Fondi immobiliari chiusi 31°

TozziFan · 29/5/08

alcol · 29/5/08

Nr

Con Piramide si diventa “faraoni” (27/05/2008)

La scorsa settimana è stata indubbiamente caratterizzata e focalizzata dall’annuncio da parte di Piramide di chiusura anticipata attraverso l’avvio del processo di liquidazione e soprattutto comunicando la distribuzione di 425.59€ di rimborso capitale e 280.41€ di provento di gestione.
E’ quindi plausibile che il fondo, formalmente in scadenza nel 2015, sia in procinto di vendere gli ultimi 2 immobili presenti nel suo portafoglio: un hotel a Firenze e un centro commerciale a Cerro Maggiore.
Nel comunicato l’Sgr ha scelto un approccio prudenziale e ritiene di incamerare almeno in prezzo di acquisto dei cespiti. Riteniamo che sia possibile un valore di vendita pari all’ultima stima e forse leggermente più elevata.
Giustamente Piramide (+7.5%) ha conseguito un rialzo importante ma, considerando il prezzo ancora inferiore al NAV, appare possibile un ulteriore arrotondamento nelle prossime sedute.
Il fondo di Reef finora ha ottenuto un rendimento nel 2008 pari al 25%, dopo un imperioso +70% nel 2007. Bisogna dire che coloro che hanno sottoscritto lo strumento in fase di collocamento nel 2000 non sono altrettanto felici: un rendimento del +6.3% all’anno è apprezzabile ma forse inadeguato se si considera la forte impennata dei prezzi degli immobili registrato nel periodo.
Il complesso dei fondi è stato poco influenzato (+0.06%) dall’avvenimento, ma Berenice (+2.3%) ha ottenuto un buon progresso seguito da Olinda (+1.08%).
Tra i peggiori della settimana rinveniamo complessivamente anche i “worst performers” del 2008: Securfondo (-5.3%) va a picco con pochi volumi, come pure Caam RE Europa (-2.6%) che porta il deficit da inizio anno a -13.7% e soprattutto lo sconto sul NAV al 44.8%.
Continua l’anno difficile di Unicredito 1 (-2%) che sta registrando una perdita nel 2008 quasi pari al 10% e lo sconto oltre il 40%.
Vendite anche su Europa Immobiiare 1 (-1.8%) che ha ritracciato del 20.5% rispetto ai valori di fine 2007.
Per alcuni fondi piuttosto che riferirsi allo sconto sul NAV, dovremmo cominciare a considerarlo come una sorta di “saldo estivo” sul valore patrimoniale di bilancio.
A partire dal 26 maggio e fino al 5 giugno è partito il collocamento di Immit ovvero della prima SIIQ che sarà quotata alla Borsa di Milano, che in buona parte sarà offerta ad investitori istituzionali.
Le dimensioni del patrimonio della SIIQ, derivante dagli immobili conferiti da Intesa SanPaolo, sono ben superiori a quelle dei fondi immobiliari; il valore complessivo stimato è pari 1.3 miliardi di euro contro i 572 milioni di euro di Unicredito 1.
Sarà interessante appurare se gli investitori porteranno lo strumento, dopo il solito sostegno alle quotazioni, a sconto rispetto al valore contabile come sempre è accaduto ai fondi immobiliari.

alcol · 29/5/08

2 di 3. se non li uso tutti e 3, i restanti li cancellero.

jean_05 · 29/5/08

Avvenimenti del semestre

CAAM ITALIA
31/3 Perfezionata la vendita del complesso immobiliare di Assago
31/3 Acquisto di un immobile ad uso prevalentemente logistico di circa 11.200 mq sito a Galliera Veneta per E 9.7000.000. Il tasso di rendimento iniziale dell'investimento è pari al 7,50%.

Estense
2/4 Acquisto dell'ipernercato del centro commerciale "Ortona Center" per 17,2 milioni

Immobilium
30/1 Acquisto di un immobile ad uso logistico sito in Zona Industriale P Adelfia Via Adelfia snc, Rutigliano – Bari, per 22,6 milioni, con un rendimento lordo pari al 7,3%.

IRS
31/3 Acquisto di un immobile ad uso logistico sito in Zona Industriale PIP Adelfia Via Adelfia snc, Rutigliano – Bari, con una superficie lorda di circa 12.800 mq, per € 12 milioni. Rendimento lordo pari al 7,42%.

Olinda Fondo Shops
31/3 Vendita di un immobile a Padova per un importo di 14.055.500 euro, con una plusvalenza lorda pari a 4.150.932 euro (6,92 a quota) rispetto al book value (+41,9%) e pari a 2.305.500 euro (3,84 a quota) rispetto all'open market value (+19,6%).

