La proposta di acquisto equilibrata è possibile? - Pagina 5
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  1. #41

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    Citazione Originariamente Scritto da ArPi Visualizza Messaggio
    Quello che manca lo puoi aggiungere, non è immutabile, specie se si tratta di elementi accidentali (come le condizioni sono).
    Immaginavo fosse così.

    Mi dici dove andrebbe eventualmente aggiunta tale clausola o anche eventuali altre accidentali?

  2. #42
    L'avatar di ArPi
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    Citazione Originariamente Scritto da housecrash Visualizza Messaggio
    Immaginavo fosse così.

    Mi dici dove andrebbe eventualmente aggiunta tale clausola o anche eventuali altre accidentali?
    nel punto 7, compilabile

  3. #43

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    Citazione Originariamente Scritto da ArPi Visualizza Messaggio
    nel punto 7, compilabile
    Ok, grazie: terrò presente e a tempo debito chiederò quale è la formula esatta

  4. #44

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    Allora, un sunto sulle prime osservazioni.
    L'impianto giuridico si compone di alcuni elementi essenziali, che sono quelli tradizionali, pena l'invalidità della proposta, quindi
    - indicazione delle parti
    - indicazione dell'immobile oggetto del contratto
    - prezzo di acquisto, cone le sue modalità e tempi.
    Detto questo, su quell'impianto, in ragione di motivazioni nascenti dalle esperienze maturate, si è voluto rovesciare il c.d. "crronoprogramma dell'affare", quindi non è più il proponente che si reca in agenzia, questa lo iinforma riguardo l'immobile, lui si obbliga a comperare, il venditore si obbliga a che tutto sia a posto, poi vedremo cosa succede sino al rogito, termine ultimo.
    Posto che quel tradizionale termine ultimo è stato conservato anche in questo impianto, è stata posta una sospensiva, per mettere un specie di filtro preventivo, di modo che, ragionevolmente, vadano avanti solo gli affari effettivamente verificati e, comunque, accettati nella sua interezza da entrambe le parti, questo è il punto intorno al quale si snoda tutta la peculiarietà della proposta.
    Questo c.d. filtro preventivo corrisponde con le effettuate verifiche, termine scaduto il quale, caduta la sospensiva, l'acquirente ha l'obbligo di versare la caparra confirmatoria, con una piena contezza dell'affare.
    In questo disegno la penale non è, quindi, giuridicamente necessaria ma, a mio personale parere, pone una responsabilità sin dall'inizio ad entrambe le parti, in quanto il venditore non sarà spinto a tacere eventuali magagne, nella speranza di imbarcare, comunque, un acquirente e poi si vedrà, come, oggi, spesso capita, l'acquirente, a sua volta, non giocherà a firmare proposte, dalle quali svicolare senza motivi fondati, pena la perdita della somma già versata.
    Comunque è un accessorio e la si può anche non mettere.
    Fare un preliminare dopo la proposta non è consigliabile, verrebbe meno tutto lo spirito, oltre che, insormontabile, si profilerebbe una nullità, perché non capisco come si potrebbe giustificare, a quel punto, questo primo atto se non come preliminare di preliminare.
    Ma, sinceramente, una volta che il compratore verifica l'immobile, non si vede la necessità di un successivvo preliminare che, in fondo, non farebbe altro che riscrivere le stesse cose.
    Nulla vieta, comunque, che le parti lo facciano spontaneamente, l'importante è che non lo facciano in forza di un obbligo inserito in proposta, pena la nullità e l'inefficacia del tutto.

