Portafoglio pigro, consistenza portafoglio e tranquillità (Vol VII) - Pagina 31
Vietnam e Arabia alla guida dei VARPS. Focus su cinque paesi decorrelati dai mercati emergenti principali
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  1. #301

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    ed i periodi sfitti?
    e i periodi di morosità?

  2. #302

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    Citazione Originariamente Scritto da ajeje_brazorf Visualizza Messaggio
    Sull'imu ti do ragione, mancano 1200 euro annue che moltiplicate per 20 anni fanno 24k. E' pur vero che per liquidare 300k dall'etf devo pagare 57k di tasse (piu del doppio dell'imu)
    L'affitto è 500 piu spese a camera. Contratti per studenti con tassazione agevolata. (il nero non l'ho considerato hehe)
    L'investimento non è comprare a 300k e affittare, ma sfruttare la leva del mutuo.
    La noia e lo stress del managment c'è e lascia piu di qualche dubbio, soprattutto in ottica di pigrizia hahaha
    Per esperienza personale il "target" migliore cui affittare non sono gli studenti fuori sede, ma medici/infermieri specializzati a inizio carriera (quindi trilocale nelle immediate vicinanze di ospedale medio/grande); solitamente:

    - zero problemi di riscossione affitto
    - zero problemi per feste, festini e rave vari
    - tempo medio di permanenza dell'inquilino 3/4 anni
    - non si fa troppa fatica a sostituire gli inquilini uscenti
    - nei periodi "sfitti" si può utilizzare per locazioni brevi/brevissime a chi viene da fuori e ha parenti ospedalizzati

  3. #303

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    Citazione Originariamente Scritto da investor2021 Visualizza Messaggio
    ed i periodi sfitti?
    e i periodi di morosità?
    Non esiste qualcosa esente da rischi, ma ecco affittare a studenti semplifica di molto le morosità e le noie con bambini a carico etc. Si entra in casa previa versamento di due mensilità come caparra, (a fine affitto si toglie dalla caparra il costo della tinteggiatura della camera se la maltrattano)

  4. #304

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    Citazione Originariamente Scritto da investor2021 Visualizza Messaggio
    calcolo sballatissimo per l'immobile.
    non hai considerato come minimo IMU e Condominio.
    non hai considerato periodi sfitti e spese per avvocati
    per non parlare del valore della tua salute e le arrabbiature che ti genera affittare a studenti.
    oltre al fatto che in molti periodi dell'anno sei obbligato a stare sul posto per fare le visite, scremare la gente.
    e avrai la spiacevole esperienza di avere a che fare con gente che non ti vuole pagare.
    e le bollette????
    pagano 500 con spese incluse, vero?

    il tuo 400% al massimo arriva ad un 70%
    ed il 70 con 20 anni di azionario lo batti alla grande con un etf.
    non pensare di poter fare più del 3% pulito con un investimento del genere.
    S&P500 ti fa in media il 10.
    certo, dovrai sopportare il drawdown prima o poi.
    ma in confronto alla spiacevole esigenza di rivolgersi all'avvocato per tutte le beghe che avrai con gli studenti è nulla
    Esatto, hai aggiunto un po' di cose fondamentali che io nella mia narrazione bukowskiana (come @bomba84 l'ha definita) avevo trascurato.
    Ma quanto possono scassare la ****** gli inquilini? Non c'è draw-down che tenga ad un Furio che ti tiene al telefono 30' per scorporare gli n giorni in cui il canone TV in bolletta lo paga lui e i (31-n) in cui paghi tu (successo davvero ad un'amica) ...

  5. #305
    L'avatar di GreedyTrader
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    mah non so di che cifre parlate, ma se uno ha 400K in azionario e 400K in un immobile voglio proprio vedere chi dorme meglio in periodi come nel 2008 o a marzo. Gli inquilini si devono scegliere, se uno non è in grado di fare selezione o non può (perché non c'è abbastanza richiesta) allora sta approcciando da dilettante al mercato delle locazioni e farà male, così come farà male chi si approccia al mercato finanziario da dilettante magari affidandosi al consulente da mezza tacca...

    quindi per quanto mi riguarda l'affitto deve riguardare un mercato "prime" di zone selezionate con clienti selezionati, l'investimento finanziario un portafoglio bilanciato 60-40 o anche meno.
    Resta il fatto che la locazione dovrebbe generare un flusso di cassa positivo per valere la pena, quindi un affitto che copre a stento le spese del mutuo per 20 anni non mi ci metterei a farlo. Poi ognuno chiaramente è libero delle sue scelte...
    Ultima modifica di GreedyTrader; 14-04-21 alle 15:22

  6. #306
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    Citazione Originariamente Scritto da ajeje_brazorf Visualizza Messaggio
    Ti assicuro che affittano S1 S2 scantinati ritinteggiati a 500 eur/mese. Gli studenti vogliono vivere nel posto figo, con bei locali, vicino l'università, vicino i party, **** tac e *******te varie. D'altronde a ventanni pensano ad altro. Chi non puo permetterselo altro discorso, ma ti assicuro che in queste zone è molto complicato trovare camera in affitto; Tutto ultra saturo.
    Sono i figli di papà che non sono abbastanza figli perchè il papi gli compri la casa.
    E chq quando si laureano, mediamente fuori corso di un paio d'anni perchè persi nei festini nella casa in affitto, non trovano uno straccio di lavoro.
    Si, sono tanti, è vero. Per quanti anni ancora? Non lo so... i soldi dei nonni stanno finendo ed i genitori sono più poveri dei nonni...

