Comprare casa per affittarla

[emanuele81]

Ciao a tutti,
mi scuso se l'argomento è già stato trattato.
Volevo un consiglio basandomi su numeri.

Conviene comprare casa da affittare o investire la somma su altro (es. conti deposito...).
Investimento iniziale per casa (es. su Modena città) per due persone (studenti o lavoratori) + notaio + piccoli lavoretti: 150000 euro.
Questo è un dato di fatto. Ora iniziano i miei calcoli:


Affitto 700 euro al mese
Affitto annuo 8400 euro annui
IMU, altre tasse (quali?), spese condominiali, registrazione contratto: 6000 euro annui netti di guadagno.

Ipotizzando di tenerla 5 anni e poi rivenderla, otterrei 30000 euro.
Sto sbagliando? Consigli?

 

[Yubb]

Ciao,
mi sono posto la stessa domanda io domanda affitto immobile.

L'immobiliare è un campo che se sfruttato bene secondo me vale più di ogni altro investimento.. la terra è la terra.. Ho dei colleghi in università a Firenze che vivono in affitto in un'appartamento, pagano 450€ al mese per una stanza (escluso utente e tutto). Questa casa ha 4 stanze, 1 bagno, 1 cucina, adirittura mi raccontò che quando arrivo all'inizio non aveva nemmeno il letto, se lo dovette comprare..

450*4*12 = 21600€
Pagherai si è no 1000€ di imu (troppo?, troppo poco non lo so)
metti che affittarlo in regola ti prende altri soldi, ma secondo me più della metà di quel che guadagni ti rimane..

gli studenti pagano anche le spese condominiali.

rogne non ne hai perchè le stanze per studenti vanno a ruba e anche sa la casa ha 10 problemi, pavimento rotto, bagno non eccelso etc, la casa te la affittano uguale.

Il profitto te lo fai, poi adesso che hanno messo anche la tramvia, sai che rivalutazione ha il tuo immbobile..


Io la vedo così. molti invece dicono solo rogne, sarà che io ragiono sulla teoria e potrebbe darsi che la pratica sia un pò diverso.. ma secondo me se il capitale da investire è alto, vivi in una città movimentata, e hai idea di investire a lungo termine. l'immobile è sicuramente meglio di un misero cd che ti da il 2,5% a 7 anni.

ciao

 

[lupettoblu]

scusa ma non ha senso. fra tasse, bollette, rischi di insolvenza, rischi di danni, rischi di lavori straordinari sull'immobile non ha davvero senso

se proprio ti piace il mattone compra un fondo immobiliare e incrocia le dita

 

[best picker]

Troverai qui i partigiani del pro e quelli del contro.
Tu calcoli una redditività del 20% in 5 anni per il tuo immobile.
In 5 anni pericoli di manutenzione straordinaria potrebbero non esserci, inoltre con l'affitto studentesco il rischio insolvenza è basso ( ma sempre possibile)
Un btp ( mi domando che senso ha cercare un cd...)ha una redditività del 15/16% netto in 5 anni e non hai nessun problema.
Tutto quindi si basa su proiezioni di plus o minus valenza dell'immobile tra 5 anni.
Ma qui entrano in gioco mille fattori sia generali che locali e specifici della zona dove è ubicato l'immobile.
Se ritieni di incassare una plusvalenza sul valore dell'immobile dell'immobile tra 5 anni procedi con l'acquisto.
Se ritieni che l'immobile avrà lo stesso valore o diminuirà tra 5 anni ( cosa possibilissima) valuta i btp perchè perchè la differenza è davvero minima ed grattacapi zero ( si ok rischio default ma a quel punto i btp saranno l'ultimo dei pensieri perchè si girerà con i fucili per strada...)

