Fondi immobiliari chiusi 21°

jean_05 · 20/10/07

m.a.s. · 20/10/07

Grafici e relative Avvertenze

L’ idea di questi grafici è di avere sott’ occhio diversi parametri:
il valore al collocamento o all’ apporto, il prezzo, il NAV, (e quindi lo sconto),
i rimborsi, i proventi, in linea di massima il dividend yeld , la durata residua.

Ho preso in considerazione il prezzo che ogni fondo ha battuto nell’ ultima asta del semestre.
I NAV sono tutti rettificati in base ai proventi deliberati contestualmente alla pubblicazione.
I proventi sono stati attribuiti per cassa.
Così come anche i rimborsi anticipati di capitale.
Questi ultimi li ho sommati ai proventi ordinari visto non hanno inciso moltissimo sui NAV.

I grafici cercano di essere omogenei anche per facilitare un immediato confronto tra i vari QF.
Ad esempio, all' interno di ogni grafico proventi e rimborsi sono sempre in scala 1:10 rispetto a Nav e prezzi.

Per tenere in considerazione anche il valore del fondo al collocamento ho preferito aggiungere un semestre all’ inizio.
Il grafico di Securfondo, ad esempio, con richiamo degli impegni a dicembre 1999,
vede l’ aggiunta del 1° semestre 1999 con il valore di collocamento (€ 2500)
e nel 2° semestre del 1999 viene indicato il valore del rendiconto al 31/12 (€ 2532).

I valori li ho presi dalle semestrali, da Assogestioni, da Borsa Italiana e da Euroinvestor.
Non aggiornerò ogni settimana.
Sarebbe inutile considerato che l’ aggiornamento dei prezzi è automatico all‘ apertura del file (da Borse.it).
Soltanto al cambio di semestre e alla pubblicazione dei rendiconti agirò manualmente.

Burghy · 20/10/07

Jean, non ho capito cosa intendi riferendoti a securfondo:

plus compresa tra 78,3 e 148,3 euro a quota ?

cosa significa compresa tra??

TozziFan · 20/10/07

Wtable di fine settimana

Non ho ancora avuto occasione di ringraziare Jean per la cortese menzione nel primo post. Grazie, troppo onore :bow:

Ecco la wtable per questa settimana, lo sconto sale ancora e siamo al 19% quando due settimane fa eravamo in area 17%.

Questa settimana sono saliti nel raffronto Unicredit, Olinda, DB VIG, Caravaggio e Tecla, che scala tre posizioni.

Securfondo è sceso di due posizioni.

Ho fatto un raffronto veloce, se notate altri movimenti segnalateli

jean_05 · 20/10/07

burgman ha scritto:
Jean, non ho capito cosa intendi riferendoti a securfondo:

plus compresa tra 78,3 e 148,3 euro a quota ?

cosa significa compresa tra??

Rispetto al nav di giugno
Non conosciamo la rivalutazione dei singoli immobili tra dicembre e giugno ma solo quella di tutto il portafoglio che è stato rivalutato di 4,2 milioni.

Considerando che la plus rispetto al 31/12 è 8,9 i due casi estremi sono:
- rivalutazione a giugno 0, plusvalenza 8,9 --> 148,3
- rivalutazione a giugno 4,2, plusvalenza 4,7 --> 78,3

Probabilmente sarà a meta (il preliminare è stato fatto prima della relazione semestrale, quindi ne avranno tenuto conto), ma non avendo dati ha messo la forchetta

Burghy · 20/10/07

grazie , chiarissimo!

Sandro56 · 20/10/07

In considerazione del fatto che abbiamo perso tutti i post ripresento il mio esame del VAN di alcuni fondi aggiungendoci anche il CAE.
Attendo conferma da zrask circa la correttezza dei calcoli.
Nei calcoli ho utilizzato le seguenti regole:

r (rendimento di indifferenza) pari a 8%;
VAN normalizzato su 1.000 euro per tutti i fondi;
cedole stimate in base agli andamenti con eliminazione di eventuali picchi (leggi ultima cedola di tecla od Olinda) e considerate come unica dcedola nell’anno;
Rimborso del fondo l’anno seguente alla scadenza;
calcolo doppio con rimborso al valore del NAV attuale o a NAV maggiorato del 2% annuo.

