Settore immobiliare ( azioni ) : un settore a bassa potenzialità ma alto rischio

[Gabriele01]

Buongiorno, volevo fare insieme a voi ragionamenti e considerazioni sul settore immobiliare con la premessa che acquistando quote di una società operante in tale settore si diventa indirettamente proprietari, per quote, di diversi immobili sparsi per nel mondo.
Non vorrei che la discussione andasse fuori tema, incentrandosi sulla differenza tra immobiliare fisico e azioni.
Spero sia chiaro a tutti che non c'è storia: comprare un paniere di azioni operanti nel settore immobiliare ( etf ), sia la mossa migliore da fare se l'alternativa è comprare immobili fisici.
Si diversifica in lungo e in largo ( geograficamente, per destinazione d'uso immobili, comprare a sconto, ristrutturare con i soldi statali per rivendere e incamerare plusvalenza, managment ( tendenzialmente Vonovia gestita da Europei e con strategie proprietarie, mentre Prologis da Americani con strategie proprietarie ) ecc..
Mentre se voi ereditate 1 milione dallo zio scapolo, potete comprare a malapena 3 immobili commerciali, magari con qualche rogna agganciata che una società come quelle citate sopra potrebbe mascherare grazie ai suoi buoni avvocati...
La tassazione, loro come società riescono con i loro giri contorti ma legali a pagare meno tasse, voi ( noi ) se non sapete nemmeno da che parte cominciare siete già in forte svantaggio.

Detto ciò vi dico il mio punto di vista ragionando nei panni di una società immobiliare quotata che possiede immobili di diverso genere nel mondo, una parte affittata ai dipendenti di aziende, una parte affittata alle aziende ( che danno lavoro a quei dipendenti):

Si capisce chiaramente il rischio maggiore nel possedere immobili.
Se una società immobilare volesse ridurre l'esposizione ad un'area geografica perchè il governo ha deciso di aggredire fiscalmente tutti quanti, si troverebbe in grande difficoltà, perchè vendere immobili quando ormai è presente quella situazione significa doverlo fare accettando di vendere a prezzi più bassi, sempre sperando di trovare la controparte.
Mentre una società come può essere Amazon, in caso volesse chiudere tutte le sue esposizioni a quel paese se la caverebbe, con un danno patrimoniale minimo. In quanto licenzierebbe tutti i dipendenti, sposterebbe i suoi macchinari e andrebbe a disdire i contratti di affitto.
L'immobile e quindi le società che li possiedono, sono facilmente esposti al rischio bolla ( si perchè se il mecato si aspetta un boom economico, corre a comprare anche quote di aziende che possiedono immobili ( o immobili fisici ) scommettendo su un aumento degli affitti e quindi dei prezzi. Se poi ciò non si verifica, ecco il disastro.

Cosa ne pensate voi di questo settore?

 

[GreedyTrader]

te la stai cantando e suonando, le premesse che fai sono completamente erronee.
amazon potrebbe essere oggetto di un'azione antitrust in USA e dimezzare il valore, per esempio. multinazionali rEIt non esistono ma neanche big tech: se viene giù in USA viene giù tutto (come abbiamo ben visto in Cina)
i reit sono fondamentali in un'asset allocation che si rispetti IMHO

 

[Gabriele01]

te la stai cantando e suonando, le premesse che fai sono completamente erronee.
amazon potrebbe essere oggetto di un'azione antitrust in USA e dimezzare il valore, per esempio. multinazionali rEIt non esistono ma neanche big tech: se viene giù in USA viene giù tutto (come abbiamo ben visto in Cina)
i reit sono fondamentali in un'asset allocation che si rispetti IMHO

Le premesse erano tutte circa il
Confronto tra Società immobiliare e immobile fisico..
E quelle non sono erronee, tu sei erroneo.
Altrimenti spiega il perché.
Sul punto di vista ovvero confronto tra società reit e Amazon, puoi avere ragione, così come il discorso che il reit deve essere presente nel portafoglio ( non ho detto che è veleno ).

