Contratto di locazione a canone concordato: Chi controlla la congruità del canone

[soros75]

Buongiorno,

il contratto a canone concordato può essere sottoscritto anche dalle parti (conduttore e locatore), senza l'intervento di terzi che certifichi la congruità del canone.

La mia domanda è questa:

Se io possiedo un immobile di 50 mq in una zona della città in cui è previsto che il canone massimo sia 10 Euro/mq, ma stipulo un contratto a canone concordato da 600 Euro / mese, chi mai potrà venirmi a dire qualcosa ?

Non mi risulta che ci siano soggetti abilitati a verificare la congruità degli importi dei contratti a canone concordato.

In fin dei conti, se l'inquilino firma il contratto, potrei affittare un immobile anche al doppio di quanto previsto dalle tabella del comune, beneficiando comunque di una tassazione agevolata.

 

[Cocò Chanel]

In passato, visto che tali contratti prevedevano agevolazioni a livello ICI, per usufruire di tali agevolazioni bisognava consegnare agli uffici comunali dove è sito l'immobile un documento nel quale si esplicitava la metodologia di calcolo del canone e quindi il rispetto dell'accordo territoriale.
Quindi secondo questa visione l'onere del controllo era in capo al comune che poi era il percipiente del gettito dell'ICI...

E' probabile che in effetti formalmente la legge non preveda un preventivo controllo ma che la cosa sia demandata ad un momento successivo; intendo dire che se in comune (alcuni comuni avevano mantenuto agevolazioni IMU per tali contratti) o in AdE qualcuno ha qualche dubbio sulla congruità ti contattano e tu devi spiegargli che il canone è congruo.

La domanda tua non è comunque banale e interessa anche a me visto che mi trovo nella situazione di avere in passato depositato tali documentazioni in comune ma nel frattempo ho cambiato contratti e per quelli nuovi non ho depositato nulla....

 

[broken brick]

Sicuramente fanno i controlli. (non vi annoio a raccontarvi...)
Però non so dirvi chi li fa...... i vigili? L'AdE? Esiste anche una scheda per fare velocemente la verifica....

 

[Cocò Chanel]

Buongiorno,

il contratto a canone concordato può essere sottoscritto anche dalle parti (conduttore e locatore), senza l'intervento di terzi che certifichi la congruità del canone.

La mia domanda è questa:

Se io possiedo un immobile di 50 mq in una zona della città in cui è previsto che il canone massimo sia 10 Euro/mq, ma stipulo un contratto a canone concordato da 600 Euro / mese, chi mai potrà venirmi a dire qualcosa ?

Non mi risulta che ci siano soggetti abilitati a verificare la congruità degli importi dei contratti a canone concordato.

In fin dei conti, se l'inquilino firma il contratto, potrei affittare un immobile anche al doppio di quanto previsto dalle tabella del comune, beneficiando comunque di una tassazione agevolata.

Proviamo per un attimo a ragionare non da burocrati italiani e vediamo i vari interessi in gioco:

Proprietario: ha interesse a incassare di più e a parità di tassazione a chiedere quindi un canone più alto. Può quindi succedere che costui provi a non rispettare i parametri dell'accordo territoriale facendo il furbo e facendo pagare un canone più alto del dovuto all'inquilino.

Inquilino: ha interesse a pagare meno di canone e quindi dovrebbe studiarsi bene la tipologia contrattuale per attenuare la tendenza del proprietario a "fare il furbo" come scritto sopra.

Comune: bisognerà vedere come sarà strutturata la TASI & C. Ma se si andasse verso una distinzione di tassazione solo tra "immobili liberi" e "immobili affittati" non avrà grande interesse a controllare la congruità ed il rispetto degli accordi. Discorso diverso se nell'ambito degli "immobili affittati" si differenziasse il gettito in funzione della tipologia contrattuale.

Fisco nazionale: ha interesse a verificare il rispetto degli accordi territoriali dei canoni concordati perchè ci smenerebbe almeno un 5% di gettito anche se probabilmente tale differenziale verrebbe ridotto dal fatto che il proprietario ha ottenuto un canone più alto e quindi la torta da tassare è aumentata. In ogni caso, vedendo le dinamiche sulle procedure negli ultimi anni messe in atto dall'Ade per le registrazioni dei contratti di locazione (SIRIA, programmi online, etc), dove è prevalente l'aspetto che non viene praticamente più richiesto nemmeno la copia del contratto viene da pensare che l'ADE si riserva semplicemente la facoltà di verificare a richiesta i casi che individuerebbe come interessanti o perchè segnalati magari dai comuni.

