Comunque quello che ti serve sapere è:
1) Rendita catastale (su quella ci paghi tasse di acquisto e imu)
2) Da quanti mesi è affittato e regolarità dei pagamenti (fatti mostrare proprio i pagamenti ricevuti)
3) Se il comune in cui compri è di quelli con canone concordato, e se questo contratto di affitto è a canone concordato
4) Se il canone di 320 al mese include o no spese condominiali/utenze
5) Se c'è fideiussione da parte dell'inquilino, o la possibilità di farne una
6) Quanto prende l'inquilino di stipendio (anche se è a tempo indet., 800 euro sono diversi da 1200)
A quel punto puoi stimare i rendimenti in questo modo:
a) Cifra di acquisto 50k + eventuale agenzia (c'è un'agenzia di mezzo?) + notaio (con 1000 euro di atto dovresti cavartela) + tasse (1000 se prima casa perchè non raggiungi i minimi, 2-3k se seconda casa ma dipende ovviamente dalla rendita catastale) -> non è quindi detto che siano 50k, ma potrebbero arrivare quasi a 60 // Ovviamente puoi offrire meno di 50k se quella è la richiesta
A è il prezzo di acquisto 50-sconto + le spese elencate, è il denominatore
b) Stimare tutto ciò che devi sottrarre dal canone lordo:
b1) Imu, che dipende dalla RC, può essere 400 euro come 800 all'anno
b2) Cedolare secca 21% (10% se canone concordato) -> 800 euro in un caso, 400 nell'altro
b3) Eventuale possibilità che l'inquilino diventi moroso e/o che l'immobile si liberi e tu non riesca a riempire immediatamente (vacanza) -> 5% è la stima stretta, 10% è la stima congrua (inteso come qualche mese ogni qualche anno che ti sta vuoto l'immobile e/o che non percepisci gli affitti pur se occupato)
b4) 1% del valore dell'immobile all'anno dovrebbe essere considerato un "deposito" per i lavori straordinari (ti salta la caldaia tra 3 anni, devi cambiare il frigo tra 5, ci sono lavori nella palazzina tra 10 etc etc)
b1) 400-800 (stimiamo 600)
b2) 400-800
b3) 200-400
b4) 500
Come vedi S (spese) = b1+b2+b3+b4 hanno un range piuttosto ampio, tra 1500 (minimo) e 2500 (massimo).
I rendimenti reali al netto di TUTTO compreso il "fondo obsolescenza" sono quindi
[ C (canone) - S (spese) ] / A (spesa d'acquisto) = rendimento in %
A seconda delle risposte alle domande che ti ho fatto e degli elementi specifici di questo immobile (e delle stime prudenziali o aggressive sui periodi di vacanza e sul fondo per obsolescenza) il rendimento quindi balla tra
(stima + ottimistica) 3840 - 1500 / 45k (acquisto no agenzia, prima casa, canone concordato, a sconto del 15% sulla cifra richiesta) = 2300 / 45000 =
5.1%
(stima + pessimistica) 3840 - 2500 / 55k (acquisto con agenzia, seconda casa, contratto 4+4, sconto 5% sulla cifra richiesta) = 1340 / 55000 =
2.4%
Interpolazione media delle stime (in attesa di un riscontro + preciso sugli elementi che le determinano) (2.4 + 5.1) / 2 = 3.75%
Per la mia parcella nello stilare lo schema di analisi poi ci accordiamo in seguito tramite pm
