Ho acquistato a Lipsia per investimento

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Nemor

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Appena ho concluso ( siamo quasi in dirittura di arrivo, ad Ottobre inizio ad "incassare" gli affitti ) vi lascio le prime testimonianze.. Somma investita sui 200k
 
MQ?
Zona centrale?

Ho acquistato 4 appartamenti da circa 50mq l'uno tutti affittati ( anche da molti anni ), ho preferito comprare in zona con prezzi abbastanza economici per una serie di motivi ( il primo dei quali e' di avere piu' immobili in modo da non averne mai sfitti ed a prezzi che fossero interessanti per la classe media, insomma non sono andato di proposito sul pregio ( i prezzi li' iniziano dai 3k m/q ), pochi km dal centro ( saranno nemmeno 3km ) , ma non fa abbastanza testo perche' ci sono zone anche piu' lontane con prezzi decisamente piu' alti..

I motivi principali
1) Paese solido e serio ( Germania ) , non c'e' da aggiungere altro su questo punto
2) Citta' in notevole espansione, sia dal punto di vista economico ( investimenti da parte di gruppi internazionali, crollo della disoccupazione ed aumento dei redditi ) che residenziale ( piano piano si sta ripopolando velocemente + di 10'000 cittadini l'anno )
3) Buona tassazione ( i primi 8'000 circa di reddito da affitto non sono tassati )
4) Prezzi degli immobili e degli affitti in salita ma ancora a molto buon mercato
5) Possibilita' di far gestire in loco gli immobili a prezzi irrisori ( 12 euro al mese + IVA ad appartamento )

Penso di ricavarne netti ( tolte tutte, dico tutte le spese/tasse ) inclusa anche la parte italiana sui 700 euro/netti al mese, un rendimento del 4,2% visti i tassi attuali sarebbe anche troppo
 
Ti gestisce tutto un'agenzia ?
Pensi di doverti recare in loco spesso ?
Conosci bene la città ?
grazie per aver condiviso
 
Ti gestisce tutto un'agenzia ?
Si, 12 euro +IVA mese per le gestione ad immobile, 2 mesi in caso di riaffitto e possibilita' di gestire l'eventuale ristrutturazione direttamente da loro
Pensi di doverti recare in loco spesso ?
No, se non qualche volta quando saranno sfitti ( ma sara' un evento piu' unico che raro perche' gli immobili sono affittati tutti da anni )
Conosci bene la città ?
Mai stato in Germania, nulla che non si possa trovare in rete,gli appartamenti prima erano in mano ad un fondo ( in Germania ce ne sono molti cosi' )
 
la cosa più importante, cosa succede se l'inquilino comincia a non pagare l'affitto? sei rovinato come in italia?
 
Si, 12 euro +IVA mese per le gestione ad immobile, 2 mesi in caso di riaffitto e possibilita' di gestire l'eventuale ristrutturazione direttamente da loro

No, se non qualche volta quando saranno sfitti ( ma sara' un evento piu' unico che raro perche' gli immobili sono affittati tutti da anni )

Mai stato in Germania, nulla che non si possa trovare in rete,gli appartamenti prima erano in mano ad un fondo ( in Germania ce ne sono molti cosi' )

Ho capito bene, non sei stato a Lipsia neanche per vedere gli immobili?
 
Ho capito bene, non sei stato a Lipsia neanche per vedere gli immobili?

No, ma sono stati ristrutturati di recente.. Visto che gli inquilini sono li' da anni non vedo nessun problema..

P.S. Comunque quello dei costi di ristrutturazion e' un elemento da mettere comunque in conto anche per il futuro..
 
No, ma sono stati ristrutturati di recente..

Mi sorprende il costo basso dell'immobile. Se posso chiedere:
Quali sono i costi accessori dell'acquisto (notaio, agenzia, tasse, etc.)?
Che tipo di immobili sono cioè ad esempio anno di costruzione, piano sul totale dei piani, se c'è ascensore etc.
Anni fa consideravo Berlino allo stesso modo non avevo abbastanza liquidi e con il senno di poi mi sono mangiato le mani. Se andra così Lipsia vale la pena pensarci
 
la cosa più importante, cosa succede se l'inquilino comincia a non pagare l'affitto? sei rovinato come in italia?

Fortunatamente la legge ( ed in tempi ) in Germania sono ben diversi.. Ovvio sicuramente per qualche mese non sarai pagato, ma sono cose da mettere in conto.. Nel mio caso sono tutti immobili affittati da anni, spero ovviamente che gli inquilini rimangano fino alla loro morte :D
 
Fortunatamente la legge ( ed in tempi ) in Germania sono ben diversi.. Ovvio sicuramente per qualche mese non sarai pagato, ma sono cose da mettere in conto.. Nel mio caso sono tutti immobili affittati da anni, spero ovviamente che gli inquilini rimangano fino alla loro morte :D

Stai comunque attento a fare bene i calcoli sulla base di informazioni di prima mano perché le leggi di paesi "civili" possono riservare strane sorprese. Per quanto ne so in Inghilterra gli sfratti sono veloci, in Germania abbastanza ma esistono già più tutele per l'inquilino. In Francia invece lo sfratto è una procedura ancora più complicata e difficile che in Italia, questo almeno mi è stato riferito
 
Fortunatamente la legge ( ed in tempi ) in Germania sono ben diversi.. Ovvio sicuramente per qualche mese non sarai pagato, ma sono cose da mettere in conto.. Nel mio caso sono tutti immobili affittati da anni, spero ovviamente che gli inquilini rimangano fino alla loro morte :D

In italia gli inquilini morosi sono stratutelati, questo frena la voglia di Immobiliare, sono certo che se le procedure fossero più economiche e veloci anche il mercato ne gioverebbe, investire in un immobile con il rischio di non vedere i soldi dell'affitto per ANNI e dover pagare avvocati è un rischio troppo alto.
 
