Acquisto casa : quali tattiche per ribassare il prezzo? - Pagina 10
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  1. #91

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    Per una villa del 1800 non ristrutturata ci vogliono almeno 200k di lavori di ristrutturazione.
    Prima di fare qualsiasi mossa falla visionare da esperti per capire quanto ti costerebbe sistemarla.

  2. #92

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    Citazione Originariamente Scritto da corvis86 Visualizza Messaggio
    Per una villa del 1800 non ristrutturata ci vogliono almeno 200k di lavori di ristrutturazione.
    Prima di fare qualsiasi mossa falla visionare da esperti per capire quanto ti costerebbe sistemarla.
    Concordo, Bisogna vedere di cosa stiamo parlando.

    Se Trattasi di una villa dell'800 in ottime condizioni Potrebbe essere meglio del 99% delle costruzioni in cemento degli ultimi 60 anni...

    se, al contrario che dobbiamo buttare sopra 300.000e di ristrutturazione Le cose cambiano..


    Ma credo che il nostro amico queste considerazioni le abbia già fatte visto che -al contrario di noi- ha potuto vedere l'immobile...

  3. #93
    L'avatar di vtt2
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    Io suggerirei anche di cercare il momento opportuno ad esempio quando le televisioni fanno allarmismi sul valore degli immobili o in picchiata o la minaccia di nuove tasse.

    Un venditore è sensibilissimo a queste notizie e le accusa molto più di altri, a quel punto come ha suggerito broken brick non essere un avversario ma un potenziale socio.

  4. #94

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    Salve , innanzitutto vi ringrazio per l‘attenzione dedicata per dati/constatazioni rilasciate

    Abbiamo già fatto fare una perizia ed per quanto riguarda eventuale ristrutturazione possono volerci dai 40-50k per esigenze personali e non per problemi alla villa come tetto o problemi di altra natura ( che al momento risulta abitata) di fatto la villa può essere abitata successivamente all acquisto ma come specificato per esigenze personali saremo “obbligati “ad effettuare questo tipo di investimento .

    Per quanto riguarda la perizia di un geometra al momento non è stata fatta in quanto la trattativa è rimasta bloccata da circa 2-3settimane a 240k (contro la nostra di 220) ed l interessata non intende scendere più di quel prezzo, è mi chiedo che utilità ha far fare una perizia per constatare magari che il valore della villa è realmente di 170-190k se poi l interessata non scende neanche alla nostra proposta .

    Ad ogni modo purtroppo non conosco un eventuale valore storico dell immobile ma a questo proposito l Agenzia immobiliare che ha l interesse di specificarlo non ci ha menzionato nulla a riguardo , ci ha solo specificato che la location è davvero buona (effettivamente è così) .

    Abbiamo anche dato un occhiata ad altre ville di costruzione più recenti e completi di tutto che hanno anche più comodità rispetto a questa che risulta “vecchiotta” ma abitabile , con prezzi poco superiori (senza trattativa) Ma la vera differenza tra questa e le altre risulta la ''location''

  5. #95
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da Sergey00 Visualizza Messaggio
    Salve , innanzitutto vi ringrazio per l‘attenzione dedicata per dati/constatazioni rilasciate

    Abbiamo già fatto fare una perizia ed per quanto riguarda eventuale ristrutturazione possono volerci dai 40-50k per esigenze personali e non per problemi alla villa come tetto o problemi di altra natura ( che al momento risulta abitata) di fatto la villa può essere abitata successivamente all acquisto ma come specificato per esigenze personali saremo “obbligati “ad effettuare questo tipo di investimento .

    Per quanto riguarda la perizia di un geometra al momento non è stata fatta in quanto la trattativa è rimasta bloccata da circa 2-3settimane a 240k (contro la nostra di 220) ed l interessata non intende scendere più di quel prezzo, è mi chiedo che utilità ha far fare una perizia per constatare magari che il valore della villa è realmente di 170-190k se poi l interessata non scende neanche alla nostra proposta .

