la proposta che diventa preliminare
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  1. #1

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    la proposta che diventa preliminare

    vediamo di leggere quello che scrive un NOTAIO.
    Carlo Trucchi Notaio a Genova | La proposta d?acquisto e il contratto preliminare

    La proposta d’acquisto e il contratto preliminare
    LA PROPOSTA D'ACQUISTO

    E' importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito all’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

    Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti. È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

    • fissare una durata la più breve possibile;

    • prevedere una caparra minima.

    Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo, nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
    Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.
    Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato.

    Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via. Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto. Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).

    È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.


    IL COMPROMESSO O CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

    Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

    È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

    E' sempre bene che il contratto preliminare venga predisposto dal tuo notaio, che potrà effettuare anche delle verifiche preventive e potrà inserire nel contratto le clausole opportune, ma, in caso di urgenza o comunque di impossibilità a recarsi dal notaio, potrà essere utilizzato il testo che puoi scaricare cliccando in questa pagina a sinistra.
    NOTAIO CARLO TRUCCHI Studio Notarile


    ps. potrei postare decine di link uguali, lo dice un notaio, preso a caso, non io, non quelli del forum, agenti vari, etc etc.
    non mi sembra difficile da capire.
    Ultima modifica di buyer milan; 18-03-14 alle 16:53

  2. #2

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    insistiamo

    Come tutelarsi nella compravendita immobiliare – terza parte: la proposta/preliminare in forma corretta | Ewrite.us



    In questa terza parte della guida a come tutelarsi nella compravendita immobiliare, analizzeremo la forma corretta per la compilazione di una proposta d’acquisto che, all’accettazione, diventi un preliminare di compravendita creando quindi, il vincolo contrattuale tra le parti e non sia invece, come spesso accade, nulla!
    Istruzioni

    1
    La proposta di acquisto è il documento che le agenzie immobiliari utilizzano per comunicare al venditore le condizioni proposte dal potenziale acquirente interessato all’immobile in vendita.

    E’ fondamentale formularla in modo chiaro, completa di tutti gli elementi essenziali per la validità dell’accordo e per la tutela di entrambi i contraenti.
    2
    Va fatta obbligatoriamente per iscritto (non esistono altre forme ammesse dalla normativa che prevede esplicitamente la forma scritta per le compravendite, la proposta d’acquisto essendo un elemento contrattuale della compravendita, deve rispettare la relativa normativa) e soprattutto deve essere impostata in un determinato modo e rispettare determinati criteri o è nulla.
    3
    Vedremo più avanti, nel dettaglio, quali sono questi criteri. Sappiate però che, vista l’importanza che riveste la proposta d’acquisto, questa dovrebbe esere formulata anche tra privati che intendono concludere una compravendita senza l’ausilio di un’agenzia immobiliare.
    4
    Innanzi tutto sfatiamo un mito: la proposta d’acquisto e il preliminare (compromesso) non sono due elementi distinti della compravendita, in realtà sono la stessa cosa! Ma solo ed esclusivamente se la proposta è scritta rispettando i suddetti criteri.
    5
    L’equivoco sorge dal fatto che per molti anni e ancora oggi, per la verità, alcune agenzie ed agenti immobiliari, hanno utilizzato questa errata distinzione più per tutelare il proprio diritto alla provvigione che gli interessi dei clienti.
    6
    Se la distinzione fosse stata corretta, in realtà, anche le parti contraenti sarebbero state tutelate ma il problema sta nel fatto che se una proposta rimanda il vincolo contrattuale e quindi la conclusione dell’affare, ad un accordo con effetti giuridici quale il compromesso, di fatto rende nullo il precedente accordo (la proposta) tramite il quale si promette semplicemente di vincolarsi in seguito.
    7
    Di conseguenza, la proposta ha valore di conclusione solo se non rimanda tale impegno ad una data successiva ma lo sancisce immediatamente (sentenza della suprema corte di cassazione).
    Sarebbe, altrimenti, una promessa di una promessa!

