Immobile acquistato all'asta danneggiato prima dell'immissione in possesso

Ren.ato

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Buongiorno a tutti,
mi sono aggiudicato alcuni mesi fa un immobile tramite asta giudiziaria che ho interamente pagato prima della liberazione e nei termini previsti. L'immobile era occupato dal figlio dell'esecutata e dalla sua famiglia ed era stato dato dal Tribunale in custodia ad un istituto per le vendite giudiziarie che ne sta curando la liberazione che era fissata per la scorsa settimana. Senonchè al momento dell'accesso, effettuato dagli ufficiali giudiziari alla presenza di un rappresentante dell'istituto vendite giudiziarie, (l'esecutata ed il figlio non erano presenti) l'immobile è stato trovato gravemente danneggiato e con quasi tutte le porte interne asportate. Il figlio dell'esecutata ha dichiarato che c'è stato evidentemente un furto da parte di ignoti e che aveva già lasciato l'immobile pur non avendo consegnato le chiavi al custode. L'Istituto vendite giudiziarie in questione ha sporto denuncia contro ignoti ai carabinieri e mi ha informato telefonicamente dell'accaduto. Non ho ancora il possesso dell'immobile e nei prossimi giorni dovrebbe essere fatta formalmente l'immissione in possesso. Da una prima stima fatta dall'Istituto vendite giudiziarie il danno si aggirerebbe tra i 40 ed i 50mila euro. La stima ha ben poco valore ma certamente l'entità dei danni è notevole. E' evidente la probabile simulazione del furto ma ovviamente se non si dimostra la considerazione vale zero. Un avvocato dell'Istituto vendite giudiziarie che mi ha contattato telefonicamente mi ha suggerito di fare istanza al Presidente del Tribunale e di chiedere la restituzione di parte dell'importo pagato o in alternativa l'annullamento della vendita. Mi ha anche precisato che non sono molte le possibilità che venga accolta. Ed ha ovviamente sostenuto che le responsabilità dell'istituto vendite giudiziarie in quanto custode sono nulle in caso di furto e quindi di situazione fortuita e che l'assicurazione di cui sono dotati non copre casi del genere.
Le domande sono quindi le seguenti:
- quali sono le responsabilità dell'istituto vendite giudiziarie che è anche custode dell'immobile ?
- a chi devo chiedere eventualmente il risarcimento del danno ?
- chi è responsabile del danno ?
- è opportuno accettare l'immissione in possesso dell'immobile o è meglio chiarire prima le responsabilità ?
- come mi devo muovere ?
Qualsiasi consiglio è ben accetto ! Grazie.
Renato
 
Sei incastrato, non c'è niente da fare, questo meccanismo è tipico da parte di esecutati "arrabbiati", ovviamente non c'è stato nessun furto, questo mi pare evidente.

Il custode giudiziario dell'immobile è esente da responsabilità con la scusa del furto.

Puoi provare a fare causa a chi abitava l'appartamento in quanto non avendo denunciato non ha informato il custode della situazione etc etc, ma ovviamente non hanno nulla su cui puoi rivalerti anche in caso (improbabile) che vengano dimostrate le tue ragioni.

Quando parli di "immissione al possesso" intendi decreto di trasferimento?

Comunque sia i danni calcolali alla metà, nel senso che con le detrazioni al 50% spendi la metà del preventivo nei fatti (anche se ti tornano in 10 anni).

Alla fine ti rifai la casa nuova secondo le tue esigenze e molto probabilimente l'avrai pagata comunque meno (al netto delle detrazioni) di quanto avresti pagato sul mercato (Spero).

L'enorme sconto legato all'acquisto all'asta è tale anche per questo tipo di rischi.
 
Con immissione in possesso intendo la consegna delle chiavi dell'immobile, il decreto di trasferimento è del luglio 2014. L'immobile è stato occupato fino ad ora dal figlio dell'esecutata e dalla sua famiglia e quindi i danni arrecati da "ignoti" ed il furto di porte ecc. sarebbero stati prodotti da ignoti dopo il trasferimento in altro immobile da parte del figlio dell'esecutata ma SENZA avere ancora consegnato l'immobile al custode. Quindi è evidente al di là del dolo la responsabilità dell'esecutata e dei suoi familiari e in subordine dell'Istituto ma come hai detto tu non ci sarà nulla su cui rivalersi. E anche dimostrare la responsabilità non è semplice. In prima battuta forse la cosa migliore è presentare istanza di riduzione del prezzo o revoca della vendita al Presidente del Tribunale. Si certo, la casa l'ho pagata meno del valore di mercato ma questo non significa che l'Istituto possa consegnarmela in condizioni molto diverse rispetto a quando l'ho vista accompagnato da loro, prima di partecipare all'asta.
 
