fondi immobiliari 6

[Weaver]

1 http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=516893
2 http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=568419
3 http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=619497
4 http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=642652
5 http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=656714

 

[ghibli_70]

Molti ancora scrivono sul "5" e allora...
UP al "6"!


Davide - Ghibli

 

[brezzadestate]

Ok, inizio io.
Qualcuno ha chiesto, sul 5, su quale fondo investire ora.
Francit ha proposto un giardinetto tra quelli di breve durata più Alpha.
Io dal canto mio pongo un tema, forse sottovalutato perchè va tutto bene: l'euribor.
Prendendo ad esempio Berenice, l'aumento già realizzato dei tassi d'interesse comporterà oneri maggiori per 3,7 - 4 euro a quota, rispetto ai sei mesi del rendiconto precedente.
Cioè il 23% dei proventi distribuibili del 2005.
E la situazione volge al peggio.

 

[LauradB]

Fondo Beta

Ciao, riporto qui' sotto il messaggio che avevo messo ieri sul "5" che ormai e' esaurito. Mi sto davvero chiedendo a quale sconto sul nav convenga entrare in Beta, ieri eravamo sul 9% circa ...... arrivera' mai secondo voi allo sconto di alpha?
------------
Ciao a tutti gli immobiliaristi!

Stavo facendo un pensierino su Beta, visto che oggi sembra in svendita (adesso directa me lo da' a 966,00, un bel -4%, chissa' come mai? non ho trovato notizie che giustifichino un calo cosi' invitante). L'ottica e' quella del cassetto, lo metto li' e me ne dimentico, stavo proprio aspettando che scendesse un po' di prezzo ........ per voi quale prezzo sarebbe giusto in acquisto? ( non rispondetemi il piu' basso che spunti , please!)
Grazie, per la risposta, se qualcuno vorra' darmela, e per tutti gli interventi che rendono questo thread sempre interessante.
Laura
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[brezzadestate]

Ciao, riporto qui' sotto il messaggio che avevo messo ieri sul "5" che ormai e' esaurito. Mi sto davvero chiedendo a quale sconto sul nav convenga entrare in Beta, ieri eravamo sul 9% circa ...... arrivera' mai secondo voi allo sconto di alpha?
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Ciao a tutti gli immobiliaristi!

Stavo facendo un pensierino su Beta, visto che oggi sembra in svendita (adesso directa me lo da' a 966,00, un bel -4%, chissa' come mai? non ho trovato notizie che giustifichino un calo cosi' invitante). L'ottica e' quella del cassetto, lo metto li' e me ne dimentico, stavo proprio aspettando che scendesse un po' di prezzo ........ per voi quale prezzo sarebbe giusto in acquisto? ( non rispondetemi il piu' basso che spunti , please!)
Grazie, per la risposta, se qualcuno vorra' darmela, e per tutti gli interventi che rendono questo thread sempre interessante.
Laura
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A mio modesto parere Beta è troppo caro ora, e non arriverà - in tempi ragionevoli - allo sconto di Alpha.
In breve, attenderei.

 

[Weaver]

Ciao, riporto qui' sotto il messaggio che avevo messo ieri sul "5" che ormai e' esaurito. Mi sto davvero chiedendo a quale sconto sul nav convenga entrare in Beta, ieri eravamo sul 9% circa ...... arrivera' mai secondo voi allo sconto di alpha?

in teoria beta deve avere uno sconto minore di alpha perche' e' piu' corto

quale sia il prezzo giusto e' un mistero pero' ha un immobile (via giorgione)
con l'affitto che e' passato da 2.4 a 3.1/3.4 mln quindi sicuramente sottovalutato , poi l'acquisto in asta di cui non si sa' quasi nulla
potrebbe staccare una cedola (se distribuiscono semestralmente) di 50
quindi vedo difficile un grosso sconto x questo fondo.

Nel lontano settembre 2004 il sottoscritto si e' recato in posta per investire dei soldi e precisamente 115000 mila euro, sudore di 42 anni di servizio utile nello Stato, e la posta mi ha fatto sottoscrivere dei titoli a favore di un un fondo immobiliare Vegagest Europa Immobiliare 1, dicendomi che era un ottimo investimento con un utile all´anno di circa settemila euro e forse anche piu

 

[kingpin]

potrebbe staccare una cedola (se distribuiscono semestralmente) di 50

weaver hai per caso le date dei prossimi stacchi? mi pare abbiano staccato tutti quest'anno vero? C'è qualche fondo che stacca semestralmente?

