La Relazione Tecnica e la sua importanza

[seroli-]

Il valore di un immobile è dato da molti fattori, tra cui desta particolare rilevanza la rispondenza dell'oggetto alla conformità catastale ed urbanistica.

Il valore di una casa è influenzato molto da questa "rispondenza" perchè parte del valore è dato dal diritto di proprieta'.

Se il titolo di proprieta' è difforme allo stato dei luoghi in cui si trova l'immobile, (a volte basta guardarlo), il diritto stesso "vale meno".

Facciamo qualche esempio:
-una veranda chiusa su un balcone se condonata fa aumentare la SUL (superficie utile lorda) della casa e quindi di cio' che si vende, sia in MQ sia perchè è utile. Se è abusiva un domani potrebbero impormi di smontarla. In un caso o nell'altro il valore, di poco, ma cambia un pochino.

-altezza di una stanza o di parte di essa inferiore a 2,70 metri (ove questi sia la misura minima), cio' mi fa' venir meno del nome, cioè non sara' piu' "camera" ma sara' "stanza guardaroba" che ha un valore inferiore....non proprio di poco.

-accatastamento, un C/3 che è un locale commerciale, avra' un valore di parecchio inferiore ad una A/2, anche a parità di bellezza perchè il titolo di proprieta' concepisce quell'oggetto per una destinazione diversa dall'abitativo e quindi un commerciale vale meno di una casa.

Questo per dire, che se non siete abituati, è bene prima del compromesso, chiedere l'intervento di un tecnico di fiducia (vostro o del venditore) che certifichi sotto la sua responsabilità la conformita' sia catastale che urbanistica, a pena in caso di dichiarazioni mendaci, della radiazione dall'Albo di appartenenza e di falso in atto pubblico o privato (dipende dalla forma).

Sia questo a tutela del compratore ma anche del venditore, si paga e si compravende cio' di cui siamo certi per non dever dire un domani "se l'avessi saputo".

Ho detto.

 

[housecrash]

 

[sylvestro]

...
Questo per dire, che se non siete abituati, è bene prima del compromesso, chiedere l'intervento di un tecnico di fiducia (vostro o del venditore) che certifichi sotto la sua responsabilità la conformita' sia catastale che urbanistica, a pena in caso di dichiarazioni mendaci, della radiazione dall'Albo di appartenenza e di falso in atto pubblico o privato (dipende dalla forma).

...
Ho detto.

Grazie

Come si concretizza la certificazione? viene rilasciato un documento qualsiasi in carta libera a discrezione del tecnico o esistono dei moduli specifici?

Se avessi bisogno di uno di questi tecnici, dove/come mi converrebbe andarli a cercare?

 

[seroli-]

Grazie

Come si concretizza la certificazione? viene rilasciato un documento qualsiasi in carta libera a discrezione del tecnico o esistono dei moduli specifici?

Se avessi bisogno di uno di questi tecnici, dove/come mi converrebbe andarli a cercare?

E' un documento in carta libera (di circa 3 pagine) ma firmato e timbrato dal tecnico (geometra, architetto, ingegnere o perito edile...........per me i meglio sono i geometri) ed ha validita' legale, meglio se ne date 1 copia anche al Notaio rogante....vi ringraziera' anche lui.

Si concretizza con:
1 sopralluogo nell'immobile
1 controllo catastale
1 controllo urbanistico c/o ufficio del Comune ove risiede l'immobile

per dare un'idea di massima, per un 3 vani di circa 60 mq. la spesa è circa di 600 euro.......sono tanti, ma li benedirete per tutta la vita.

 

[sylvestro]

E' un documento in carta libera (di circa 3 pagine) ma firmato e timbrato dal tecnico (geometra, architetto, ingegnere o perito edile...........per me i meglio sono i geometri) ed ha validita' legale, meglio se ne date 1 copia anche al Notaio rogante....vi ringraziera' anche lui.

Si concretizza con:
1 sopralluogo nell'immobile
1 controllo catastale
1 controllo urbanistico c/o ufficio del Comune ove risiede l'immobile

per dare un'idea di massima, per un 3 vani di circa 60 mq. la spesa è circa di 600 euro.......sono tanti, ma li benedirete per tutta la vita.

 

[sylvestro]

Nel caso di acquisto da cantiere la conformita' sia catastale che urbanistica e' certificata in maniera automatica e/o obbligatoria?

 

[Wile E. Coyote]

Per seroli....
Bollo verde virtuale...!!! Appena posso...

 

[seroli-]

Nel caso di acquisto da cantiere la conformita' sia catastale che urbanistica e' certificata in maniera automatica e/o obbligatoria?