Credo sia il terrore di chiunque compri in asta con inquilini all'interno che devono essere cacciati. Mi chiedo, c'è un modo per proteggersi PRIMA che ciò possa accadere? Tipo fare un'assicurazione nel momento in cui ci si aggiudica il bene, anche se non ancora in possesso?
 
La cosa più semplice resta parlare con chi occupa la casa e concordare una eventuale buona uscita prima di acquistare in asta. Nella maggior parte dei casi l'accordo si trova, poi ovviamente ci sono sempre i casi estremi... ma a quel punto "annusi" la rogna e lasci perdere.
 
Con immissione in possesso intendo la consegna delle chiavi dell'immobile, il decreto di trasferimento è del luglio 2014. L'immobile è stato occupato fino ad ora dal figlio dell'esecutata e dalla sua famiglia e quindi i danni arrecati da "ignoti" ed il furto di porte ecc. sarebbero stati prodotti da ignoti dopo il trasferimento in altro immobile da parte del figlio dell'esecutata ma SENZA avere ancora consegnato l'immobile al custode. Quindi è evidente al di là del dolo la responsabilità dell'esecutata e dei suoi familiari e in subordine dell'Istituto ma come hai detto tu non ci sarà nulla su cui rivalersi. E anche dimostrare la responsabilità non è semplice. In prima battuta forse la cosa migliore è presentare istanza di riduzione del prezzo o revoca della vendita al Presidente del Tribunale. Si certo, la casa l'ho pagata meno del valore di mercato ma questo non significa che l'Istituto possa consegnarmela in condizioni molto diverse rispetto a quando l'ho vista accompagnato da loro, prima di partecipare all'asta.

non puoi al'asta ti becchi quello che ti danno quando effettivamente entri in possesso delle chiavi

a me è andata di lusso che conoscevo bene il curatore che è un mio cliente
mi ha riferito che è tipico rovinare l'appartamento da chi è ancora fisicamente in possesso

l'unica cosa che puoi fare a mio parere e' , se hai prove (foto perizie) che attestino che all'atto del trasferimento fosse in condizioni migliori di quando hai avuto le chiavi rivalerti sul ente che ne aveva custodia ma la vedo durissima
 
non puoi al'asta ti becchi quello che ti danno quando effettivamente entri in possesso delle chiavi

a me è andata di lusso che conoscevo bene il curatore che è un mio cliente
mi ha riferito che è tipico rovinare l'appartamento da chi è ancora fisicamente in possesso

l'unica cosa che puoi fare a mio parere e' , se hai prove (foto perizie) che attestino che all'atto del trasferimento fosse in condizioni migliori di quando hai avuto le chiavi rivalerti sul ente che ne aveva custodia ma la vedo durissima

dimenticavo: hai controllato le spese condominiali pregresse???????????????
 
Alla perizia agli atti del Tribunale è allegata un'ampia documentazione fotografica che dimostra l'ottimo stato dell'immobile e del resto, almeno per ora, l'istituto vendite giudiziarie non ha certo negato il danno, anzi. Il problema è che probabilmente ai sensi dell'art. 2051 del C.C. non ne sono responsabili in quanto il danno è avvenuto in modo "fortuito" con l'immissione di estranei terzi. E non a caso "evento fortuito" è esattamente il termine che ha usato l'avvocato dell'Istituto che mi ha telefonato. E' un fabbricato singolo quindi non ci sono spese condominiali pregresse, casomai sarà da vedere se hanno lasciato debiti sulle utenze. Infine anche se avessi stipulato una assicurazione con efficacia dal momento dell'emissione del decreto di trasferimento o dell'aggiudicazione, dubito che oggi in una situazione del genere una qualsiasi assicurazione non si arrampicherebbe sugli specchi pur di non pagare. Comunque l'assicurazione non l'ho fatta e quindi è inutile che mi alambicchi ...
 
