mi sono aggiudicato una casa che diventerà la mia prima casa !Quanto mi costerà di atto?lo fa il tribunale il trapasso è vero che non pago nulla?volevo chiedervi gli porto la residenza quasi subito e siccome è mia intenzione rivenderla entro un anno a 30 mila in più di quanto aggiudicata avendo portato la residenza e provvedendo a spostarla appena la rivenderò dovrò pagare qualche tassa allo stato o sono a posto cosi?
acquisto prima casa all'asta
- Creatore Discussione Elia2019
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Sicuro devi pagare...
Se ti hai avuto le agevolazioni come prima casa, devi tenerla almeno 5 anni altrimenti perdi le agevolazioni e paghi tassazione normale
JacksonT
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Indifferente.
No, io mi sono informato di recente e ci sono delle novità credo interessanti:
Se rivendi prima dei 5 anni ma ricompri entro 1 anno la prima casa trasferendovi la residenza non paghi nulla in piu' della normale tassazione prima casa. Se invece rivendi prima dei 5 anni e non vi sei stato residente per almeno la metà del tempo (esempio: ci hai spostato in ritardo la residenza e in totale non risulti residente da almeno la metà del tempo passato dal rogito) o non ricompri la prima casa trasferendovi la residenza entro l'anno devi pagare la differenza dell'agevolazione che hai pagato per "prima casa" più interessi e sanzioni.
Se rivendi prima dei 5 anni ma ricompri entro 1 anno la prima casa trasferendovi la residenza non paghi nulla in piu' della normale tassazione prima casa. Se invece rivendi prima dei 5 anni e non vi sei stato residente per almeno la metà del tempo (esempio: ci hai spostato in ritardo la residenza e in totale non risulti residente da almeno la metà del tempo passato dal rogito) o non ricompri la prima casa trasferendovi la residenza entro l'anno devi pagare la differenza dell'agevolazione che hai pagato per "prima casa" più interessi e sanzioni.
se acquisto nello stesso comune dove già ho la residenza (casa del partner) e non ci porto la residenza nella nuova casa ma l'affitto a terzi . Decadono i requisiti prima casa? Dopo i 5 anni sono libero di venderla e non pagare nessuna tassa di capital gain?
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sand1975
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Miniello
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ti confermo che se benefici delle agevolazioni prima-casa e vendi prima dei 5 anni NON PAGHI oneri maggiori sulla plusvalenza a patto che ricompri prima-casa entro 1 anno.
ma non è una novità.
pensa che lo so da un "servizio-denuncia" di Ballarò dei tempi in cui andavo all'università.
ti confermo invece con assoluta certezza (chiesi al tempo all'agenzia della entrate) che non devi portare residenza presso la nuova casa ma è necessario avere residenza nel comune in cui si trova l'immobile.
questo può sembrare un controsenso, ma la norma parla di residenza solo nel comune di appartenenza dell'immobile. sarebbe lecito, dunque, locarlo.
saluti
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Marchettos87
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Mi spieghi come ti sei mossa per l'acquisto della prima casa all'asta? Vorrei dei suggerimenti pratica e/o una guida da poter leggere per capire bene come fare.
Grazie
Miniello
nummus parit nummos
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se vuoi ri rispondo io.
lascia perdere "guide", "corsi" (ci sono pure quelli) e leggende metropolitane.
premessa: oramai è difficilissimo (quasi impossibile) fare affari all'asta.
il mercato è stato reso saturo dalle agenzie immobiliari che pompano gli immobili,
portano pacchi di gente convinta che farà affare della vita solo perché sta comprando all'asta. ti dico solo questo: alla stragrande maggioranza delle aste cui ho partecipato il prezzo di aggiudicazione superava (e a volte non di poco) il prezzo minimo dell'esperimento precedente (l'ultima, chi se l'è aggiudicata poi a ottobre a 127.000 poteva prenderla a giungo a 116.000... ma ha valutato poco interessante la cosa
)1) LA PERIZIA.