Questo calcolo conivolge i fondi Pirelli (Berenice, Olinda, Tecla), i due Capitalia (Alpha e Beta),
i due Nextra, due BNL (Portfolio immobiliare ed immobiliare crescita), Investietico ed Unicredit 1.
Questo calcolo mi ha fornito risulati in parte sorprendenti.
La classifica dei rendimenti calcolati secondo il sistema del CAE se il calcolo è corretto è la seguente:

Investietico 43,59
NX Svil immobiliare 36,23
BNL Portfolio Imm 34,75
NX Immobiliare europa 33,33
Unicredit 1 20,97
Tecla P-Re 15,58
Olinda P-Re 11,85
Berenice P-Re 10,24
[*]Alpha Fimit -0,71
[*]Port Crescita BNL -6,28
[*]Beta -23,13

Questa classifica è quella emersa se rimborso pari a NAV + 2%, nel caso di rimborso a NAV cambia solo il CAE non la classifica.
Rimane ovviamente l’interrogativo sul futuro, perchè nessuno di noi sa a quale prezzo verranno rimborsate le nostre quotine, quali cedole daranno.
Comunque è molto interessante notare quali differenze esistano tra questi calcoli ed il tabellone di Weaver. In particolare farei notare Port. Crescita che da questo calcolo risulta totalmente negativa, forse il risultato dipende dalla vicinaza alla scadenza che amplia le discrepanze generate dalle approssimazioni del metodo di calcolo del VAN.

Burghy · 21/10/07

Quando avrai 10 minuti di tempo libero, prova a calvolare anche securfondo..che a occhio dovrebbe essere uno dei buonissimi

Sandro56 · 21/10/07

burgman ha scritto:
Quando avrai 10 minuti di tempo libero, prova a calvolare anche securfondo..che a occhio dovrebbe essere uno dei buonissimi

Va bene ci provo; solo una cortesia, come cedola uso l'ultima?

zrask · 21/10/07

Sandro56 ha scritto:
In considerazione del fatto che abbiamo perso tutti i post ripresento il mio esame del VAN di alcuni fondi aggiungendoci anche il CAE.
Attendo conferma da zrask circa la correttezza dei calcoli.
Nei calcoli ho utilizzato le seguenti regole:

r (rendimento di indifferenza) pari a 8%;

VAN normalizzato su 1.000 euro per tutti i fondi;

cedole stimate in base agli andamenti con eliminazione di eventuali picchi (leggi ultima cedola di tecla od Olinda) e considerate come unica dcedola nell’anno;

Rimborso del fondo l’anno seguente alla scadenza;

calcolo doppio con rimborso al valore del NAV attuale o a NAV maggiorato del 2% annuo.

Questo calcolo conivolge i fondi Pirelli (Berenice, Olinda, Tecla), i due Capitalia (Alpha e Beta),
i due Nextra, due BNL (Portfolio immobiliare ed immobiliare crescita), Investietico ed Unicredit 1.
Questo calcolo mi ha fornito risulati in parte sorprendenti.
La classifica dei rendimenti calcolati secondo il sistema del CAE se il calcolo è corretto è la seguente:

Investietico 43,59

NX Svil immobiliare 36,23

BNL Portfolio Imm 34,75

NX Immobiliare europa 33,33

Unicredit 1 20,97

Tecla P-Re 15,58

Olinda P-Re 11,85

Berenice P-Re 10,24
[*]Alpha Fimit -0,71
[*]Port Crescita BNL -6,28
[*]Beta -23,13

Questa classifica è quella emersa se rimborso pari a NAV + 2%, nel caso di rimborso a NAV cambia solo il CAE non la classifica.
Rimane ovviamente l’interrogativo sul futuro, perchè nessuno di noi sa a quale prezzo verranno rimborsate le nostre quotine, quali cedole daranno.
Comunque è molto interessante notare quali differenze esistano tra questi calcoli ed il tabellone di Weaver. In particolare farei notare Port. Crescita che da questo calcolo risulta totalmente negativa, forse il risultato dipende dalla vicinaza alla scadenza che amplia le discrepanze generate dalle approssimazioni del metodo di calcolo del VAN.