Con immissione in possesso intendo la consegna delle chiavi dell'immobile, il decreto di trasferimento è del luglio 2014. L'immobile è stato occupato fino ad ora dal figlio dell'esecutata e dalla sua famiglia e quindi i danni arrecati da "ignoti" ed il furto di porte ecc. sarebbero stati prodotti da ignoti dopo il trasferimento in altro immobile da parte del figlio dell'esecutata ma SENZA avere ancora consegnato l'immobile al custode. Quindi è evidente al di là del dolo la responsabilità dell'esecutata e dei suoi familiari e in subordine dell'Istituto ma come hai detto tu non ci sarà nulla su cui rivalersi. E anche dimostrare la responsabilità non è semplice. In prima battuta forse la cosa migliore è presentare istanza di riduzione del prezzo o revoca della vendita al Presidente del Tribunale. Si certo, la casa l'ho pagata meno del valore di mercato ma questo non significa che l'Istituto possa consegnarmela in condizioni molto diverse rispetto a quando l'ho vista accompagnato da loro, prima di partecipare all'asta.

Ah quindi anche da te il decreto di trasferimento è precedente alla liberazione. Forse allora è bologna l'anomalia e non viceversa (ne avevamo parlato in altri thread). Da noi ti fanno il decreto di trasf. solo dopo aver liberato.

L'istanza di riduzione del prezzo non va in porto sicuro per elementi sopraggiunti dopo l'aggiudicazione fidati :'( son solo soldi di avvocato persi a mio avviso.

Se ora c'è la denuncia , l'istituto è purtroppo con le spalle coperte.

Gli esecutati ti hanno truffato e non hai modo di rifarti, W l'italia.
 
Alla perizia agli atti del Tribunale è allegata un'ampia documentazione fotografica che dimostra l'ottimo stato dell'immobile e del resto, almeno per ora, l'istituto vendite giudiziarie non ha certo negato il danno, anzi. Il problema è che probabilmente ai sensi dell'art. 2051 del C.C. non ne sono responsabili in quanto il danno è avvenuto in modo "fortuito" con l'immissione di estranei terzi. E non a caso "evento fortuito" è esattamente il termine che ha usato l'avvocato dell'Istituto che mi ha telefonato. E' un fabbricato singolo quindi non ci sono spese condominiali pregresse, casomai sarà da vedere se hanno lasciato debiti sulle utenze. Infine anche se avessi stipulato una assicurazione con efficacia dal momento dell'emissione del decreto di trasferimento o dell'aggiudicazione, dubito che oggi in una situazione del genere una qualsiasi assicurazione non si arrampicherebbe sugli specchi pur di non pagare. Comunque l'assicurazione non l'ho fatta e quindi è inutile che mi alambicchi ...

Le utenze che c'entrano, mica avevi i contratti a tuo nome.
 
Si, il decreto di trasferimento viene emanato dopo il saldo prezzo indipendentemente dalla liberazione dell'immobile.
Quanto alle utenze è vero che non sono intestate a mio nome ma se c'è un debito pregresso (almeno per l'acqua) per fare un nuovo contratto possono anche chiederti il saldo del debito. Mi è capitato anni fa con un altro immobile dove però la liberazione era avvenuta tramite avvocato e non tramite l'Istituto. Può darsi che non sia più così.
 
Si, il decreto di trasferimento viene emanato dopo il saldo prezzo indipendentemente dalla liberazione dell'immobile.
Quanto alle utenze è vero che non sono intestate a mio nome ma se c'è un debito pregresso (almeno per l'acqua) per fare un nuovo contratto possono anche chiederti il saldo del debito. Mi è capitato anni fa con un altro immobile dove però la liberazione era avvenuta tramite avvocato e non tramite l'Istituto. Può darsi che non sia più così.

è capitato anche a me con l'acqua, avevano rimosso il contatore per morosità e per rimetterlo si son fatti pagare una cifra esagerata, società Acque potabili di Torino che ora penso sia confluita nell'acquedotto municipale di Torino, altri manigoldi pure loro
 
