto esiste già... e che vi siano all'interno del circuito airbnb delle regole precise.

Riguardo alla convenienza, complice anche la tassazione ed i costi di servizio ai quali si aggiungono eventualmente pulizie, per chi ne usufruisce non sempre è cosi' a buon mercato.
 
boh l'articolo dice "...abbiamo ipotizzato una casa data in gestione integrale, con provvigione comprensiva di Iva e spese pari al 25% dell’incasso..." quindi loro in quel 25% mettono dentro oltre a airbnb anche il terzo che gestisce checkin-out, spese di pulizia...
se ho un immobile lo gestisco da me
scusa ma se vuoi fare raffronto coi BTP va considerato anche un pari livello di tempo impiegato (cioè zero)

ovvio che se ti fai da solo la gestione e magari anche la ristrutturazione, le pulizie e la crostata della colazione le cose cambiano...
 
Beh non serve il corriere, ci siamo accorti tutti che i rendimenti dei btp sono più allettanti.
Ma ci sono millemila motivi per cui uno non vuole (o non può) liquidare la seconda casa e l'affitto breve viene utilizzato come utile rimborso spese.

Qui non si trattava di valutare chi non vuole o non puo' liquidare la seconda casa.
Si trattava di valutare chi intendesse comperare una seconda casa da affittare.
La comparazione con chi gia' possiede la seconda casa e' stata prodotta dal Corriere per illustrare il concetto che il rendimento tra

- chi affitta perché non vuole o non puo' liquidare
- chi compra per affittare

e' sostanzialmente il medesimo.


Chi compra per affittare ovviamente ottiene un payoff migliore, perché puo' ad esempio comperare mobili chiari - che adesso sono di gran modo nel renting - e sfruttare di piu' l'appartamento rispetto a chi ha mobili scuri (noce, ciliegio).

I mobili scuri sicuramente hanno un maggior valore commerciale, costano di piu' e sono piu' belli.

Ma i mobili bianchi su Mondo Convenienza o Mercatone 1 costano una frazione dei mobili di noce e ciliegio, non si danneggiano con l'uso scriteriato da parte dei turisti ed presentano una logistica vantaggiosa (non servono dei montatori professionali, sono molto leggeri, si possono portare ai piani alti, etc.) una funzionalita' superiore (si spostano con facilita', ad esempio nel caso di utilizzo del living room come dormitorio) ed appeal fotografico idoneo al ritocco (nei book digitali dominano percettivamente i mobili scuri e orientano ordinalmente le preferenze)
 
scusa ma se vuoi fare raffronto coi BTP va considerato anche un pari livello di tempo impiegato (cioè zero)

ovvio che se ti fai da solo la gestione e magari anche la ristrutturazione, le pulizie e la crostata della colazione le cose cambiano...

il mio copia/incolla non era intenzione il confronto con i BTP, ma cercare di proporre che tipo di spese possono esserci dentro quel 25% messe come spese di gestione dall'articolo

concordo che metto il BTP nel cassetto e sono in relax, però con un pò di fatica si riesce a ottenere almeno il doppio. impegnare del tempo per seguire uno o + appartamenti come case-vacanze è giustificativo del doppio? mi spiego meglio... il guadagno maggiore tra due investimenti tra fare nulla e lavorare è giustificato? conviene? quindi tra le scelte degli investimenti io metterei oltre al rendimento anche la risorsa umana per raggiungere un valoe economico diverso
 
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