    Ad ogni modo purtroppo non conosco un eventuale valore storico dell immobile ma a questo proposito l Agenzia immobiliare che ha l interesse di specificarlo non ci ha menzionato nulla a riguardo , ci ha solo specificato che la location è davvero buona (effettivamente è così) .

    Abbiamo anche dato un occhiata ad altre ville di costruzione più recenti e completi di tutto che hanno anche più comodità rispetto a questa che risulta “vecchiotta” ma abitabile , con prezzi poco superiori (senza trattativa) Ma la vera differenza tra questa e le altre risulta la ''location''
    Allora, premetto che questo è un forum di "finanza online" e non di "cose di casa" per cui ciò che scrivo verterà principalmente sul valore economico del bene "casa".

    nella mia vita ho fatto questo discorso a molti conoscenti e amici e parenti che mi hanno chiesto consigli sull'acquisto della casa. Io puntualmente pur non essendo un perito di professione, ho visitato e fatto con loro una stima. A volte hanno comprato indipendentemente dal mio consiglio, altre no.
    Il discorso "valore" è importante perché i casi della vita sono imprevedibili e quando si compra un bene costoso e scarsamente liquido come la casa bisogna anche valutare la possibilità di poterlo/doverlo rivendere in futuro. I motivi possono essere molteplici: separazione, perdita lavoro, trasferimento, lutto, necessità di una casa più grande/piu piccola. E sempre di amici che dopo 10 anni si sono trovati in una di queste condizioni e non sono riusciti a vendere semplicemente perchè hanno sbagliato l'acquisto (o sbagliato il momento o semplicemente acquistato immobili iperprezzati per il valore che avevano) e si sono dovuti rassegnare a vivere nel bilocale col figlio o doversi spostare per lavoro andando in affitto lasciando la casa invenduta (col mutuo) o messa a reddito con i rischi del caso.

    Quindi dopo questo pippotto la risposta alla domanda: a cosa servirebbe una perizia? A lasciare sullo "scaffale" il 70% degli immobili in vendita iperprezzati rispetto al proprio valore. A non acquistare un immobile il 30/40/50/80% in più in un mercato in cui i valori perdono il 2.3% l'anno e se domani dovessi vendere magari dovrei farlo a metà prezzo. Per essere sicuri che una banca conceda il mutuo perchè a sua volta manderà un perito che ragionerà in modo molto simile al mio o un domani permettermi di fare una surroga se migliorassero le condizioni.

    Se i prezzi medi delle ville nella tua zona sono sotto i 1000 euro medi bisogna vedere se e quando l'immobile è stato ristrutturato (essendo dell' 800). I prezziari mettono come prezzi minimi (che sono molto sotto i medi e quindi molto meno dei 1000 di cui sopra) per gli immobili oltre i 40 anni (in assenza di ristrutturazioni importanti) per un motivo essenziale. Dopo 40 anni un immobile e specialmente una villa richiedono importanti manutenzioni straordinarie. A parte le finiture direi tutti gli impianti, elettrico ed idraulico che vanno rifatti, caldaia, quadri elettrici, revisione della struttura del tetto (che se originale sarà in legno), finiture, serramenti, ecc che di solito si quantificano forfettariamente in 1000 eur/m2 ma che spesso non sono inferiori a 600/700 anche fatti in economia.

    Io però faccio questo ragionamento sulla base dei tuoi dati, mi hai detto che la villa è dell'800 e non hai detto se è stata ristrutturata di recente. Ciò cambierebbe quei "1000 euro al m2" in modo considerevole, potrebbero essere 1500 se la casa è ristrutturata ma anche 500 al m2 in caso non abbia subito interventi completi almeno negli ultimi 20 anni.

