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Buongiorno, volevo fare insieme a voi ragionamenti e considerazioni sul settore immobiliare con la premessa che acquistando quote di una società operante in tale settore si diventa indirettamente proprietari, per quote, di diversi immobili sparsi per nel mondo.
Non vorrei che la discussione andasse fuori tema, incentrandosi sulla differenza tra immobiliare fisico e azioni.
Spero sia chiaro a tutti che non c'è storia: comprare un paniere di azioni operanti nel settore immobiliare ( etf ), sia la mossa migliore da fare se l'alternativa è comprare immobili fisici.
Si diversifica in lungo e in largo ( geograficamente, per destinazione d'uso immobili, comprare a sconto, ristrutturare con i soldi statali per rivendere e incamerare plusvalenza, managment ( tendenzialmente Vonovia gestita da Europei e con strategie proprietarie, mentre Prologis da Americani con strategie proprietarie ) ecc..
Mentre se voi ereditate 1 milione dallo zio scapolo, potete comprare a malapena 3 immobili commerciali, magari con qualche rogna agganciata che una società come quelle citate sopra potrebbe mascherare grazie ai suoi buoni avvocati...
La tassazione, loro come società riescono con i loro giri contorti ma legali a pagare meno tasse, voi ( noi ) se non sapete nemmeno da che parte cominciare siete già in forte svantaggio.
Detto ciò vi dico il mio punto di vista ragionando nei panni di una società immobiliare quotata che possiede immobili di diverso genere nel mondo, una parte affittata ai dipendenti di aziende, una parte affittata alle aziende ( che danno lavoro a quei dipendenti):
Si capisce chiaramente il rischio maggiore nel possedere immobili.
Se una società immobilare volesse ridurre l'esposizione ad un'area geografica perchè il governo ha deciso di aggredire fiscalmente tutti quanti, si troverebbe in grande difficoltà, perchè vendere immobili quando ormai è presente quella situazione significa doverlo fare accettando di vendere a prezzi più bassi, sempre sperando di trovare la controparte.
Mentre una società come può essere Amazon, in caso volesse chiudere tutte le sue esposizioni a quel paese se la caverebbe, con un danno patrimoniale minimo. In quanto licenzierebbe tutti i dipendenti, sposterebbe i suoi macchinari e andrebbe a disdire i contratti di affitto.
L'immobile e quindi le società che li possiedono, sono facilmente esposti al rischio bolla ( si perchè se il mecato si aspetta un boom economico, corre a comprare anche quote di aziende che possiedono immobili ( o immobili fisici ) scommettendo su un aumento degli affitti e quindi dei prezzi. Se poi ciò non si verifica, ecco il disastro.
Cosa ne pensate voi di questo settore?
Non vorrei che la discussione andasse fuori tema, incentrandosi sulla differenza tra immobiliare fisico e azioni.
Spero sia chiaro a tutti che non c'è storia: comprare un paniere di azioni operanti nel settore immobiliare ( etf ), sia la mossa migliore da fare se l'alternativa è comprare immobili fisici.
Si diversifica in lungo e in largo ( geograficamente, per destinazione d'uso immobili, comprare a sconto, ristrutturare con i soldi statali per rivendere e incamerare plusvalenza, managment ( tendenzialmente Vonovia gestita da Europei e con strategie proprietarie, mentre Prologis da Americani con strategie proprietarie ) ecc..
Mentre se voi ereditate 1 milione dallo zio scapolo, potete comprare a malapena 3 immobili commerciali, magari con qualche rogna agganciata che una società come quelle citate sopra potrebbe mascherare grazie ai suoi buoni avvocati...
La tassazione, loro come società riescono con i loro giri contorti ma legali a pagare meno tasse, voi ( noi ) se non sapete nemmeno da che parte cominciare siete già in forte svantaggio.
Detto ciò vi dico il mio punto di vista ragionando nei panni di una società immobiliare quotata che possiede immobili di diverso genere nel mondo, una parte affittata ai dipendenti di aziende, una parte affittata alle aziende ( che danno lavoro a quei dipendenti):
Si capisce chiaramente il rischio maggiore nel possedere immobili.
Se una società immobilare volesse ridurre l'esposizione ad un'area geografica perchè il governo ha deciso di aggredire fiscalmente tutti quanti, si troverebbe in grande difficoltà, perchè vendere immobili quando ormai è presente quella situazione significa doverlo fare accettando di vendere a prezzi più bassi, sempre sperando di trovare la controparte.
Mentre una società come può essere Amazon, in caso volesse chiudere tutte le sue esposizioni a quel paese se la caverebbe, con un danno patrimoniale minimo. In quanto licenzierebbe tutti i dipendenti, sposterebbe i suoi macchinari e andrebbe a disdire i contratti di affitto.
L'immobile e quindi le società che li possiedono, sono facilmente esposti al rischio bolla ( si perchè se il mecato si aspetta un boom economico, corre a comprare anche quote di aziende che possiedono immobili ( o immobili fisici ) scommettendo su un aumento degli affitti e quindi dei prezzi. Se poi ciò non si verifica, ecco il disastro.
Cosa ne pensate voi di questo settore?