    8
    Proprio per questo motivo bisogna rispettare tassativamente questo principio, altrimenti non serve a nulla ed entrambe le parti possono ritirarsi senza penalità alcuna; possibilità molto rischiosa per chi, invece, in buona fede vuole concludere e, magari, nella certezza del buon fine dell’operazione, ha preso altri impegni contrattuali ed economici legati ad essa .
    9
    Ma come va compilata una proposta d’acquisto che sia anche un preliminare? Prima di ogni cosa deve contenere gli elementi essenziali che devono essere chiari e trasparenti e, soprattutto, non essere viziati da malafede, altrimenti si rischia che parte o l’intero accordo sia annullabile (da non confondere con nullo).
    10
    Solitamente è suddivisa in diversi passi numerati (articoli) così come avviene anche per l’atto definitivo di compravendita (rogito notarile) e ogni passo tratta, specificatamente, un singolo argomento.
    11
    Le parti, venditore e proponente acquirente, dovranno essere identificati con i loro estremi (codice fiscale, data e luogo di nascita, residenza, documento di identità) e, nel caso intervenisse un’agenzia immobiliare, sarà necessario allegare le fotocopie dei propri documenti per l’antiriciclaggio.
    12
    Si dovrà riportare una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della proposta, indicando i dati catastali oltre che l’ubicazione e l’atto di provenienza dello stesso (compravendita, successione, donazione).
    13
    Il venditore dovrà dichiarare se l’immobile è in regola o meno con la normativa urbanistica e catastale, se gli impianti (elettrico, idrico-sanitario e del gas) sono a norma e, se si, impegnarsi a produrre le relative certificazioni. Dovrà, inoltre, dichiarare se è a conoscenza di trascrizioni pregiudizievoli alla vendita (ipoteche, pignoramenti, ecc, ecc).
    14
    Dopo questa prima parte introdduttiva e descrittiva, si passa alla fase degli accordi veri e propri tra le parti indicando il prezzo offerto per l’acquisto; esso sarà indicato sia in cifre e sia in lettere (cercate di non sbagliare in quanto il prezzo in lettere ha maggior valore di quello in cifre, come per gli assegni).
    15
    L’articolo successivo analizza le modalità di pagamento e le tempistiche utilizzate. Generalmente si utilizzano tre step ma, a seconda delle esigenze, possono essere meno o anche di più.
    Andremo quindi ad indicare la somma versata alla firma della proposta che, nella maggior parte dei casi, sarà a titolo di caparra confirmatoria (mediamente 5.000,00 euro).
    16
    La caparra confirmatoria prevede che se si tira indietro il venditore, dovrà restituire all’acquirente il doppio mentre, se è l’acquirente a tirarsi indietro perderà la somma versata. La caparra confirmatoria inoltre, da la possibilità alla parte adempiente, di chiedere l’esecuzione forzata del contratto o, in alternativa, il risarcimento dei danni subiti.
    17
    Un’alternativa alla caparra confirmatoria, può essere la caparra penitenziale, che è, di fatto, una penale secca che viene pagata dalla parte inadempiente, una sorta di diritto di recesso.
    Prevedete sempre una forma di penale e ricordate che le somme versate in acconto prezzo dovranno sempre essere restituite in caso di mancata esecuzione del contratto.
    18
    Il secondo step delle modalità di pagamento è il pagamento intermedio, infatti non è pensabile arrivare al rogito notarile con il semplice pagamento dei suddetti 5.000,00 euro, a meno che non si stipuli nel giro di pochissimi giorni dalla data della proposta.
    19
    In realtà tra problemi legati al mutuo dell’acquirente o esigenze del venditore che, probabilmente, dovrà riacquistare, il rogito si stipulerà a distanza di mesi, in questo caso sarà necessario integrare la somma versata a titolo di caparra confirmatoria con una somma che, aggiunta alla prima, renda più forte il vincolo contrattuale, aggiungendovi anche quello economico.
    20
    E’ importante che il pagamento intermedio sia congruo a stabilire il vincolo economico ed evitare che sia vantaggioso, per una delle parti, tirarsi indietro (si consiglia di avvicinare, per lo meno, il 20 % del prezzo, ciò unitamente ai primi 5.000,00 già versati).
    21