Piramide
23/1 Perfezionata la cessione dell'immobile sito in Roma, Via San Basilio 15
8/2 Perfezionata la cessione dell’immobile sito in Via dei Calzaiuoli a Firenze
2/6 Stacco di un provento di 280,41 e di un rimborso di 425,59 . NAV post stacco 650,376. Il fondo è in fase di liquidazione che dovrebbe concludersi entro settembre

Securfondo
23/1 Perfezionata la cessione dell'ultima parte dell’immobile sito in Roma in Piazzale Flaminio

Tecla
24/4 Vendita di un immobile a Pistoia per un importo di 6.400.000 euro, con una plusvalenza lorda pari a 2.309.613 euro (3,57 a quota)rispetto al book value (+56,5%) e pari a 970.000 euro (1,5 a quota) rispetto all'open market value (+17,9%).

TozziFan · 29/5/08

Come si legge la WTable di Weaver

La tabella è aggiornata in base ai rendiconti di fine 2007 per tutti i fondi

Ecco qua le istruzioni d'uso per la tabella di Weaver, ottenute collezionando le indicazioni del Maestro . Tra parentesi quadre le annotazioni mie.

La tabella e' formata da dati matematici ufficiali (durata, nav, cedole....) tranne per la parte che riguarda le stime (immobili e affitti).

Il rating e' la somma della stima immobili (plusvalenze) e affitti quindi senza guardare lo sconto di borsa. Più è alto migliore è la gestione.

[I fondi sono ordinati per totale] - La prima colonna rappresenta l'ordine di una tabella precedente [nel nostro i fondi come erano dopo tutti gli stacchi di marzo 2008].

RAC (Rivalutazione Annua Composta): di quanto deve aumentare il prezzo in borsa perche' a scadenza coincida con il nav incrementato del 2% annuo (inflazione).

mentre il TOTALE comprende anche una stima prudenziale di affitti e rivalutazione immobiliare quindi in media un 6% annuo cosi' suddiviso:
2% inflazione
+ 2,1% affitti - costi , spese , tasse.......
+ 2% apprezzamento degli immobili

And. 07 e' il guadagno (perdita) lordo 2007 di chi avesse comprato 31/12/2006
(comprese le cedole e i rimborsi) e venduto [alla data dell’aggiornamento].

In precedenza la tabella si appoggiava a due siti: TeleBorsa e Borse.it. Purtroppo TeleBorsa non funziona più. Per questo motivo recentemente sono state cambiate le macro di aggiornamento dei dati.

Ultima Versione della W-Table

Penultima versione della W-Table (Borse.it)

Penultima versione della W-Table (TeleBorsa)
I dati di teleborsa non si aggionano più, per cui questa versione è stata abbandonata.

Precedente WTable ghibli: 1.47b (aggiornata il 29-2-2008)

Per i possessori di Excel 2003 le macro di ordinamento possono avere problemi. Consiglio di selezionare l'area dei dati e usare il comando sort direttamente.

Con l'aria che tira, i rendimenti della W-Table sono credibili?
Come si usa la Wtable di Weaver (approfondimento)

bluvertigo · 30/5/08

tra gli avvenimenti del semestre c'è anche questo

Giò

gioang · 30/5/08

Nella mia tabella alpha è 14esimo su 22 con uno sconto misero del 16% poi i fondi fimit hanno quotazioni alte probabilmente sostenute dalla SGR se tolgono il sostegno sono dolori.
Questo non vale se tieni il titolo fino alla scadenza del 2015
Controlla che dalla quota sia stata levata la commissione di performance che per alpha incide parecchio

unpipo · 30/5/08

Alpha

Può darsi che io ricordi male, però mi pare di aver letto, alcuni mesi fa, di un cambio di strategia da parte del Fondo Alpha. Si diceva che era intenzione del fondo vendere gli immobili ed investire in opere da realizzare.
Ricordo che la cosa mi preoccupò moltissimo (tanto che dopo aver venduto ai tempi d'oro non sono più rientrato) però adesso non riesco più a trovare il comunicato.
Se qualcuno lo ricorda può confermare. Se sto facendo confusione, me ne scuso.
Anche oggi giornata di passione per Crescita.
Ciao a tutti!