è la tua BIBBIA. là c'è tutto quello che devi sapere. planimetrie, visure, difformità (se sanabili o meno e relative spese di ripristino o sanatoria), stato di possesso, eventuali diritti antecedenti il procedimento (contratti di locazione, usufrutti ecc)
nb. lascia perdere il valore di stima del perito.
guarda l'anno. a volte è vecchio di 8/10 anni. 10 anni fa i prezzi erano altra cosa. DEVI conoscere il mercato della zona dove compri
2) lascia perdere le agenzie immobiliari. per partecipare, una volta che hai valutato il tutto, si compila una stupidata del genere:
https://www.tribunale.milano.it/files/esecuzioni/offertaAcquistoSENZAINCANTO.pdf
3) se hai esperienza di investimenti finanziari sei avvantaggiato (forse
)la tenuta emotiva sull'investimento è fondamentale.
ti fissi un prezzo massimo. oltre, a mente fredda, sai (hai valutato) che l'investimento non fa per te.
alle aste invece viene fuori l'orgoglio, la non accettazione della perdita.
"mi vuole fregare"
"per un altro 1000 euro non mi aggiudico l'immobile"!?
poi un altro. poi un altro. ed ecco i prezzi superiori al mercato
nb. alle aste si compra nello stato di fatto in cui gli immobili si trovano. visto e piaciuto, per capirci. se poi scopri che l'impianto idraulico è partito o cose simili... ti attacchi al ca...:censore:
comprare all'asta al prezzo di mercato è stupido.
superarlo follia.
se hai amico avvocato fagli vedere la perizia (se leggendola qualcosa ti pare poco chiaro)
al momento non mi viene altro.
saluti
Senza offesa non darei una definizione del genere per la perizia del tribunale. L'unica cosa che ha di sicuro è che è costosa, per il resto è spesso fatta con i piedi da periti cocchi dei giudici.se vuoi ri rispondo io.
lascia perdere "guide", "corsi" (ci sono pure quelli) e leggende metropolitane.
premessa: oramai è difficilissimo (quasi impossibile) fare affari all'asta.
il mercato è stato reso saturo dalle agenzie immobiliari che pompano gli immobili,
portano pacchi di gente convinta che farà affare della vita solo perché sta comprando all'asta. ti dico solo questo: alla stragrande maggioranza delle aste cui ho partecipato il prezzo di aggiudicazione superava (e a volte non di poco) il prezzo minimo dell'esperimento precedente (l'ultima, chi se l'è aggiudicata poi a ottobre a 127.000 poteva prenderla a giungo a 116.000... ma ha valutato poco interessante la cosa
1) LA PERIZIA.
è la tua BIBBIA. là c'è tutto quello che devi sapere. planimetrie, visure, difformità (se sanabili o meno e relative spese di ripristino o sanatoria), stato di possesso, eventuali diritti antecedenti il procedimento (contratti di locazione, usufrutti ecc)
nb. lascia perdere il valore di stima del perito.
guarda l'anno. a volte è vecchio di 8/10 anni. 10 anni fa i prezzi erano altra cosa. DEVI conoscere il mercato della zona dove compri
2) lascia perdere le agenzie immobiliari. per partecipare, una volta che hai valutato il tutto, si compila una stupidata del genere:
https://www.tribunale.milano.it/files/esecuzioni/offertaAcquistoSENZAINCANTO.pdf
3) se hai esperienza di investimenti finanziari sei avvantaggiato (forse
la tenuta emotiva sull'investimento è fondamentale.
ti fissi un prezzo massimo. oltre, a mente fredda, sai (hai valutato) che l'investimento non fa per te.
alle aste invece viene fuori l'orgoglio, la non accettazione della perdita.
"mi vuole fregare"
"per un altro 1000 euro non mi aggiudico l'immobile"!?
poi un altro. poi un altro. ed ecco i prezzi superiori al mercato
nb. alle aste si compra nello stato di fatto in cui gli immobili si trovano. visto e piaciuto, per capirci. se poi scopri che l'impianto idraulico è partito o cose simili... ti attacchi al ca...:censore:
comprare all'asta al prezzo di mercato è stupido.
superarlo follia.
se hai amico avvocato fagli vedere la perizia (se leggendola qualcosa ti pare poco chiaro)
al momento non mi viene altro.
saluti
La perizia è solo una base di partenza, prima di buttarsi a capofitto va fatta verificare da un tecnico di fiducia sia per quanto riguarda la documentazione che per quanto riguarda lo stato di fatto. Ovviamente il prezzo di aggiudicazione in asta deve essere almeno del 20-30% inferiore al prezzo di mercato che individuerai insieme al tuo tecnico proprio per far fronte ad eventuali vizi occulti da sistemare.
sand1975
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Premesso che ho un amico perito giurato e posso dire di tutto tranne che sia un cocco del giudice o che si arricchisca con le perizie... anzi...
