fondi immobiliari
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Spicca la novità di Poste Italiane tra le società di Piazza Affari che sono abituate a dare in pasto ai loro azionisti l’acconto dividendo nella stagione autunnale. In tutto lunedì …
Cannabis in Borsa, poche gioie e tanti dolori. Il colosso Aurora fa -73% in pochi mesi
L’industria della cannabis è una delle industrie in più rapida crescita al mondo, ma dopo il boom,  ecco il flop o quasi. La canadese Aurora Cannabis Inc. ha registrato un calo …
Sul Ftse Star di Piazza Affari ci sono due superstar che fanno +200% Ytd
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  1. #1
    L'avatar di Weaver
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    fondi immobiliari

    quasi nessuno ne parla ma ultimamente hanno dato oltre le cedole , buoni incrementi di prezzo
    qui c'e' un interessante analisi di norisk
    http://www.norisk.it/index.php/filem...uale%20NEW.pdf

  2. #2
    L'avatar di azimovic
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    Ciao Weaver, ti vedo sempre attento a queste piccole chicche che aiutano a diversificare alzando nel contempo il rendimento atteso del portafoglio a me i fondi immobiliari piacciono, ho in portafoglio da un annetto circa Unicredito Imm1 e BNL (quello con la scadenza + corta), certamente gli sconti sul nav si sono col tempo ridotti.

    Dei fondi mobiliari chiusi cosa ne pensi? Ce ne sono alcuni con sconti abbastanza allettanti, anche se lì il nav mi sembra più difficile da periziare in modo attendibile...

  3. #3
    L'avatar di alpetour
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    Ultimamente mi pare che se ne parli abbastanza. Infatti, come giustamente nota Azimovic, in borsa gli sconti sul NAV si sono ridotti.
    E si sono ridotti di più per i fondi per me più interessanti: es. Alpha.
    Oltre allo sconto sul NAv, a me interessa molto che il fondo riesca a distribuire ai portatori di quote i rendimenti degli affitti attraverso una buona cedola. Questo infatti lo rende interessante anche avendo un orizzonte di medio periodo.

    Imm. Uno, pur non distribuendo attualmente una grande cedola, promette di aumentare il NAV attraverso la valorizzazione a prezzo di mercato delle partecipazioni ad operazioni di sviluppo, attualmente in bilancio a prezzo di costo.

    Secondo me, lo strumento è interessante anche per chi voglia puntarci in ottica di lungo periodo (pensione integrativa, per intenderci) una parte del proprio portafoglio.

    Insomma, anche a me i fondi immobiliari piacciono. E mi sembra che Weaver abbia avuto una buona idea ad avviare un 3d sull'argomento.

    Ciao

    Al

  4. #4

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    Beh mi permetto di inserire una nota di dubbio. Selezionate bene il gestore perche' siamo in Italia e come dovremmo aver imparato dai vari casi Parmalat etc avere controlli formali non vuol dire niente. Mi suonano strani soprattutto i fondi ad apporto, non riesco a capire come mai le societa' che li propongono hanno tutte bilanci floridissimi. Lo so che gli immobili che scaricano - pardon apportano - al fondo hanno trecento perizie con bolli e contro bolli pero'.... Io da tempo ho in portafoglio il fondo Polis.

    Giovanni

  5. #5

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    Ho più volte acquistato e venduto vari fondi immobiliari con ottimi guadagni. Attualmente ho quote dei fondi Nextra, che se non sbaglio sono quelli con lo sconto sul NAV più elevato. Confesso però di avere ultimamente ridotto le operazioni per paura di restare con il cerino in mano. Sempre più gente parla di imminente scoppio della bolla immobiliare...

  6. #6
    L'avatar di azimovic
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    Bene, ovviamente nessuno crede di avere a che fare con gente che regala soldi, quindi la cautela è sempre necessaria.

    Bisogna controllare bene ciò che si compra, quando presi per la prima volta Immobiliare1 di Unicredito se non ricordo male aveva ancora cash quasi metà dei denari raccolti in sottoscrizione, quindi la quotazione di borsa a forte sconto appariva veramente ingiustificata.

    Poi è chiaro che ad esempio nel caso del fondo immobiliare BNL, con tutti i palazzinari che hanno quote rilevanti della banca, il rischio di conflitto di interessi è alto, comunque come detto per me vanno bene per diversificare e aumentare il rendimento atteso del portafoglio, non possono essere il cavallo vincente ma almeno un ronzino per trasportare un po' di legna forse sì

  7. #7
    L'avatar di alpetour
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    Premesso che non sono un esperto e quindi posso sbagliarmi, io distinguerei tra i vari fondi ad apporto.
    Tecla e Alpha, entrambi fondi ad apporto, non sono la stessa cosa.
    Tecla ha un bel pò di debiti, è specializzato solo nel settore uffici e gestisce immobili apportati da società dello stesso gruppo della sgr, Pirelli RE. E’ un’operazione tesa a massimizzare i guadagni derivanti dalla cessione degli immobili del gruppo. Infatti, hanno incassato i soldi della vendita degli immobili al fondo, al quale hanno caricato tutti i debiti dei mutui, e continuano a guadagnare con le commissioni de gestione. Non dico che non ci possa guadagnare qualcosa anche il sottoscrittore di quote (promettono una cedola del 5%), però è meglio aver ben chiaro che cosa si compra.
    Alpha gestisce immobili apportati dall’INPDAP, ha poco debito, un asset allocation generalista e flessibile, in grado di seguire i trend del mercato immobiliare. Finora ha distribuito le migliori cedole tra tutti i fondi quotati e mi sembra che abbia un profilo di rischio decisamente più basso rispetto a Tecla.
    Per come la vedo io, un fondo immobiliare deve avere un profilo di rischio basso.
    Condivido, dunque, i tuoi dubbi e cerco di tenere gli occhi ben aperti. Però cerco anche di sfruttare qualche buona occasione, se la vedo in tempo. Adesso, p.e., il prezzo di Alpha è salito parecchio!

