controlli su immobile - Pagina 5
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  1. #41
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    grazie................e' un ottimo suggerimento.
    accid.. queste cose vanno dette ma gli A.I. non le dicono.
    solo una volta l'ha detto gorio........................

  2. #42
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    Esatto, chi compra dev'essere informato dell'assenza del certificato, accettandone la mancanza.
    Altrimenti si può rifiutare di rogitare e trattandosi di inadempienza del venditore, quest'ultimo dovrà restiure il doppio della caparra.

    Quindi anche i venditori e gli AI devono stare attenti nel non anticipare in sede di proposta l'assenza del certificato, perchè se tale assenza non viene da subito comunicata al compratore, quest'ultimo può esigere il doppio della caparra in sede di rogito, che ovviamente "salta".

    Quindi il venditore:
    - o ottiene dal compratore una sostanziale e formale liberatoria per l'assenza del certificato;
    - altrimenti si espone ad un rischio da non sottovalutare.

    Mi chiedo quanti AI avvisino di quanto sopra i venditori.

    Ci sono sentenze della Cassazione piuttosto lapidarie che risolvono qualsiasi dubbio: il certificato, a meno che non sia il compratore a "farne a meno", è obbligatorio e la sua assenza costituisce inadempimento da parte del venditore.

    Ovviamente per le case che "si vede" che sono agibili nella sostanza, che mancano solo del certificato nella forma, il compratore, una volta avuta certezza del fatto che manchi "solo" il pezzo di carta, può anche acquistare tranquillamente e farselo rilasciare successivamente.

    Ovviamente occorre un comune piccolo e/o virtuoso, ed in questo caso ottenere il certificato non è difficile, ma occorre comunque sempre pagare un migliaio di euro un geometra che adempia a tutte le verifiche del caso e che dichiari che l'immobile è salubre e strutturalmente "a posto".

    Appare chiaro che se l'assenza del certificato riguarda tutto il condominio, la cosa non è banale, perchè la verifica andrebbe fatta in tutti gli appartamenti.

    Tuttavia sarebbe obbligo dell'amministratore "curare il bene", e l'agibilità fa parte di tale perizia: quindi si può chiedere all'amministratore di adempiere a tutte le incombenze necessarie per arrivare al rilascio del documento.

    Sembrerà "incredibile", ma io ho dovuto fare quanto sopra tra la proposta ed il rogito perchè alla casa ci tenevo, e lottando con AI, venditore ed ammiinistatore prima del rogito sono riuscito ad avere il certificato :-)

    Lo stabile era ok, ma mancava solo il pezzo di carta... con tutte le implicazioni del caso (fai te che INPDAP non concede nemmeno il mutuo, tanto per fare un esempio).
    Infatti va fatta sempre la verifica... tra l'altro una volta siamo incappati proprio nel problema abitabilità del condominio, che va risolta appunto facendola per TUTTO lo stabile. Verissimo che se il compratore la pretende è un inadempimento del venditore. Altrettanto vero che conoscendone l'assenza, se si è fatto i controlli prima di far scattare l'obbligo contrattuale, si è in grado di sapere benissimo se e come ottenerla (anzi è un problema ridicolo).

    La liberatoria, una agenzia con le minime conoscenze, la mette implicita nella proposta e la ripete nel compromesso, semplicemente mettendoci gli accordi raggiunti: se il cliente vuole l'abitabilità ove non c'è, lo scriverà già sulla proposta e il venditore potrà accettare o meno (in caso l'ottenimento sia oneroso) nel caso il compratore se ne freghi, vuoi perchè se c'è conformità urbanistica c'è abitabilità e comunque magari deve fare degli interventi, sulla proposta ci sarà scritto che il compratore è conscio della mancanza del certificato e che accetta di preoccuparsene da solo. Chiaro che tutto ha un prezzo e tutto è "prezzato e valutato" nella trattativa.

