Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato?

[reganam]

Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato? — idealista/news

E' meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi investitori e che è stato oggetto di un'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa.

L'analisi parte da un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di far ricorso al mutuo).

Conviene acquistare una seconda casa
Abbiamo considerato un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano. L'orizzonte temporale di riferimento per l'analisi di 15 anni. L'acquirente decide di affittarlo con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall'affitto incassa canoni mensili di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all'anno). Alla fine di ogni ano dai canoni lordi l'acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.

Acquisto immobile: 220mila euro

Spese per l'acquisto e locazione immobile: 16.593 euro

Affitto annuo lordo 8400 euro

Tasse sull'affitto (cedolare al 21%) 1764 euro

Spese di manutenzione straordinaria 600 euro

Imu e Tasi 812 euro

Affitto annuo 5224 euro

Per calcolare il valore futuro dell'immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni. Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:

Valore finale dell'immobile: 267.033 euro
Guadagno da locazione netto 78.360 euro
Valore totale 345.393 euro

Conviene investire in btp

Il punto di partenza dell'analisi è l'acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell'immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell'1,93%, la situazione sarebbe la seguente

Capitale iniziale 236.593 euro
Capitale finale: 315.160 euro

Confronto finale

Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro

Scelta Btp: 315.160 euro

Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro

 

[senzacertezze]

Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato? — idealista/news


Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro

Premesso che in questo momento non investirei in nessuno dei 2, ma immaginando di essere obbligato con la pistola alla tempia preferirei i BTP , perchè:

1. Qualsiasi problema serio sul rischio Italia sono cash rispetto ad un immobile su Milano;
2. possibilità di liquidare anche parzialmente, non necessariamente tutto in unica soluzione;
3. problemi zero (al di là del su e giù della quotazione)
4. Non è facile trovare un affittuario costante per 15 anni, e anche se ne trovi 2 o 3 qualche
mese ti salta per forza..quanti???...con i Btp non succede ( se succede è lo scenario peggiore)

Oltretutto non capisco come si possa preferire la scelta immobile su un'analisi del genere dove il valore finale dell'immobile è ipotetico (basato su rivalutazione ISTAT ultimi 10 anni... ma dove ... quale??? ) mentre del BTP è certo ( esclusi haircut , ristrutt del debito etc etc ma a quel punto quanto vale l'immobile??? ).

 

[senzacertezze]

poi un'altra cosa.....

sull'immobile investi 236k tutto dentro (imposte, notaio etc etc) ma metti a rendita un valore iniziale di 220k;
in più dovresti arredarlo... 5-6k mi sembra il minimo possibile e stai sopra a 240k

con i BtP puoi scalettare anche le entrate (oltre che le uscite )
e puoi anche prendere quelli indicizzati all'inflazione, non per forza quelli a tasso fisso

dai su tecnocasa ....a casaaaa

 

[avv.]

Scusate, ma un btp rende 1,93% netto? se mi dite chi lo emette mi fate un grosso favore...
il calcolo non regge: il titolo di stato non rende nulla, mentre l'immobile, salvo incognite circa gli inquilini solventi, rende pur comportando sbattimenti non da poco.

 

[reganam]

Scusate, ma un btp rende 1,93% netto? se mi dite chi lo emette mi fate un grosso favore...
il calcolo non regge: il titolo di stato non rende nulla, mentre l'immobile, salvo incognite circa gli inquilini solventi, rende pur comportando sbattimenti non da poco.

“Il nuovo Btp a 15 anni (Isin IT0005240350), scadenza 1° settembre 2033 a tasso cedolare annuo 2,45%, pagato in due cedole semestrali, ha come regolamento il 25 gennaio 2017. L’importo emesso è stato di 6 miliardi di euro. Il titolo è stato collocato al prezzo di 99,131, corrispondente a un
rendimento lordo annuo all’emissione del 2,53%”.
Il nuovo Btp a 15 anni conviene? I dati dicono che… | SoldiOnline.it

 

[skipper1971]

Per fare un confronto metodologicamente corretto, ammesso che abbia senso paragonare immobili e BTP, avrebbero dovuto usare i BTP indicizzati

 

[avv.]

