Fondi immobiliari 68
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  1. #1
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    Fondi immobiliari 68

    Si arriva da qui

    Fondi Immobiliari Chiusi 67

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    QF1 opa, 2, 3
    Liq.PIC, II, III, IV, V

    La corsa dei QF - NAV e movimenti

    ---------------------------------------------
    www.assogestioni.it -> Statistiche -> Fondi immobiliari
    BorsaItalia Fondi Chiusi

    ---------------------------------------------
    Per l'elenco delle SGR, le schede dei fondi, grafici, quotazioni e rimborsi, si rimanda direttamente al sito di Aiolos Sagitter, che è la principale e più aggiornata fonte di conoscenza su questi strumenti a livello nazionale:
    http://www.fondiimmobiliarichiusi.it/sito/

    Per finire, riporto integralmente le analisi effettuate da @Tecno su diversi fondi immobiliari. DISLAIMER: le analisi riportate hanno solo scopo informativo, e non costituiscono invito all'investimento. Inoltre potrebbero non essere aggiornate. Chi investe sui fondi analizzati se ne assume il relativo rischio.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    Qf ATLANTIC1

    1) 09 agosto Scadenza per " proposta di acquisto, condizionata alla stipula di accordi di locazione tra promissaria acquirente e i potenziali tenant" dell'immobile di Saluzzo valutato a nav 1,59 attualmente sfitto. Entro il 09 agosto quindi la proponente della proposta dovrà sciogliere la riserva.

    2) 08 Settembre Stacco del provento di 14 euro per ogni quota

    3) 28 Ottobre Trimestrale

    4) Entro la fine dell'anno nella semestrale viene annunciata l'intenzione di "....perfezionare la vendita entro il 2021..." dell'immobile denominato Trasformatore sito in san Donato del valore a nav di 15,47 milioni. Ad occhio, mi sembra che questo sia l'unico immobile o tra i pochi, tra tutti i QF quotati ad essere stato rivalutato da 15,1 a 15,47.

    C'è da segnalare infine che sui 2 più importanti immobili sono arrivate "offerte non vincolanti considerate, al momento, NON in linea con le aspettative di vendita del fondo". Inoltre c'è nella semestrale anche una richiesta di riduzione affitti per covid da parte di Saipem.

    Sull' immobile romano sfitto sono state "...raccolte alcune manifestazioni di interesse non vincolanti, i cui contenuti sono al momento oggetto di valutazione da parte della sgr".

    Prezzo di borsa 187 euro. n. quote 521.520 e relativa capitalizzazione quindi di 97.5 milioni.
    Nav annunciato dalla sgr dopo una svalutazione di 15 milioni dei due immobili principali di San Donato, e di 3 milioni dell'immobile romano, di 205,8 milioni.
    Liquidità per 11,4 milioni da cui dovranno esser tolti circa 7 milioni dopo lo stacco del provento di 14 euro.
    Sconto quindi del 52,7% tra valore quota e il nav dichiarato.

    Se qualcuno vuole aggiungere qualcosa o se ho sbagliato qualche valore lo scriva pure, a breve seguiranno anche le altre in modo da avere un "comodo promemoria" per i prossimi mesi.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    QF ALPHA

    Non ci sono date precise, ma nel secondo semestre dovrebbero essere chiuse le vendite di 3 immobili su cui Alpha ha "ricevuto offerte vincolanti di acquisto".

    1) La prima per un'importo di 9,5 milioni per l'immobile sito in roma via tor di cervara, 285 che è stato venduto con uno sconto rispetto all'ultimo nav di circa il 22-23%.

    2) La seconda e la terza vendita annunciata insieme per un'importo 18,2 milioni su cui alpha ha "ricevuto offerte vincolanti di acquisto". Lo sconto qui sulla vendita rispetto al nav è stato di circa 1-2%. Gli immobili in questione sono a Roma via Lamaro, 41-51-61 e a Milano Via Crespi,12.

    3) 28 Ottobre Trimestrale Alpha

    4) Non si fa menzione di trattative per i restanti 8 immobili, anche questi svalutati abbastanza. Solo di trattative per affitti Di questi, 5 sono affittati totalmente o parzialmente, 3 sono totalmente sfitti, tra cui Casal Lumbroso, che è il "chiodo" degli immobili di Alpha svalutato ulteriormente a 22 milioni. Gli affitti percepiti "post perfezionamento delle 3 vendite " saranno di 6 milioni. Oggi sono di 8 milioni.