grazie per la considerazione.
però qualcosa non va; ve lo confermo al massimo per stasera

Sandro56 · 21/10/07

zrask ha scritto:
grazie per la considerazione.
però qualcosa non va; ve lo confermo al massimo per stasera

Considerazione ben meritata.
Aspetto individuazione problema nel frattempo grazie e buona domenica

Burghy · 21/10/07

Sandro56 ha scritto:
Va bene ci provo; solo una cortesia, come cedola uso l'ultima?

Ciao Sandro, l utlima cedola e stata molto molto deludente.. e probabilmente, visto anche l ultima plus..non si ripetera... magari fai una media delle ultime 3.. che dovrebbe essere un risultato conseguibile anche in futuro..

Burghy · 21/10/07

Considerazioni della domenica sui prezzi dei qf piu amati..

vado in ordine secondo il tabellone del Maestro
1)crescita: e un fondo sul quale e difficilissimo esprimersi..dal tabellone sembra essere il massimo dei massimi..ma visto la scadenza vicinissima..e l obbligo di vendere in blocco mi fa un po paura..aggiungo pure che il fatto che le mani forti (coloro che sanno) non comprino mi fa pensare..
2)portfolio:secondo me a questi prezzi cioe in area 2400 e da comperare! il van pure lo conferma tra i migliori.
3)unicredit: fondo secondo me a torto sottovalutato! ottimi immobili, rendimento ogni anno superiore, nav pure in crescita tutto lascia presagire ottimi risultati..positivo e in w table e in van. sotto i 2450 da prendere o da incrementare
4)investietico e polis sono fondi che non mi piacciono in modo particolare.. pero prezzano al giusto prezzo e in un qualunqu portafogli ben diversificato vanno inseriti.. seppure in piccole dosi
5) Olinda: il mio amore.. considerando gli immobili e il gestore direi che e un fondo ottimo! per chi lo vuole mettere nel cassetto no problem..per chie vuole fare tranding pure ottimo..in quanto viene pilotato costantemente da mani forti che stanno accumulando..e probabilmente queste mani sono di pirelli.. ai prezzi attuali in area 550..direi che e un punto di entrata accettabile per chi non ce lo ha.. mentre per chi vuole incrementare e ancora un po altino.. comunque e uno dei miei preferiti!
6)atlantic: di bello ha la stabilita.. si e piazzato su questi prezzi e cosi rimane.. ricordo ancora che era una delle primisse prime scelte del Maestro e questo da solo ne giustifica l acquisto (io non ne ho). usa molto il debito
7) securfondo: un altro dei miei preferiti.. una stabilita di prezzi incredibile! considerando il prezzo di oggi, considerando la plus GIA fatta e considerando che ha gia in pancia 9/10 mesi di affitto ritengo sia assolutamente da comprare o da incrementare..
8)Nextra europa: altro mio preferito.. va detto che a oggi e caro! e uno dei pochi a non avere perso terreno nelle ultime settimane.. considerando pero :sconto,diversificazione territoriale e cedola..rimane un fondo da avere in un portafogli come si deve..
9)piramide: da che hanno iniziato a gestirlo come si deve sta dando grosse soddisfazioni con le vendite.. io personalemnte ne ho presa qualche quota a 1890.. diciamo che sotto i 1900 e acquistabile in piccole dosi..bisogna vedere se il gestore continuera a dare soddisfazioni..
10)Vig: fondaccio orrendo, fino a sotto i 4000 non lo guardiamo neanche

11)Alpha: da sempre il migliore.. e ora sta tornando verso prezzi piu "umani" per me pero e ancora caro...dovesse tornare in area 3200 allora si da prendere a piene mani..anche perche e uno di quelli con il nav piu sottovalutato!
12) Berenice: chiedo scusa ma non mi esprimo..sono spiazzato dal suo andamento e non ho una opinione
13)Tecla: be considerando gli affitti che percepisce..direi che ora in area 610 e tornato estremamente interessante..sono proprio curioso di vedere che direzione prendera..anche perche e un altro (come olinda) su cui abbiamo visto tanti giochetti...
14) Beta per chi fa cassetto tenerle..chi fa trading invece potrebbe uscirne..e spostarsi sui primi della lista..per poi magari riprendere beta un po piu in basso.. diciamo che 1200 e caro come prezzo di mercato..ma e poco come prezzo d opa..