Su quel titolo devi pagare un rateo visto che non lo prendi in asta. mettici anche lo 0,50% (o qcosa meno se hai condizioni più favorevoli ma comunque non meno dello 0,24% facendolo on line) come commissioni visto che appunto nn lo compri in asta. il Prezzo penso poi sia sopra i 100 mentre se lo tieni fino a scadenza (auguri) ti ridanno (spero) il 100. mettici lo 0,20% (se non aumenterà) di prelievo fisso annuale. Insomma...forse l'1,93 % netto è un tantino sbagliato....poi vedi tu...

 

[avv.]

e inoltre aggiungo circa l'immobile: 220 k solo per l'acquisto e rende 8,4 k lordi? vale a dire lo affitti a 700 al mese?! Non so a dove geograficamente tu voglia riferirti ma a Milano città con 220 k in zona semi - centrale un buon bilocale lo compri ed affitti senza star a tirar il collo a nessuno a 850 - 950 al mese...per cui sarebbero almeno 10,8 k lordi annui e non 8,4k.

 

[certenotti]

Su quel titolo devi pagare un rateo visto che non lo prendi in asta. mettici anche lo 0,50% (o qcosa meno se hai condizioni più favorevoli ma comunque non meno dello 0,24% facendolo on line) come commissioni visto che appunto nn lo compri in asta. il Prezzo penso poi sia sopra i 100 mentre se lo tieni fino a scadenza (auguri) ti ridanno (spero) il 100. mettici lo 0,20% (se non aumenterà) di prelievo fisso annuale. Insomma...forse l'1,93 % netto è un tantino sbagliato....poi vedi tu...

e inoltre aggiungo circa l'immobile: 220 k solo per l'acquisto e rende 8,4 k lordi? vale a dire lo affitti a 700 al mese?! Non so a dove geograficamente tu voglia riferirti ma a Milano città con 220 k in zona semi - centrale un buon bilocale lo compri ed affitti senza star a tirar il collo a nessuno a 850 - 950 al mese...per cui sarebbero almeno 10,8 k lordi annui e non 8,4k.

complimenti, non ne hai azzeccata una neanche per sbaglio il collo a te lo tirerei

 

[ciroascarone]

Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato? — idealista/news

E' meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi investitori e che è stato oggetto di un'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa.

L'analisi parte da un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di far ricorso al mutuo).

Conviene acquistare una seconda casa
Abbiamo considerato un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano. L'orizzonte temporale di riferimento per l'analisi di 15 anni. L'acquirente decide di affittarlo con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall'affitto incassa canoni mensili di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all'anno). Alla fine di ogni ano dai canoni lordi l'acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.

Acquisto immobile: 220mila euro

Spese per l'acquisto e locazione immobile: 16.593 euro

Affitto annuo lordo 8400 euro

Tasse sull'affitto (cedolare al 21%) 1764 euro

Spese di manutenzione straordinaria 600 euro

Imu e Tasi 812 euro

Affitto annuo 5224 euro

Per calcolare il valore futuro dell'immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni. Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:

Valore finale dell'immobile: 267.033 euro
Guadagno da locazione netto 78.360 euro
Valore totale 345.393 euro

Conviene investire in btp

Il punto di partenza dell'analisi è l'acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell'immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell'1,93%, la situazione sarebbe la seguente

Capitale iniziale 236.593 euro
Capitale finale: 315.160 euro

Confronto finale

Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro

Scelta Btp: 315.160 euro

Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro

l' asino casca se ,invece della rivalutazione basata sugli ultimi 10anni che appare completamente irrealistica, ( visto che ci avviciniamo ad una nuova crisi dopo le elezioni, il q.e. terminerà, le banche inonderanno i mercato di immobili per la questione npl, i tassi si alzeranno ed i mutuio costeranno di più quindi al domanda calerà, ci saranno patrimoniali che colpiranno ,come sempre stato , soprattutto i patrimoni immobiliari ecc...) si propone come scenario nettamente più probabile una ulteriore discesa dei valori immobiliari e per contro un netto aumento dei rendimenti dei btp visto che la bce non stameprà più moneta a iosa ed il ruischio paese aumenterà significativamente...direi che le cose andranno esattamente al contrario, non varei alcun dubbio a comperare btp dopo che draghi se ne sarà andato e il q.e. sarà terminato