    Quindi, se è vero che ci sono dei casi dove la sua mancanza da problemi (non solo l'inpdap lo pretende per erogare mutui) è anche vero che è uno dei problemi minori, in quanto rispettate le leggi o le deroghe, il comune dovrà accettare l'asseverazione del tecnico.
    Ultima modifica di ArPi; 08-06-11 alle 17:58

  3. #43

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    se il cliente vuole l'abitabilità ove non c'è, lo scriverà già sulla proposta e il venditore potrà accettare o meno
    Caro, non è così.
    L'agilibità è un elemento caratteristico del bene oggetto di scambio: non occorre che il compratore dichiari di volersi avvalere di un diritto implicito nel prezzo dello scambio.

    Fatto sta che la sua assenza implica inadempimento del venditore e non vincola quindi il compratore ad esplicitare un suo diritto già previsto dalla legge.

    Stai invertendo "l'onere" dell'adempimento.

    La clausula serve solo a blindare la questione e renderne palese la rilevanza, ma dal punto di vista sostanziale si è già pronunciata la Cassazione, che come fonte normativa non è di certo di secondo piano.

    Diverso il caso in cui il prezzo della trattativa sia palesemente "sotto mercato" il che implica la presenza di vizi che non sono più "occulti", o che per lo meno possono essere "palesati" dal prezzo allettante.

    Quindi nel momento in cui ci fossero dubbi, è consigliabile tutelarsi ed esplicitare anche questi "diritti".

  4. #44
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    Guarda che hai frainteso, io parlo in fase di proposta che poi magari viene ribadito al compromesso.

    MI spiego:

    Quando uno fa una proposta chiede, siccome l'bitabilità spesso non c'è e spesso è anch einutile richiederla visto ceh chi compra dovrà fare interventi pesanti, le agenzie "sgamate" la mettono come condiszione indicando da SUBITO, cosa pretende l'acquirente.

    Chiaro che è un suo diritto, esattamente come l'ACE averla allegata all'atto, ove sussistano i presuppsoto perchè ci sia, anche nelle regioni con l'autocertificazione in "G", come la mia, se l'acquirente la vuole , tu venditore la devi produrre e solo se acconsente a non averla accontentandosi della autocertificazione il venditore può evitare di produrla.

    Se acquisti un rudere, non ci sarà, ovviamente cosa fai la chiedi dopo? Allora io te la faccio mettere già nella proposta l'intenzione di ciò che vuoi fare, in caso non ci sia:

    SAi che non c'è, sai che la cosa ha influito sul prezzo, accetti che non ci sia e lo scrivi.

    Se poi la pretenderai, è palese che il venditore potrà chiederti differenza per il valore aggiunto al quale avevi rinunciato in favore della riduzione del prezzo, e nel caso di immobile chiaramente inabitabile (ma commerciabile visto che l'abitabilità non è requisito essenziale) è palese che non potrai averla, a meno che non paghi al differenza di costo ceh il venditore dovrà affrontare per ristrutturarlo

    Se invece non ce l'hai scritto, hai ragione tu.
    Ultima modifica di ArPi; 09-06-11 alle 13:23

  5. #45

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    Guarda che hai frainteso, io parlo in fase di proposta che poi magari viene ribadito al compromesso.

    MI spiego:

    Quando uno fa una proposta chiede, siccome l'bitabilità spesso non c'è e spesso è anch einutile richiederla visto ceh chi compra dovrà fare interventi pesanti, le agenzie "sgamate" la mettono come condiszione indicando da SUBITO, cosa pretende l'acquirente.

    Chiaro che è un suo diritto, esattamente come l'ACE averla allegata all'atto, ove sussistano i presuppsoto perchè ci sia, anche nelle regioni con l'autocertificazione in "G", come la mia, se l'acquirente la vuole , tu venditore la devi produrre e solo se acconsente a non averla accontentandosi della autocertificazione il venditore può evitare di produrla.

    Se acquisti un rudere, non ci sarà, ovviamente cosa fai la chiedi dopo? Allora io te la faccio mettere già nella proposta l'intenzione di ciò che vuoi fare, in caso non ci sia:

    SAi che non c'è, sai che la cosa ha influito sul prezzo, accetti che non ci sia e lo scrivi.

