Acquisto casa : quali tattiche per ribassare il prezzo?

claudyo

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Dovendo comprare casa, quali metodi avete utilizzato o utilizzereste per far abbasare il più possibile il prezzo al venditore?

Spazio alla vostra fantasia...
 
Parli solo di acquisto da privato o anche da costruttore?
Se possibile mi interesserebbe anche la seconda, così completiamo il cerchio.:)
 
-prendere tempo e non mostrare nessuna fretta ne al venditore ne all'AI. Sarà quest'ultimo, se capace, a spingervi a "chiudere".
-continuare a vedere altre case e non fissarsi troppo su una sola: lo capiscono se sei troppo interessato
-darsi un budget non troppo alto, che tenga conto di tutte le spese (notaio, tasse, AI, trasloco, arredamento...) e far capire bene, specialmente a se stessi, che non si scenderà.
Ritengo invece dannosissima nelle trattative la tecnica di denigrare l'altrui "gioiellino" per due motivi:
-indispettite subito il venditore che è affezionato al suo immobile a prescindere
-date l'idea di essere poco razionale se volete comprare un oggetto pieno di difetti e quindi non siete credibili....
Anche dimostrarsi troppo competenti è da evitare, se si rischia di sembrare arroganti.....
Comunque la virtù indispensabile per abbassare il prezzo è la pazienza.
 
Altro consiglio: non ponetevi mai come controparte:no:
Ma sempre come alleato: lui vuole vendere, tu vuoi comprare...:mano: si tratta solo di trovare l'accordo migliore...... (per te, ovviamente!;))
 
-prendere tempo e non mostrare nessuna fretta ne al venditore ne all'AI. Sarà quest'ultimo, se capace, a spingervi a "chiudere".

Non c'è il pericolo che facendo con "calma" nel frattempo si possano inserire altri compratori con offerte migliori?

Finora la mia unica esperienza di acquisto è stata direttamente dal costruttore una decina di anni fa che su 309K euro me ne aveva scontati 10K, per l'acquisto prima casa (appartamento nuovo in condominio) oltre non voleva scendere ed io, purtroppo, non ero/sono il tipo che riesce ad insistere più di tanto.
 
Dovendo comprare casa, quali metodi avete utilizzato o utilizzereste per far abbasare il più possibile il prezzo al venditore?

Spazio alla vostra fantasia...

io ho buttato la' il prezzo di colpo...ma ero interessato.
l'agente si e' terrorizzato...ma voleva chiudere.
quindi ha mediato con il venditore che ha accettato subito.
mi sarebbe dispiaciuto perdere la casa che poi ho acquistato.
morale della favola io ho buttato -55mila euro rispetto alla cifra che era in vendita.
l'agenzia mi ha detto che il venditore aveva gia' sceso due volte il prezzo.
io ho risposto che infatti non l'aveva ancora venduta dopo due anni...
ci siamo accordati per - 40mila.
eravamo ottobre 2013.
 
Non c'è il pericolo che facendo con "calma" nel frattempo si possano inserire altri compratori con offerte migliori?

Finora la mia unica esperienza di acquisto è stata direttamente dal costruttore una decina di anni fa che su 309K euro me ne aveva scontati 10K, per l'acquisto prima casa (appartamento nuovo in condominio) oltre non voleva scendere ed io, purtroppo, non ero/sono il tipo che riesce ad insistere più di tanto.

questo succede solo quando si vendono case a prezzo molto interessante, in zone decenti e servite ed in buone condizioni.
certo che vanno via ma se il prezzo e' ancor alto rimangono li' in attesa dell'offerta buona.
 
Non c'è il pericolo che facendo con "calma" nel frattempo si possano inserire altri compratori con offerte migliori?

Finora la mia unica esperienza di acquisto è stata direttamente dal costruttore una decina di anni fa che su 309K euro me ne aveva scontati 10K, per l'acquisto prima casa (appartamento nuovo in condominio) oltre non voleva scendere ed io, purtroppo, non ero/sono il tipo che riesce ad insistere più di tanto.

10 anni fa il mercato era molto diverso di adesso, era trend in salita.
Ora invece puoi trattare bene.


Io da 30mila euro richiesti, dopo una mia offerta iniziale di 24mila e loro rilancio a 26mila, alla fine ci siamo accordati a 25mila.
Ero interessatissimo a quella casa per svariati motivi, però sapendo come è il mercato adesso, ho tirato giù il prezzo limitandomi però, sennò avrei fatto un offerta più bassa.