Nella Quasi totalità dei casi la casa è occupata e quindi difficilmente visitabile, spesso gli stessi periti hanno molte difficoltà.
Quindi il tuo consiglio di recarsi con un tecnico è scarsamente applicabile. Il 20, 30% (soprattutto 20) in meno del prezzo di mercato è troppo poco considerando le sorprese che si possono trovare, sono proprio questo prezzi ‘gonfiati’ che impediscono di fare veri affari all’asta. Consideriamo anche che le imposte di registro vanno calcolate sul prezzo di aggiudicazione. Comprare quindi a 100k una casa che ne vale 125 pagando le imposte ( magari al 9%) su una cifra più che doppia di imponibile non è un buon affare.
Inoltre accedere ad un muto asta non è così facile e può essere più costoso proprio perché non lo fanno tutti,
Quindi il vantaggio rispetto al mercato si assottiglia.
Senza contare che quasi tutte sono occupate.
Come minimo una casa all’asta deve costare un 40% in meno del valore di mercato, imho.
Ci si deve inevitabilmente affidare alla perizia viste le premesse di cui sopra.
Miniello
nummus parit nummos
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a parte che non c'è offesa (mica sono un perito
)credo di essermi spiegato male.
la perizia è LA BIBBIA (e lo confermo) nel senso che buona parte del lavoro è fatto.
ho tutto quello che serve per valutare l'immobile.
in caso di errori evidenti (es. diritto di usufrutto su immobile precedente alla procedura non indicato in perizia) credo proprio ci siano tutti i requisiti per annullare l'aggiudicazione (ma si può approfondire l'argomento cercando in rete).
visionate le planimetrie, accertato lo stato di possesso e le spese accessorie che gravano sugli immobili (classici 2 anni di spese condominiali), lette le eventuali difformità e come procedere ecc ecc ...
si fa una bella capatina all'ufficio tecnico del comune, edilizia privata, e si fanno due chiacchiere.
90% dei casi sei a posto.
se poi l'immobile interessa sul serio, ti rivolgi a un tecnico.
la perizia (credo anche io fatta da persone cmq preparate) è un risparmio di lavoro da scartoffie non indifferente.
poi da lì parti.
a volte la soluzione, tecnici o no, è più un esercizio di filosofia.
sull'immobile comprato all'asta (poi divenuta mia prima casa) c'era una disputa tecnici-committenza e tecnici-comune non risolta, andata avanti per un po' e con tanto di parere ASL che dava ragione al committente ma del quale il Comune negava "parere vincolante" (mi scuso se uso termini impropri).
ho capito che non se ne sarebbe venuti fuori e ho lasciato perdere.
Oddio, le perizie sono effettuate a tariffario del tribunale e ti garantisco che sono tutt'altro che economiche…
Riguardo ai cocchi dei giudici dipende ovviamente da ogni tribunale/giudice, io di turnazione dei periti ne vedo ben poca, e ho due amici/colleghi che campano grazie alla gentile concessione dell'amico giudice senza farne tanto mistero.
Riguardo agli accessi viene nominato un custode giudiziario appositamente che si può avvalere della forza pubblica, solitamente con gli esecutati più ostici al secondo appuntamento risolvono.
Le visite vengono fatte regolarmente con assistenza del custode giudiziario, un buon tecnico riesce a farsi una idea. La questione tecnico poi è utile soprattutto nei fallimenti dove i controlli servono e si fanno tranquillamente. Va poi verificato con l'amministratore del condominio e controllata la documentazione tecnica.
Cosa intendi di imponibile? Le aste fallimentari non cambia nulla rispetto all'acquisto diretto dall'impresa e sono quasi le uniche dove si possono trovare immobili interessanti, nelle esecuzioni forzose difficile che passi qualcosa di qualità a meno qualche villa di imprenditori falliti che hanno fatto l'errore di garantire con i propri beni.
La liberazione degli immobili occupati viene effettuata a spese della procedura, il problema sono eventuali danni lasciati intenzionalmente.