  5. #45
    L'avatar di seroli-
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    l'opinione di Arpi l'ho sentita ora,
    Gorio, perchè invece secondo te non si puo' ricondurre tutto al precontratto (serieta' nella trattativa) piuttosto che fare sfociare tutto nella trasformazione della proposta in compromesso? (Arpi dice che si snatura il testo/intenzione).
    Ma vorrei sapere, perchè secondo te non si puo' fare?
    Grazie

  6. #46

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    Citazione Originariamente Scritto da seroli- Visualizza Messaggio
    l'opinione di Arpi l'ho sentita ora,
    Gorio, perchè invece secondo te non si puo' ricondurre tutto al precontratto (serieta' nella trattativa) piuttosto che fare sfociare tutto nella trasformazione della proposta in compromesso? (Arpi dice che si snatura il testo/intenzione).
    Ma vorrei sapere, perchè secondo te non si puo' fare?
    Grazie

    Partendo dall'assunto che o fai una cosa o ne fai un'altra, il minotauro è una figura mitologica che non ha vitalità, ci si poneva, appunto, lo scopo di, in poche parole "far comperare la verità" sin dal versamento della caparra confirmatoria, questo era il fine.
    Quindi vincolatività giuridica fin dall'inizio, unicità della scrittura, di modo che non s'incappi, nel preliminare di preliminare, filtro di consapevolezza piena per entrambe le parti su ciò che si va ad acquistare, quindi, a quel punto, piena consapevolezza ed accettazione conformata su ciò che si compra, obbligo, generale, di mettere " a posto" l'immobile prima del rogito e, comunque, con la piena coscienza da parte dell'acquirente.
    Questo lo puoi raggiungere, posto l'invalicabile limite di nullità del preliminare di preliminare, solo con un'unica scrittura, ponendo una condizione sospensiva fino alle verifiche, meglio se con una penale a deterrente di comportamenti poco seri, io, sinceramente, non vedo altre strade.
    Porre un precontratto come lo chiami tu, o per meglio dire puntuazione, magari, sciaguratamente, ponendovi una penale, significa combinare un enorme pasticcio, poiché si contrattualizza un risarcimento secco in un impianto che non ha la struttura contrattuale, poiché tertium non datur e la c.d. responsabilità precontrattuale altro non è che una specifica della, generale, reponsabilità extracontrattuale, quindi con onere probatorio in capo a chi si ritiene danneggiato, mentre, con quella penale, si stabiliscono casi di risarcimento contrattuali ma, appunto, in una scrittura che contratto non è, bensì semplice puntuazione, quindi con il sicuro contenzioso che si porterebbe appresso, poiché io punterei a far dichiarare non contratto l'impianto generale, al fine di far risultare inefficace la clausola speciale ivi inserita e che mi pone una penale.
    Insomma,un pasticcio.
    Quindi, a quel punto, se proprio non vuoi un vincolo giuridico, molto ma molto meglio una bella e franca stretta di mano tra le parti, l'acquirente ha manifestato il proprio interesse per l'immobile, il venditore ha accettato, verbalmente, il prezzo, intanto si fanno le verifiche, c'è una specie di obbligo morale, ma nulla di più.

  7. #47

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    Citazione Originariamente Scritto da housecrash Visualizza Messaggio
    Sei un comico: stai già parlando con dei professionisti

    Ragazzi: una domanda da uno che non ha seguito la discussione precedente e che ancora è profano in tutti questi tecnicismi (compromeso, proposta, ....).

    Sbaglio o manca la famosa sospensiva per la concessione del mutuo da parte della banca?

    PS: metto in indice questo thread alla voce "proposta di acquisto equilibrata" e prometto di seguirla il più possibile per imparare qualcosa anche io (scusatemi se farò qualche domanda di troppo)
    Qui l'unico comico sei tu.
    In unaltra occasione Arpi aveva detto chiaramente che gli AI non sono professionisti,
    infatti sul prelimare studiato da professionisti SPECIALIZZATI sull'immobiliare non si parla di penali.

  8. #48
    L'avatar di ArPi
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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    Qui l'unico comico sei tu.
    In unaltra occasione Arpi aveva detto chiaramente che gli AI non sono professionisti,
    infatti sul prelimare studiato da professionisti SPECIALIZZATI sull'immobiliare non si parla di penali.
    sì, ma l'osservazione è inutile, perchè i professionisti specializzati fanno quello che chi li interpella chiede .