Prima c'era prospettiva di continuo rialzo, ora invece le prospettive sono diverse, quindi fai un'offerta meno 20% e vedi cosa ti dice la controparte.
 
Prima c'era prospettiva di continuo rialzo, ora invece le prospettive sono diverse, quindi fai un'offerta meno 20% e vedi cosa ti dice la controparte.

Sbagliato. Se fai una offerta -20% ti poni già un limite e sei sicuro che non lo otterrai mai (lui al limite proporrà -10% e se va bene concluderete a -15%).

Devi dire: il prezzo è troppo alto, la casa mi interessa ma date le condizioni di mercato, bla bla bla, devi calare.

A questo punto LUI deve calare se vuole mantenere viva la trattativa e poi TU proponi un prezzo ancora più basso (cosa del tutto normale in una trattativa, e lui sa già che qualunque prezzo lui proporrà tu giustamente proporrai di meno: e' NORMALE.

Quindi hai già conseguito un vantaggio fondamentale: il primo ribasso l'ha fatto lui, e la trattativa inizia da qui: dal prezzo ribassato da lui, non dalla richiesta iniziale. E tu sei in una condizione di forza: lui ha ribassato perché vuole vendere.

Qualunque sia il prezzo finale che ritieni congruo pagare, MAI, MAI, offrire quel prezzo nè in prima, nè in seconda battuta. Ci devi arrivare solo dopo una serie di concessioni, quindi la tua prima offerta deve essere congruamente più bassa (anche MOLTO più bassa, ad alzare sei sempre a tempo).

Qualunque cifra fai quella sarà il limite inferiore: il prezzo potrà solo aumentare e mai diminuire (l'opposto per il venditore). Quindi pensaci bene.

Tu sei in una posizione di forza: hai i soldi in mano, possibili alternative (anche se vuoi quella casa a tutti i costi il venditore non lo sà: la sua è una casa come tante ce ne sono sul mercato), e tutto il tempo a tua disposizione.

Lui sà che paga tasse se non vende, che il mercato è in calo e che gli acquirenti sono scarsi. Se non vende oggi a 100, è probabile che venderà domani a 90 dopo averci anche pagato varie tasse e spese. Fai pesare nella trattativa questo fatto.

Quando la trattativa sembra arenarsi dì che ci devi pensare, che l'articolo ti interessa ma il prezzo è ancora più alto di quello che ritieni congruo, anche se non sei lontanissimo.

A questo punto chi chiama per primo è fregato. Se chiama lui vuol dire che vuole vendere e quindi deve ulteriormente venirti incontro (anche se al momento non lo dice, il solo fatto di averti chiamato vuol dire che sà di dover calare ancora ed è disposto a farlo).

A questo punto fai la proposta finale.
 
Con il costruttore però il margine di trattativa è molto basso, confermate?
 
fagli notare che per comprare devi disinvestire quei BTP decennali acquistati nel 2011 che ti stanno rendendo il 5% lordo, e che per te questo è un costo finanziario: paghi 100 ora ma per esempio tra 6 anni ti sarà costato 130. Il che sarebbe pure vero, ma tanti non ci pensano proprio... Tieni a portata di mano un dossier che ti sei preparato, con pochi grafici sull'andamento dei prezzi degli immobili nella città/zona di tuo interesse.
 
fagli notare che per comprare devi disinvestire quei BTP decennali acquistati nel 2011 che ti stanno rendendo il 5% lordo, e che per te questo è un costo finanziario: paghi 100 ora ma per esempio tra 6 anni ti sarà costato 130. Il che sarebbe pure vero, ma tanti non ci pensano proprio... Tieni a portata di mano un dossier che ti sei preparato, con pochi grafici sull'andamento dei prezzi degli immobili nella città/zona di tuo interesse.

Ti può rispondere: ma se rende il 5% lordo avrà un prezzo sopra la pari quindi rispetto a quello che li hai pagati otterrai una plusvalenza che ti "abbassa" quello che ora paghi per l'immobile. Inoltre su quel plusvalore ci paghi pure lo 0.20 % all'anno di bollo deposito titoli.
 
fagli notare che per comprare devi disinvestire quei BTP decennali acquistati nel 2011 che ti stanno rendendo il 5% lordo, e che per te questo è un costo finanziario: paghi 100 ora ma per esempio tra 6 anni ti sarà costato 130. Il che sarebbe pure vero, ma tanti non ci pensano proprio... Tieni a portata di mano un dossier che ti sei preparato, con pochi grafici sull'andamento dei prezzi degli immobili nella città/zona di tuo interesse.