    Ciao

    Al

  8. #8
    L'avatar di Weaver
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    eccomi a dire la mia

    x chi e' interessato
    www.assogestioni.it -> date e statistiche -> fondi immobiliari
    guardare anche gli archivi storici

    io seguo questi fondi dal 2001 quando erano trattati ad orario
    ridotto e si poteva fare trading , ora con le aste e'quasi impossibile.

    il vantaggio dell'apporto sta' nel fatto che le societa' ricevono
    immediatamente denaro contante , e ogni anno prelevano costi di
    gestione (come i normali fondi) in cambio offrono uno sconto sul nav.

    i nav sono a mio giudizio sottostimati per vari motivi , non comprendono
    opere in costruzione , ristrutturazioni e quando riguardano gruppi di
    immobili (tipo l'apporto) sono inferiori rispetto alla somma dei singoli
    immobili.

    la bolla immobiliare esiste solo in determinate situazioni , non nel
    mercato globale che tolta l'inflazione non e' affatto sui massimi.

    questi titoli vanno acquistati in un ottica pensionistica , si pagano con
    uno sconto del 20/30% e all'avvicinarsi della scadenza e nel periodo successivo
    quando iniziaranno i rimborsi potremo riacquistare i nuovi fondi che
    avranno sempre uno sconto simile.

    con un fondo che mediamente dura 10 anni riesco a riivestire 3 volte con lo sconto
    del 20/30% , incasso ottime cedole e tra 30 anni c'e' qualcuno che pensa che gli
    immobili valgano meno di adesso ?

    o preferite il polizzone che vi ammazza subito il capitale


  9. #9

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    Citazione Originariamente Scritto da Weaver

    la bolla immobiliare esiste solo in determinate situazioni , non nel
    mercato globale che tolta l'inflazione non e' affatto sui massimi.

    questi titoli vanno acquistati in un ottica pensionistica , si pagano con
    uno sconto del 20/30% e all'avvicinarsi della scadenza e nel periodo successivo
    quando iniziaranno i rimborsi potremo riacquistare i nuovi fondi che
    avranno sempre uno sconto simile.

    con un fondo che mediamente dura 10 anni riesco a riivestire 3 volte con lo sconto
    del 20/30% , incasso ottime cedole e tra 30 anni c'e' qualcuno che pensa che gli
    immobili valgano meno di adesso ?

    o preferite il polizzone che vi ammazza subito il capitale

    Ottime argomentazioni. Anch'io penso che sia un ottimo investimento. Ma c'è qualcosa che mi sfugge. Perché se finora hanno dato ottime soddisfazioni, continuano ad essere così sottovalutati rispetto al NAV? La storiella che chi vende lo fa per necessità deprimendo le quotazioni di borsa non mi convince affatto. Evidentemente c'è qualcosaltro che non convince gli investitori, altrimenti non si spiegherebbe, ad esempio, la ricerca affannosa di un investimento obbligazionario che renda il 3 anzichè il 2,8%, quando l'investimento in fondi immobiliari sembra, allo stato attuale, l'albero della cuccagna...
    Non è che per caso si comincia a pensare che certi "luoghi comuni", come quello che il mattone sia perennemente destinato a rivalutarsi, non siano tali?
    Io abito in Veneto, e hanno letteralmente devastato il territorio per costruire case e capannoni. Le ultime abitazioni costruite le stanno vendendo agli extracomunitari. Quando anche loro saranno tutti piccoli proprietari sparirà anche il mercato degli affitti. E qualcuno si renderà conto che per vivere basta una sola casa.

  10. #10
    L'avatar di Weaver
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    Citazione Originariamente Scritto da tantoquanto
    Ottime argomentazioni. Anch'io penso che sia un ottimo investimento. Ma c'è qualcosa che mi sfugge. Perché se finora hanno dato ottime soddisfazioni, continuano ad essere così sottovalutati rispetto al NAV? La storiella che chi vende lo fa per necessità deprimendo le quotazioni di borsa non mi convince affatto. Evidentemente c'è qualcosaltro che non convince gli investitori, altrimenti non si spiegherebbe, ad esempio, la ricerca affannosa di un investimento obbligazionario che renda il 3 anzichè il 2,8%, quando l'investimento in fondi immobiliari sembra, allo stato attuale, l'albero della cuccagna...
    1° perche' il nav anche se lo ritengo sottovalutato e' teorico.

    2° perche' non e' liquido , un btp lo posso vendere e ricomprare in 10 secondi un immobile no.

    3° e' un investimento a lungo termine 10/15 anni , dove non si conosce bene la scadenza , deve pagare di + di uno a breve.

    4° la cedola e il rendimento non sono sicuri , un obbligazione bene o male sappiamo quanto rende e quando scade.

    e altri vari motivi



    dimenticavo gli affitti ......
    da quanti secoli esiste l'affitto ? magari in passato si pagava con cereali e bestiame.
    gli immobili non sono solo case ma anche uffici, capannoni , fabbriche , bar , ristoranti ......
    Ultima modifica di Weaver; 01-11-04 alle 17:18

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