    Il pagamento intermedio quindi, dovrebbe essere imputato anch’esso a titolo di caparra confirmatoria, oltre che per reciprooca tutela, anche ai fini della registrazione della proposta stessa (obbligatoria).
    22
    Infatti, quando si registra all’agenzia delle entrate, oltre all’imposta fissa di 168,00 euro, si pagherà un anticipo dell’imposta di registro (quella che si pagherà al notaio) che verrà calcolata nella misura dello 0,50 % delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
    23
    Se tali somme sono versate, invece, come acconto prezzo, si dovrà pagare il 3 % di anticipo. Comunque, le percentuali pagate all’agenzia delle entrate verranno scomputate al momento del rogito, detraendole dal totale dell’imposta di registro.
    24
    L’ultimo step delle modalità di pagamento riguarda la somma dovuta a saldo prezzo e si indicherà se verrà pagata con l’ausilio o meno di un mutuo, specificando in tal caso, che la cifrà relativa verrà messa a disposizione del venditore esperite le formalità necessarie.
    25
    Esperite le formalità necessarie, significa che dipende dalla procedura attuata dalla banca che potrebbe svincolare la somma contestualmente alla data del rogito, oppure all’iscrizione d’ipoteca o, infine, al consolidamento d’ipoteca.
    26
    Informatevi prima, di tale procedura, perché diventa fondamentale per definire i tempi di consegna dell’immobile e i tempi possono variare da zero giorni (erogazione contestuale), a 2/3 giorni (iscrizione d’ipoteca), fino anche a 20/25 giorni (consolidamento d’ipoteca).
    27
    In questa parte finale delle modalità di pagamento è importante che il proprietario si impegni a consegnare l’immobile libero da qualsiasi vincolo e trascrizione, in regola con tutte le normative, producendo tutte le certificazioni in suo possesso (quella energetica è obbligatoria) ed in regola con i pagamenti del condominio.
    28
    Stabilite anche se l’immobile dovrà essere consegnato libero da cose e persone o se, è affittato, si intenda subentrare al contratto di locazione e, cosa molto importante, stabilite una penale per ogni giorno di ritardo della consegna.
    29
    A questo punto viene la parte più importante di tutta la proposta d’acquisto, e cioè il punto al quale si specifica che all’accettazione della proposta, questa si tramuta in preliminare di compravendita instaurando il vincolo contattuale impedendo, di fatto, alle parti di potersi tirare indietro.
    30
    Una volta accettata la proposta, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria (i 5.000,00 euro), verrà consegnata al venditore dal soggetto nominato garante e al quale era stata consegnata come deposito fiduciario (agenzia immobiliare o notaio).
    31
    Ricordate che sino all’accettazione o meglio, sino a quando l’acquirente non è a conoscenza che la sua proposta è stata accetta, non esiste nessun vincolo contrattuale e l’acquirente può ripensarci senza alcuna penalità.
    32
    Al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione, il vincolo contrattuale è creato, la proposta diventa un preliminare e la proposta, in quanto contratto, deve essere registrata obbligatoriamente entro venti giorni a spese dell’acquirente.
    33
    I venti giorni decorrono dalla data di conoscenza dell’avvenuta accettazione anche se, l’agenzia delle entrate ha provato più volte a prendere per buona la data in cui è stata formulata la proposta ma ciò è totalmente errato per il principio del vincolo contrattuale che, a quella data, non è ancora consolidato.
    34
    Detto questo la proposta/preliminare è fatta ed accettata, buon acquisto!
    Se necessario, si può inserire una clausola risolutiva, qualora ci possano essere ritardi sulla risposta della banca per il mutuo necessario all’acquisto o per dare tempo al venditore o all’agenzia immobiliare o al notaio, di completare le visure ed i controlli sull’immobile.
    35
    Tale clausola permette di non dare esecuzione al contratto senza penali perchè prevede la risoluzione consensuale nel caso di problemi (come quelli indicati, vanno sempre specificati i motivi di risoluzione) irrisolvibili nei tempi previsti (essi devono essere essenziali ed eventualmente prorogabili solo con accordo integrativo e consensua