 

[lupettoblu]

si potrebbe investire in fucili

 

[Lupo Artico]

l'immobile è sicuramente meglio di un misero cd che ti da il 2,5% a 7 anni

Un misero CD puoi sottoscriverlo in pochi minuti, comodamente seduto in qualsiasi parte del mondo, senza costi, senza sbattimenti e sostanzialmente senza rischi. Proprio come un BTP (il quale vince in tassazione agevolata e perde in costo del deposito titoli). Possibile che un immobile renda di più (quanto?) ma la mole di tempo libero e di tranquillità che guadagni con un CD o con un BTP ti consente di avere più tempo a disposizione per incrementare le performance del tuo lavoro e per goderti più tempo libero.

Un btp ( mi domando che senso ha cercare un cd...)ha una redditività del 15/16% netto in 5 anni e non hai nessun problema

Qual è il BTP attuale che dà più del 5% netto annuo?

 

[Yubb]

Un misero CD puoi sottoscriverlo in pochi minuti, comodamente seduto in qualsiasi parte del mondo, senza costi, senza sbattimenti e sostanzialmente senza rischi. Proprio come un BTP (il quale vince in tassazione agevolata e perde in costo del deposito titoli). Possibile che un immobile renda di più (quanto?) ma la mole di tempo libero e di tranquillità che guadagni con un CD o con un BTP ti consente di avere più tempo a disposizione per incrementare le performance del tuo lavoro e per goderti più tempo libero.

Qual è il BTP attuale che dà più del 5% netto annuo?

1) il miglior cd ad ora ti da il 3% su 7 anni... Se investi 100k dopo 7 anni guadagni (tolto bollo e ritenuta) 14k, ricalcola tutto in base all'inflazione trascorsa in questi 7 anni. E supponendo che l'inflazione sia rimasta costante sotto il 1.5 i tuoi 114k con l'inflazione sono diventati 102.8k, ti guadagni in valore reale 2800€ tolto bollo e tassazione.

2) per il btp siamo alle solite su per giù, ti prenderesti la stessa cifra considerando l'inflazione.
se non ci credi fai 2 conti.

Quindi, secondo te se affitti un'immobile (al di la della procedura più elaborata e burocratica di sottoscrizione) in 7 anni guadagni di meno di 2800? o di più?

Se sbaglio dimmelo, siamo tutti qui per condividere opinioni ed idee e tra amici, anzichè far arricchire altri affidandogli i nostri soldi..

ma per come ho fatto i conti, non conviene molto

 

[emanuele81]

1) il miglior cd ad ora ti da il 3% su 7 anni... Se investi 100k dopo 7 anni guadagni (tolto bollo e ritenuta) 14k, ricalcola tutto in base all'inflazione trascorsa in questi 7 anni. E supponendo che l'inflazione sia rimasta costante sotto il 1.5 i tuoi 114k con l'inflazione sono diventati 102.8k, ti guadagni in valore reale 2800€ tolto bollo e tassazione.

5 anni. 3% lordo
quindi su 150000 ho 15000 a scadenza.
con una casa 30000. Sbaglio?

Quindi, secondo te se affitti un'immobile (al di la della procedura più elaborata e burocratica di sottoscrizione) in 7 anni guadagni di meno di 2800? o di più?

Di più

 

[Mike_74]

Ciao a tutti,
mi scuso se l'argomento è già stato trattato.
Volevo un consiglio basandomi su numeri.

Conviene comprare casa da affittare o investire la somma su altro (es. conti deposito...).
Investimento iniziale per casa (es. su Modena città) per due persone (studenti o lavoratori) + notaio + piccoli lavoretti: 150000 euro.
Questo è un dato di fatto. Ora iniziano i miei calcoli:


Affitto 700 euro al mese
Affitto annuo 8400 euro annui
IMU, altre tasse (quali?), spese condominiali, registrazione contratto: 6000 euro annui netti di guadagno.

Ipotizzando di tenerla 5 anni e poi rivenderla, otterrei 30000 euro.
Sto sbagliando? Consigli?

Sbagli. Ti sei scordato le tasse di acquisto, notaio, arredamento, messa a norma e/o piccola manutenzione che dovrai probabilmente fare prima di affittarla ed altre ed eventuali. Queste spese non te le da' indietro nessuno.
Secondo me in una bella zona in una citta' come Firenze sarebbe un ottimo investimento ma con un orizzonte temporale di 5 anni eviterei.