Se vuoi fare la figura del totale incompetente finanziario questa è la strada maestra.

I BTP di cui parli tu avranno forse una cedola del 5% lordo, ma purtroppo rendono MOLTO MENO (vedi BTP Rendimento Netto, rendono il ~0.7% netto, quindi meno del'1% lordo).

Tu confondi la cedola con il rendimento, il quale dipende ANCHE dal prezzo (che adesso è molto sopra la pari, e quindi vendendo oggi porti già immediatamente a casa molte delle cedole future).
 
Se vuoi fare la figura del totale incompetente finanziario questa è la strada maestra.

I BTP di cui parli tu avranno forse una cedola del 5% lordo, ma purtroppo rendono MOLTO MENO (vedi BTP Rendimento Netto, rendono il ~0.7% netto, quindi meno del'1% lordo).

Tu confondi la cedola con il rendimento, il quale dipende ANCHE dal prezzo (che adesso è molto sopra la pari, e quindi vendendo oggi porti già immediatamente a casa molte delle cedole future).

Bravo fight, leggo cose molto condivisibili.....
Poi io non parlerei mai di Tds con il venditore....anzi, meno gli parlate e meglio è....
 
ok, per i BTP ho usato il termine "rendimento" anziché "rendimento cedolare", però dato che ho comprato alla pari e porterei a scadenza per me quel 4.75% è ciò che mi viene in tasca, salvo oneri fiscali; e lo è anche in termini reali in questi anni a inflazione nulla. Me ne verrà in tasca ancor di più se la BCE non sarà in grado, come ha dimostrato finora, di contrastare la tendenza deflazionistica. Il concetto di fondo è che comprando un immobile sto facendo un baratto (il denaro è solo un mezzo intermedio) fra due merci: ad oggi, di una posso produrre un grafico di prezzi calanti, dell'altra posso produrre un grafico di prezzi crescenti. Il "valore" è anche nel "trend". Certo se il venditore deve solo saldare dei debiti non glie ne potrà fregar di meno, in caso contrario potrà meglio apprezzare il valore aggiunto di una contropartita che gli permette di uscire dall'immobiliare per entrare in un'altra classe di investimento. Tutto sta a farglielo capire semplicemente.
 
Sbagliato. Se fai una offerta -20% ti poni già un limite e sei sicuro che non lo otterrai mai (lui al limite proporrà -10% e se va bene concluderete a -15%).

Devi dire: il prezzo è troppo alto, la casa mi interessa ma date le condizioni di mercato, bla bla bla, devi calare.

A questo punto LUI deve calare se vuole mantenere viva la trattativa e poi TU proponi un prezzo ancora più basso (cosa del tutto normale in una trattativa, e lui sa già che qualunque prezzo lui proporrà tu giustamente proporrai di meno: e' NORMALE.

Quindi hai già conseguito un vantaggio fondamentale: il primo ribasso l'ha fatto lui, e la trattativa inizia da qui: dal prezzo ribassato da lui, non dalla richiesta iniziale. E tu sei in una condizione di forza: lui ha ribassato perché vuole vendere.

Qualunque sia il prezzo finale che ritieni congruo pagare, MAI, MAI, offrire quel prezzo nè in prima, nè in seconda battuta. Ci devi arrivare solo dopo una serie di concessioni, quindi la tua prima offerta deve essere congruamente più bassa (anche MOLTO più bassa, ad alzare sei sempre a tempo).

Qualunque cifra fai quella sarà il limite inferiore: il prezzo potrà solo aumentare e mai diminuire (l'opposto per il venditore). Quindi pensaci bene.

Tu sei in una posizione di forza: hai i soldi in mano, possibili alternative (anche se vuoi quella casa a tutti i costi il venditore non lo sà: la sua è una casa come tante ce ne sono sul mercato), e tutto il tempo a tua disposizione.

Lui sà che paga tasse se non vende, che il mercato è in calo e che gli acquirenti sono scarsi. Se non vende oggi a 100, è probabile che venderà domani a 90 dopo averci anche pagato varie tasse e spese. Fai pesare nella trattativa questo fatto.

Quando la trattativa sembra arenarsi dì che ci devi pensare, che l'articolo ti interessa ma il prezzo è ancora più alto di quello che ritieni congruo, anche se non sei lontanissimo.