è esattamente come comprare da un privato, va controllato che cio' che è stato costruiso sia rispondente alla concessione edilizia rilasciata dal Comune.......con un costruttore, il geometra che controlla, forse lo sceglierei io.....meglio......non perchè siano tutti "furbi", ma sono un pochino piu' "scafati" (d'esperienza) e quindi meglio controllarlo con il proprio di tecnico.

Nel Distretto Notarile di Firenze-Prato-Pistoia la pratica della Relazione tecnica è praticamente "legge", nel senso che non c'è Notaio che vi faccia nemmeno un compromesso o comunque un Rogito senza la Relazione........qua non si scappa......e ci troviamo molto bene.

Questa pratica inoltre è una garanzia anche per il venditore che non potra' essere chiamato mai in futuro a rispondere di difformità che magari (in buona fede) ignorava.....e quindi lo mette al riparo da richieste danni o peggio.

 

[fabiodl]

seroli ti chiedo un altro parere.
nella proposta acquisto recentemente accettata tra le varie clausole sono riportate:

-l'immobile al rogito notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fisclai, verrà acquistato - unitamente a tutti gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni - nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come visto e piaciuto ai sensi dell'art. 1491 c.c. ad esclusione (ed è stata segnata una barra, indicando che non ci sono eccezioni)

- l'immobile al rogito notarile, dovrà essere garantiot da evizioni ed esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli ed ipoteche ad eccezione .... è stato indicato il debito residuo del mutuo che è attualmente presente sull'immobile.

Visot che la costruzione è recente, e noi compreremo per contanti e quindi provvederemo ad estinguere mutuo, la presenza cmq di un mutuo esistente sull'appartamento possiamo ritenerci cmq tutelati in merito alla relazione tecnica e alla buone qualità dell'appartamento, visto che si presume che una perizia sia stata fatta a suo tempo (p. venditrice ha acquistato l'immobile in costruzione nel 2006 ed ha acceso conseguentemente un mutuo) da parte della banca per la concessione della debilera del mutuo.

Noi abbiamo fatto aggiungere che p.venditrice deve provvedere al rilascio, a sue spese, di redazione A.C.E. e certificazioni degli impianti idrico ed elettrico.

Sono tutelato e posso andare tranquillo al compromesso??

 

[seroli-]

NO.
Il fatto che un perito nel 2006 abbia esaminato la casa non conta nulla.....per varie ragioni che non sto' ad elencare, ma non conta nulla ai fini di questa compravendita...........i mutui li danno anche su case difformi............ad esempio.

Il fatto che ci sia un mutuo è normale, basta che venga estinto prima del passaggio di proprieta' (Rogito) o contestualmente al Rogito e non ci sono problemi........oggi i mutui sono ovunque, in ogni casa, è normale.

I pagamenti ovviamente quando dici per contanti intendi dire per assegni circolari vero? mica banconote?

ACE e certificazione impianti per me sono solo modi di prendere soldi ai cittadini e non servono a nulla....pero' male non fa' e quindi va bene.

Ti manca la Relazione Tecnica, la garanzia teorica e legale ce l'hai quando è stato messo che deve essere in regola con la 47/85 (urbanistica e catasto) ma se nessuno va a fare questo controllo..........come si fa' a saperlo che è veramente cosi?

 

[fabiodl]

si si ovviamente in contanti intendevo che non dobbiamo accendere mutuo. Pagheremo con AC, uno per banca per estinzione mutuo e l'altro a p.venditrice.

Vabbè io presumo che una volta che viene inserito in atto che è garantita da p.venditrice la conformità urbistica e fiscale (non sapevo di questa legge 47/85) nel caso di difformità è lo stesso a doversi ritenere responsabile di dichiarazioni false.

Ma la relazione tecnica deve essere fatta da geometra, e il relativo costo è a carico mio come parte acquirente??? Agente in fase di stipula mi parlava che verrà rilasciata insieme alle altre certificazioni inserite una relazione che verrà poi data al notaio, ma non so se si riferisse a quella ACE oppure a quella tecnica. Vediamo come procede. Grazie
Fabio

 

[seroli-]

Vabbè io presumo che una volta che viene inserito in atto che è garantita da p.venditrice la conformità urbistica e fiscale (non sapevo di questa legge 47/85) nel caso di difformità è lo stesso a doversi ritenere responsabile di dichiarazioni false.

E presumi bene, infatti la parte venditrice presta codeste garanzie e se ne accolla la responsabilità...........poi pero' se nessuno controlla se la promessa è mantenuta.......come si fa' a saperlo?

Io non voglio metterti anzia, ho solo risposto alla tua domanda......mi dispiace di averti fatto agitare................se la proposta è stata accettata, il patto è siglato............ora puoi rompere le scatole e nessuno si puo' ritirare..............per cui prendi un geometra e fagli fare la relazione tecnica, se non l'ha gia' fatta il venditore (prima chiediglielo).