    Chiaro che se a un giurista viene commissionato lo studio di un contratto che abbia un funzionamento particolare questo verrà prodotto, ciò non significa che sia il mezzo migliore per tutti gli interessi, ma che lo è, probabilmente per quella parte che ha commissionato il lavoro relativamente a ciò che ha chiesto, che potrebbe non riflettere le esigenze di tutte le parti 8e infatti non lo fa)... qui si cerca di fare una proposta equilibrata, con un approccio nuovo, non da mercenario, ma da figura responsabile e sensibile ai probelmi potenziali che le parti possono incontrare.

    Pensa alla proposta puntuazione di contatto, prima sposata, poi sconfessata, nemmeno senza ragioni fondate. Tu dai troppa importanza a fonti "ufficiali" dimenticando che quelle fonti ufficili sono fatte di persone che poi tanta ufficialità potrebbero non avere affatto, dimenticando tra l'altro che quelli che a volte citi come "fonti" potrebbero esser gli stessi con i quali parli nei vari forum sotto vari pseudonimi.

    Se poi ti piacciono le fonti ufficiali, questa è (in parte) la risposta ufficiale rispetto all'impianto proposto qua:

    sulla tua ipotesi di proposta ne ho parlato con il consulente dell' associazione xxxxxxx il quale mi ha detto:
    - e' una strada percorribile in particolare per evitare la scrittura riproduttiva ed integrativa alla proposta-preliminare.
    - ci sono pero' delle forti criticita' al punto 3) tra la clausola penale e la caparra fiduciaria. [oggi risolte ndArPI]

    Ciao
    Ultima modifica di ArPi; 23-06-11 alle 12:46

  9. #49

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    Citazione Originariamente Scritto da ArPi Visualizza Messaggio
    sì, ma l'osservazione è inutile, perchè i professionisti specializzati fanno quello che chi li interpella chiede .


    Chiaro che se a un giurista viene commissionato lo studio di un contratto che abbia un funzionamento particolare questo verrà prodotto, ciò non significa che sia il mezzo migliore per tutti gli interessi, ma che lo è, probabilmente per quella parte che ha commissionato il lavoro relativamente a ciò che ha chiesto, che potrebbe non riflettere le esigenze di tutte le parti 8e infatti non lo fa)... qui si cerca di fare una proposta equilibrata, con un approccio nuovo, non da mercenario, ma da figura responsabile e sensibile ai probelmi potenziali che le parti possono incontrare.

    Pensa alla proposta puntuazione di contatto, prima sposata, poi sconfessata, nemmeno senza ragioni fondate. Tu dai troppa importanza a fonti "ufficiali" dimenticando che quelle fonti ufficili sono fatte di persone che poi tanta ufficialità potrebbero non avere affatto, dimenticando tra l'altro che quelli che a volte citi come "fonti" potrebbero esser gli stessi con i quali parli nei vari forum sotto vari pseudonimi.

    Se poi ti piacciono le fonti ufficiali, questa è (in parte) la risposta ufficiale rispetto all'impianto proposto qua:



    I modulari e i contratti usati da FIMAA sono approvati anche dalle varie associazioni dei consumatori

  10. #50
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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    I modulari e i contratti usati da FIMAA sono approvati anche dalle varie associazioni dei consumatori
    Questo dimostra quanto tu poco sappia dei meccanismi che portano a quelle approvazioni. Ti posso ricordare che esistono anche oggi agenzie che usano formulari approvati da cciaa, dalal categoria e dalle associazioni dei consumatori, con clausole vessatorie e potenzialmente nulli e ceh sono stati usati per anni, nonostante ci fossero chiari segnali che ne indicavano la potenziale nullità. Detto questo, è palese che la presenza di tale approvazione non è una garanzia di perfezione dei contratti e non significa che non si possa migliorare. Una proposta come questa, tra l'altro, non può che incontrare il favore dei consumatori, perchè va incontro alle parti e alle loro esigenze molto di più dei preliminari precotti che tu hai portato ad esempio.

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