Sandro56 · 30/5/08

Alpha news

unpipo ha scritto:
Può darsi che io ricordi male, però mi pare di aver letto, alcuni mesi fa, di un cambio di strategia da parte del Fondo Alpha. Si diceva che era intenzione del fondo vendere gli immobili ed investire in opere da realizzare.
Ricordo che la cosa mi preoccupò moltissimo (tanto che dopo aver venduto ai tempi d'oro non sono più rientrato) però adesso non riesco più a trovare il comunicato.
Se qualcuno lo ricorda può confermare. Se sto facendo confusione, me ne scuso.
Anche oggi giornata di passione per Crescita.
Ciao a tutti!

Hai ragione, il cambio di strategia è stato deciso nel gennaio 2007 e prevede:

la liquidazione degli immobili qualora ci siano interessanti ritorni;
lo sviluppo di attività immobilairi innovative;
l'investimento in azioni ed altri strumenti di tipo immobilaire (fondi chiusi ed altro).

Io mantengo le posizioni, ma non penso minimamente ad aumentare la quota investita in alpha. Fino allo scorso anno Alpha era una ottima macchina da cash flow, adesso penso possa ancora dare dei buoni risultati ma solo a lungo periodo.

m.a.s. · 30/5/08

Rieccomi qua.

Appena ho tempo posto i grafici.

jean_05 · 30/5/08

Sandro56 ha scritto:
Hai ragione, il cambio di strategia è stato deciso nel gennaio 2007 e prevede:

la liquidazione degli immobili qualora ci siano interessanti ritorni;

lo sviluppo di attività immobilairi innovative;

l'investimento in azioni ed altri strumenti di tipo immobilaire (fondi chiusi ed altro).

Io mantengo le posizioni, ma non penso minimamente ad aumentare la quota investita in alpha. Fino allo scorso anno Alpha era una ottima macchina da cash flow, adesso penso possa ancora dare dei buoni risultati ma solo a lungo periodo.

Il business plan più aggiornato è questo

L’obiettivo che il Fondo si prefigge è quello di massimizzare il rendimento per i titolari delle
quote, da realizzarsi attraverso forme di investimento diversificate nel comparto immobiliare e
dando luogo ad una politica commerciale più aggressiva di quella degli esercizi precedenti,
anche in considerazione delle attuali condizioni di mercato “riflessivo”.

Gli indirizzi di gestione di riferimento sono i seguenti:
a) ottimizzazione del patrimonio immobiliare esistente, per la valorizzazione e la
massimizzazione dei rendimenti;
b) disinvestimenti immobiliari orientati sia verso immobili sfitti o plurilocatari sia verso immobili
che possano garantire interessanti ritorni economici di breve periodo;
c) investimenti immobiliari, anche attraverso veicoli societari, e/o sviluppo di attività immobiliari
innovative con l’obiettivo di sfruttare eventuali fasi “riflessive del mercato”;
d) eventuale utilizzo della leva finanziaria, entro i limiti imposti dalla normativa vigente;
e) investimenti in strumenti finanziari;
f) alleanze con operatori di settore per eventuali operazioni di sviluppo.
Le politiche di medio-lungo periodo saranno orientate:
1. ad una gestione che permetta una distribuzione sistematica dei proventi ai portatori delle
quote;
2. ad una pianificazione di asset management che operi con un orizzonte temporale anche
inferiore agli anni residui procedendo, se del caso, a rimborsi anticipati cogliendo i picchi di
mercato/opportunità
-----------------------------------------

In realtà alpha ultimamente mi sembra dormiente.
- Dopo 8 mesi non è neanche allo studio cosa fare di Casal Lumbroso
- Hanno ricevuto più di un'offerta per 2 immobili di Roma ma non hanno neanche preso in considerazione di vederli, cosa che è in contrasto col piano.

Forse è dovuro al fatto che con Caputi se ne sono andati altri uomini di Fimit e quindi fino alla riorganizzazione della sgr tirano a campare.
C'è anche l'ipotesi B secondo la quale si fa pensare che il fondo si stia deteriorando per impossessarsene con più facilità

bluvertigo ha scritto:
tra gli avvenimenti del semestre c'è anche questo

Giò

aggiunto

zrask · 30/5/08

ma cos'è oggi? hanno volgia di cedere polis.
le ho comprate a 1608 qualche giorno fa ed oggi......che sfiga!

alcol · 30/5/08

zrask ha scritto:
ma cos'è oggi? hanno volgia di cedere polis.
le ho comprate a 1608 qualche giorno fa ed oggi......che sfiga!

Ei zrask, mi meraviglio di te

Non eri te il catastrofista?. Dai, non meravigliarti! e se poi fa come caravaggio?!

alcol · 30/5/08

m.a.s. ha scritto:
Rieccomi qua.

Appena ho tempo posto i grafici.