 

[jean_05]

C'è qualche fondo che stacca semestralmente?

Nextra Immobiliare Europa e, soprattuttto
Alpha (sicuramente) e Beta (molto probablmente) a settembre
Tecla, Olinda e Berenice ad Agosto

 

[Weaver]

weaver hai per caso le date dei prossimi stacchi? mi pare abbiano staccato tutti quest'anno vero?
C'è qualche fondo che stacca semestralmente?

http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=9603047&postcount=2
ci sono alcuni fondi che staccano semestralmente , quelli con la S su sfondo grigio.
su Beta c'e' un punto interrogativo perche' non e' sicuro

cmq anche altri fondi potrebbero cambiare e decidere con la
prossima semestrale di staccare ogni 6 mesi , in particolare con l'approssimarsi della scadenza tutti dovranno farlo.

 

[Mark Lenders]

Domanda stupida, ma perdonatemi... meglio chiedere che fare finta di essere nato imparato

I dividendi sui fondi immobiliari chiusi sono scontati dal prezzo della quota esattamente come avviene per le azioni oppure c'è qualcosa di diverso?
Intendo, se il fondo X stacca 100 e quota 1000, il giorno dopo lo stacco quota 900 come avviene per le azioni oppure no?

Grazie

 

[kingpin]

Domanda stupida, ma perdonatemi... meglio chiedere che fare finta di essere nato imparato

I dividendi sui fondi immobiliari chiusi sono scontati dal prezzo della quota esattamente come avviene per le azioni oppure c'è qualcosa di diverso?
Intendo, se il fondo X stacca 100 e quota 1000, il giorno dopo lo stacco quota 900 come avviene per le azioni oppure no?

Grazie

a guardare gli andamenti dei prezzi nel sito di borsaitalia....pare proprio di no!

 

[jean_05]

a guardare gli andamenti dei prezzi nel sito di borsaitalia....pare proprio di no!

La risposta invece è si.

A volte il prezzo viene recuperato velocemente e quindi non si nota molto.
Prendendo però Beta che ha pagato un dividendo di 168,5 euro si nota molto bene lo stacco

 

[kingpin]

La risposta invece è si.

A volte il prezzo viene recuperato velocemente e quindi non si nota molto.
Prendendo però Beta che ha pagato un dividendo di 168,5 euro si nota molto bene lo stacco

I.R.S. cedola 55,53 di cui 43,66 lorda + 11,87 netta (stacco 20 pag 23 febbraio)

qui per esempio come lo spieghi?

 

[Weaver]

I dividendi sui fondi immobiliari chiusi sono scontati dal prezzo della quota esattamente come avviene per le azioni oppure c'è qualcosa di diverso?
Intendo, se il fondo X stacca 100 e quota 1000, il giorno dopo lo stacco quota 900 come avviene per le azioni oppure no?

se il fondo nel tuo caso stacca 100 e quota 1000 , avra' un nav diciamo 1300.
quindi dopo lo stacco il nav diventa 1300-100=1200
ma la quotazione non e' detto che scenda di 100 , perche' i prezzi non sono molto "corretti" e viaggiano con pochi scambi.
anche quelli con abbastanza scambi viaggiano in modo imprevedibile nel breve
vedi Beta in 3 gg ha fatto -4% , +3% e oggi +2% senza alcuna news

 

[jean_05]

I.R.S. cedola 55,53 di cui 43,66 lorda + 11,87 netta (stacco 20 pag 23 febbraio)

qui per esempio come lo spieghi?

Mi sono ricordato che proprio in quei giorni avevi fatto una domanda sul prezzo di riferimento di IRS . Questa è stata la mia risposta: il prezzo era 1843 ma avendo staccato il dividendo è diventato 1843-55,53=1787,47 Il giorno dopo ha scambiato di nuovo a 1843 e quindi nel grafico non si nota lo stacco

 

[kingpin]

Mi sono ricordato che proprio in quei giorni avevi fatto una domanda sul prezzo di riferimento di IRS . Questa è stata la mia risposta: il prezzo era 1843 ma avendo staccato il dividendo è diventato 1843-55,53=1787,47 Il giorno dopo ha scambiato di nuovo a 1843 e quindi nel grafico non si nota lo stacco

appunto

PS cavoli che memoria che hai!