 

[consindip]

Buongiorno, volevo fare insieme a voi ragionamenti e considerazioni sul settore immobiliare con la premessa che acquistando quote di una società operante in tale settore si diventa indirettamente proprietari, per quote, di diversi immobili sparsi per nel mondo.
Non vorrei che la discussione andasse fuori tema, incentrandosi sulla differenza tra immobiliare fisico e azioni.
Spero sia chiaro a tutti che non c'è storia: comprare un paniere di azioni operanti nel settore immobiliare ( etf ), sia la mossa migliore da fare se l'alternativa è comprare immobili fisici.
Si diversifica in lungo e in largo ( geograficamente, per destinazione d'uso immobili, comprare a sconto, ristrutturare con i soldi statali per rivendere e incamerare plusvalenza, managment ( tendenzialmente Vonovia gestita da Europei e con strategie proprietarie, mentre Prologis da Americani con strategie proprietarie ) ecc..
Mentre se voi ereditate 1 milione dallo zio scapolo, potete comprare a malapena 3 immobili commerciali, magari con qualche rogna agganciata che una società come quelle citate sopra potrebbe mascherare grazie ai suoi buoni avvocati...
La tassazione, loro come società riescono con i loro giri contorti ma legali a pagare meno tasse, voi ( noi ) se non sapete nemmeno da che parte cominciare siete già in forte svantaggio.

Detto ciò vi dico il mio punto di vista ragionando nei panni di una società immobiliare quotata che possiede immobili di diverso genere nel mondo, una parte affittata ai dipendenti di aziende, una parte affittata alle aziende ( che danno lavoro a quei dipendenti):

Si capisce chiaramente il rischio maggiore nel possedere immobili.
Se una società immobilare volesse ridurre l'esposizione ad un'area geografica perchè il governo ha deciso di aggredire fiscalmente tutti quanti, si troverebbe in grande difficoltà, perchè vendere immobili quando ormai è presente quella situazione significa doverlo fare accettando di vendere a prezzi più bassi, sempre sperando di trovare la controparte.
Mentre una società come può essere Amazon, in caso volesse chiudere tutte le sue esposizioni a quel paese se la caverebbe, con un danno patrimoniale minimo. In quanto licenzierebbe tutti i dipendenti, sposterebbe i suoi macchinari e andrebbe a disdire i contratti di affitto.
L'immobile e quindi le società che li possiedono, sono facilmente esposti al rischio bolla ( si perchè se il mecato si aspetta un boom economico, corre a comprare anche quote di aziende che possiedono immobili ( o immobili fisici ) scommettendo su un aumento degli affitti e quindi dei prezzi. Se poi ciò non si verifica, ecco il disastro.

Cosa ne pensate voi di questo settore?

Che è già incluso negli indici azionari principali e non manifesta una evidente decorrelazione rispetto all'azionario.

Se confronti un ETF azionario globale Core con un ETF globale REIT, scopri che negli ultimi anni la tendenza è stata molto simile (quando sale uno sale anche l'altro e viceversa) ma con risultati molto differenti: l'immobiliare quotato ha di fatto reso molto ma molto meno dell'azionario.

Se analizzi la composizione dei titoli dell'indice azionario globale Core, scopri che i REIT e gli immobiliari (come ad es. la tedesca Vonovia) sono già compresi.

Quindi chi ha composto negli ultimi 11 anni una asset-allocation affiancando all'azionario globale un ETF immobiliare globale, ha sovrapesato l'immobiliare, ottenendo quasi zero decorrelazione, stessa volatilità e molto meno rendimento finale.

E' il motivo per il quale non li consiglio mai ai clienti. Ovviamente si possono consigliare nella giusta misura se si decide di comporre una asset allocation senza ricorrere agli indici globali.

 

[GreedyTrader]

In realtà vedendo vnq e vti dal 2005 a oggi c'è una differenza solo dal 2017 al 2021. Differenza che potrà ben essere colmata vista la salita a razzo delle quotazioni immobiliari.
Immobiliare fisico è un buon investimento se effettuato a leva moderata in Paesi con buon andamento dei prezzi e certezza del diritto (UK, Germania, etc.)

 

[bomba84]

Poi si omette il fatto che il REIT è un settore diversificato di per se stesso...

Dal residenziale all'healthcare (medical properties trust) allo storage ad uso industriale (stag industrial che serve Amazon) per passare alle case di cura, ospedali, cloud facilities, grandi magazzini, hotels...ecc.