A questo punto chi chiama per primo è fregato. Se chiama lui vuol dire che vuole vendere e quindi deve ulteriormente venirti incontro (anche se al momento non lo dice, il solo fatto di averti chiamato vuol dire che sà di dover calare ancora ed è disposto a farlo).

A questo punto fai la proposta finale.

Purtroppo hai ragione e veramente spesso è da fare come hai descritto, solo che sta danza del niente della "prima offerta" è talmente ridicola che mi sembra di tornare ogni volta alle scuole medie allo scambio di figurine... quindi io tendenzialmente sparo l'offerta con assegno circolare di caparra grosso a -35/40 dalla richiesta e parto da lì.

Concordo anche che il tuo "prezzo di riserva" non deve MAI essere espresso nemmeno ad amici e parenti, MAI, altrimenti diventa l'ancora di riferimento e pagherai PER FORZA quella cifra o +, mai di -.

Io per gioco a volte dico all'agente "offro 70, ma fino a 90 potrei arrivare", solo per farlo tornare con la richiesta a 90 e iniziare i cali da lì e vederlo sbiancare e ruggire di rabbia (questo solo con agenti che non mi stanno simpatici :D )
 
Con il costruttore però il margine di trattativa è molto basso, confermate?

Sì nel senso che essendo professionisti (non sempre) perdono meno tempo e sotto una certa cifra proprio non vanno e lo scopri prima e eviti le gag descritte .
 
Sbagliato. Se fai una offerta -20% ti poni già un limite e sei sicuro che non lo otterrai mai (lui al limite proporrà -10% e se va bene concluderete a -15%).

Devi dire: il prezzo è troppo alto, la casa mi interessa ma date le condizioni di mercato, bla bla bla, devi calare.

A questo punto LUI deve calare se vuole mantenere viva la trattativa e poi TU proponi un prezzo ancora più basso (cosa del tutto normale in una trattativa, e lui sa già che qualunque prezzo lui proporrà tu giustamente proporrai di meno: e' NORMALE.

Quindi hai già conseguito un vantaggio fondamentale: il primo ribasso l'ha fatto lui, e la trattativa inizia da qui: dal prezzo ribassato da lui, non dalla richiesta iniziale. E tu sei in una condizione di forza: lui ha ribassato perché vuole vendere.

Qualunque sia il prezzo finale che ritieni congruo pagare, MAI, MAI, offrire quel prezzo nè in prima, nè in seconda battuta. Ci devi arrivare solo dopo una serie di concessioni, quindi la tua prima offerta deve essere congruamente più bassa (anche MOLTO più bassa, ad alzare sei sempre a tempo).

Qualunque cifra fai quella sarà il limite inferiore: il prezzo potrà solo aumentare e mai diminuire (l'opposto per il venditore). Quindi pensaci bene.

Tu sei in una posizione di forza: hai i soldi in mano, possibili alternative (anche se vuoi quella casa a tutti i costi il venditore non lo sà: la sua è una casa come tante ce ne sono sul mercato), e tutto il tempo a tua disposizione.

Lui sà che paga tasse se non vende, che il mercato è in calo e che gli acquirenti sono scarsi. Se non vende oggi a 100, è probabile che venderà domani a 90 dopo averci anche pagato varie tasse e spese. Fai pesare nella trattativa questo fatto.

Quando la trattativa sembra arenarsi dì che ci devi pensare, che l'articolo ti interessa ma il prezzo è ancora più alto di quello che ritieni congruo, anche se non sei lontanissimo.

A questo punto chi chiama per primo è fregato. Se chiama lui vuol dire che vuole vendere e quindi deve ulteriormente venirti incontro (anche se al momento non lo dice, il solo fatto di averti chiamato vuol dire che sà di dover calare ancora ed è disposto a farlo).

A questo punto fai la proposta finale.

mazzape' che tragedia....
io ho fatto la proposta con la cifra che avevo di mente e l'ho detto all'agente.
non volevo pagare di piu' e conoscevo bene cosa volevo pagare.
l'agente ha stipulato la proposta ed e' stato molto vago... faceva capire + di no che si'.
era un martedi' mattina.
venerdi' mattina, 3 gg dopo ero al supermercato quando mi ha telefonato che i venditori avevano accettato.
come se fosse una sua vittoria.:rolleyes:
io penso che invece i venditori erano stufi e volevano vendere. :D
 
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