 

[Nemor]

Ciao a tutti,
mi scuso se l'argomento è già stato trattato.
Volevo un consiglio basandomi su numeri.

Conviene comprare casa da affittare o investire la somma su altro (es. conti deposito...).
Investimento iniziale per casa (es. su Modena città) per due persone (studenti o lavoratori) + notaio + piccoli lavoretti: 150000 euro.
Questo è un dato di fatto. Ora iniziano i miei calcoli:


Affitto 700 euro al mese
Affitto annuo 8400 euro annui
IMU, altre tasse (quali?), spese condominiali, registrazione contratto: 6000 euro annui netti di guadagno.

Ipotizzando di tenerla 5 anni e poi rivenderla, otterrei 30000 euro.
Sto sbagliando? Consigli?

Mi pare troppo l'esborso in funzione del guadagno.. Togli le tasse e l'IMU ti rimane poco.. Sempre che lo tieni sempre affittato e non devi spenderci altro oltre quanto preventivato.. E se tra 5 anni i valori di mercato sono piu' bassi ? Dei fare qualche simulazione su spese impreviste e/o discese delle quotazioni e perche' no anche dell'affitto.

 

[Nemor]

Ciao,
mi sono posto la stessa domanda io domanda affitto immobile.

L'immobiliare è un campo che se sfruttato bene secondo me vale più di ogni altro investimento.. la terra è la terra.. Ho dei colleghi in università a Firenze che vivono in affitto in un'appartamento, pagano 450€ al mese per una stanza (escluso utente e tutto). Questa casa ha 4 stanze, 1 bagno, 1 cucina, adirittura mi raccontò che quando arrivo all'inizio non aveva nemmeno il letto, se lo dovette comprare..

450*4*12 = 21600€
Pagherai si è no 1000€ di imu (troppo?, troppo poco non lo so)
metti che affittarlo in regola ti prende altri soldi, ma secondo me più della metà di quel che guadagni ti rimane..

gli studenti pagano anche le spese condominiali.

rogne non ne hai perchè le stanze per studenti vanno a ruba e anche sa la casa ha 10 problemi, pavimento rotto, bagno non eccelso etc, la casa te la affittano uguale.

Il profitto te lo fai, poi adesso che hanno messo anche la tramvia, sai che rivalutazione ha il tuo immbobile..


Io la vedo così. molti invece dicono solo rogne, sarà che io ragiono sulla teoria e potrebbe darsi che la pratica sia un pò diverso.. ma secondo me se il capitale da investire è alto, vivi in una città movimentata, e hai idea di investire a lungo termine. l'immobile è sicuramente meglio di un misero cd che ti da il 2,5% a 7 anni.

ciao

Per quanto siamo IMHO intrigante l'affitto a camere e' molto piu' oneroso in termini di tempo e qualche volta anche piu' rognoso che non l'affitto ad un unico soggetto. Con il viavai di gente e' molto piu' probabile che ci siano vari mesi di sfitto all'anno. Senza considerare che per immobili piu' grandi da affittare a camera le tasse erodono i guadagni ( parlo dei valori assoluti, non delle percentuali ) e cio' si ripercuote sulla possibilita' di poter poi fare piccoli lavori quando l'immobile ne avra' bisogno.

 

[Nemor]

Allo stato attuale continuerei solo a prendere roba in occasione ( quindi a forte sconto ) sfruttando qualche strategia per abbassare le tasse. Piccoli bilocali da afittare che ovviamente richiedono molte meno spese di lavori rispetto ad immobili piu' grandi da affittare a camera.