Il REIT è un universo di settori in cui, con un po' di sale in zucca, si può diversificare il rischio senza grossi problemi..

 

[bow]

Che è già incluso negli indici azionari principali e non manifesta una evidente decorrelazione rispetto all'azionario.

Se confronti un ETF azionario globale Core con un ETF globale REIT, scopri che negli ultimi anni la tendenza è stata molto simile (quando sale uno sale anche l'altro e viceversa) ma con risultati molto differenti: l'immobiliare quotato ha di fatto reso molto ma molto meno dell'azionario.

Se analizzi la composizione dei titoli dell'indice azionario globale Core, scopri che i REIT e gli immobiliari (come ad es. la tedesca Vonovia) sono già compresi.

Quindi chi ha composto negli ultimi 11 anni una asset-allocation affiancando all'azionario globale un ETF immobiliare globale, ha sovrapesato l'immobiliare, ottenendo quasi zero decorrelazione, stessa volatilità e molto meno rendimento finale.

E' il motivo per il quale non li consiglio mai ai clienti. Ovviamente si possono consigliare nella giusta misura se si decide di comporre una asset allocation senza ricorrere agli indici globali.

Opinioni... invece per me ha perfettamente senso e lo considero come un SETTORIALE (quindi per me 10% è più che sufficiente nel 95% dei portafogli) piuttosto privilegiato esattamente per il motivo opposto.
Tranne gli ultimi 10 anni (che fanno poco testo perché sono stati resi anomali da tassi d'interesse diventati artificialmente negativi), l'Immobiliare ha sempre decorrelato. Per periodi anche lunghi ha espresso rendimento superiore a MSCI World, a tecnologici etc... oggi viviamo nel "mito" dell'azionario (come nel 2009 nella delusione) perché in questo momento è alto, qualsiasi dato storico risulta falsato.
Poi certo è già presente negli indici globali, dove più (es. Global Dividend Aristocrats) dove pochissimo (un All World classico). A questo punto però tutti i tematici (megatrend, ESG etc...), tutti i settoriali (Utilities, Tech, Oil&Gas), tutti gli indici locali (Japan, UK, Dax, USA, China) non avrebbero mai senso se abbinati ad un World perché servono solo a sovrapesare...

Immobiliare, Azionario Growth, Governativo... sono alcuni elementi dotati di forti capacità di decorrelazione, guardiamo gli anni '90, noti come anni del "boom" dell'azionario:




Negli ultimi 10 anni ha fatto poco? E che mi baso sugli ultimi 10 anni? Mi baso su inflazione ferma, su tassi d'interesse a breve termine a -0,45%? E quando mai li rivedremo?
Nella storia degli ultimi 400 anni invece, l'immobiliare è sempre stato un investimento importantissimo (anche prima a dire il vero, guarda da noi nel Rinascimento), un vero FONDAMENTALE per l'economia umana.

 

[bow]

Poi si omette il fatto che il REIT è un settore diversificato di per se stesso...

Dal residenziale all'healthcare (medical properties trust) allo storage ad uso industriale (stag industrial che serve Amazon) per passare alle case di cura, ospedali, cloud facilities, grandi magazzini, hotels...ecc.

Il REIT è un universo di settori in cui, con un po' di sale in zucca, si può diversificare il rischio senza grossi problemi..

Estremamente diversificato. Alcuni Real Estate sono più legati alle società di servizi o finanziarie che ai cicli dell'immobiliare, o all'inflazione o ad altre cose che ci si aspetterebbe.
Una cosa è avere un immobiliare residenziale, una un immobiliare uffici, un'altra società che fanno da agenzie immobiliari (anch'esse negli indici real estate), altro ancora alberghi e turismo, etc... etc...
Ci sarebbe da parlarne per una serie di 15 video
Ed il tutto è comunque abbastanza diverso (soprattutto per diversificazione, locazione geografica etc...) da comprarsi i solidi 2-3 appartamentini "da affittare" nella fantasia di tanti réntiers.

 

[Abaddon]

Concordo con chi dice che non si tratta di asset class distinta.

Are REITs a Distinct Asset Class? by Jared Kizer, Sean Grover :: SSRN

Ogni tanto bisogna anche leggere chi la pensa diversamente da noi e, perché no, cambiare anche le nostre convinzioni ...