interessante sara vedere l andamento delle prossime due settimane..notizie non dovrebbero essercene..ma gli sconti sono tornati a essere importanti..vediamo che direzione prendera il mercato

Torricelli · 21/10/07

burgman ha scritto:
Ciao Sandro, l utlima cedola e stata molto molto deludente.. e probabilmente, visto anche l ultima plus..non si ripetera... magari fai una media delle ultime 3.. che dovrebbe essere un risultato conseguibile anche in futuro..

Se non hanno altre plus da distribuire l'è dura superare i 100€ con l'utile ordinario...

Sandro56 · 21/10/07

burgman ha scritto:
Ciao Sandro, l utlima cedola e stata molto molto deludente.. e probabilmente, visto anche l ultima plus..non si ripetera... magari fai una media delle ultime 3.. che dovrebbe essere un risultato conseguibile anche in futuro..

Il calcolo effettuato con cedola pari a 100, come suggeritomi da Torricelli, dice che il CAE di securfondo è positivo (4,64) se considerato rimborso a NAV + 2%, ma non entusiasmante nel senso che è subito prima di Alpha ben dietro agli altri con un CAE.
Ribadisco comunque che, innanzi tutto serve un controllo da parte di Zrask sulla correttezza dei miei calcoli (magari prendo luccciole per lanterne), secondariamente i risultati del calcolo sono strettamente dipendenti dalle stime delle cedole e del NAV a rimborso. Sulle cedole possiamo fare delle ipotesi che in alcuni casi possono anche essere abbastanza precise, sul NAV , come hanno dimostrato le OPA estive, il valore è in molti casi troppo sottostimato in altri invece magari è corretto.

burgman ha scritto:
vado in ordine secondo il tabellone del Maestro
.....
interessante sara vedere l andamento delle prossime due settimane..notizie non dovrebbero essercene..ma gli sconti sono tornati a essere importanti..vediamo che direzione prendera il mercato

Sulla tua classifica ho posizioni diverse dalle tua, non concordo in particolare con Securfondo che non ho e non penso di prendere, idem su Atlantic e Polis. Nella tua classifica manca il mio primo amore Nextra Svil Imm, il quale quatto quatto ha una cedola del 7,21% lordo, ed uno sconto del 29,5%, la cedola è in crescita dalla partenza ed a giugno aveva già recuperato tutta la cedola pagata a marzo. Però questa è una opinione di parte. Il primo amore non si scorda mai.
Circa le attese di sconto aspettiamo a fine mese mi arriva qualche soldino, vediamo come usarlo.

Burghy · 21/10/07

Sandro56 ha scritto:
Il calcolo effettuato con cedola pari a 100, come suggeritomi da Torricelli, dice che il CAE di securfondo è positivo (4,64) se considerato rimborso a NAV + 2%, ma non entusiasmante nel senso che è subito prima di Alpha ben dietro agli altri con un CAE.
Ribadisco comunque che, innanzi tutto serve un controllo da parte di Zrask sulla correttezza dei miei calcoli (magari prendo luccciole per lanterne), secondariamente i risultati del calcolo sono strettamente dipendenti dalle stime delle cedole e del NAV a rimborso. Sulle cedole possiamo fare delle ipotesi che in alcuni casi possono anche essere abbastanza precise, sul NAV , come hanno dimostrato le OPA estive, il valore è in molti casi troppo sottostimato in altri invece magari è corretto.