    Se poi la pretenderai, è palese che il venditore potrà chiederti differenza per il valore aggiunto al quale avevi rinunciato in favore della riduzione del prezzo, e nel caso di immobile chiaramente inabitabile (ma commerciabile visto che l'abitabilità non è requisito essenziale) è palese che non potrai averla, a meno che non paghi al differenza di costo ceh il venditore dovrà affrontare per ristrutturarlo

    Se invece non ce l'hai scritto, hai ragione tu.
    Non ci siamo.
    Fare interventi pesanti non centra nulla con l'agibilità.
    Questa implica interventi di tale portata da rendere antieconomico l'acquisto di una casa che nella sostanza abbia gravi difetti da renderla "inagibile". E spesso la situazione non è sanabile.
    Quanto sopra, nel caso di un condominio, è una mina pronta ad esplodere.

    Diverso il caso in cui:
    - nella sostanza sia agibile
    e
    - non ci sia il certificato perchè il comune si è dimenticato di rilasciarlo.

    In questo caso se si tratta di singola unità immobiliare:
    - è un non problema, ma occorre che il compratore lo sappia.

    PS: se acquisti un rudere il negozio giuridico è valido perchè l'oggetto del contratto è chiaro e privo di vizi: si compra "una cosa per ciò che è" (nozione giuridica).
    In caso di unità abitativa, l'assenza dell'agibilità comporta "l'acquisto di una cosa per un'altra" (c.d. aliud pro alio).

    Credo che il diritto privato sia indispensabile per questo settore.

  6. #46
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    cito casi reali.

    Il cert. di agib. non si dimentica di chiederlo ma spesso non si può più ottenerlo.

    Spesso chi ha acquistato non credeva di trovarsi a vendere; quindi ha fatto tutti gli abusi che poteva mettere in atto ... abusi a gògò, ecc.

    Viene il giorno che deve vendere e allora pensa: ' ahhhh, intanto me la sono goduta .... adesso capita lo s... ...o e gliel'ammollo'.

    Spesso il mediatore poco 'esperto' regge il gioco al venditore.

    Il mediatore sa che la gente capisce molto di calcio e ricette ma dei regolamenti, norme, ecc... edili non ne sa proprio nulla.

    Non solo.

    Spesso il mediatore non ha bisogno neanche di fare 'leva' .... la gente è accecata dall'acquisto della casa o villetta ... e allora tutto è facile:

    - ignoranza
    - entusiasmo

    Il venditore e il mediatore non cercano un cliente ma solo uno stro o a cui passare il cerino.


    Il giorno dopo l'acquisto, quando si vede i 'giannizzeri' che bussano alla porta di casa inizia a maledire il venditore, il mediatore, la sua stessa ignoranza, ecc.

    Devi allacciare luce e gas? Prego mostrare documenti

    Devi fare un lavoretto? Prego mostrare documenti


    Ma andiamo daiiiii

  7. #47
    L'avatar di ccc
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    ma scusate se io acquirente metto delle clausole nella proposta dicendo che voglio l'agibilita' e poi non viene prodotta al rogito per problemi del venditore quest'ultimo e' inadempiente perche' ha firmato per accettazione ma a me acquirente girano i maroni per tutto il tempo perso ......................ed i soldi cacciati fuori.

  8. #48

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    Citazione Originariamente Scritto da Triac Visualizza Messaggio
    cito casi reali.

    Il cert. di agib. non si dimentica di chiederlo ma spesso non si può più ottenerlo.

    Spesso chi ha acquistato non credeva di trovarsi a vendere; quindi ha fatto tutti gli abusi che poteva mettere in atto ... abusi a gògò, ecc.

    Viene il giorno che deve vendere e allora pensa: ' ahhhh, intanto me la sono goduta .... adesso capita lo s... ...o e gliel'ammollo'.