    ooooooooooooops....
    Ultima modifica di buyer milan; 18-03-14 alle 16:54

  3. #3
    L'avatar di nexus 7
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    molto utile, grazie delle info!

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da nexus 7 Visualizza Messaggio
    molto utile, grazie delle info!
    figurati...
    ecco una proposta tipo che diventa preliminare:


    PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO

    Spett.le / Egr. Sigg.
    ………………
    Via………. n° …
    Città……….……
    Il sottoscritto ............ nato a ........... il ......... residente a ............. via .......... n° ............ tel ............ codice fiscale ..............
    tipo documento ............. numero documento ..............
    autorità emittente ................. data rilascio ............... data scadenza ............
    in seguito denominat..… "PROPONENTE"
    tramite l'agenzia di mediazione immobiliare............ con sede in ................ via ……..... n°...... iscritta a …………… della CCIAA di ………… al n°……..…nella persona del Sig. ……………………… iscritto a ……..... della CCIAA di ………… al n°……..……..… in seguito denominata "AGENTE IMMOBILIARE", con la presente proposta

    PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE

    a corpo e non a misura, l'immobile sotto descritto, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate

    1) DESCRIZIONE IMMOBILE
    Ubicazione............. via ....... n° .....
    Proprietà intestata a …………codice fiscale ...........
    Destinazione d’uso ……………
    Composizione...............
    Atto di Provenienza.............
    Dati Catastali: Foglio....... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

    e Foglio...... Mappale.........Sub.........categ. cat. ……… classe ……….. vani ………… rendita Euro …………

    □ libero
    □ occupato dal proprietario e libero al rogito
    □ locato al canone annuo attuale di € ............
    (euro ……) con contratto scadente il .......

    1a) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE
    Il VENDITORE ha dichiarato all’AGENTE IMMOBILIARE che:
    con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche:
    .……….....
    con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:
    .……………
    con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli:
    ……………
    con riguardo □ ACE (Attestato Certificazione Energetica):
    ACE da consegnare al rogito.
    con riguardo al certificato di agibilita':
    Abitabilità/Agibilità: il proponente è a conoscenza del fatto che l’immobile oggetto della presente è fornito/carente del certificato di abitabilità e ne pretende la consegna/accetta la mancanza al momento del rogito notarile. Nel caso di nuova costruzione: Permesso a Costruire n. ___________ del ___/___/______ rilasciato dal Comune di______________________________________ _______________________.


    con riguardo alle spese condominiali:
    - spese gestione ordinaria circa € …... (euro ………) annui;
    - spese straordinarie deliberate nell’ultimo esercizio circa € …… (euro ……)
    Le spese condominiali ordinarie e straordinarie saranno a carico del VENDITORE fino alla data del rogito, il quale esibirà i documenti di saldo di dette spese
    In particolare tutte le spese straordinarie deliberate alla data odierna se esistenti saranno a carico del VENDITORE.

    Il VENDITORE garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi.
    Il VENDITORE garantisce che non ci sono liti giudiziarie pendenti sull'immobile

    Il VENDITORE, mediante l’accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della suddetta descrizione e dello stato dell’immobile

    Ai sensi dell’art. 2645 bis C.C. il presente contratto può essere trascritto. A tal fine il Venditore si obbliga, a richiesta del sottoscritto, a riprodurre il contenuto del presente contratto, eventualmente integrato ai sensi del comma 4, della predetta norma, in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, con spese a mio carico.

    2) PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO
    € ........... (euro........)

    3) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
    a) Alla presente proposta:
    € ......... (euro..........) sono versati alla firma della presente proposta, a mani dell’AGENTE IMMOBILIARE che rilascia ricevuta a titolo di deposito con assegno .......... n° ......... non trasferibile, intestato al VENDITORE, tratto sulla banca ........ agenzia n° ............
    In caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA fermo quanto previsto ai successivi Art. 7a e 7b.
    In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione da parte dell'AGENTE IMMOBILIARE delle somme consegnategli a titolo di deposito.
    b) Pagamenti successivi:
    € ......... (euro............) entro e non oltre il ............. o non trasferibile.
    È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.

    € ....... (euro............) entro e non oltre il ............ con assegno □ circolare □ mandato irrevocabile di pagamento.
    € ........... (euro.......) entro e non oltre il .......con assegno □ circolare □ bancario non trasferibile.
    c) Saldo all'atto notarile:
    □ con assegno circolare non trasferibile
    □ con intervento di un ente finanziatore scelto dal PROPONENTE. In questa seconda ipotesi l'importo del finanziamento sarà messo a disposizione del VENDITORE al momento del rogito notarile.

    L'atto notarile sarà stipulato entro il ........a persona fisica e/o giuridica da nominarsi al momento del rogito,
    presso lo studio notarile ...... con sede in ....... via ...... n°
    oppure.................
    presso uno studio notarile che mi riservo di comunicarLe con preavviso di almeno 10 gg.
    .....
    ATTO PUBBLICO
    Spese, imposte o tasse inerenti la vendita, saranno a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore. Il venditore dovrà, ove richiesto, prestarsi a
    quanto necessario per la trascrizione del contratto preliminare di vendita.
    L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, comprese le spese condominiali, trascrizioni pregiudizievoli ed ostative salvo se espressamente indicate nella presente proposta e accettate dall'acquirente, commerciabile ed in regola con le vigenti norme urbanistiche, catastali e con regolare continuità nelle trascrizioni.
    Dovrà essere trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.

