Quindi io posso andare a registare i contratti che mi pare all'ade? mi pare surreale. Posso andare a cancellare la registrazione del contratto di qualcuno?
Ho forse scritto che puoi affittare la Torre degli Asinelli e che puoi risolvere i miei contratti di locazione?
Ho solo scritto – anche se può sembrare surreale – che l’Agenzia delle Entrate è solo un controllore fiscale, non assurge a ruolo di sentinella della validità civilistica di un atto (spetta ad altri occuparsi di questo aspetto), le sue funzioni e attribuzioni sono altre (vedi #8).
Quando sei chiamato allo sportello di via Larga o di via Marco Polo e chiedi di registrare un contratto di locazione o una proroga, il tuo interlocutore - che svolge le funzioni e i compiti che gli sono attribuiti dalla legge in materia di entrate tributarie e diritti erariali - tira forse fuori la paletta e ti intima:
“Prego, favorisca il codice fiscale e la dichiarazione di successione”?
Non credo. Se ti presenti a registrare la locazione della Torre degli Asinelli in capo a te, magari al tuo addetto di sportello, secondo me, qualche dubbio gli sovviene
, ma in altri casi non controlla, in punto di diritto e di fatto, se sei il vero o il falso proprietario del bene locato (tra l’altro nel nostro ordinamento non esiste un problema di legittimazione a locare, intesa quale requisito di validità del contratto), ma ti censisce interrogando il tuo codice fiscale, nell’ovvio presupposto che il locatore del quadro B dell mod. RLI sia anche il proprietario dell’immobile del quadro C, la cui percentuale di possesso è indicata nel quadro D.
Poi fa le verifiche di rito sul contratto: si accerta della presenza delle firme, controlla la tipologia contrattuale, la durata, l’importo del canone, se è esercitata l’opzione per la cedolare secca, per poi verificare la correttezza delle imposte (se dovute) di registro e di bollo e le eventuali sanzioni da pagare, verifica cioè che l’obbligo tributario sia stato ottemperato.
Non spetta all’amministrazione finanziaria (ma ad un giudice, in caso di contenzioso) verificare se Luciom ha davvero un titolo per registrare il contratto. Tra l’altro, come accennavo, chi loca un immobile può anche non esserne proprietario, usufruttuario ovvero titolare di un diritto reale sul bene locato, è sufficiente semplicemente, per esercitare tutte le azioni inerenti la locazione, che chi affitta un immobile (seppure detenuto senza titolo) disponga materialmente del bene e sia in grado di assicurarne il godimento al suo inquilino.
Il contratto di locazione, in quanto di natura personale, non richiede la titolarità in capo al locatore dei diritti di proprietà sulla cosa, ma solo la disponibilità non solo di fatto, ma anche giuridica del bene, acquisita – beninteso – lecitamente. Ne consegue che il locatore non perde la sua qualità di locatore, quando perde la titolarità dell’immobile.
Anche questo principio, non scevro di conseguenze, può sembrare surreale, ma è giuridicamente concepibile, tanto che è stato ribadito da una costante e maggioritaria giurisprudenza di legittimità in tempi recenti e meno recenti, tanto da lambire un’ampia gamma di ipotesi, anche le più bizzarre.
Si pensi solo all’ipotesi di decesso di un locatore non proprietario: anche in questa ipotesi, nel rapporto di locazione succedono gli eredi del locatore non proprietario del bene locato, perpetuando, di fatto, la situazione di partenza. O ancora. Occupazione abusiva di un appartamento. L’occupante si difende dicendo di averlo affittato da un soggetto terzo, che poi risulta non essere il proprietario del bene locato. Anche in questo caso, la locazione stipulata da un non legittimato non è ovviamente opponibile al legittimato, ma ciò non significa che il contratto di locazione stipulato dall’”usurpatore” non sia valido ed efficace nei rapporti tra l’”usurpatore” e l’occupante.