  7. #307
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    Citazione Originariamente Scritto da GreedyTrader Visualizza Messaggio
    mah non so di che cifre parlate, ma se uno ha 400K in azionario e 400K in un immobile voglio proprio vedere chi dorme meglio in periodi come nel 2008 o a marzo. Gli inquilini si devono scegliere, se uno non è in grado di fare selezione o non può (perché non c'è abbastanza richiesta) allora sta approcciando da dilettante al mercato delle locazioni e farà male, così come farà male chi si approccia al mercato finanziario da dilettante magari affidandosi al consulente da mezza tacca...

    quindi per quanto mi riguarda l'affitto deve riguardare un mercato "prime" di zone selezionate con clienti selezionati, l'investimento finanziario un portafoglio bilanciato 60-40 o anche meno.
    Resta il fatto che la locazione dovrebbe generare un flusso di cassa positivo per valere la pena, quindi un affitto che copre a stento le spese del mutuo per 20 anni non mi ci metterei a farlo. Poi ognuno chiaramente è libero delle sue scelte...
    Si ma nel thread principe della diversificaizone, poi cadiamo sulla discussione se sia meglio mettere tutti i 400K ipoteitici in UN immobile in UNA città, con UN affittuario?
    Per il resto, in teoria siamo tutti bravissimi, ma io vedo un sacco di cose in più che possono andare male.

    Avessi investito in MSCI World nel 2007 o in un trilocale a Milano (occhio, a Milano, la città con la rivalutazione più altra in Italia...) rischi benefici, al netto del 2008 (in cui sono crollati anche i valori immobiliari e soprattutto la loro liquidità, come nel 2011) avrei: più soldi, meno scazzi, più libertà, più liquidità, più diversificazione.
    Se ci mettiamo un portafoglio bilanciato per mitigare i rischi... non c'è nemmeno da giocare la partita.

  8. #308

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    se hai 400K ovviamente metti 200K su S&P e 200 resti cash per i drawdown.
    5% lo fai pulito e senza problemi.
    Ed è sempre il doppio del 2.5% che rende un immobile. (la gestione beghe non viene prezzata).
    se poi si mettono 100k su S&P e 300 cash per i drawdown eguagli il rendimento immobiliare senza tutte le beghe dell'immobiliare.

    Il problema di chi investe sull'immobiliare è che pensa cose del tipo "rende x euro".
    sarebbe meglio dire: rende una cedola pulita dello 0.25% al mese sul capitale.
    e con qualsiasi strategia lazy lo 0.25% al mese lo fai.
    senza beghe.
    forse chi scrive qua non parla abbastanza con chi vive di rendita immobiliare.
    Conosco persone che lo fanno e sono dolori.

    Poi, una cosa è vivere di rendita con immobili ereditati, o comprati 25 anni fa.
    Una cosa (ben peggiore) è comprare immobili ai prezi di oggi e sperare di ricavarci quel famoso 3% all'anno.
    Poi appena faranno la riforma del catasto ne riparliamo di quanto è bello l'immobiliare.
    Per me l'immobiliare è un asset da cui stare alla larga.

  9. #309
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    onestamente non sono d'accordo col tuo modo di ragionare perchè se in teoria è vero che MSCI World avresti guadagnato di più, bisogna vedere se realmente avresti guadagnato di più o venduto tutto nel 2009, nel 2011 o nel 2020. insomma stai ignorando la cosa più importante ossia la psicologia di chi fa l'investimento.
    vedo molti che continuano a sperare in portafogli che fanno delle linee rette, con guadagno costante, zero pensieri ma questo purtroppo non è il funzionamento dei mercati internazionali. ora veniamo da un anno con salita quasi costante, mercati probabilmente cari, la memoria è corta

    comunque non rinnego nulla, nè i miei mattoni comprati quando ero analfabeta finanziario nè i miei portafogli

  10. #310

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    Citazione Originariamente Scritto da john.player Visualizza Messaggio
    Si ma nel thread principe della diversificaizone, poi cadiamo sulla discussione se sia meglio mettere tutti i 400K ipoteitici in UN immobile in UNA città, con UN affittuario?
    Per il resto, in teoria siamo tutti bravissimi, ma io vedo un sacco di cose in più che possono andare male.

    Avessi investito in MSCI World nel 2007 o in un trilocale a Milano (occhio, a Milano, la città con la rivalutazione più altra in Italia...) rischi benefici, al netto del 2008 (in cui sono crollati anche i valori immobiliari e soprattutto la loro liquidità, come nel 2011) avrei: più soldi, meno scazzi, più libertà, più liquidità, più diversificazione.
    Se ci mettiamo un portafoglio bilanciato per mitigare i rischi... non c'è nemmeno da giocare la partita.
    In ottica diversificazione parliamo di investire 80k in periodo lungo di 20 anni. Con i rischi dell'immobile e dell'azionariato. Avendo Ptf gia con VWCE certificates e obbligazioni governative (che rendono zero, maledette) considerando i tassi fissi dei mutui avevo pensato una diversificazione "particolare" per questa liquidità ma ecco gli sbattimenti, forse, non valgono la pena nonostante potenzialmente potrebbe performare bene.

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