 

[1_fede_1]

Sicuramente fanno i controlli. (non vi annoio a raccontarvi...)
Però non so dirvi chi li fa...... i vigili? L'AdE? Esiste anche una scheda per fare velocemente la verifica....

no no annoiaci per favore....

 

[Saltellone]

Io ho locato un appartamento a c.c. con verifica fatta da associazioni di proprietari e inquilini perché in questo modo ho avuto accesso ad un bonus unatantum che metteva a disposizione il comune.
Le associazioni mi hanno detto che di controlli ne fanno anche parecchi e le sanzioni sono fino a 18.000€ quindi non conviene rischiare. Così m'han detto all'UPPI. Chi effettua i controlli non lo so..
I controlli sono incrociati con la certificazione energetica, che è obbligatoria.

 

[1_fede_1]

Io ho locato un appartamento a c.c. con verifica fatta da associazioni di proprietari e inquilini perché in questo modo ho avuto accesso ad un bonus unatantum che metteva a disposizione il comune.
Le associazioni mi hanno detto che di controlli ne fanno anche parecchi e le sanzioni sono fino a 18.000€ quindi non conviene rischiare. Così m'han detto all'UPPI. Chi effettua i controlli non lo so..
I controlli sono incrociati con la certificazione energetica, che è obbligatoria.

ciao ma con la certificazione energetica non è che ci fai più di tanto

 

[Luciom]

Buongiorno,

il contratto a canone concordato può essere sottoscritto anche dalle parti (conduttore e locatore), senza l'intervento di terzi che certifichi la congruità del canone.

La mia domanda è questa:

Se io possiedo un immobile di 50 mq in una zona della città in cui è previsto che il canone massimo sia 10 Euro/mq, ma stipulo un contratto a canone concordato da 600 Euro / mese, chi mai potrà venirmi a dire qualcosa ?

Non mi risulta che ci siano soggetti abilitati a verificare la congruità degli importi dei contratti a canone concordato.

In fin dei conti, se l'inquilino firma il contratto, potrei affittare un immobile anche al doppio di quanto previsto dalle tabella del comune, beneficiando comunque di una tassazione agevolata.

Il comune controlla, a me sono arrivati accertamenti specifici in merito (con i soliti 3 anni di ritardo), ed è con l'ufficio del comune che ho dovuto risolvere (in pratica avrei dovuto elencare nei contratti gli elementi che consentivano di alzare il canone quali aria condizionata e così via, non facendolo ho dovuto poi dimostrare che ci fossero effettivamente).

 

[Saltellone]

ciao ma con la certificazione energetica non è che ci fai più di tanto

Hai i mq e gran parte degli elementi che servono a calcolarti il canone massimo (se vuoi un concordato di fascia alta, difficilmente puoi essere in classe G, come è gran parte degli appartamenti).
Infatti tra mq dichiarati sulla Tares e quelli dichiarati sulla certificazione, quelli che vengono considerati sono questi ultimi.
Secondo me se controllano la certificazione a calcolare il tuo canone massimo non sbagliano di molto, anzi secondo me è possibile che abbiano anche dei software che controllano in automatico e evidenzino i canoni che non sono congruenti.

 

[Luciom]

Hai i mq e gran parte degli elementi che servono a calcolarti il canone massimo (se vuoi un concordato di fascia alta, difficilmente puoi essere in classe G, come è gran parte degli appartamenti).
Infatti tra mq dichiarati sulla Tares e quelli dichiarati sulla certificazione, quelli che vengono considerati sono questi ultimi.
Secondo me se controllano la certificazione a calcolare il tuo canone massimo non sbagliano di molto, anzi secondo me è possibile che abbiano anche dei software che controllano in automatico e evidenzino i canoni che non sono congruenti.

Spiega la parte in grassetto, a me risulta che la certificazione energetica sia estremamente marginale (al + è uno di una dozzina di parametri) per determinare il canone, metratura e posizione fanno quasi tutto, il resto è allungare la durata della prima scadenza, ridurre la caparra a 1 mensilità, ridurre il tempo di preavviso, e avere almeno X su Y della lista di parametri (ascensore se piano alto, aria condizionata, doppi vetri, etc etc) per massimizzare il canone.

Ovvero non mi risulta proprio che per un app.to in classe G sia difficile arrivare al canone concordato massimo possibile.

 

[broken brick]

no no annoiaci per favore....

Alcuni AI che conosco mi avevano messo in guardia: i loro clienti avevano avuto dei controlli.
Poi un giorno mi ha telefonato un conoscente, tutto trafelato, chiedendomi il numero di un bravo fabbro per fare un cancelletto alla porta d'ingresso....naturalmente gli ho chiesto se aveva avuto i ladri....mi ha detto "NOoo, è per il mio inquilino. Mi stanno facendo un controllo al c.a. e poichè ho messo i parametri a casaccio (arrotondando al massimo, immagino) se mi beccano sono fritto...." E così, in quattro e quattr'otto si è fatto montare il cancelletto....