 

[er cash]

Non si puo pensare di comprare un'immobile a valore di mercato e pensare di guadagnarci affittandolo perche se cosi fosse ci sarebbero molti piu compratori e i prezzi non sarebbero dove sono.
Invece le cose stanno cosi perche per farsi si che un investimento immobiliare renda ci vogliono delle condizioni precise che non tutti sono in grado di rispettare:
1. bisogna valorizzare l'immobile cioe ristrutturarlo, senza ristrutturazione non c'e' speranza di guadagnare, e ristrutturare fa aumentare i rischi i modo abbastanza significativo per chi ha poca esperienza. Per chi non ne ha non si parla neanche di rischio ma di quasi sicurezza di prendere una batosta.
2. Bisogna usare leva finanziaria perche bisogna muoversi in zone di pregio e quindi costose, se avete mezzi propri comunque dovete usare la leva perche CONVIENE in questa fase storica e d e' cio che in gran parte consentira di guadagnare ed e' questo che fa la differenza tra l'immobiliare e altre asset class: per comrpare bot vi fanno mutui trentennali??
3. Bisogna fare interventi qualificati (quindi le storie sui pavimenti rotti etc scordatevele)
4. con un appartamento di due stanze fate la stessa fatica che a fare una palazzina tanto vale fare una palazzina e avere margini per gestirla professionalmente

 

[ciroascarone]

Ciao a tutti,
mi scuso se l'argomento è già stato trattato.
Volevo un consiglio basandomi su numeri.

Conviene comprare casa da affittare o investire la somma su altro (es. conti deposito...).
Investimento iniziale per casa (es. su Modena città) per due persone (studenti o lavoratori) + notaio + piccoli lavoretti: 150000 euro.
Questo è un dato di fatto. Ora iniziano i miei calcoli:


Affitto 700 euro al mese
Affitto annuo 8400 euro annui
IMU, altre tasse (quali?), spese condominiali, registrazione contratto: 6000 euro annui netti di guadagno.

Ipotizzando di tenerla 5 anni e poi rivenderla, otterrei 30000 euro.
Sto sbagliando? Consigli?

parti già male con le stime dei rendimenti netti..è opinione diffusa fra gli investitori esperti del settore che il rendimento netto sia prude
nzialmente stimabile in circa la metà di quello lordo quindi se riesci ad affittare a 8400 all' anno il valore più realistico è di tirarci su non più di 4500-5000 max euro puliti di media all' anno per i tuoi 5 anni...inoltre è molto ottimistico sperare che tra 5 anni la rivenderai al prezzo di acquisto di oggi visto che il paese è in declino e sta entrando in recessione motivo per cui è lecitop attendersi un altra sensibile riduzione dei valori immobiliari entro i prossimi 3-5 anni....se alla fine dei 5 anni con le pigioni incassatte fai patta con le perrdite ( costi di transazione, di manutenzione e svalutazione dell' immobile ) sarebbe già un da chiamarsi strafortunati

 

[Nemor]

Non si puo pensare di comprare un'immobile a valore di mercato e pensare di guadagnarci affittandolo perche se cosi fosse ci sarebbero molti piu compratori e i prezzi non sarebbero dove sono.
Invece le cose stanno cosi perche per farsi si che un investimento immobiliare renda ci vogliono delle condizioni precise che non tutti sono in grado di rispettare:
1. bisogna valorizzare l'immobile cioe ristrutturarlo, senza ristrutturazione non c'e' speranza di guadagnare, e ristrutturare fa aumentare i rischi i modo abbastanza significativo per chi ha poca esperienza. Per chi non ne ha non si parla neanche di rischio ma di quasi sicurezza di prendere una batosta.
2. Bisogna usare leva finanziaria perche bisogna muoversi in zone di pregio e quindi costose, se avete mezzi propri comunque dovete usare la leva perche CONVIENE in questa fase storica e d e' cio che in gran parte consentira di guadagnare ed e' questo che fa la differenza tra l'immobiliare e altre asset class: per comrpare bot vi fanno mutui trentennali??
3. Bisogna fare interventi qualificati (quindi le storie sui pavimenti rotti etc scordatevele)
4. con un appartamento di due stanze fate la stessa fatica che a fare una palazzina tanto vale fare una palazzina e avere margini per gestirla professionalmente

Condivido quasi su tutto.
1) Oggetti a forte valore scontato rispetto ai valori di zona
2) Acquisto con leva finanziaria
3) Meglio soluzioni da affittare "singolarmente" che puo' essere un piccolo mono/bilocale
3) Ok sulle ristrutturazioni approfittando delle agevolazioni fiscali