    La location ha il suo valore, certamente quantificabile da un perito, ma ovviamente non può raddoppiare il valore di un immobile, specialmente se parliamo di differenze all'interno dello stesso comune.

    Tutta questo papirazzo è solo per esprimere una mia opinione, io non andrei mai ad acquistare un'auto storica senza farmi fare una perizia perchè non so nulla di valori delle auto storiche come tu però perdonami, non sai di valori degli immobili. Questi sono i consigli che dò a chiunque debba acquistare una casa. Alcuni mi danno retta altri no.

    Anche se ho la sensazione che con la tua frase:

    "Per quanto riguarda la perizia di un geometra al momento non è stata fatta in quanto la trattativa è rimasta bloccata da circa 2-3settimane a 240k (contro la nostra di 220) ed l interessata non intende scendere più di quel prezzo, è mi chiedo che utilità ha far fare una perizia per constatare magari che il valore della villa è realmente di 170-190k se poi l interessata non scende neanche alla nostra proposta ."

    Per mia esperienza sé probabile che tu sia tecnicamente "innamorato" della casa e probabilmente offrirai 240k o poco meno senza farti fare una stima. Importante è conoscere le conseguenze, per il resto: Buon acquisto!
    Ultima modifica di sand1975; 18-02-20 alle 19:39

  6. #96
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    Citazione Originariamente Scritto da Sergey00 Visualizza Messaggio
    Salve , innanzitutto vi ringrazio per l‘attenzione dedicata per dati/constatazioni rilasciate

    Abbiamo già fatto fare una perizia ed per quanto riguarda eventuale ristrutturazione possono volerci dai 40-50k per esigenze personali e non per problemi alla villa come tetto o problemi di altra natura ( che al momento risulta abitata) di fatto la villa può essere abitata successivamente all acquisto ma come specificato per esigenze personali saremo “obbligati “ad effettuare questo tipo di investimento .

    Per quanto riguarda la perizia di un geometra al momento non è stata fatta in quanto la trattativa è rimasta bloccata da circa 2-3settimane a 240k (contro la nostra di 220) ed l interessata non intende scendere più di quel prezzo, è mi chiedo che utilità ha far fare una perizia per constatare magari che il valore della villa è realmente di 170-190k se poi l interessata non scende neanche alla nostra proposta .

    Ad ogni modo purtroppo non conosco un eventuale valore storico dell immobile ma a questo proposito l Agenzia immobiliare che ha l interesse di specificarlo non ci ha menzionato nulla a riguardo , ci ha solo specificato che la location è davvero buona (effettivamente è così) .

    Abbiamo anche dato un occhiata ad altre ville di costruzione più recenti e completi di tutto che hanno anche più comodità rispetto a questa che risulta “vecchiotta” ma abitabile , con prezzi poco superiori (senza trattativa) Ma la vera differenza tra questa e le altre risulta la ''location''
    Se il venditore non è disposto a scendere e tu non sei disposto a salire trattasi di stallo con la differenza che è più probabile che scenda lui che non che salga tu.

  7. #97
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Allora, premetto che questo è un forum di "finanza online" e non di "cose di casa" per cui ciò che scrivo verterà principalmente sul valore economico del bene "casa".

    nella mia vita ho fatto questo discorso a molti conoscenti e amici e parenti che mi hanno chiesto consigli sull'acquisto della casa. Io puntualmente pur non essendo un perito di professione, ho visitato e fatto con loro una stima. A volte hanno comprato indipendentemente dal mio consiglio, altre no.
    Il discorso "valore" è importante perché i casi della vita sono imprevedibili e quando si compra un bene costoso e scarsamente liquido come la casa bisogna anche valutare la possibilità di poterlo/doverlo rivendere in futuro. I motivi possono essere molteplici: separazione, perdita lavoro, trasferimento, lutto, necessità di una casa più grande/piu piccola. E sempre di amici che dopo 10 anni si sono trovati in una di queste condizioni e non sono riusciti a vendere semplicemente perchè hanno sbagliato l'acquisto (o sbagliato il momento o semplicemente acquistato immobili iperprezzati per il valore che avevano) e si sono dovuti rassegnare a vivere nel bilocale col figlio o doversi spostare per lavoro andando in affitto lasciando la casa invenduta (col mutuo) o messa a reddito con i rischi del caso.