    Al prezzo di 765 euro quindi esprime una capitalizzazione di 79,4 milioni. (103.800 quote) contro un Nav di 149 milioni, compresa una liquidità di 6 milioni.

    Sconto quindi del 47 %, che però potrebbe salire in caso di perfezionamento delle tre vendite dopo la distribuzione di 28 milioni.

    Avremo quindi 79,4 -28= 51,4 e un nav che scenderà di 29 a causa delle detrazioni ancora da fare e quindi 149 - 29 = 120

    Post vendita quindi potremmo avere 51,4/120 e quindi sconto del 57%
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    QF Amundi Italia

    Non si fa mensione di date precise e non ci sarà trimestrale intermedia, ma a pag.11 della semestrale, sulle strategie del fondo c'è da riportare in maniera virgolettata cosa sta facendo la SGR.

    "Nel primo trimestre 2021 è stata esperita una procedura competitiva di cessione in blocco degli immobili residui del fondo, gestita dall'advisor Cushman & Wakefield. L'opportunità d'investimento, che ha coinvolto 102 operatori, è stata presentata al mercato, sia nell'ipotesi di cessione dell'intero portafoglio o separatamente del solo sub portafoglio degli immobili ad uso ufficio e/o del singolo villaggio turistico di Santo Stefano (OT). Il processo non è ancora concluso e sono in corso delle negoziazioni"

    1) Gli immobili rimanenti sono 5. 4 Uffici/direzionale di cui il più importante è a Roma in Via marchetti, 105 ed è a nav per 31,5 milioni e 1 villaggio turistico all'isola della Maddalena. nella semestrale si fa mensione di un rinnovo affitti di Jaguar per quanto riguarda l'immobile su menzionato a step per i prossimi anni.

    Le quote sono circa 66.700 e esprimono una capitalizzazione a 546 euro di 36,4 milioni. Il valore del fondo, in base all'ultima relazione è di 67,2 milioni dopo una svalutazione anche qui di circa il 4-5% Lo sconto capitalizzazione/ nav è quindi del 46%.

    la liquidità è di circa 1 milione, gli affitti percepiti sono circa 4 milioni annui.

    E' abbastanza chiaro, in base alle esperienze passate, che nella dicitura virgolettata di vendita in blocco o separata da Santo stefano ci può essere tutto, dalla delusione al successo in base al prezzo di oggi del fondo. Ma questo è un promemoria e tale deve essere.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    QF IMMOBILIARE DINAMICO

    Nel primo semestre 2020 ed esattamente l'ultimo giorno , cioè il 30 giugno il fondo ha venduto 2 immobili per 9,5 milioni e in data 31 marzo le residue porzioni della palazzina veneziana per 0,26 mil.
    E' continuata la robusta svalutazione degli immobili di circa il 6% del loro totale.
    il valore della quota, intorno a 64 euro esprime una valutazione di borsa pari a 93 mil (1454927 quote ) ed un valore di nav per quota pari a 110,68 e totale di circa 161 milioni.

    Sconto quindi di circa il 42%, che si andrà ad ampliare perchè :

    1) 13 settembre stacco di 6,7 euro per quota a titolo di rimborso per la vendita dei 2 immobili di cui sopra. la somma che verrà elargita sarà di circa 9,7 che tolta pariteticamente dalla capitalizzazione e dal nav creerà questi risultati: 83,3 (93-9,7) e 151,3 (161-9,7) = La risultante sarà quindi 83,3/151,3= 45%
    La liquidità che rimarrà nel conto DOPO lo stacco sarà di circa 8,8 milioni.