MAS, sono tanto contento che sei tornato! ERO TANTO DISPIACIUTO di non sentirti piu'

BenTornato!.

ciccocicco · 30/5/08

Alpha

gioang ha scritto:
Nella mia tabella alpha è 14esimo su 22 con uno sconto misero del 16% poi i fondi fimit hanno quotazioni alte probabilmente sostenute dalla SGR se tolgono il sostegno sono dolori.
Questo non vale se tieni il titolo fino alla scadenza del 2015
Controlla che dalla quota sia stata levata la commissione di performance che per alpha incide parecchio

Io penso sia riduttivo guardare a sconto rispetto al NAV. Il NAV di Alpha è totalmente sottostimato. Se guardi il file che ho allegato il prezzo a MQ è ridicolo (1.334 Euro per Roma e Milano).

L'esempio più eclatante è l'immobile di Via Cavour a Roma, sono 15.000 metri (di cui 3.000 ottimo commerciale), in carico a 18 M di Euro
Top di Roma, immobili vicini sono stati venduti a 8.000-10.000 euro
Questo è molto più bello, guardatelo qui
http://www.fondoalpha.it/_sef/Immobili.php?section=38

Secondo me ci sono 800 - 1000 di capital gain a quota solo su questo

zrask · 30/5/08

alcol ha scritto:
Ei zrask, mi meraviglio di te
Non eri te il catastrofista?. Dai, non meravigliarti! e se poi fa come caravaggio?!

forse sono realista e non catastrofista. Pertanto un evento quasi catastrofico (polis sotto i 1600) non me lo aspettavo sopratutto alla luce dei rumors sottostanti

stellasolitaria · 30/5/08

polis

zrask ha scritto:
forse sono realista e non catastrofista. Pertanto un evento quasi catastrofico (polis sotto i 1600) non me lo aspettavo sopratutto alla luce dei rumors sottostanti

scusa quali rumors?

alcol · 30/5/08

ciccocicco ha scritto:
Io penso sia riduttivo guardare a sconto rispetto al NAV. Il NAV di Alpha è totalmente sottostimato. Se guardi il file che ho allegato il prezzo a MQ è ridicolo (1.334 Euro per Roma e Milano).

L'esempio più eclatante è l'immobile di Via Cavour a Roma, sono 15.000 metri (di cui 3.000 ottimo commerciale), in carico a 18 M di Euro
Top di Roma, immobili vicini sono stati venduti a 8.000-10.000 euro
Questo è molto più bello, guardatelo qui
http://www.fondoalpha.it/_sef/Immobili.php?section=38

Secondo me ci sono 800 - 1000 di capital gain a quota solo su questo

L'ipotesi di NAV sottostimato lo e' per tutti i QF, non e' un presupposto nuovo ma neppure certo!. Lo stesso NAV non e' un dato certo (ovviamente per sottostima ma anche per IPER stima o per variazione delle condizioni).

Di fatto, poi, con le situazioni attuali bisogna sperare piu' che altro che non crollino gli equilibri di domanda<->offerta e scossoni pesanti sull'economia.
Al momento credo sia meglio attendere di capire i riflessi sulle operazioni dei singoli QF attendendo i bilanci semestrali ed analizzando minuziosamente gli andamenti nel prossimo futuro.

P.S. per il commerciale e gli altri beni, se non comprano, non c'e' esercizio, non ci sono affitti, ed il QF ?? .... :confused:

Caro, caro ma CARO in tutti i sensi BRENT. Mr. Brent :angry:

scendi dall'olimpo

jean_05 · 30/5/08

ciccocicco ha scritto:
Io penso sia riduttivo guardare a sconto rispetto al NAV. Il NAV di Alpha è totalmente sottostimato. Se guardi il file che ho allegato il prezzo a MQ è ridicolo (1.334 Euro per Roma e Milano).

L'esempio più eclatante è l'immobile di Via Cavour a Roma, sono 15.000 metri (di cui 3.000 ottimo commerciale), in carico a 18 M di Euro
Top di Roma, immobili vicini sono stati venduti a 8.000-10.000 euro
Questo è molto più bello, guardatelo qui
http://www.fondoalpha.it/_sef/Immobili.php?section=38

Secondo me ci sono 800 - 1000 di capital gain a quota solo su questo

Però non sappiamo vedere quanto è valutato adesso, visto che le singole valutazioni non le comunicano.

Per averne un'idea bsogna vedere quanto realizzerà Beta col palazzo gemello, Via Caovur 6

TozziFan · 30/5/08

Ma qua si fa chiusura di settimana coi botti?
Tutti sti ordini al meglio... eppure di venerdì pomeriggio i muratori di solito vanno a riposare...

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