A proposito delle proprie convinzioni, oltre a Kiyosaki, leggete anche Kahneman che è meglio ... (Cit. Di Puffo Quattrocchi)

 

[GreedyTrader]

Una ultima considerazione: il calo relativo dei reit dal 2017 in poi (almeno USA) è dovuto principalmente a quello che viene chiamato "retail apocalipse" o crollo degli shopping Mall che già nel 2019 fallivano in massa specie quelli economici. Poi nel 2020 che te lo dico a fare. Ora il peso del retail in quasi tutti gli indici è enormemente ridotto, e le società maggiori hanno fatto contromosse diversificando e concentrandosi sulla qualità (shop urbano, aeroporti, lusso,etc.).
Il sentiment è stato talmente negativo che è probabilmente Ottimo ora acquistarli, fermo restando che si può vivere tranquillamente senza reit così come senza High tech e fare msci world e basta

 

[bow]

Ora il peso del retail in quasi tutti gli indici è enormemente ridotto, e le società maggiori hanno fatto contromosse diversificando e concentrandosi sulla qualità (shop urbano, aeroporti, lusso,etc.).

Una cosa curiosa che ho osservato accadere al "mio" ETF Real Estate, il Global. Negli ultimi anni sono crollati/scomparsi i titoli che investivano in esercizi commerciali fisici, ma sono emersi dal nulla nuovi REITS rampanti specializzati nella logistica e nei magazzini. Magia dell'e-commerce, suppongo.
Quando si utilizzano indici i REITS, come altri indici, in seguito a crisi tematiche di singoli settori, semplicemente "rimapappano" l'investimento. E come vediamo non è detto che siano tanto lontani e vecchi dalla "new economy 4.0".

Un titolo emblematico per me è BE0974349814 Warehouses De Paw, REITS immobiliare europeo di magazzini per la logistica e l'ecommerce, che spicca per essere un immobiliare, un MidCap, addirittura un Growth e per distribuire un dividendo sostenibile (inutile prenderlo come singolo titolo perché c'è la doppia tassazione, è sull'EuroNext).
Però fa capire come il mondo dei REITS sia affascinante, diversificato internamente, NON PER FORZA correlato agli indici globali (dato che ci partecipano in maniera ridicola oggi come oggi), ma al contempo comprare un VanEck Global Reits c'entra abbastanza poco come alternativa al comprare un appartamentino al mare da affittare ai turisti... le differenze sono davvero parecchie e non sei proprietario di "una fetta di tanti immobili" tipo fondo immobiliare chiuso (bleah!) o portafoglio di multiproprietà. Sei decisamente più legato ai mercati propriamente finanziari.
Poi lo so, oggi come "tematico" o "settoriale" va di moda ESG e Tech, Immobiliare fa vecchio... magari dopo la prossima bolla del tech passerò per un guru.

 

[consindip]

Una cosa curiosa che ho osservato accadere al "mio" ETF Real Estate, il Global. Negli ultimi anni sono crollati/scomparsi i titoli che investivano in esercizi commerciali fisici, ma sono emersi dal nulla nuovi REITS rampanti specializzati nella logistica e nei magazzini. Magia dell'e-commerce, suppongo.
Quando si utilizzano indici i REITS, come altri indici, in seguito a crisi tematiche di singoli settori, semplicemente "rimapappano" l'investimento. E come vediamo non è detto che siano tanto lontani e vecchi dalla "new economy 4.0".

Un titolo emblematico per me è BE0974349814 Warehouses De Paw, REITS immobiliare europeo di magazzini per la logistica e l'ecommerce, che spicca per essere un immobiliare, un MidCap, addirittura un Growth e per distribuire un dividendo sostenibile (inutile prenderlo come singolo titolo perché c'è la doppia tassazione, è sull'EuroNext).
Però fa capire come il mondo dei REITS sia affascinante, diversificato internamente, NON PER FORZA correlato agli indici globali (dato che ci partecipano in maniera ridicola oggi come oggi), ma al contempo comprare un VanEck Global Reits c'entra abbastanza poco come alternativa al comprare un appartamentino al mare da affittare ai turisti... le differenze sono davvero parecchie e non sei proprietario di "una fetta di tanti immobili" tipo fondo immobiliare chiuso (bleah!) o portafoglio di multiproprietà. Sei decisamente più legato ai mercati propriamente finanziari.
Poi lo so, oggi come "tematico" o "settoriale" va di moda ESG e Tech, Immobiliare fa vecchio... magari dopo la prossima bolla del tech passerò per un guru.