Buongiorno a tutti,
mi sono aggiudicato alcuni mesi fa un immobile tramite asta giudiziaria che ho interamente pagato prima della liberazione e nei termini previsti. L'immobile era occupato dal figlio dell'esecutata e dalla sua famiglia ed era stato dato dal Tribunale in custodia ad un istituto per le vendite giudiziarie che ne sta curando la liberazione che era fissata per la scorsa settimana. Senonchè al momento dell'accesso, effettuato dagli ufficiali giudiziari alla presenza di un rappresentante dell'istituto vendite giudiziarie, (l'esecutata ed il figlio non erano presenti) l'immobile è stato trovato gravemente danneggiato e con quasi tutte le porte interne asportate. Il figlio dell'esecutata ha dichiarato che c'è stato evidentemente un furto da parte di ignoti e che aveva già lasciato l'immobile pur non avendo consegnato le chiavi al custode. L'Istituto vendite giudiziarie in questione ha sporto denuncia contro ignoti ai carabinieri e mi ha informato telefonicamente dell'accaduto. Non ho ancora il possesso dell'immobile e nei prossimi giorni dovrebbe essere fatta formalmente l'immissione in possesso. Da una prima stima fatta dall'Istituto vendite giudiziarie il danno si aggirerebbe tra i 40 ed i 50mila euro. La stima ha ben poco valore ma certamente l'entità dei danni è notevole. E' evidente la probabile simulazione del furto ma ovviamente se non si dimostra la considerazione vale zero. Un avvocato dell'Istituto vendite giudiziarie che mi ha contattato telefonicamente mi ha suggerito di fare istanza al Presidente del Tribunale e di chiedere la restituzione di parte dell'importo pagato o in alternativa l'annullamento della vendita. Mi ha anche precisato che non sono molte le possibilità che venga accolta. Ed ha ovviamente sostenuto che le responsabilità dell'istituto vendite giudiziarie in quanto custode sono nulle in caso di furto e quindi di situazione fortuita e che l'assicurazione di cui sono dotati non copre casi del genere.
Le domande sono quindi le seguenti:
- quali sono le responsabilità dell'istituto vendite giudiziarie che è anche custode dell'immobile ?
- a chi devo chiedere eventualmente il risarcimento del danno ?
- chi è responsabile del danno ?
- è opportuno accettare l'immissione in possesso dell'immobile o è meglio chiarire prima le responsabilità ?
- come mi devo muovere ?
Qualsiasi consiglio è ben accetto ! Grazie.
Renato

Devi sicuramente fare istanza di riduzione prezzo al giudice, come ti hanno indicato. A tuo favore hai la denuncia ai CC e la valutazione dell'istituto vendite. E' a loro che devi chiedere chi è il custode dell'immobile; potrebbero essere loro o un terzo o direttamente l'esecutato. Una cosa è certa : hai bisogno di un parere legale qualificato. Prova a porre il tuo quesito in questa sezione del forum :

Diritto, Fisco, Tutela del risparmio e Previdenza: Legal Financial Forum - Forum di Finanzaonline.com
 
50mila euro di danni? ma cosa hanno fatto oltre a prendersi le porte?
E' una bella sfiga...però vai fino in fondo...
La cosa del 50% di detrazione è da pazzi...non è che se detraggo (posso? non è detto) i danni sono la metà...allora se mi rubano la macchina mi ridanno 5mila euro di meno perchè ci sono gli incentivi...ma non ho capito.
 
Ho parlato con il mio avvocato ed anche lui sostiene che la prima cosa da farsi è istanza di riduzione del prezzo al Presidente del Tribunale. Il custode nominato dal Giudice per le esecuzioni è l'istituto vendite giudiziarie che ha curato anche la liberazione dll'immobile e che ha sporto denuncia contro ignoti dopo avere appurato le condizoni dell'immobile. Il punto è che il custode ai sensi dell'art. 2051 del C.C. in caso di "evento fortuito" non è responsabile. Ed essendo un danno prodotto da ignoti (anche se si sa benissimo chi è stato) rientra in questa definizione. L'esecutato che ancora non aveva consegnato le chiavi ha sicuramente una responsabilità oggettiva in quanto di fatto in possesso dell'immobile ma che io chieda i danni a lui dove mi può portare ? Ad uno che non ha nulla da perdere ? Quanto ai danni considera che hanno portato via porte di legno massello, rotto infissi, spaccato box doccia, asportato parte dell'impianto di condizionamento. La stima è molto grossolana e spero possa essere ridimensionata ma di certo non è poca roba.
Grazie del suggerimento, provo a girare il post iniziale all'altra sezione del forum.
 