Mi sorprende il costo basso dell'immobile. Se posso chiedere:
Quali sono i costi accessori dell'acquisto (notaio, agenzia, tasse, etc.)?

Costo degli appartamenti: Avrei dovuto pagare 186'000 euro in totale, prendendo 4 appartamenti ( dallo stesso venditore ) sono riuscito a chiudere a 175'000, quindi un 5% circa di "sconto"

Agenzia: nel mio caso erano 3'300+IVA ad appartamento, trattando il prezzo me la sono cavata con 11'000 euro, avrei dovuto pagare circa 16'000 euro, ma essendo un unico venditore e appartamenti quasi contigui ( stessi immobili ) c'e' stata la possibilita' di scontare un bel po'. Nel mio caso l'agenzia si e' interessata anche delle traduzioni, comunicazioni con i venditori, registro presso catasto e ricerca notaio.
Ovviamente se siete pratici di tedesco, avete qualche appoggio e non passate tramite agenzia sono costi eliminabili completamente, non e' il mio caso purtroppo

Notaio: un unico atto 2'000 euro circa

Costi catastali: 6'000 euro circa ( 3,5% sul prezzo di acquisto a Lipsia )

Che tipo di immobili sono cioè ad esempio anno di costruzione, piano sul totale dei piani, se c'è ascensore etc.

I condomini sono stati ristrutturati completamente a meta' anni 90, se non erro sono costruzioni molto vecchie ( come la maggior parte degli immobili di Lipsia ), meta' anni 30.. Ovvio ci sono anche li' immobili costruiti molto di recente, ma non a quei prezzi

Anni fa consideravo Berlino allo stesso modo non avevo abbastanza liquidi e con il senno di poi mi sono mangiato le mani. Se andra così Lipsia vale la pena pensarci

Si, anche io mi sono lasciato sfuggire l'occasione, scrissi a proposito nel forum nel 2008, da allora i costi a m/q di Berlino sono lievitati, cosi' gli affitti e le imposte catastali ( 6,5% del prezzo di acquisto, preima era un 3,5% )

P.S. Nel mio caso sono poco interessato alla rivalutazione degli immobili, quanto a ( anche se pur piccola ) rendita mensile..
 
In italia gli inquilini morosi sono stratutelati, questo frena la voglia di Immobiliare, sono certo che se le procedure fossero più economiche e veloci anche il mercato ne gioverebbe, investire in un immobile con il rischio di non vedere i soldi dell'affitto per ANNI e dover pagare avvocati è un rischio troppo alto.

Personamente volevo investire in Italia, vicino casa, ma
1) Economia allo sfascio
2) Mercato che crolla
3) Gente che non paga e tempi abissali di sfratto

Non credo esista proprio paragone, ovviamente mi sono interessato di tutto un anno prima..
 
Personamente volevo investire in Italia, vicino casa, ma
1) Economia allo sfascio
2) Mercato che crolla
3) Gente che non paga e tempi abissali di sfratto

Non credo esista proprio paragone, ovviamente mi sono interessato di tutto un anno prima..

vero, purtroppo in italia le condizioni economiche sono pessime, come ripeto, potrebbe valere ancora la pena se i proprietari venissero tutelati, ma è l'opposto, i furbi hanno troppe tutele e sono abili nello sfruttarle.
 
vero, purtroppo in italia le condizioni economiche sono pessime, come ripeto, potrebbe valere ancora la pena se i proprietari venissero tutelati, ma è l'opposto, i furbi hanno troppe tutele e sono abili nello sfruttarle.

E' uno dei principali problemi, ma non l'unico.. Con il crollo dei redditi e l'arrivo delle pensioni contributive non e' irrealistico pensare che la stessa sorte la seguano gli immobili, ovviamente parlo di immobili per il ceto "medio"..
 
Dimenticavo di scrivere i tempi per il tutto.. Da inizio Maggio ad Ottobre ben 5 mesi, comunque nei tempi dichiarati dall'agenzia se togliano Luglio ed Agosto ( mi sa che i tedeschi si fanno un bel po' di ferie in piu' rispetto a noi )..
 
Personamente volevo investire in Italia, vicino casa, ma
1) Economia allo sfascio
2) Mercato che crolla
3) Gente che non paga e tempi abissali di sfratto

Non credo esista proprio paragone, ovviamente mi sono interessato di tutto un anno prima..

Visto che hai fatto tutto online si può sapere quali siti hai bazzicato per trovare gli appartamenti?
 
Visto che hai fatto tutto online si può sapere quali siti hai bazzicato per trovare gli appartamenti?

Preferisco non fare pubblicita' a nessuno per una serie di motivi..
Comunque rappresentanti dell'agenzia sono venuti qui in Italia piu' volte a presentarsi, ad Ottobre dell'anno scorso ho avuto un primo incontro "faccia a faccia" a Roma, poi e' seguita tutta la trafila online, visto che loro stanno a Berlino..
 
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