 

[nello.tirincanti]

Se come ho letto il Mov5S si allea con il PD aspettiamoci nuove tasse insieme alla famosa purgata ai conti correnti

 

[skipper1971]

e inoltre aggiungo circa l'immobile: 220 k solo per l'acquisto e rende 8,4 k lordi? vale a dire lo affitti a 700 al mese?! Non so a dove geograficamente tu voglia riferirti ma a Milano città con 220 k in zona semi - centrale un buon bilocale lo compri ed affitti senza star a tirar il collo a nessuno a 850 - 950 al mese...per cui sarebbero almeno 10,8 k lordi annui e non 8,4k.

Nel calcolo infatti i 700 sono al netto delle spese condominiali/manut ordinaria

 

[sotomajor]

l' asino casca se ,invece della rivalutazione basata sugli ultimi 10anni che appare completamente irrealistica, ( visto che ci avviciniamo ad una nuova crisi dopo le elezioni, il q.e. terminerà, le banche inonderanno i mercato di immobili per la questione npl, i tassi si alzeranno ed i mutuio costeranno di più quindi al domanda calerà, ci saranno patrimoniali che colpiranno ,come sempre stato , soprattutto i patrimoni immobiliari ecc...) si propone come scenario nettamente più probabile una ulteriore discesa dei valori immobiliari e per contro un netto aumento dei rendimenti dei btp visto che la bce non stameprà più moneta a iosa ed il ruischio paese aumenterà significativamente...direi che le cose andranno esattamente al contrario, non varei alcun dubbio a comperare btp dopo che draghi se ne sarà andato e il q.e. sarà terminato

Mi spieghi la tua posizione sui BTP?
...io credo invece che appena Draghi molla il colpo rientro del QE e inizio di aumento tassi dettato dai tedeschi...e il prezzo dei BTP sarà in calo conseguente....del resto è sui massimi da mesi ormai; per cui credo che il timing sui BTP sia sbagliato entrare ora. Sull'immobiliare non mi pronuncio....che sia invece il momento di rimanere liquidi?

 

[DoctorT]

l'articolista non ha considerato tutta una serie di costi e rischi gravanti sull'acquisto dell'immobile tra cui

tasse di acquisto, notarili eventuale commissione dell'agenzia che sono il 5-6 % se si acquista un immobile vecchio mentre per il nuovo si arriva al 12 - 15 %

deprezzamento per vetustà dell'immobile

rischio per periodi di sfitto.

comunque per i prossimi anni potrebbe essere ancora una scelta vantaggiosa per chi sceglie l'immobiliare mentre per i 15 anni precedenti quando il rendimento del BTP era intorno al 4-5%
sicuramente investire in titoli di stato sarebbe stato più redditizio.

 

[avv.]

Certenotti: bello il tuo post...argomentato)) cosa vuoi dire nello specifico? Circa l'immobile con 220 k c prendi un bilo in buona zona a Milano e 900 euro al mese oltre spese li prendi. Circa il btp vale qto scritto, ma a sto pto non considerarlo e buttati (!) nei btp che ne fai di strada)
Skypper: infatti, 700 netti sono pochi per un bilo in buona zona a Milano. ce ne vogliono 900 oltre a spese!

In sintesi la rendita dell'immobile si attesta sul 6 - 7% lordo che al netto di imu, straordinarie e tasse dà il 30% in meno in media. ergo 4% netti le incameri.

Poi vedete voi...

e tra 15 anni l'immobile che oggi hai pagato 220 k nella peggiore delle ipotesi lo rivendi allo stesso prezzo ma la storia insegna che prob sarà più alto.

il btp aveva senso quando i rendimenti erano almeno il doppio di quelli attuali e si deve tornare indietro di un decennio abbondante.

qsto il mio consiglio e parere, ma il bello del mondo è appunto quello che ognuno ha le sue opinioni che vanno se nn condivise qtomeno rispettate ed io rispetto le vostre pur essendo a mio modo di vedere campate per aria.