    Quindi dopo questo pippotto la risposta alla domanda: a cosa servirebbe una perizia? A lasciare sullo "scaffale" il 70% degli immobili in vendita iperprezzati rispetto al proprio valore. A non acquistare un immobile il 30/40/50/80% in più in un mercato in cui i valori perdono il 2.3% l'anno e se domani dovessi vendere magari dovrei farlo a metà prezzo. Per essere sicuri che una banca conceda il mutuo perchè a sua volta manderà un perito che ragionerà in modo molto simile al mio o un domani permettermi di fare una surroga se migliorassero le condizioni.

    Se i prezzi medi delle ville nella tua zona sono sotto i 1000 euro medi bisogna vedere se e quando l'immobile è stato ristrutturato (essendo dell' 800). I prezziari mettono come prezzi minimi (che sono molto sotto i medi e quindi molto meno dei 1000 di cui sopra) per gli immobili oltre i 40 anni (in assenza di ristrutturazioni importanti) per un motivo essenziale. Dopo 40 anni un immobile e specialmente una villa richiedono importanti manutenzioni straordinarie. A parte le finiture direi tutti gli impianti, elettrico ed idraulico che vanno rifatti, caldaia, quadri elettrici, revisione della struttura del tetto (che se originale sarà in legno), finiture, serramenti, ecc che di solito si quantificano forfettariamente in 1000 eur/m2 ma che spesso non sono inferiori a 600/700 anche fatti in economia.

    Io però faccio questo ragionamento sulla base dei tuoi dati, mi hai detto che la villa è dell'800 e non hai detto se è stata ristrutturata di recente. Ciò cambierebbe quei "1000 euro al m2" in modo considerevole, potrebbero essere 1500 se la casa è ristrutturata ma anche 500 al m2 in caso non abbia subito interventi completi almeno negli ultimi 20 anni.

    La location ha il suo valore, certamente quantificabile da un perito, ma ovviamente non può raddoppiare il valore di un immobile, specialmente se parliamo di differenze all'interno dello stesso comune.

    Tutta questo papirazzo è solo per esprimere una mia opinione, io non andrei mai ad acquistare un'auto storica senza farmi fare una perizia perchè non so nulla di valori delle auto storiche come tu però perdonami, non sai di valori degli immobili. Questi sono i consigli che dò a chiunque debba acquistare una casa. Alcuni mi danno retta altri no.

    Anche se ho la sensazione che con la tua frase:

    "Per quanto riguarda la perizia di un geometra al momento non è stata fatta in quanto la trattativa è rimasta bloccata da circa 2-3settimane a 240k (contro la nostra di 220) ed l interessata non intende scendere più di quel prezzo, è mi chiedo che utilità ha far fare una perizia per constatare magari che il valore della villa è realmente di 170-190k se poi l interessata non scende neanche alla nostra proposta ."

    Per mia esperienza sé probabile che tu sia tecnicamente "innamorato" della casa e probabilmente offrirai 240k o poco meno senza farti fare una stima. Importante è conoscere le conseguenze, per il resto: Buon acquisto!
    Disamina estremamente interessante e che condivido. Che poi, grossolanamente, quanto può costare una perizia del tipo che descrivi?