è capitato anche a me con l'acqua, avevano rimosso il contatore per morosità e per rimetterlo si son fatti pagare una cifra esagerata, società Acque potabili di Torino che ora penso sia confluita nell'acquedotto municipale di Torino, altri manigoldi pure loro

Confermo che per l'acqua potabile si "eredita" il debito anche a Firenze (Publiacqua)
 
Confermo che per l'acqua potabile si "eredita" il debito anche a Firenze (Publiacqua)

Si ma se la cifra e spropositata , vabbe che siamo in Italia e so tutti figli di ...ma due soldi di codice civile esiste sempre echecazz... gli fai causa tu sei responsabile dal momento in cui sei proprietario/contraente del contratto di fornitura , mica e debito condominiale , vatti a trovare il tuo contraente ed in caso di asportazione di contatore e anche un reato pertanto sei parte offesa e non sono io l indagato ..quindi ...
a me mi capito' col gas , ma con una diffida legale andò tutto a posto.
 
Ciao. Hai poi risolto?
Ciao, vedo solo ora il tuo messaggio. Si, diciamo che ho risolto anche se ancora in modo non definitivo. Ecco come è andata.
Ho presentato al Tribunale nel febbraio 2015 istanza di riduzione del prezzo con in subordine l'alternativa della revoca del decreto di trasferimento. Alla prima udienza è stato nominato un CTU (lo stesso della perizia originaria) per la quantificazione del danno e io su richiesta del mio avvocato sono stato nominato CTP (sono architetto). Dopo 30 giorni il CTU ha presentato la perizia ed io delle osservazioni alla perizia in quanto non ci siamo trovati d'accordo su diversi punti e sull'entità complessiva del danno (l'esperienza avuta con il CTU è stata incredibile, basti dire che ci siamo incontrati presso il suo studio 2 volte e a seguito della presentazione da parte mia di un dettagliato computo metrico estimativo ovviamente prima che la sua perizia venisse depositata, la sua valutazione del danno è pressochè raddoppiata in 5 giorni e soltanto perchè non ha potuto, di fronte all'evidenza, evitare di aggiungere voci sui voci al suo computo ...). Ovviamente il Giudice non ha accolto le mie osservazioni ed ha preso per buona la stima del CTU che sono stato costretto ad accettare. L'alternativa era optare per l'annullamento del decreto di trasferimento e perdere in questo modo più di un anno. E quindi a luglio il Giudice ha emanato un'ordinanza con la quale mi ha liquidato l'importo stimato dal CTU. Fin qui tutto bene ed anche in tempi più che accettabili (da gennaio a luglio). Senonchè uno dei creditori ha fatto opposizione impugnando l'ordinanza e sostenendo che era al custode dell'immobile che doveva essere chiesto di rimborsare il danno e non certo ad uno dei creditori che non ha colpa alcuna. Preciso che il creditore in questione è una delle quattro banche nell'occhio del ciclone in questi ultimi tempi .... E che allora era già commissariata. Posso anche riconoscere che in teoria possono non avere torto ma essendo noto che il custode non è responsabile in caso di evento fortuito perpetrato da ignoti, la richiesta era palesemente pretestuosa perché avrebbe fatto ricadere sulle spalle dell'aggiudicatario il peso dei danni patiti e soprattutto perchè non avrei avuto alcuna possibilità di vincere una causa contro l'Istituto vendite giudiziarie (e c'è ampia giurisprudenza su questo che tutela l'aggiudicatario). Morale la questione è andata davanti ad un collegio arbitrale che mi ha dato ragione in quanto si era pienamente nel caso dell'aliud pro alio (sostanziale diversità del bene posto in vendita rispetto a quanto consegnato). Ma non è finita qui ! La banca in questione non si è arresa neppure di fronte alla sentenza del collegio arbitrale e ha avviato una causa volta alla restituzione dell'importo che mi è stato versato dal Tribunale a seguito dell'ordinanza. In conseguenza di ciò io ho aspettato fino a novembre ad eseguire qualsiasi intervento di ripristino (e cioè fino alla sentenza del collegio arbitrale) e sto finendo in questi giorni i lavori. A breve ci sarà l'ennesima udienza che probabilmente non porterà ad alcuna conclusione e la vicenda si prospetta ancora lunga e tortuosa. Con il rischio, spero remoto, di dovere restituire quanto ricevuto a titolo di riduzione del prezzo e pagare le spese legali alla banca !! Ma siamo in Italia e quindi se uno compra una casa all'asta deve sapere che potrebbe ritrovarsi in causa con un creditore dell'esecutato ... E che dovrà perdere tanto tempo e difendersi a sue spese !
 
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