A mio parere le perizie sono giusto un punto di partenza, già il valore di mercato stabilito nel 99% dei casi non è pertinente, per il resto va tutto controllato nuovamente per sicurezza. La questione ribasso dal vero prezzo di mercato è aleatoria, a mio parere se il valore scende al 40-50% del prezzo vero di mercato vuol dire che c'è qualcosa sotto, ormai stai certo che se c'è qualcosa di buono a prezzo interessante ci saranno agenti immobiliari e costruttori in proprio. L'unica speranza se l'immobile merita è anticiparli di un giro accontentandosi su un ribasso del 25% circa, al 2° giro a -50% se il prezzo non è stra-gonfiato ci sarà talmente tanta ressa che solitamente si passa oltre al prezzo di mercato. Se invece si assiste a grandi ribassi e vedi le immobiliari che portano i "polli" vuol dire che si tratta di immobili poco appetibili che poi sono quelli di basso livello, spesso occupati e mal tenuti ecc...ecc... Ovviamente vanno evitati peggio della peste!
Io se rischio di mio non mi fido per niente della perizia senza verificare, poi ognuno è libero di rischiare come vuole.
sand1975
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Sta di fatto che acquistare ad un 20% in meno rispetto al valore di mercato non ha senso, imho, si possono trovare affari migliori sul mercato, cercando bene e avendo meno sorprese.
Inoltre come detto, le imposte, in caso di aste immobiliari (quelle fallimentari sono pochissime, perlopiù sono privati che non riescono a pagare il mutuo) si calcolano sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come quando acquisti sul mercato. E se acquisti come seconda casa al 9% può fare una differenza netta.
Io qui in provincia di BG ho visto fino a 3/4 anni fa andare via trilocali recenti perfetti al 30/40% del valore di mercato. Visitati, perfetti. Quelli erano affari.
Acquistarli all' 80%, magari con l'inquilino che fa opposizione, ti mette il cemento nei tubi, con la sorpresa della caldaia rotta che non sostituisce perché sta per lasciare la casa o le porte da sostituire perché non ha molta cura a portare via i mobili, pagare il doppio di imposte e magari dover sanare obbligatoriamente degli abusi e pagarmi 2 anni di spese condominiali arretrate non mi sembra (IMHO) un buon affare. Anzi...Sul mercato, trattando i prezzi, cercando bene si trova di meglio con venditori che hanno fatto manutenzioni della casa fino all'ultimo giorno e non la lasciano andare alla deriva perché devono abbandonarla e che ti consegnano le chiavi al rogito.
Solitamente nei bandi è sempre specificato che eventuali errori o omissioni non danno luogo ad annullamento dell'offerta o a risarcimenti. Personalmente in più occasioni ho trovato errori importanti nelle perizie, da richieste di abitabilità non andate a buon fine e bloccate perché incomplete, a difformità sfuggite, a errata valutazione della situazione occupazionale. Il rischio maggiore è la presenza di lavori straordinari da effettuare a breve e altre magagne condominiali (sempre chiamare l'amministratore).a parte che non c'è offesa (mica sono un perito
credo di essermi spiegato male.
la perizia è LA BIBBIA (e lo confermo) nel senso che buona parte del lavoro è fatto.
ho tutto quello che serve per valutare l'immobile.
in caso di errori evidenti (es. diritto di usufrutto su immobile precedente alla procedura non indicato in perizia) credo proprio ci siano tutti i requisiti per annullare l'aggiudicazione (ma si può approfondire l'argomento cercando in rete).
visionate le planimetrie, accertato lo stato di possesso e le spese accessorie che gravano sugli immobili (classici 2 anni di spese condominiali), lette le eventuali difformità e come procedere ecc ecc ...
si fa una bella capatina all'ufficio tecnico del comune, edilizia privata, e si fanno due chiacchiere.
90% dei casi sei a posto.
se poi l'immobile interessa sul serio, ti rivolgi a un tecnico.
la perizia (credo anche io fatta da persone cmq preparate) è un risparmio di lavoro da scartoffie non indifferente.
poi da lì parti.
a volte la soluzione, tecnici o no, è più un esercizio di filosofia.
sull'immobile comprato all'asta (poi divenuta mia prima casa) c'era una disputa tecnici-committenza e tecnici-comune non risolta, andata avanti per un po' e con tanto di parere ASL che dava ragione al committente ma del quale il Comune negava "parere vincolante" (mi scuso se uso termini impropri).
ho capito che non se ne sarebbe venuti fuori e ho lasciato perdere.