 

[er cash]

Faccio un esempio di come farei io a valutare un interevento per rendita. Ho dato un'occhiata veloce su immobiliare.it per alcuni parametri reltivi a modena: diciamo affitti 8 euro/mq e vendita 1800/mq
Bene questi sono i tuoi target massimi.
Ora poniamo che tu sia in grado di stimare velocemente il potenziale costo di ristrutturazione di un dato immobile, devi applicare questa formula:
prezzo+spese burocratiche+ristrutturazione+margine = 1800/mq
Le spese puoi cercare di ottimizzarle ma sono in gran parte fisse e indipendenti dalla tua volonta, quindi i parametri su cui puoi agire sono gli altri.
Se non hai molta esperienza devi tenere un margine alto che probabilmente non realizzerai nella realta a causa di errori di valutazione, inefficienze e imprevisti che probabilmente non gestirai al meglio. Se sei un esperto il margine sara piu realistico.
Quindi dai 1800 comincerei a togliere un 30%... e siamo a 1384/mq che e' il tuo target di costo dopo acquisto, spese e ristrutturazione
Se fai una ristrutturazione leggera spendi poco ma hai pochi vantaggi visto che il 50% di poco e' meno del 50% di molto, e mi riferisco alle detrazioni fiscali. Attenzione pero a non sforare la tua eventuale capienza fiscale che a questo punto sara' fatta dei tuoi redditi esistenti + quelli generati dall'immobile in questione. quindi al netto delle spese che in una compravendita come quella che descrivi si potranno aggirare tra i 7 e i 10k a seconda che ci sia un'agenzia o meno e dando per scontato che si tratti di seconda casa, su un appartamento di 83mq (150k/1800/mq) andrai ad avere queste cifre:
(1384 * 83) - 10.000 = 104.872 EUR
questo e' il tuo target di costo acquisto + ristrutturazione. Cioe 1.263/mq mettiamo caso che tu faccia una ristrutturazione significativa intorno ai 500/mq, il tuo immobile deve avere un prezzo di max 63k.

Quindi comprerai a questo prezzo, pagherai le spese, farai la ristrutturazione e siccome qualche casino succede sempre, diciamo che sei riuscito a fare comuqnue un po di margine, diciamo il 15%.
A questo punto il conto sara cosi:
63.000 acquisto + 10.000 spese notaio etc + 41.500 ristrutturazione + 16.000 imprevisti e errori vari = 130.500

Mettiamo che su acquisto, ristrutturazione e 50% degli imprevisti siano coperti da un mutuo al 80%:
63.000 + 41.500 + 8.000 = 112.500 * 80%= 90.000, tu devi avere gli altri 40.500

A sto punto tu sai che il tuo affitto non sara superiore a 8/mq quindi 664/mese o 7.968/anno
Contiamo un 10% di eventuale sfitto andiamo a 7100
Ora conviene fare un po di fondo imprevisti, diciamo che siamo a 6.600/anno cioe' 550/mese, se reisci a fare un finanziamento a tasso fisso a 30 anni paghi 350/mese di rata per i 90 di cui sopra... quindi incasserai 200 eurini al mese che fanno 2,400 all'anno.

Tu hai investito 40.500 quindi il tuo rendimento netto annuale sara del 5.9%. Perche netto? perche hai le detrazioni fiscali e per 10 anni di imu, irpef etc non paghi niente perche hai un 30.000 euro di detrazioni che detrarrai a suon di 3.000/anno che sono sicuramente di piu di quanto imponibile ti generera' l'immobile.

Nei 5 anni successivi farai quindi ALMENO 2,400 * 5 = 12.000, piu si presume quel po di plusvalenza che sei riuscito a costruire durante la ristrutturazione:senza troppi calcoli complicati diciamo che vendi a 150k e realizzi il tuo 15% quindi 20.000. A quel punto il tuo ROI annualizzato diventa un molto piu impressionante 20.7%.
Ma non vedo che interesse tu possa avere avendere e quindi realizzare la plusvalenza visto il 5.9 non lo prenderesti da nessuna parte (se non evidentemente reinvestire in un'operazione migliore).