    4) CONSEGNA IMMOBILE
    L'immobile sarà consegnato alla data del ........., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino come indicato al punto 1), con obbligo del VENDITORE di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.
    Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx se vengono promessi degli arredi.

    5) TERMINE D'IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA
    La presenteproposta è irrevocabile sino alle ore 24.00 del giorno ......compreso.

    6) COMUNICAZIONE DELLA PROPOSTA
    L'AGENTE IMMOBILIARE si obbliga a dare immediato avviso della presente proposta al VENDITORE.
    7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO
    La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite l'AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. mail certificata al seguente indirizzo …………, telefax al seguente numero……

    7a) CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
    La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del …………., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.
    L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo dopo la deliberazione del mutuo da parte dell’ente finanziario. In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

    7b) CONDIZIONE SOSPENSIVA VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI
    La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data .............(termine perentorio) dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del PROPONENTE. Il VENDITORE si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dal PROPONENTE.
    Da tale verifica dovrà risultare che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali (urbanistiche) e catastali, nonché in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile, che lo stesso è pervenuto al VENDITORE con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi (comprese le spese condominiali), trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive e libero da cause e contenziosi di qualunque natura. Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.
    L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal VENDITORE al superiore punto 1a). In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE.

    8) COMPENSO DI MEDIAZIONE E RESTITUZIONE SOMME
    a) Il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare la provvigione del …..% (…..... per cento) + IVA sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versamento di cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta
    b) In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione, da parte dell’AGENTE IMMOBILIARE, delle somme consegnategli a titolo di deposito.

    9) REGISTRAZIONE E SPESE
    Ai sensi e per gli effetti dell’Art. 5 DPR 131/1986 la presente proposta, se perfezionata in vincolo contrattuale, dovrà essere registrata entro 20 (venti) giorni. I costi di registrazione saranno a carico del PROPONENTE. L’AGENTE IMMOBILIARE si impegna a procedere alla registrazione della proposta d’acquisto accettata previa consegna in sue mani di almeno due copie della stessa, con firme autografe originali, e della relativa provvista economica necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
    10) CONTROVERSIE
    Per la definizione di tutte le controversie che dovessero insorgere in merito alla costituzione, all’esecuzione ed alla risoluzione del presente rapporto
    contrattuale tra il sottoscritto e l’agenzia mediatrice, le parti contraenti si impegnano ad attivare il servizio di conciliazione costituito ai sensi
    dell’art. 2, 4° comma della L.580/93 presso le Camere di Commercio Industria Agricoltura e Artigianato territorialmente competenti.

    11) NOTE
    .……………………

    Luogo e data ……... firma dell’AGENTE IMMOBILIARE ………………… firma del PROPONENTE ………….
    (Per ricevuta dell’assegno a titolo di deposito fiduciario)


    --------------
    Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. il sottoscritto dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 5) termine d'irrevocabilità della proposta; 7a) condizione sospensiva concessione mutuo; 7b) condizione sospensiva verifiche urbanistiche e catastali

    Luogo …………… lì ……… Firma del PROPONENTE ……………

    PRIVACY
    Il PROPONENTE dichiara di aver ricevuto la scheda informativa ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. 196/2003 (“Tutela dei dati personali” – Privacy). Pertanto □ dà il consenso □ non dà il consenso al trattamento dei propri dati personali come specificato nella predetta informativa

    Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ………………

    --------------
    ACCETTAZIONE DEL VENDITORE

    Il/I ……… sottoscritto/i …… preso atto del contenuto della presente proposta d’acquisto dichiara/rano ……....…... di accettarla integralmente, confermando tutto quanto previsto ai punti 1, 1a, 3, 4, 7a, 7b).

    Luogo ……….……… lì …………..... Firma/e del/i VENDITORE/i …………….

