la proposta che diventa preliminare - Pagina 2
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  1. #11
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    ok, capisco, grazie della precisazione.
    Per la proposta, usero' quella da te indicata, eventualmente con le dovute modifiche se necessarie (anche se mi sembra gia' super-completa).
    Sicuramente manterro' la sospensiva mutuo, magari accompagnata dalla pre-delibera approvata, in questo modo spero di poter convincere il venditore sulla presenza della stessa solo per eventi non prevedibili e fuori dall'ordinario.
    Per quanto riguarda la sospensiva urbanistica-catastale, ci sono generalmente remore ad accettarla, da parte dei venditori?

  2. #12

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    Citazione Originariamente Scritto da nexus 7 Visualizza Messaggio
    ok, capisco, grazie della precisazione.
    Per la proposta, usero' quella da te indicata, eventualmente con le dovute modifiche se necessarie (anche se mi sembra gia' super-completa).
    Sicuramente manterro' la sospensiva mutuo, magari accompagnata dalla pre-delibera approvata, in questo modo spero di poter convincere il venditore sulla presenza della stessa solo per eventi non prevedibili e fuori dall'ordinario.
    Per quanto riguarda la sospensiva urbanistica-catastale, ci sono generalmente remore ad accettarla, da parte dei venditori?
    io l'ho messa ed e' stata accettata anche perche' l'immobile che ho comperato era in vendita da molto tempo e non aveva avuto richieste o aveva avuto proposte scandalose.
    scadenza un mese, e' volato il tempo e il geometra mi ha dato la relazione di tutto prima della scadenza. mi ero messo d'accordo prima naturalmente.
    era gia' pronto quando ho avuto i dati del venditore dopo aver firmato la proposta.
    il venditore ha aspettato senza protestare..

  3. #13

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    un sentito grazie ai moderatori che hanno messo in rilievo questa discussione.
    non speravo tanto, spero che sia utile a tutti.
    naturalmente la " proposta di acquisto equilibrata e' possibile?" fatta da Arpi e Gorio e messa in rilievo e' ottima.
    Meglio due proposte in rilievo che nessuna.
    man mano che passano i gg mi piacerebbe arricchire questa discussione con tutte le problematiche che potrebbero nascere durante la trattativa e come affrontarle.
    Ultima modifica di buyer milan; 18-03-14 alle 16:52

  4. #14
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    grazie a te per la fattiva collaborazione! (non posso bollinarti perche' l'ultimo che ho dato era proprio il tuo)

  5. #15

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    Citazione Originariamente Scritto da nexus 7 Visualizza Messaggio
    grazie a te per la fattiva collaborazione! (non posso bollinarti perche' l'ultimo che ho dato era proprio il tuo)
    grazie, e cmq dal momento che ci possono essere dei miglioramenti nella stesura del fac-simile "della proposta che diventa preliminare" e' sempre meglio guardare le variazioni fatte.
    ciao.

  6. #16

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    Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009
    La cassazione si pronuncia sul c.d.
    Ultima modifica di buyer milan; 19-03-14 alle 12:34

  7. #17

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    delucidazioni sulla sentenza in oggetto.
    La nullita' del preliminare di preliminare


    Considerazioni in merito
    Accade.. frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
    Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
    Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto.
    Ultima modifica di buyer milan; 19-03-14 alle 12:56

  8. #18

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    la proposta che diventa preliminare

    dopo questa sentenza di Cassazione le categorie degli agenti immobilairi hanno usato la proposta che diventa preliminare.
    perche'??
    Ovvio che lo hanno fatto per non incorrere nel rischio di essere trascinati in causa dato l'alto rischio di nullita' del preliminare del preliminare e soprattutto dal rischio di non percepire la provvigione.
    E soprattutto per evitare che le parti potessero ritirarsi dal contratto come in passato.
    quindi ecco perche' sto dicendo da mesi che la proposta in oggetto deve essere compilata come se fosse un preliminare senza dimenticare nulla.
    Ultima modifica di buyer milan; 19-03-14 alle 13:17

  9. #19

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    la proposta che diventa preliminare

    quindi le agenzie oggi evitano i modulari delle proposte che usavano prima della sentenza di Cassazione del 2009.
    cioe' le proposte che rimandano alla data di un preliminare da effettuarsi.
    ovvio che se ci fosse un'altra sentenza di Cassazione che dovesse capovolgere il tutto, le agenzie si adeguerebbero di nuovo alla nuova sentenza.
    Tutto puo' essere ma fino a che la sentenza di Cassazione del 2009 sancisce che il preliminare del preliminare e' a rischio di nullita' per i motivi scritti nella sentenza stessa, i giudici si rifaranno nelle loro sentenze molto probabilmente alla Corte di CASSAZIONE.
    Ovvio che e' meglio evitare di usare quindi le vecchie proposte che obbligatoriamente rimandavano alla data di un preliminare da effettuarsi.
    una proposta invece che rimanda alla data di una scrittura integrativa o ripetitiva o che dice che::::È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso e' una proposta assolutamente valida.
    Ultima modifica di buyer milan; 20-03-14 alle 09:29

  10. #20

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    Se un acquirente firma il preliminare senza versare la caparra, e poi ci ripenxa cosa si può fare?

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