 

[Mark Lenders]

Innanzi tutto grazie a tutti e tre per le risposte: veramente gentilissimi

In pratica quindi, l'abitudine di un fondo immobiliare è di recuperare in maniera repentina lo stacco, rendendo quasi vana la tendenza a entrare dopo lo stacco, come faccio di solito nell'azionario se credo in un titolo...

Se ho ben capito poi il post di Weaver, per questi fondi è il NAV che conta, non il valore della quota, perchè è il NAV a scontare lo stacco del dividendo... Ma il NAV di preciso come viene calcolato? Perchè mi pare che tutta la differenza sia lì... perchè, per riprendere l'esempio di Weaver, una quota di 1000+dividendo di 100 dà un NAV XXXX? Per la qualità presunta degli immobili acquistati e degli affitti attesi? O che altro?

Se ho detto stupidaggini scusatemi, ma è una tipologia di fondi che mi interessa affiancare ai soliti ETF e futures, e vorrei conoscergli meglio prima di prendere delle decisioni di cui mi potrei poi pentire

 

[kingpin]

Ma il NAV di preciso come viene calcolato?

Il nav è il valore netto del fondo, viene calcolato penso alla fine di ogni anno o di ogni semestre guardando la contabilità del fondo, o sbaglio?

 

[jean_05]

Innanzi tutto grazie a tutti e tre per le risposte: veramente gentilissimi

In pratica quindi, l'abitudine di un fondo immobiliare è di recuperare in maniera repentina lo stacco, rendendo quasi vana la tendenza a entrare dopo lo stacco, come faccio di solito nell'azionario se credo in un titolo...

Se ho ben capito poi il post di Weaver, per questi fondi è il NAV che conta, non il valore della quota, perchè è il NAV a scontare lo stacco del dividendo... Ma il NAV di preciso come viene calcolato? Perchè mi pare che tutta la differenza sia lì... perchè, per riprendere l'esempio di Weaver, una quota di 1000+dividendo di 100 dà un NAV XXXX? Per la qualità presunta degli immobili acquistati e degli affitti attesi? O che altro?

Se ho detto stupidaggini scusatemi, ma è una tipologia di fondi che mi interessa affiancare ai soliti ETF e futures, e vorrei conoscergli meglio prima di prendere delle decisioni di cui mi potrei poi pentire

Il NAV è il valore "reale" del fondo. E' il valore, stimato, che si trova nel rendiconto. Tra valore e prezzo di mercato c'è invece una differenza, infatti tutti i fondi quotano a sconto.
Il motivo sta nel fatto che si tratta di fondi chiusi e quindi l'unico modo di uscire e vendere sul mercato
Il mercato però è poco liquido. Da un lato ci sono sottoscrittori che devono necessariamente vendere, dall'altro pochi acquirenti che non hanno nessuna fretta di comprare quindi il prezzo scende.
Il NAV sarà realizzato (si spera ) alla scadenza del fondo, più ci si avvicina alla scadenza più il prezzo di mercato dovrebbe tendere al NAV.
Quindi nel comprarli devi tenere presente che sono un investimento di lungo periodo
Ti consglio di leggere gli altri 3d sui fondi immobiliari anche se mi rendo conto che ormai l'impresa è titanica .

 

[Weaver]

Se ho ben capito poi il post di Weaver, per questi fondi è il NAV che conta, non il valore della quota, perchè è il NAV a scontare lo stacco del dividendo... Ma il NAV di preciso come viene calcolato?

ogni 6 mesi si pagano dei periti indipendenti (che mi pare debbano cambiare ogni 3 anni) che valutano gli immobili in modo prudenziale , a questo si aggiungo liquidita',investimenti,crediti.... etc e si calcola il nav.
quindi l'ultimo nav di un fondo e' quanto contiene al 31-12-2005

c'e anche da dire che mentre attendiamo le cedole il fondo continua ad incassare affitti e il nav aumenta anche se non risulta.
tralascio eventuali vendite con plus sul nav

es
Alpha a fine marzo ha staccato una cedola con gli utili del 2° semestre 2005
pero' nel momento dello stacco ha gia' incassato affitti x 3 mesi e quindi realizzato un utile pari alla meta' della cedola , che il nav non considera perche' e' vecchio , fine 2005.