L'unica cosa che appare evidente e' che fare tutto sto casino per 200 euro al mese forse non vale la pena. Non sarebbe meglio, supponendo che i 150k che dicevi fossero mezzi tuoi, fare un'operazione 3 o 4 volte piu grande? Piu grande e' meglio e' a dire il vero perche il 5.9% di ROI potrebbe anche essere 4 ma di una roba 10 o 20 volte piu grossa con quindi ampi margini per gestirla professionalmente e non perderci la vita dietro.

Se il prezzo non e' giusto salta tutto
Se sbagli la ristrutturazione salta tutto
Se gli affitti non entrano o entrano a singhiozzo salta tutto
Se il finanziamento non c'e' o ha parametri sballati salta tutto

Sono molti i casi quindi in cui potrebbe saltare tutto...

 

[emanuele81]

Faccio un esempio di come farei io a valutare un interevento per rendita. Ho dato un'occhiata veloce su immobiliare.it per alcuni parametri reltivi a modena: diciamo affitti 8 euro/mq e vendita 1800/mq
Bene questi sono i tuoi target massimi.
Ora poniamo che tu sia in grado di stimare velocemente il potenziale costo di ristrutturazione di un dato immobile, devi applicare questa formula:
prezzo+spese burocratiche+ristrutturazione+margine = 1800/mq
Le spese puoi cercare di ottimizzarle ma sono in gran parte fisse e indipendenti dalla tua volonta, quindi i parametri su cui puoi agire sono gli altri.
Se non hai molta esperienza devi tenere un margine alto che probabilmente non realizzerai nella realta a causa di errori di valutazione, inefficienze e imprevisti che probabilmente non gestirai al meglio. Se sei un esperto il margine sara piu realistico.
Quindi dai 1800 comincerei a togliere un 30%... e siamo a 1384/mq che e' il tuo target di costo dopo acquisto, spese e ristrutturazione
Se fai una ristrutturazione leggera spendi poco ma hai pochi vantaggi visto che il 50% di poco e' meno del 50% di molto, e mi riferisco alle detrazioni fiscali. Attenzione pero a non sforare la tua eventuale capienza fiscale che a questo punto sara' fatta dei tuoi redditi esistenti + quelli generati dall'immobile in questione. quindi al netto delle spese che in una compravendita come quella che descrivi si potranno aggirare tra i 7 e i 10k a seconda che ci sia un'agenzia o meno e dando per scontato che si tratti di seconda casa, su un appartamento di 83mq (150k/1800/mq) andrai ad avere queste cifre:
(1384 * 83) - 10.000 = 104.872 EUR
questo e' il tuo target di costo acquisto + ristrutturazione. Cioe 1.263/mq mettiamo caso che tu faccia una ristrutturazione significativa intorno ai 500/mq, il tuo immobile deve avere un prezzo di max 63k.

Quindi comprerai a questo prezzo, pagherai le spese, farai la ristrutturazione e siccome qualche casino succede sempre, diciamo che sei riuscito a fare comuqnue un po di margine, diciamo il 15%.
A questo punto il conto sara cosi:
63.000 acquisto + 10.000 spese notaio etc + 41.500 ristrutturazione + 16.000 imprevisti e errori vari = 130.500

Mettiamo che su acquisto, ristrutturazione e 50% degli imprevisti siano coperti da un mutuo al 80%:
63.000 + 41.500 + 8.000 = 112.500 * 80%= 90.000, tu devi avere gli altri 40.500

A sto punto tu sai che il tuo affitto non sara superiore a 8/mq quindi 664/mese o 7.968/anno
Contiamo un 10% di eventuale sfitto andiamo a 7100
Ora conviene fare un po di fondo imprevisti, diciamo che siamo a 6.600/anno cioe' 550/mese, se reisci a fare un finanziamento a tasso fisso a 30 anni paghi 350/mese di rata per i 90 di cui sopra... quindi incasserai 200 eurini al mese che fanno 2,400 all'anno.