 

[bigmad]

Nella mia pluriennale ricerca di casa, ho più volte incontrato casi di seminterrati, piani piloty e mansarde venduti come vani abitativi a tutti gli effetti.
Alla mia obiezione: "ma queste sono superfici che hanno un valore diverso da una superficie abitabile", la risposta è sempre stata: "è vero, ma il prezzo è questo! Se la casa fosse stata tutta fuori terra e senza mansarda, sarebbe costata 3 volte tanto"
Insomma, che certe superfici e certi accatastamenti o certi abusi abbiano un valore ridotto rispetto alla situazione ideale, alla fine è vero solo in teoria, perchè quando ti trovi un proprietario o un costruttore che ti dice:"E' vero, hai tutte le ragioni, ma per me il valore è quello, se ti sta bene compri altrimenti arrivederci e grazie"... cosa conta la teoria?

 

[amexroma]

serve (anche ) a non prendere fregature dai costruttori, qui a Roma, zona infernetto, ma anche a Fregene, è pieno di appartamenti per metà sottosuolo venduti allo stesso prezzo di quelli sopraelevati, solo perchè nuovi

 

[seroli-]

si, attenzione, la Relazione Tecnica non serve tanto per una contrattazione, quanto per un aspetto legale:

mi vende un C/2 o una stanza che non è camera ma magari "guardaroba" e va bene......basta saperlo.......poi la pago quanto voglio, ma almeno so' la verità.

La tutela, ripeto, attenzione, è per entrambi......perchè se trovate un compratore come me, ad esempio:
io compratore faccio il compromesso e poi chiedo il controllo di Relazione Tecnica, viene fuori che c'è magari una piccola difformita' su un muro magari non raffigurato in pianta e sanabile con una Dia in Sanatoria, ma ci vuole piu' tempo e quindi non ce la facciamo a Rogitare tra 2 mesi..............ecco......
.....se trovi uno come me, sai quanto ti ci tengo inchiodato a te venditore su quella seggiola per farti calare il prezzo? e ho ragione io, la legge è dalla mia parte, anche se magari te eri in buona fede e io no.

Aggiro c'è gente che lo fa' di lavoro questo

 

[seroli-]

Il 1° Luglio 2010 è passato e da ora la RTN (Relazione Tecnica Notarile), cioè la corrispondenza tra "il visto e piaciuto" e il catasto (e quindi indirettamente anche sull'urbanistica) è legge dello Stato itliano....su tutto il territorio.

 

[fritzfin]

Il 1° Luglio 2010 è passato e da ora la RTN (Relazione Tecnica Notarile), cioè la corrispondenza tra "il visto e piaciuto" e il catasto (e quindi indirettamente anche sull'urbanistica) è legge dello Stato itliano....su tutto il territorio.

e a chi spetterebbe il costo totale?dicendoti che il venditore non ha nessuna intenzione di fornirla al rogito diretto...... senza compromesso?? grazie

 

[Wile E. Coyote]

e a chi spetterebbe il costo totale?dicendoti che il venditore non ha nessuna intenzione di fornirla al rogito diretto...... senza compromesso?? grazie

Vai al compromesso, spara una caparra alta. Lui fa la RTN, si accorge che ci sono magagne, se non corre ai ripari di corsa rifiuti il rogito e gli mangi il doppio della caparra. Altrimenti ti fai fare uno sconto pari alla caparra versata, visto che e' LUI quello inadempiente.

Da quel che ho capito funziona cosi'. Non si rende conto che le garanzie con l'RTN sono per lui, non per il compratore.

 

[fritzfin]

Vai al compromesso, spara una caparra alta. Lui fa la RTN, si accorge che ci sono magagne, se non corre ai ripari di corsa rifiuti il rogito e gli mangi il doppio della caparra. Altrimenti ti fai fare uno sconto pari alla caparra versata, visto che e' LUI quello inadempiente.

Da quel che ho capito funziona cosi'. Non si rende conto che le garanzie con l'RTN sono per lui, non per il compratore.

ok anche qui ti ringrazio come nell'altro post..... ma senza fare il compromesso........ comunque al rogito dovrà fornire la RTN sebbene le cose siano ok su tutto.....ma la spesa finale di questa RTN a chi spetta?

 

[seroli-]

ok anche qui ti ringrazio come nell'altro post..... ma senza fare il compromesso........ comunque al rogito dovrà fornire la RTN sebbene le cose siano ok su tutto.....ma la spesa finale di questa RTN a chi spetta?

Eh, dipende dagli usi della zona, da noi ad esempio a Firenze la fa' il venditore, poco piu' distante, nella citta' vicina Pistoia la fa' il compratore.....dipende doc'è la casa.

Invece, indipendentemente da dove sia la casa, la "garanzia di conformita'" la da' e la promette e ne è responsabile sempre il Venditore, in tutta Italia.