  8. #98
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da konda Visualizza Messaggio
    Disamina estremamente interessante e che condivido. Che poi, grossolanamente, quanto può costare una perizia del tipo che descrivi?
    Io contatterei un perito giurato del tribunale, magari architetto, perchè ha il polso della situazione e a differenza degli agenti (che spesso non sanno neanche calcolare le superfici commerciali, o sbagliano di proposito).
    Conta che per le perizie del tribunale non prendono molto (e le perizie giurate sono complesse) e che quando le fanno per le banche vengono pagati "un tot al chilo". Io personalmente reputo corretto un prezzo tra i 200/300 magari verso i 300 se la perizia comprende anche una visura ipocatastale al 20ennio e una visita in sito dell'immobile.
    Una stima di massima in studio con pianta alla mano, misura delle superfici e consultazione dei listini e un paio di calcoli 100 euro è già tanto. Questa basta per capire se si sta prendendo una sola storica con una casa che vale la metà o meno. Per una cosa più attendibile farei la perizia di cui sopra.

    PS: io prima di fare una visura ipocatastale di parte (MIA PARTE) non ho MAI fatto fare nessuna offerta. L'ultimo immobile, comprato da mia mamma, ad esempio, aveva d fatto un box doppio ma di fatto al catasto risultavano due separati (cosa non trascurabile anche ai calcoli irpef e di tasse di acquisto perchè solo un box è prima casa). Ho fatto fare una fusione catastale prima del rogito e ok... però ne ho viste di ogni, non fidatevi degli agenti. Pensiamo ad esempio ad eventuali donazioni, la banca si ferma SUBITO! O a locali che ci vendono per "camera" o "studio" che in realtà sono "cantine" o "deposito".
    Ultima modifica di sand1975; 18-02-20 alle 20:12

  9. #99
    L'avatar di vtt2
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    Citazione Originariamente Scritto da sand1975 Visualizza Messaggio
    Io contatterei un perito giurato del tribunale, magari architetto, perchè ha il polso della situazione e a differenza degli agenti (che spesso non sanno neanche calcolare le superfici commerciali, o sbagliano di proposito).
    Conta che per le perizie del tribunale non prendono molto (e le perizie giurate sono complesse) e che quando le fanno per le banche vengono pagati "un tot al chilo". Io personalmente reputo corretto un prezzo tra i 200/300 magari verso i 300 se la perizia comprende anche una visura ipocatastale al 20ennio e una visita in sito dell'immobile.
    Una stima di massima in studio con pianta alla mano, misura delle superfici e consultazione dei listini e un paio di calcoli 100 euro è già tanto. Questa basta per capire se si sta prendendo una sola storica con una casa che vale la metà o meno. Per una cosa più attendibile farei la perizia di cui sopra.

    PS: io prima di fare una visura ipocatastale di parte (MIA PARTE) non ho MAI fatto fare nessuna offerta. L'ultimo immobile, comprato da mia mamma, ad esempio, aveva d fatto un box doppio ma di fatto al catasto risultavano due separati (cosa non trascurabile anche ai calcoli irpef e di tasse di acquisto perchè solo un box è prima casa). Ho fatto fare una fusione catastale prima del rogito e ok... però ne ho viste di ogni, non fidatevi degli agenti. Pensiamo ad esempio ad eventuali donazioni, la banca si ferma SUBITO! O a locali che ci vendono per "camera" o "studio" che in realtà sono "cantine" o "deposito".
    Il perito che compie la perizia ti lascia documenti legalmente validi al termini della verifica?

  10. #100
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da vtt2 Visualizza Messaggio
    Il perito che compie la perizia ti lascia documenti legalmente validi al termini della verifica?
    Cosa vuol dire "legalmente"? Non hanno nessun fine legale. E' solo a tuo uso e consumo, il resto è affidato al libero mercato. Se una casa vale 100k non esiste legge che possa vietare al venditore di chiederne 300.
    Immagino possa farti una relazione scritta, firmata e timbrata, per quello che vale.
    L'unica perizia valida legalmente è quella giurata del CTU ma che appunto si rivolge al mercato dei fallimenti e aste dove per forza di cose l'acquirente non ha messi per valutare un immobile se non la perizia.

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