Tu hai investito 40.500 quindi il tuo rendimento netto annuale sara del 5.9%. Perche netto? perche hai le detrazioni fiscali e per 10 anni quindi imu, irpef etc non paghi niente perche hai un 30.000 euro di detrazioni che detrarrai a suon di 3.000/anno che sono sicuramente di piu di quanto imponibile ti generera' l'immobile.

Nei 5 anni successivi farai quindi ALMENO 2,400 * 5 = 12.000, piu si presume quel po di plusvalenza che sei riuscito a costruire durante la ristrutturazione:senza troppi calcoli complicati diciamo che vendi a 150k e realizzi il tuo 15% quindi 20.000. A quel punto il tuo ROI annualizzato diventa un molto piu impressionante 20.7%.
Ma non vedo che interesse tu possa avere avendere e quindi realizzare la plusvalenza visto il 5.9 non lo prenderesti da nessuna parte (se non evidentemente reinvestire in un'operazione migliore).

L'unica cosa che appare evidente e' che fare tutto sto casino per 200 euro al mese forse non vale la pena. Non sarebbe meglio, supponendo che i 150k che dicevi fossero mezzi tuoi, fare un'operazione 3 o 4 volte piu grande? Piu grande e' meglio e' a dire il vero perche il 5.9% di ROI potrebbe anche essere 4 ma di una roba 10 o 20 volte piu grossa con quindi ampi margini per gestirla professionalmente e non perderci la vita dietro.

Se il prezzo non e' giusto salta tutto
Se sbagli la ristrutturazione salta tutto
Se gli affitti non entrano o entrano a singhiozzo salta tutto
Se il finanziamento non c'e' o ha parametri sballati salta tutto

Sono molti i casi quindi in cui potrebbe saltare tutto...

Potresti rifare questo discorso con una casa da 60mq già ristrutturata senza mutuo con affitto da 700 euro?
150k tetto max di acquisto. 1800 al mq sono troppi per Modena city. Starei su 1500 al mq

 

[Antoniano2]

Faccio un esempio di come farei io a valutare un interevento per rendita. Ho dato un'occhiata veloce su immobiliare.it per alcuni parametri reltivi a modena: diciamo affitti 8 euro/mq e vendita 1800/mq
Bene questi sono i tuoi target massimi.
Ora poniamo che tu sia in grado di stimare velocemente il potenziale costo di ristrutturazione di un dato immobile, devi applicare questa formula:
prezzo+spese burocratiche+ristrutturazione+margine = 1800/mq
Le spese puoi cercare di ottimizzarle ma sono in gran parte fisse e indipendenti dalla tua volonta, quindi i parametri su cui puoi agire sono gli altri.
Se non hai molta esperienza devi tenere un margine alto che probabilmente non realizzerai nella realta a causa di errori di valutazione, inefficienze e imprevisti che probabilmente non gestirai al meglio. Se sei un esperto il margine sara piu realistico.
Quindi dai 1800 comincerei a togliere un 30%... e siamo a 1384/mq che e' il tuo target di costo dopo acquisto, spese e ristrutturazione
Se fai una ristrutturazione leggera spendi poco ma hai pochi vantaggi visto che il 50% di poco e' meno del 50% di molto, e mi riferisco alle detrazioni fiscali. Attenzione pero a non sforare la tua eventuale capienza fiscale che a questo punto sara' fatta dei tuoi redditi esistenti + quelli generati dall'immobile in questione. quindi al netto delle spese che in una compravendita come quella che descrivi si potranno aggirare tra i 7 e i 10k a seconda che ci sia un'agenzia o meno e dando per scontato che si tratti di seconda casa, su un appartamento di 83mq (150k/1800/mq) andrai ad avere queste cifre:
(1384 * 83) - 10.000 = 104.872 EUR
questo e' il tuo target di costo acquisto + ristrutturazione. Cioe 1.263/mq mettiamo caso che tu faccia una ristrutturazione significativa intorno ai 500/mq, il tuo immobile deve avere un prezzo di max 63k.