Sulla tua classifica ho posizioni diverse dalle tua, non concordo in particolare con Securfondo che non ho e non penso di prendere, idem su Atlantic e Polis. Nella tua classifica manca il mio primo amore Nextra Svil Imm, il quale quatto quatto ha una cedola del 7,21% lordo, ed uno sconto del 29,5%, la cedola è in crescita dalla partenza ed a giugno aveva già recuperato tutta la cedola pagata a marzo. Però questa è una opinione di parte. Il primo amore non si scorda mai.
Circa le attese di sconto aspettiamo a fine mese mi arriva qualche soldino, vediamo come usarlo.

Ciao, volevo precisare che non e la mia classifica .
Li ho solo analizzati mettendoli in ordine secondo la tabella di Weaver..
Su securfondo perche non pensi di prenderlo?? gli immobili sono buoni...e lo dimostra l ottima plus..di prezzo varia pochissimo e ha un discreto sconto...toglie volatilita al portafogli..e comprato con l avvicinarsi della cedola puo essere un ottimo investimento..
Atlantic anche io non ce lo ho, pero ricordo molto bene le parole del Maestro a suo favore..
Polis pure non mi piace pero in area 1800 e comperabile..il suo onesto lavoro di vendere a nav piu qualche cosa lo fa sempre..
su nextra svil imm non ho scritto in quanto e l unico tra i qf "importanti" che non ho mai avuto e sul quale quindi ho studiato molto meno..

zrask · 21/10/07

Eccoci

Sandro56 ha scritto:
Considerazione ben meritata.
Aspetto individuazione problema nel frattempo grazie e buona domenica

A parte la correta materiale delle formule (che devo ulteriormente controllare)ecco cosa penso dei calcoli:
1) ciò che indichi con cae è il fattore di rendita;
2) il calcolo del fattore di rendita è errato; infatti considera un anno in meno della scadenza dell'investimento rispetto al prospetto dei calcoli;es berenice: calcoli fino al 2013 mentre il fattore di rendita è calcolato alla scadenza 2012;
3) non vedo l'utlità della formula inv iniziale/(van+1000);
4) il cae è calcolato sulla formula al punto precedente e non sul van;
5) il cae (costo annuo equivalente) diventa il vae (valore annuo equivalente) e si calcola non sul van ma sul va (valore attuale netto + costo iniziale); sarebbe una sorta di cacacità di creare valore per ciascun annuo sul periodo e permetterebbe una raffrontabilità annua del valore.

In ogni caso le determinanti per fare una classifica dei qf sono:
1) il valore assoluto del van;
2) il valore realativo del van (van/investimento iniziale)
3) valore annuo equivalente;