Una volta le aste erano roba per notai, giudici e avvocati immanicati, ora con internet raccolgono un po' di ogni e se non sei del mestiere in modo da sapere bene cosa vai ad acquistare il rischio per me non vale la pena assolutamente. Anche perché chi è del mestiere ormai monitora tutte le aste costantemente, quindi devi sempre tenere a mente la domanda: "perché non ci sono i professionisti?". Le risposte principali sono 2: "Li ho anticipati" e vale quasi sempre per immobili prezzati in maniera anomala dai periti che se non ci si guarda bene sfuggono al professionista che ai primi giri non perde tempo ad andare, oppure "Ci sono delle magagne" e allora bisogna verificare benissimo per vedere di trovarle prima.
Comunque alla fine concordo con te, l'affare ormai è molto molto difficile da fare e non si pensi di trovare regali come avveniva 10-15 anni fa.
sand1975
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C'è una terza e quarta possibilità.
3. C'è tutto un mercato di case all'asta ottime ma poco appetibili per il mercato per via della loro posizione (borgo di 2000 anime magari anche ben collegato ai grandi centri ma poco commerciabile) ma che può diventare interessante per chi vuole una casa per abitarci e non per investimento e che magari desidera proprio allontanarsi un pò dai grandi centri. I professionisti cercano qualcosa di "pronto rendimento", non vogliono attendere troppo per rivendere la casa.
4. Case da ristrutturare completamente. I professionisti sono poco avvezzi alle ristrutturazioni, non sono costruttori o edili ma speculatori. Se ci fosse un rustico ad ottimo prezzo ma da ristrutturare completamente, cosa che comporta tempo, fatica e investimenti, loro lo bypassano perché non hanno la forma mentis dell'investimento in prospettiva. Ancora qui può diventare interessante per il privato che vuole abitarla, che sa che pur prendendola ad ottimo prezzo ci dovrà buttare dentro dei soldi ma che alla fine potrà detrarre dall'irpef.
Le case che non vale la pena più prendere sono quelle senza magagne, pronte da abitare, magari recenti e in grandi centri ben commerciabili. In questi casi aspettatevi prezzi superiori a quelli di mercato. Per fare affari bisogna uscire dalla logica speculativa.
Io personalmente evito le esecuzioni forzose, difficilmente si trovano immobili di qualità e non rovinati. Semplifico, da quello che ho visto il 90% è robaccia e il 10% sono ville (parliamo da 500.000 ad almeno un paio di milioni di euro). I fallimenti bisogna saperli cercare, con la crisi dell'edilizia immobili nuovi interessanti li si trova in quelli. Se devo andare a prendere un usato allora meglio evitare le aste, un poveraccio che finisce a farsi vendere all'asta la casa non ha certo fatto manutenzione come si deve e c'è sempre il rischio dispetti. Le srl immobiliari fallite vanno verificate bene per evitare sorprese ma solitamente si tratta di immobili nuovi invenduti.
sand1975
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Su questo concordiamo.
Però devo dire che l'ultima asta fallimentare a cui volevo partecipare aveva dei costi accessori sproporzionati. La società che si occupava della gestione dell'asta aveva imposti dei prezzi per la cancellazione di ipoteche altissimi, costi notarili doppi rispetto al mercato, provvigioni di 4% + iva, iva sul prezzo di aggiudicazione, ecc...
Conosco però speculatori che lavorano solo sulle esecuzioni forzose comprando rottami al 20/30% del valore. La sistemano alla bell' emmeglio (porte, sanitari, imbiancano), comprano 3k di mobili da mondo convenienza, fanno delle belle foto e la rimettono al 70% del valore di mercato.
Su questi 2 punti:
3. Concordo, solo che se non è commerciabile bisogna essere sicuri di andarci ad abitare per la vita perché poi non lo rivendi più.
4. La roba da ristrutturare completamente non la prenderei mai all'asta. Già mi piace poco, una ristrutturazione completa necessita di approfondito studio preliminare che non si concilia bene con un'asta.