Quindi comprerai a questo prezzo, pagherai le spese, farai la ristrutturazione e siccome qualche casino succede sempre, diciamo che sei riuscito a fare comuqnue un po di margine, diciamo il 15%.
A questo punto il conto sara cosi:
63.000 acquisto + 10.000 spese notaio etc + 41.500 ristrutturazione + 16.000 imprevisti e errori vari = 130.500

Mettiamo che su acquisto, ristrutturazione e 50% degli imprevisti siano coperti da un mutuo al 80%:
63.000 + 41.500 + 8.000 = 112.500 * 80%= 90.000, tu devi avere gli altri 40.500

A sto punto tu sai che il tuo affitto non sara superiore a 8/mq quindi 664/mese o 7.968/anno
Contiamo un 10% di eventuale sfitto andiamo a 7100
Ora conviene fare un po di fondo imprevisti, diciamo che siamo a 6.600/anno cioe' 550/mese, se reisci a fare un finanziamento a tasso fisso a 30 anni paghi 350/mese di rata per i 90 di cui sopra... quindi incasserai 200 eurini al mese che fanno 2,400 all'anno.

Tu hai investito 40.500 quindi il tuo rendimento netto annuale sara del 5.9%. Perche netto? perche hai le detrazioni fiscali e per 10 anni quindi imu, irpef etc non paghi niente perche hai un 30.000 euro di detrazioni che detrarrai a suon di 3.000/anno che sono sicuramente di piu di quanto imponibile ti generera' l'immobile.

Nei 5 anni successivi farai quindi ALMENO 2,400 * 5 = 12.000, piu si presume quel po di plusvalenza che sei riuscito a costruire durante la ristrutturazione:senza troppi calcoli complicati diciamo che vendi a 150k e realizzi il tuo 15% quindi 20.000. A quel punto il tuo ROI annualizzato diventa un molto piu impressionante 20.7%.
Ma non vedo che interesse tu possa avere avendere e quindi realizzare la plusvalenza visto il 5.9 non lo prenderesti da nessuna parte (se non evidentemente reinvestire in un'operazione migliore).

L'unica cosa che appare evidente e' che fare tutto sto casino per 200 euro al mese forse non vale la pena. Non sarebbe meglio, supponendo che i 150k che dicevi fossero mezzi tuoi, fare un'operazione 3 o 4 volte piu grande? Piu grande e' meglio e' a dire il vero perche il 5.9% di ROI potrebbe anche essere 4 ma di una roba 10 o 20 volte piu grossa con quindi ampi margini per gestirla professionalmente e non perderci la vita dietro.

Se il prezzo non e' giusto salta tutto
Se sbagli la ristrutturazione salta tutto
Se gli affitti non entrano o entrano a singhiozzo salta tutto
Se il finanziamento non c'e' o ha parametri sballati salta tutto

Sono molti i casi quindi in cui potrebbe saltare tutto...

per fare un'operazione 20 volte più grande serve un patrimonio e un merito creditizio 20 volte più grande altrimenti i rischi sono troppo elevati. Conviene a benestanti o ancor meglio fondi.

 

[Flavio Ezio]

Non si puo pensare di comprare un'immobile a valore di mercato e pensare di guadagnarci affittandolo perche se cosi fosse ci sarebbero molti piu compratori e i prezzi non sarebbero dove sono.

Quello che frena i compratori, è la possibile futura perdita in conto capitale, molto difficile che qualcuno compri per investimento con questo ciclo ribassista.
A livello di rendimento, è uno dei migliori periodi, altroché. Visti i rischi, direi a buona ragione.

 

[er cash]

per fare un'operazione 20 volte più grande serve un patrimonio e un merito creditizio 20 volte più grande altrimenti i rischi sono troppo elevati. Conviene a benestanti o ancor meglio fondi.

20 volte rispetto all'operazione descritta vuol dire 2.6mil... non sono cifre assurde o da fondo.
finanziate al 80% vorrebbe dire che la liquidita necessaria sarebbe 520k...