 

[Saltellone]

a me risulta che la certificazione energetica sia estremamente marginale (al + è uno di una dozzina di parametri)
Ovvero non mi risulta proprio che per un app.to in classe G sia difficile arrivare al canone concordato massimo possibile.

Dalla visura hai: tipologia, posto auto, piano, anno di costruzione
Doppi vetri, condizionamento, interventi energetici

Alla fine potrai sbagliarti di 1-2 parametri, ma se è fascia alta, bassa o media all'incirca lo sai.

 

[linuscrew]

Io sapevo che se il canone concordato è più alto rispetto ad un certo importo "massimo" che il Comune si aspetta in una determinata area, allora effettuano sempre dei controlli ; altrimenti non controllano tutti i contratti a canone concordato

Io comunque per evitare problemi ho indicato nel contratto di locazione a canone concordato anche le modalità con cui avevo effettuato il calcolo degli € al MQ

Per mq XXX ( Superficie principale: XX mq + [Superficie balcone XX*25%=XX] + [Superficie cantina XX*25%=XX]), in zona periferia è stato stabilito in euro al 4,7 mq. + 25%


In effetti io ho affittato un appartamento al modesto canone di 270 € al mese, cosa possono dirmi, che il mio calcolo è sbagliato e doveva essere a 260/mese ? Un altro conto è se lo avessi affittato a 500 € sforando totalmente gli accordi territoriali.

D'altronde , almeno per la città di Torino, i criteri al MQ sono abbastanza elastici, ad esempio per un 3x2 con 6 elementi in zona centro vanno da 6,50 a 3,70 ( € al MQ )

 

[Sara78]

Ma il contratto a canone concordato si registra solo all'Agenzia delle entrate o è necessario inviarne una copia anche in Comune?

 

[Luciom]

Ma il contratto a canone concordato si registra solo all'Agenzia delle entrate o è necessario inviarne una copia anche in Comune?

Quando paghi l'ici (ora imu) ad aliquota agevolata sono loro a controllare il contratto registrato all'AdE.

 

[seroli-]

Buongiorno,

il contratto a canone concordato può essere sottoscritto anche dalle parti (conduttore e locatore), senza l'intervento di terzi che certifichi la congruità del canone.

La mia domanda è questa:

Se io possiedo un immobile di 50 mq in una zona della città in cui è previsto che il canone massimo sia 10 Euro/mq, ma stipulo un contratto a canone concordato da 600 Euro / mese, chi mai potrà venirmi a dire qualcosa ?
.

Nessuno.

 

[chantal_bbb]

Buongiorno,

il contratto a canone concordato può essere sottoscritto anche dalle parti (conduttore e locatore), senza l'intervento di terzi che certifichi la congruità del canone.

La mia domanda è questa:

Se io possiedo un immobile di 50 mq in una zona della città in cui è previsto che il canone massimo sia 10 Euro/mq, ma stipulo un contratto a canone concordato da 600 Euro / mese, chi mai potrà venirmi a dire qualcosa ?

Non mi risulta che ci siano soggetti abilitati a verificare la congruità degli importi dei contratti a canone concordato.

In fin dei conti, se l'inquilino firma il contratto, potrei affittare un immobile anche al doppio di quanto previsto dalle tabella del comune, beneficiando comunque di una tassazione agevolata.

L'effettiva esecuzione dei controlli dipende dall'organizzazione del comune e dalla disponibilità di personale. Il pericolo reale è che l'inquilino possa esigere la riconversione del canone più alto a quello effettivamente concordato dai patti territoriali.

 

[linuscrew]

Io avevo spedito al Comune la richiesta per ottenere l'aliquota IMU Agevolata per un immobile che ho affittato a canone concordato.
Visto che sul modulo c'era scritto che avrebbero potuto effettuare dei controlli, li ho pure agevolati spedendogli anche una copia del contratto registrato

 

[Flavio Ezio]

Sicuramente fanno i controlli.

Anche no. L'unico controllore sicuro è l'inquilino, poi per il resto come al solito c' è molto fumo

 

[Flavio Ezio]

Le associazioni mi hanno detto che di controlli ne fanno anche parecchi e le sanzioni sono fino a 18.000€ quindi non conviene rischiare

Link alla legge o regolamento, altrimenti è fuffa detta da parti che sono evidentemente interessate a dirlo...