la proposta che diventa preliminare - Pagina 3
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  1. #21

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    Citazione Originariamente Scritto da papera2008 Visualizza Messaggio
    Se un acquirente firma il preliminare senza versare la caparra, e poi ci ripenxa cosa si può fare?
    Se io fossi il proprietario straccerei la proposta e rimetterei immediatamente in pubblicità...sai quanti parolai ci sono in giro.
    In realtà una proposta senza assegno non l'avrei presa in considerazione fin dall'inizio...

  2. #22

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    SE io fossi l'AI idem come sopra e mi interrogherei sulla mia professionalità e perchè non ho preteso l'assegno.

  3. #23

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    Se io fossi l'acquirente...andrei da un bravo psichiatra. Non si firmano proposte se non si è super-convinti.

  4. #24

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    Citazione Originariamente Scritto da papera2008 Visualizza Messaggio
    Se un acquirente firma il preliminare senza versare la caparra, e poi ci ripenxa cosa si può fare?
    se hai dato 0 euro con una proposta con caparra confirmatoria e' un danno senz'altro per il venditore perche' prende 0 euro di caparra se tu acquirente ti ritiri.
    ma l'agenzia la devi pagare lo stesso. idem il venditore.
    ed il venditore ti puo' citare in causa, del resto se hai firmato una proposta con caparra confirmatoria quando il venditore ha accettato e' diventato preliminare.
    insomma un bel problema.
    un'agenzia che accetta una proposta senza un assegno allegato e' un'agenzia
    da picchiare.
    un venditore che accetta una proposta senza assegno allegato e' uno che non ha capito nulla.

  5. #25
    L'avatar di chissaseciriesco
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    sto esperimentando una situazione come questa ultima descritta

    Citazione Originariamente Scritto da buyer milan Visualizza Messaggio
    se hai dato 0 euro con una proposta con caparra confirmatoria e' un danno senz'altro per il venditore perche' prende 0 euro di caparra se tu acquirente ti ritiri.
    ma l'agenzia la devi pagare lo stesso. idem il venditore.
    ed il venditore ti puo' citare in causa, del resto se hai firmato una proposta con caparra confirmatoria quando il venditore ha accettato e' diventato preliminare.
    insomma un bel problema.
    un'agenzia che accetta una proposta senza un assegno allegato e' un'agenzia
    da picchiare.
    un venditore che accetta una proposta senza assegno allegato e' uno che non ha capito nulla.
    io venditore firmero' un preliminare di vendita senza che vi sia alcuna caparra e con un moedesto termine temporale per far valutare all'acquirente la concreta e fattibile possibilita' di accedere ad un mutuo.
    è inusuale ma mi premerebbe potere vendere in modo prioritario al acquirente individuato e a nessun altro in questa fase almeno.
    io penso di poter bypassare le tue giuste considerazioni individuando
    nella persona specifica l'acquirente unico destinatario della eventuale transazione e con un termine temporale stringente.non essendovi terze parti (AI)almeno da parte mia neanche alivello di consulenza dovrebbe essere tutto ok.che ne pensi?

  6. #26

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    Citazione Originariamente Scritto da chissaseciriesco;40559880[B
    ]io venditore[/B] firmero' un preliminare di vendita senza che vi sia alcuna caparra e con un moedesto termine temporale per far valutare all'acquirente la concreta e fattibile possibilita' di accedere ad un mutuo.
    è inusuale ma mi premerebbe potere vendere in modo prioritario al acquirente individuato e a nessun altro in questa fase almeno.
    io penso di poter bypassare le tue giuste considerazioni individuando
    nella persona specifica l'acquirente unico destinatario della eventuale transazione e con un termine temporale stringente.non essendovi terze parti (AI)almeno da parte mia neanche alivello di consulenza dovrebbe essere tutto ok.che ne pensi?
    e' un tuo rischio ma lo puoi fare se non c'e' di mezzo un' agenzia.. se firmi una proposta che diventa un preliminare anche a 0 euro di deposito da parte dell' acquirente e poi non riesce prendere il mutuo...amen, avrai perso un po' di tempo.
    cmq meglio scrivere in proposta una clausola sospensiva mutuo...con una scadenza ben precisa...rinnovabile se ti puo' andare bene, altrimenti diventa un suicidio se la banca ci mette mesi a deliberare.
    l' acquirente ti chiederebbe sempre di aspettare, di aspettare.....

  7. #27
    L'avatar di francs
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    Citazione Originariamente Scritto da buyer milan Visualizza Messaggio
    delucidazioni sulla sentenza in oggetto.
    La nullita' del preliminare di preliminare


    Considerazioni in merito
    Accade.. frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
    Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
    Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto.
    Perfetto meno male che la logica ha, a volte, il sopravvento.
    Ci vediamo al preliminare.
    File Allegati File Allegati
    Ultima modifica di francs; 16-07-14 alle 09:24

  8. #28
    L'avatar di Rebirth
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    Iva dal 4% al 10% se si acquista da impresa

    Io devo firmare il preliminare la prox settimana, ed in teoria rogitare entro fine novembre. volevo però pararmi il didietro e far inserire nel preliminare la condizione che se il rogito è entro fine anno bene altrimenti la compravendita salta con restituzione caparra. Premetto che il venditore è d'accordo (un po' meno sulla restituzione caparra ma lo convincerò altrimenti mollo già adesso) ma come posso buttar giù due righe scritte bene?
    grazie...

  9. #29

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    Oppure clausola secondo cui a fronte di un "inasprimento" fiscale se ne farà carico il venditore?

  10. #30

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    Citazione Originariamente Scritto da Rebirth Visualizza Messaggio
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    Io devo firmare il preliminare la prox settimana, ed in teoria rogitare entro fine novembre. volevo però pararmi il didietro e far inserire nel preliminare la condizione che se il rogito è entro fine anno bene altrimenti la compravendita salta con restituzione caparra. Premetto che il venditore è d'accordo (un po' meno sulla restituzione caparra ma lo convincerò altrimenti mollo già adesso) ma come posso buttar giù due righe scritte bene?
    grazie...
    L'unica cosa che puoi inserire in proposta e' la clausola della data del rogito .
    cioe': devi mettere accanto alla data del rogito xxxxxx la dicitura: termine essenziale e perentorio.

    cmq ti ho risposto dettagliatamente in privato come mi hai chiesto....
    L’art. 1457 c.c. prevede che, nell’ambito di un contratto a prestazioni corrispettive, il contratto si risolva di diritto ove sia pattuito un termine essenziale per l’adempimento ed ove la prestazione non venga eseguita nel termine pattuito.

    ciao ed auguri.


    Ragioneria generale:
    c'è un parere nettamente negativo sulle coperture individuate dalla commissione che consistevano in un corrispettivo innalzamento dal 4 al 10% delle aliquote Iva sulle operazioni di vendita di nuove abitazioni da parte dei costruttori a privati.
    Anche il ministero competente di merito, quello delle Infrastrutture, d'altra parte, ha espresso sulla norma un parere fortemente negativo (come spiega il ministro Maurizio Lupi.)
    aspettiamo....
    Ultima modifica di buyer milan; 23-10-14 alle 09:20

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