io ho clienti su EQUINIX (piccola posizione ovviamente) che ufficialmente è un REIT però per me è un tecnologico, in passato su Crown Castle che sarebbe un fondo immobiliare ma lo considero telecom-tech

 

[bow]

io ho clienti su EQUINIX (piccola posizione ovviamente) che ufficialmente è un REIT però per me è un tecnologico, in passato su Crown Castle che sarebbe un fondo immobiliare ma lo considero telecom-tech

Secondo me sono ibridi, ed ottimi esempi della vastità del tema immobiliare. Sicuramente l'andamento di mercato di Equinix è da tech (quotato al Nasdaq tra l'altro) al contempo però molte problematiche del suo business saranno ANCHE immobiliari: esposizione a finanziamenti di lungo termine, localizzazione geografica selezionata, utilizzo di ipoteche, manutenzione di immobili, suscettibile alla fiscalità sugli immobili o ad improvvisi balzi dei costi del mattone (se va alle stelle che fa? Delocalizza i data center per spendere meno? E vende le strutture che già ha a peso d'oro? Se POSSIEDE immobili, ed è un REIT quindi sì, il prezzo di mercato di questi in qualche modo lo coinvolge, se ci fosse una depressione anni '30 deve mettere a bilancio le perdite sul valore immobiliare ad un certo punto, no? Anche se internet andasse alla grande...).
Warehouses De Paw e Equinox potrebbero essere ottimi esempi di come il REIT e l'immobiliare possono essere avvantaggiati dalla digitalizzazione e dall'ecommerce e non solo il contrario. Cresud potrebbe essere un interessante ponte tra Reits-Emerging Markets-Agricolture e Nasdaq... etc... etc...

L'argomento è ampio.

Giuridicamente i REITS hanno caratteristiche molto peculiari (le ipoteche, spesso cartolarizzate che hanno da sempre fatto da 'ponte' con il financial, ma come vedi esistono altri ponti), la specificità geografica (dice la parola "immobili"), l'enorme connessione con depressione reale e inflazione/rialzo dei tassi. Spesso durante le bolle finanziarie hanno decorrelato, altre volte (dal 2008 a oggi?) invece hanno correlato e peggio di altri settori.
Però piacciono tanto, vanno tanto di moda tematici e settoriali, personalmente ritengo un BIAS di "storicità" (ovvero non farsi convincere da quello che nell'immediato passato non è andato) penalizzarli a priori.
E qui non dico che l'immobiliare è un settore su cui investire, anzi sono MOLTO preoccupato dall'Europa Sviluppata e la bolla su finanziamenti a tassi ridicoli garantiti da ipoteche che hanno dato (un mio amico mi ha mandato l'annuncio di un appartamentino FUORI MONACO, ma tanto fuori, a 1,1milioni di euro di 100 mq... e lì da una vita danno prestiti praticamente a zero e soluzioni in cui rimborsi solo parte del capitale... non è rischioso?). Però, come dimostrano Equinox e WdP, c'è ben altro ragionamento da fare alla stupida equivalenza "oddio se scendono le case crolla il Real Estate".
Senz'altro mi sono sentito, in portafogli molto concentrati sui tecnologici, ma con un orizzonte di lungo termine, di consigliare di diversificare su asset value e se su settoriali anche Reits, piuttosto che puntare a previsioni "basta Tech, hai guadagnato troppo, togli" o laddove la strategia non prevedesse semplici ribilanciamenti (il tech sta a +120%, il global aggregate bond a -2, devi togliere dal primo e ribilanciare sul secondo).
Similmente l'ho sempre visto come un tematico da prediligere in portafogli a distribuzione perché la distribuzione viene da una fonte "sana" (ovvero rendita immobiliare) e non da altri meccanismi (ovvero è crollato il titolo in borsa pur mantenendo lo stesso dividendo e il dividend ratio è salito tanto che mi è entrato nel Selected Dividend 30 oppure il consiglio d'amministrazione della società di Utility o di Automotive ha deciso di distribuire un dividendo extra per attirare investimenti ed è successa la stessa cosa).

