Questi "benefattori", per quello che ho letto sul loro sito, prendono il tuo appartamento per 4+4 anni con la clausola nel contratto di poterlo subaffittare. E qui scatta il loro business, loro non possiedono gli appartamenti ma guadagnano sulla gestione degli affitti delle camere, facendo niente più né meno quello che fanno i più scafati che affittano camera o posto letto a studenti. Parlando di numeri grezzi potrebbero prendere un appartamento con 3 camere a 500 euro al mese e affittare ogni camera a 350 euro con le utenze incluse. Ci guadagna il proprietario che vede tutti mesi l'affitto senza perderci tempo, ci guadagnano gli studenti che hanno un alloggio efficiente e si interfacciano con gente "del mestiere" (e non proprietari "latitanti") e ci guadagnano questi che hanno il loro business. Logicamente se si rompe il modem o si ottura un lavandino intervengono loro come gestori, se si rompe un tubo o c'è da rifare la facciata è diverso (ma sono rogne che sarebbero da affrontare comunque). Sapranno come allestire gli appartamenti al meglio per gli ospiti che aspettano. Non mi sembra niente di eccezionale, se uno deve gestire 10 o 20 appartamenti invece che uno può fare "economia di scala". All'estero è molto più diffuso che ci sia un gestore della proprietà immobiliare. Certo se uno di appartamenti ne ha abbastanza per poter vivere di quell'entrata e non gli pesa la gestione è meglio che li segua in prima persona, ma se no una soluzione come questa non è da scartare a priori.
Però se anche hai 1, 2 appartamenti alla fine la gestione non è estremamente gravosa. Ovvio che impegna più che avere un BTP trentennale e aspettare la cedola ogni 6 mesi.
Investendo molto nella ricerca degli inquilini secondo me si riducono di molto le rogne. Inoltre, con tutto il rispetto, ma se nella zona le camere vengono affittate a studenti a 350€, quindi 1.050€/mese, non mi mare molto conveniente:
In proprio:
Canone lordo annuo: 12.600€
Cedolare secca (21%): 2.646€
Canone netto annuo: 9.954€ (829,50€ mensili)
DoveVivo:
Canone annuo lordo: 6.000€
Aliquota marginale IRPEF (presumiamo secondo scaglione, 27%, se anche fosse il primo sarebbe il 23% con 500€ di franchigia se redditi derivanti solo da locazioni): 1.620€;
Canone annuo netto: 4.380€ (365€ mese).
Non è da scartare a priori sicuramente però visto i bassi tassi di morosità con studenti non lo vedo neanche un servizio indispensabile e conveniente. Lo vedrei più conveniente se facessero lo stesso lavoro su residenziale puro a famiglie. In tal caso converrebbe "cedere" il rischio anche rinunciando a buona parte del canone, almeno uno mantiene l'appartamento senza che questo sia un costo.
Tutto il discorso di convenienza o meno è dato da quando margine assorbe la società.