 

[Sirswatch]

Certenotti: bello il tuo post...argomentato)) cosa vuoi dire nello specifico? Circa l'immobile con 220 k c prendi un bilo in buona zona a Milano e 900 euro al mese oltre spese li prendi. Circa il btp vale qto scritto, ma a sto pto non considerarlo e buttati (!) nei btp che ne fai di strada)
Skypper: infatti, 700 netti sono pochi per un bilo in buona zona a Milano. ce ne vogliono 900 oltre a spese!

In sintesi la rendita dell'immobile si attesta sul 6 - 7% lordo che al netto di imu, straordinarie e tasse dà il 30% in meno in media. ergo 4% netti le incameri.

Poi vedete voi...

e tra 15 anni l'immobile che oggi hai pagato 220 k nella peggiore delle ipotesi lo rivendi allo stesso prezzo ma la storia insegna che prob sarà più alto.

il btp aveva senso quando i rendimenti erano almeno il doppio di quelli attuali e si deve tornare indietro di un decennio abbondante.

qsto il mio consiglio e parere, ma il bello del mondo è appunto quello che ognuno ha le sue opinioni che vanno se nn condivise qtomeno rispettate ed io rispetto le vostre pur essendo a mio modo di vedere campate per aria.

sì certo, peccato che nei prossimi anni usciranno talmente tante leggi per adeguamento alla sicurezza/risparmio energetico, eccetera eccetera che dovrai spendere 5/6 anni di affitto (minimo) per le spese straordinarie.

PS a milano c'è l'obbligo del certificato di staticità. E se comperi un bilo a 200k sicuramente è una costruzione anni 60/70 o antecedente, quindi costruita con il c..o e che costerà una capitale in adeguamento

 

[avv.]

sirswatch: accidenti, è vero! nella palla di cristallo ho visto anch'io tante leggi che penalizzeranno solo gli immobili. Invece i conti correnti, titoli ecc saranno addirittura premiati)

 

[castion]

Scusate....ma se questa analisi e' stata fatta da chi vive di immobili, pensate che potevano dire che erano meglio i btp ? E dai......

 

[Sirswatch]

sirswatch: accidenti, è vero! nella palla di cristallo ho visto anch'io tante leggi che penalizzeranno solo gli immobili. Invece i conti correnti, titoli ecc saranno addirittura premiati)

Non si tratta di avere la palla di cristallo: il mondo è cambiato. I costi di manutenzione saranno sempre più elevati (normative sulla sicurezza, smaltimento eccetera eccetera), gli stipendi saranno sempre più bassi. Ognuno è libero di pensare come crede e di mettere i soldi dove crede. I depositi sono già stratassati, mancano solo gli immobili. AL prossimo giro dei pagliacci a roma me lo fai sapere quanto sarà il rendimento netto di un biloculo con la struttura a rischio.....

 

[ciroascarone]

Mi spieghi la tua posizione sui BTP?
...io credo invece che appena Draghi molla il colpo rientro del QE e inizio di aumento tassi dettato dai tedeschi...e il prezzo dei BTP sarà in calo conseguente....del resto è sui massimi da mesi ormai; per cui credo che il timing sui BTP sia sbagliato entrare ora. Sull'immobiliare non mi pronuncio....che sia invece il momento di rimanere liquidi?

infatti è errore mortale comperare adesso btp...basta avere un poco di pazienza...comperare fra un annetto dopo che i mercati ci avranno rotto il ****** perchè il q.e. sarà terminato , draghi sarà sostituito da un falco ed avremno probabilmente un governo poco gradito ai mercati con m5s dentro che imporrà patrimoniuali devastanti su immobili e conti correnti per pagare il prezzo della normalizzazione forzata che subirà ad opera dei poteri forti..quello che hanno subito in passato portogallo spagn airlanmda e grecia ci accingiamo a subirlo noi tra poco...in questo momento se avessi immobili e btp li vederei domattina in previsione del crollo dei prossimi mesi...solo che i btp, dopo la normalizazzaione coatta del governo, si riprenderanno e comunque renderanno ben più del 2% attuale mentre gli immobili, a causa delle patrimoniali devastanti che subiranno e della recessione in cui cadremo per pagare lo scotto di un governo poco gradito ai mercati ed il costo della sua normalizazaione coatta, sono destinati a far eun altro bel tuffo nel baratro