Poi vabbé non ti racconto le vicende cui ho assistito da parte delle allegre banche italiane nel collocamento dei fondi immobiliari chiusi che poi sono finiti quotati o peggio e in cui sono stato coinvolto di persona (come persona che ha dovuto metterci le pezze) perché sennò finiamo sui soliti discorsi... ma lì c'entra poco il discorso REITS e anche, purtroppo, l'investimento immobiliare "vero" temo.

 

[asimpleplan]

Poi vabbé non ti racconto le vicende cui ho assistito da parte delle allegre banche italiane nel collocamento dei fondi immobiliari chiusi che poi sono finiti quotati o peggio e in cui sono stato coinvolto di persona (come persona che ha dovuto metterci le pezze) perché sennò finiamo sui soliti discorsi... ma lì c'entra poco il discorso REITS e anche, purtroppo, l'investimento immobiliare "vero" temo.

Ciao Bow, infatti molte persone che hanno investito nel fondo OBelisco hanno poi detto, mai più REIT; ma a questo punto il fondo immobiliare chiuso (stile Obelisco) non è comunque un REIT?

Un saluto

 

[bow]

Ciao Bow, infatti molte persone che hanno investito nel fondo OBelisco hanno poi detto, mai più REIT; ma a questo punto il fondo immobiliare chiuso (stile Obelisco) non è comunque un REIT?

Nulla di simile.

I REIT stanno ai fondi chiusi immobiliari nostrani come HSBC sta a Mediolanum (anzi alle Venete), come la Apple sta a Tiscali (anzi alla vecchia Parmalat).

Innanzitutto i Fondi Immobiliari chiusi sono strumenti principalmente finanziari, non sono aziende. Servono a raccogliere soldi: "investimenti" di risparmiatori, su orizzonti temporali chiusi. Solitamente sono costituiti (ci sono eccezioni per carità, io dico molti di quelli che ho visto nel retail bancario) da un accordo tra banche (finanziatrici), costruttori (affaristi), gestori (raramente seri) e distributori (promotori della peggiore specie, dipendenti o a partita IVA).
Le prime hanno finanziato grossi affari immobiliari, i secondi hanno spesso un valore residuo (dopo averci mangiato e tanto) in mano inferiore ai debiti da estinguere, i terzi valutano gli immobili in maniera manipolata per metterli nel bel fondo, i quarti convincono la sig.ra Mariuccia a comprare le quote in modo da dare profitto a tutta la combriccola.
Poi restano le tasse, le parcelle dei professionisti, tutti i costi ed i rischi, e quelli vanno saldati solo dall'investitore.

E eviterei di approfondire, altrimenti torniamo sempre ai soliti discorsi.

I REIT sono ad anni luce di distanza. In Italia vuoi un Reit? Beni Stabili (ora negoziato in Francia: Covivio, ma con molti beni in Italia) e IGD-Siiq. Confronta quanto entrambi negli ultimi 10 anni hanno "reso" in ricchezza, dividendi etc... rispetto ad un fondo immobiliare chiuso e renditi conto.

 

[asimpleplan]

I REIT sono ad anni luce di distanza. In Italia vuoi un Reit? Beni Stabili (ora negoziato in Francia: Covivio, ma con molti beni in Italia) e IGD-Siiq. Confronta quanto entrambi negli ultimi 10 anni hanno "reso" in ricchezza, dividendi etc... rispetto ad un fondo immobiliare chiuso e renditi conto.

OK, la prima parte, sui fondi immobiliari chiusi , è chiarissima; a questo punto compresa la definizione di fondo immobiliare chiuso, l'investitore ingenuo si chiede, ma allora non è così anche per un REIT? ;
l'azienda REIT compra a leva immobili (magari strapagati e venduti da scaltri proprietari "vendo ad un fondo aspetta che duplico il prezzo") i cui prezzi sono alti o fuori mercato e le rendite sono sulla carta interessanti poi in pratica sfitti . (vedi REIT USA anni 70) causando , a causa dei costi e l'underperformance una perdita inesorabile in conto capitale solo in parte compensata dagli alti dividendi.?

Attendo tue

Buona Giornata