    --------------
    RITIRO DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA

    .…l… sottoscritto ……… dichiara ……… di ricevere copia della proposta d’acquisto regolarmente accettata dal
    VENDITORE

    Luogo ……… lì ………… Firma del PROPONENTE ……
    Ultima modifica di buyer milan; 28-04-14 alle 20:53

  5. #5

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    come si puo' notare e' una proposta completa di tutto.
    ovviamente una persona usa quello che serve.
    AL PUNTO 1):
    c'e' la possibilita' di chiedere la trascrizione del preliminare subito in modo che se il venditore accetta, dopo non puo' negarsi di farlo.
    i venditori sono strani a volte.
    AL PUNTO 3):
    c'e' scritto che si puo' riprodurre il contratto, significa che se si vuole, si potra' andare a fare un ulteriore preliminare magari dal vs. notaio.
    naturalmente il nuovo preliminare come spiegato anche in alto dal notaio di genova, DOTT. CARLO TRUCCHI, sostituira' in tutto e per tutto la proposta/PRELIMINARE.
    AL PUNTO 7):
    c'e' scritto che la proposta dopo l'accettazione del venditore si concludera' in contratto vincolante.
    significa che si trasforma in preliminare.
    non c'e' scritto da nessuna parte che si rimanda ad una data xxxx per fare il preliminare. sarebbe "preliminare del preliminare" e quindi a rischio di nullita' in giudizio.
    Ultima modifica di buyer milan; 18-03-14 alle 14:04

  6. #6
    L'avatar di casacongiardino
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    queste sono perle, grazie!

  7. #7
    L'avatar di nexus 7
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    se posso abusare della tua pazienza, potresti chiarirmi in maniera sintetica le motivazioni relative al punto n.3, ovvero perche'/quando puo' essere conveniente "convertire" tramite notaio la proposta/preliminare in preliminare/preliminare ?
    thanks!

  8. #8

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    Citazione Originariamente Scritto da nexus 7 Visualizza Messaggio
    se posso abusare della tua pazienza, potresti chiarirmi in maniera sintetica le motivazioni relative al punto n.3, ovvero perche'/quando puo' essere conveniente "convertire" tramite notaio la proposta/preliminare in preliminare/preliminare ?
    thanks!
    no, non hai capito bene. poco male.
    il preliminare del preliminare e' assolutamente da evitare.
    non capisco cosa intendi con il verbo "convertire"
    forse intendi questa frase:
    È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.
    Naturalmente si dira' poi una data..... questa e' la data della dichiarazione ripetitiva, integrativa, cioe' L'ULTERIORE preliminare che l'acquirente potra' decidere di fare in agenzia stessa o dal suo notaio magari anche per trascriverlo..
    lo spiega molto chiaramente il link che ho messo.
    " IL NOTAIO CARLO TRUCCHI dice: Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.
    Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato."

    chiaro adesso??
    Ultima modifica di buyer milan; 18-03-14 alle 15:45

  9. #9
    L'avatar di nexus 7
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    il passaggio incriminato era questo:
    Citazione Originariamente Scritto da buyer milan Visualizza Messaggio
    EDIT
    AL PUNTO 3):
    c'e' scritto che si puo' riprodurre il contratto, significa che se si vuole, si potra' andare a fare un ulteriore preliminare magari dal vs. notaio.
    naturalmente il nuovo preliminare come spiegato anche in alto dal notaio di genova, DOTT. CARLO TRUCCHI, sostituira' in tutto e per tutto la proposta/PRELIMINARE.
    in pratica l'ulteriore preliminare si fa quando/se c'e' bisogno di aggiungere qualcosa che non era stato menzionato nella proposta/preliminare precedente, giusto?
    grazie per la pazienza, sai, sono in procinto di acquistare per la prima volta in vita mia e sono anche un po' di coccio

  10. #10

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    Citazione Originariamente Scritto da nexus 7 Visualizza Messaggio
    il passaggio incriminato era questo:


    in pratica l'ulteriore preliminare si fa quando/se c'e' bisogno di aggiungere qualcosa che non era stato menzionato nella proposta/preliminare precedente, giusto?
    grazie per la pazienza, sai, sono in procinto di acquistare per la prima volta in vita mia e sono anche un po' di coccio
    certo, a maggior ragione, ricordati pero' che entrambe le parti devono essere d'accordo.
    proprio per questo e' essenziale che la proposta che diventa preliminare venga compilata non bene ma benissimo, non si deve dimenticare nulla.
    generalmente, le persone vanno a riprodurre il preliminare.
    ma pensa se qualcuno si mette in testa cose fuori dal mondo...ovviamente l'altra parte si rifiutera', tanto la proposta che diventa preliminare e' gia' un preliminare con obblighi giuridici.

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