    Spesso il mediatore poco 'esperto' regge il gioco al venditore.

    Il mediatore sa che la gente capisce molto di calcio e ricette ma dei regolamenti, norme, ecc... edili non ne sa proprio nulla.

    Non solo.

    Spesso il mediatore non ha bisogno neanche di fare 'leva' .... la gente è accecata dall'acquisto della casa o villetta ... e allora tutto è facile:

    - ignoranza
    - entusiasmo

    Il venditore e il mediatore non cercano un cliente ma solo uno stro o a cui passare il cerino.


    Il giorno dopo l'acquisto, quando si vede i 'giannizzeri' che bussano alla porta di casa inizia a maledire il venditore, il mediatore, la sua stessa ignoranza, ecc.

    Devi allacciare luce e gas? Prego mostrare documenti

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    Ma andiamo daiiiii
    Molto di ciò che hai scritto è vero, ossia tutta la parte relativa all’emotività ed all’ignoranza.
    Riguardo l’agibilità, tuttavia, questa non viene mai richiesta per nessun allacciamento o altro: puoi pagare ICI, avere Gas, Elettricità ed Acqua, ma non avere l’agibilità.
    Altrimenti metà delle case di Milano con lavori terminati tra il 68 ed il 2001 non avrebbero questi servizi

    I problemi nascono quando la casa ha problemi al Catasto, dove risulta una cosa per un'altra, ad esempio un C3 (e quindi non un'abitazione) ecc... in questi casi sanare non è sempre possibile.

    Riguardo l'agibilità, è una rottura di scatole, ma se la casa è a posto se ne esce, con fatica ma se ne esce.

    Negli altri casi di abusi "seri", non se ne esce.

    Certo che se si è abbattuto un muro o la canna fumaria non è a norma, con poca fatica ed una spesa "quantificabile" si mette tutto a posto.

    Basta saperlo.

    L'ambito è CC 1453

  9. #49
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    Non ci siamo.
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    Questa implica interventi di tale portata da rendere antieconomico l'acquisto di una casa che nella sostanza abbia gravi difetti da renderla "inagibile". E spesso la situazione non è sanabile.
    Quanto sopra, nel caso di un condominio, è una mina pronta ad esplodere.

    Diverso il caso in cui:
    - nella sostanza sia agibile
    e
    - non ci sia il certificato perchè il comune si è dimenticato di rilasciarlo.

    In questo caso se si tratta di singola unità immobiliare:
    - è un non problema, ma occorre che il compratore lo sappia.

    PS: se acquisti un rudere il negozio giuridico è valido perchè l'oggetto del contratto è chiaro e privo di vizi: si compra "una cosa per ciò che è" (nozione giuridica).
    In caso di unità abitativa, l'assenza dell'agibilità comporta "l'acquisto di una cosa per un'altra" (c.d. aliud pro alio).

    Credo che il diritto privato sia indispensabile per questo settore.
    Si sta parlando della stessa cosa. sul condominio hai perfettamente ragione, infatti il tecnico poi la chiede sempre o verifica le possibilità di ottenerla PRIMA che scatti il compromesso, come fa su tutti gli altri immobili; Rientra tutto nel solito discorso, controlli da fare prima, non c'è scampo, tra l'altro, un immobile che ha un certificato oggi, potrebbe in seguito a modifiche, poterlo non avere più, quindi anche la sua presenza non è mettersi al sicuro.

    Quando parlo di interventi pesanti, si parla di quegli interventi che permettono a chi compra di inserire l'asseverazione della abitabilità praticamente senza costi, visto che c'è già un tecnico che deposita nuova documentazione ecc.

    PS:
    Un notaio manco ci pensa a queste cose
    Ultima modifica di ArPi; 09-06-11 alle 17:23

  10. #50
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    Si è vero. mi ero lasciato trasportare amplificando gli effetti.

    Se l'impianto elettrico e adduzione metano sono a norma (controfirmati dall'installatore riconosciuto), nulla osta.
    Ciao

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