zrask · 21/10/07

burgman ha scritto:
vado in ordine secondo il tabellone del Maestro
1)crescita: e un fondo sul quale e difficilissimo esprimersi..dal tabellone sembra essere il massimo dei massimi..ma visto la scadenza vicinissima..e l obbligo di vendere in blocco mi fa un po paura..aggiungo pure che il fatto che le mani forti (coloro che sanno) non comprino mi fa pensare..
2)portfolio:secondo me a questi prezzi cioe in area 2400 e da comperare! il van pure lo conferma tra i migliori.
3)unicredit: fondo secondo me a torto sottovalutato! ottimi immobili, rendimento ogni anno superiore, nav pure in crescita tutto lascia presagire ottimi risultati..positivo e in w table e in van. sotto i 2450 da prendere o da incrementare
4)investietico e polis sono fondi che non mi piacciono in modo particolare.. pero prezzano al giusto prezzo e in un qualunqu portafogli ben diversificato vanno inseriti.. seppure in piccole dosi
5) Olinda: il mio amore.. considerando gli immobili e il gestore direi che e un fondo ottimo! per chi lo vuole mettere nel cassetto no problem..per chie vuole fare tranding pure ottimo..in quanto viene pilotato costantemente da mani forti che stanno accumulando..e probabilmente queste mani sono di pirelli.. ai prezzi attuali in area 550..direi che e un punto di entrata accettabile per chi non ce lo ha.. mentre per chi vuole incrementare e ancora un po altino.. comunque e uno dei miei preferiti!
6)atlantic: di bello ha la stabilita.. si e piazzato su questi prezzi e cosi rimane.. ricordo ancora che era una delle primisse prime scelte del Maestro e questo da solo ne giustifica l acquisto (io non ne ho). usa molto il debito
7) securfondo: un altro dei miei preferiti.. una stabilita di prezzi incredibile! considerando il prezzo di oggi, considerando la plus GIA fatta e considerando che ha gia in pancia 9/10 mesi di affitto ritengo sia assolutamente da comprare o da incrementare..
8)Nextra europa: altro mio preferito.. va detto che a oggi e caro! e uno dei pochi a non avere perso terreno nelle ultime settimane.. considerando pero :sconto,diversificazione territoriale e cedola..rimane un fondo da avere in un portafogli come si deve..
9)piramide: da che hanno iniziato a gestirlo come si deve sta dando grosse soddisfazioni con le vendite.. io personalemnte ne ho presa qualche quota a 1890.. diciamo che sotto i 1900 e acquistabile in piccole dosi..bisogna vedere se il gestore continuera a dare soddisfazioni..
10)Vig: fondaccio orrendo, fino a sotto i 4000 non lo guardiamo neanche
11)Alpha: da sempre il migliore.. e ora sta tornando verso prezzi piu "umani" per me pero e ancora caro...dovesse tornare in area 3200 allora si da prendere a piene mani..anche perche e uno di quelli con il nav piu sottovalutato!
12) Berenice: chiedo scusa ma non mi esprimo..sono spiazzato dal suo andamento e non ho una opinione
13)Tecla: be considerando gli affitti che percepisce..direi che ora in area 610 e tornato estremamente interessante..sono proprio curioso di vedere che direzione prendera..anche perche e un altro (come olinda) su cui abbiamo visto tanti giochetti...
14) Beta per chi fa cassetto tenerle..chi fa trading invece potrebbe uscirne..e spostarsi sui primi della lista..per poi magari riprendere beta un po piu in basso.. diciamo che 1200 e caro come prezzo di mercato..ma e poco come prezzo d opa..

interessante sara vedere l andamento delle prossime due settimane..notizie non dovrebbero essercene..ma gli sconti sono tornati a essere importanti..vediamo che direzione prendera il mercato

scusami, a prescidnere dalla condivisibilità delle tue considerazioni, devo dire che non spiegano nulla; sono tautologiche ; infatti è come dire che una cosa è bella perchè piace ( o peggio perchè MI piace). Oppure che è buona per è buona. Tali affermazioni dovrebbero trovare pertanto una giusitifcazione e forza nella qualità e dalla storia della persona che le esprime. Ma io non ti conosco.
Spero che tu non ti offenda ma volgio solo condurre un ragionamento.

In tale tentativo, apparentemente semplice, sono utili le info che aiutano a capire ed ad aggiungere e monitorare gli elementi come quelli dei posti di jean 05

TozziFan · 21/10/07

zrask ha scritto:
scusami, a prescidnere dalla condivisibilità delle tue considerazioni, devo dire che non spiegano nulla; sono tautologiche ; infatti è come dire che una cosa è bella perchè piace ( o peggio perchè MI piace). Oppure che è buona per è buona. Tali affermazioni dovrebbero trovare pertanto una giusitifcazione e forza nella qualità e dalla storia della persona che le esprime. Ma io non ti conosco.
Spero che tu non ti offenda ma volgio solo condurre un ragionamento.

In tale tentativo, apparentemente semplice, sono utili le info che aiutano a capire ed ad aggiungere e monitorare gli elementi come quelli dei posti di jean 05

Il titolo del post di burgman era "considerazioni della domenica", mi sembra autoesplicativo.

Io trovo molto utile che si riportino anche opinioni personali, perché mi permettono di confrontare le mie con quelle di altri. Se ci sono divergenze sono stimolato a controllare se ho sbagliato le mie valutazioni.

Pur convinto che le opinioni personali non siano da prendere come verità rivelate, preferisco non appiattirmi solo sui calcoli ed i tabelloni.

zrask · 21/10/07

non esprimevo pareri sulla qualità delle opinioni o delle persone ma semplicemente sulla correttezza del ragionamento.
Quindi, tale lapremessa (peraltro ovvia visto che il rispetto per le persone è il minimo di ogni confronto), concordo con tozzifan

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