    2) Metà novembre trimestrale

    3) Nel corso del primo semestre sono stati individuati gli advisor commerciali, il financial advisor e gli esperti legali e fiscali per assistere la sgr nel processo di dismissione di tutto il portafoglio che sarà improntata alla massima flessibilità.
    Tale operazione ha prodotto che nel " mese di di giugno sono pervenute alcune manifestazioni di interesse non vincolanti da parte di taluni investitori con i quali stanno ora proseguendo le interlocuzioni e gli approfondimenti tecnici sul portafoglio oggetto di dismissione "


    La particolarità di questo QF rispetto agli altri, e ciò è anche dovuto anche alle continue svalutazioni negli ultimi 3-4 resoconti, è che tutti gli immobili producono redditi da affitto. Dopo il recente rinnovo del contratto con mediaworld per la gestione di 7 immobili commerciali e un periodo di free rent, la redditività dei suddetti immobili è a livelli che oscillano tra il7% e il 13-14%.
    Nell'immobile più importante, tuttavia, quello affittato a cattolica assicurazioni, è oggetto di disdetta che si compirà nel 2022.
    I 16 immobili rimasti da vendere hanno generato affitti per 7,2 milioni nel semestre a fronte di spese di gestione per 1,5 milioni, Imu per circa 1 milione, e altre spese varie, generando così un saldo attivo tra affitti e spese.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    Qf Immobilium

    Appena uscita la semestrale , in data 03 agosto il titolo ha staccato un rimborso di 116 euro attingendo dalla liquidità disponibile di 5,6 milioni, distribuendo circa 3 milioni.

    Questo per dire che il nav descritto dalla semestrale tiene conto della liquidità che però è GIA stata distribuita.

    Comunque, nella semestrale si fa mensione:

    1) Immobile di Bologna la sgr "ha ricevuto una sola proposta vincolante di acquisto per l'immobile di Bologna in corso di valutazione"

    2) Immobile di Padova che è stato svalutato da 2,2 a 1,3 milioni "successivamente alla chiusura del semestre, con riferimento alla procedura competitiva di vendita, si segnala la ricezione di due manifestazioni di interesse per l'immobile di Padova".

    3) per quanto riguarda il 3 immobile, quello di città della Pieve è arrivata il 18 giugno la disdetta per il giugno del prossimo anno dell'affitto. Trattasi anche questo di un'immobile per un'importo limitato non specificato nella stima immobiliare.

    4) Per quanto riguarda l'immobile di gran lunga più importante, Milano Via grosio, quello locato a Wolksvagen per 2,2 milioni di euro l'anno, "è in corso di predisposizione una procedura di vendita competititiva per la cessione dell'asset, posticipata per cogliere migliori opportunità sul mercato penalizzato dagli effetti della pandemia da covid19"

    5) 11 novembre 2021 trimestrale

    Gli immobili sono stati svalutati rispetto al 30 dic 2020 di circa 4,5 milioni. Dopo lo stacco (ricordo già avvenuto) è rimasta cassa per circa 2,5 milioni.

    Quindi con una quotazione odierna di 1395 euro che esprime una capitalizzazione di 36,2 milioni (26.000 quote) e una valorizzazione a nav per quota di 1729,736 al 30/06 a cui vanno tolti i 3 milioni distribuiti il 3 agosto otteniamo:
    1729,736 x 26.000 quote - 3 mil = 42 milioni

    Sconto quindi capitalizzazione /nav del 14%. Chiaramente, se si possono dire due parole, ciò è dovuto al fatto che l'immobile milanese, rinnovato da poco e affittato ad un tenant prestigioso, è quello che ha l'importo di gran lunga più alto nel valore stimato degli immobili.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    Qf Socrate

    Il titolo in questione ha 237.461 quote e oggi al prezzo di 150 a quota esprime una capitalizzazione di 35,6 milioni.
    Rapportata al nav dichiarato di circa 431 euro per azione lo sconto rispetto alla capitalizzazione è del 65% . (150/431)

    E' lo sconto più alto di tutti i qf che non hanno debiti, ma come visto tante altre volte non significa che il titolo in questione debba per questo salire per forza.
    I motivi sono mille, e ognuno si può fare un'idea, ma questo è un promemoria, e non un posto dove farlo.

    Percepisce 5,1 milioni di affitti annui, ha liquidità per 5,62 milioni (quindi lo sconto percentuale è ancora più alto)
    Ha 12 immobili di 4 sfitti completamente e uno quasi sfitto.

    Nella semestrale appena uscita mi sembra non si faccia menzione di ricezione di offerte o trattative inoltrate per la vendita di immobili, (come detto in altri promemoria di qf può anche non significare nulla, mentre si nota un certo lavorio di sistemazione sugli affitti.

    1) Prossima trimestrale 28 ottobre 2021

    Ringrazio Loguru per l'integrazione con le date di scadenza dei qf e altre cose, altri per gli interventi.
    manca QF mediolanum (che farò domani, in quanto è un pò più lunghetta) mentre non prenderò in esame QFOPI per il momento, perchè a prescindere dalla sua bontà o meno, ha debiti per circa 53 milioni e quindi questa cosa non lo rende confrontabile in maniera omogenea con gli altri qf e ne amplifica i rischi e/o le potenzialità.
    Citazione Originariamente Scritto da Tecno Visualizza Messaggio
    QfVIG

    Immobili rimasti n.1

    Immobile che era valutato 17 mil al 30 dic 2020, e che al 30 Giugno è stato valutato 16,5 mil.

    E' sfitto, tranne che per una piccola parte (un'antenna sul tetto)

    La liquidità ammonta a 1,7 milioni
    Il prezzo di borsa è di 353 euro (26000 quote) e esprime una capitalizzazione di 10,9 milioni.

    Il nav per quota al 30/06 è di 589 euro.

    Lo sconto espresso quindi dal mercato è del 40%. (353/589)

    Nella semestrale non si fa menzione di nessuna notizia rilevante per la vendita di questo immobile ( non significa che non ci possono essere trattative...)
    Ultima modifica di JohannesBrahms; 10-08-21 alle 14:07

  2. #2
    L'avatar di luciano574
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    ieri dinamico provo a prendere il volo ci riuscira' oggi?

  3. #3
    L'avatar di Incompetente Globale
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    Mi riallaccio al discorso tassazione UIU.... i vostri intermediari come si sono comportati con la liquidazione del fondo? Per la cronaca ho mandato 2 mail, richiesto aiuto via chat e chiamato telefonicamente ma da DIRECTA non mi sanno dire nulla...

  4. #4
    L'avatar di JohannesBrahms
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    Citazione Originariamente Scritto da Incompetente Globale Visualizza Messaggio
    Mi riallaccio al discorso tassazione UIU.... i vostri intermediari come si sono comportati con la liquidazione del fondo? Per la cronaca ho mandato 2 mail, richiesto aiuto via chat e chiamato telefonicamente ma da DIRECTA non mi sanno dire nulla...
    Certo che, se quelli dell'SGR di UIU parlassero di "liquidazione" del fondo, anziché di "proventi da liquidazione" (che è un ossimoro, fiscalmente parlando), sorgerebbero meno problemi.
    E a proposito di quel comunicato in cui dicevano che i possessori delle quote avrebbero ricevuto almeno 25 €, tassando circa 33,78 € al 26% (ovvero, considerandolo un provento, e non come il frutto della liquidazione) si ottengono proprio 25 €. Che avessero voluto mettere le mani avanti dal punto di vista fiscale?

  5. #5
    L'avatar di Incompetente Globale
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    Grazie per risposta... comunque all’uscita del famoso comunicato che parlava dei 25 euro ho posto via mail a Direccta questa domanda :
    Buongiorno,in merito al comunicato rilasciato da Immobiliare Uno (che allego) per la tassazione relativa alla distribuzione della totalità dei proventi da liquidazione residui a favore dei Beneficiari viene considerato il prezzo di carico o si paga tutto come plusvalenza?

    Risposta DIRECTA : In sede di liquidazione verrà tassata l’eventuale plusvalenza tra il valore di rimborso ed il Suo prezzo di carico.

  6. #6
    L'avatar di sissidog
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    Nuovo kid di Socrate... sono fiduciosi (anche parecchio cari)

    https://www.fondosocrate.it/assemble...ocrate2021.pdf

    per quello che può valere, cioe' niente...

    ...Gli scenari prevedono la vendita del 30% del portafoglio entro il 31/12/2021 e del 70% entro il 30/06/2022.

  7. #7

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    Citazione Originariamente Scritto da sissidog Visualizza Messaggio
    Nuovo kid di Socrate... sono fiduciosi (anche parecchio cari)

    https://www.fondosocrate.it/assemble...ocrate2021.pdf

    per quello che può valere, cioe' niente...

    ...Gli scenari prevedono la vendita del 30% del portafoglio entro il 31/12/2021 e del 70% entro il 30/06/2022.
    Teoricamente le commissioni di gestione dovrebbero ridursi a un terzo e quindi a circa un 1,3% ovviamente di un nav artatamente tenuto altissimo dalla mancata distribuzione di oltre 20€ e dal mancato adeguamento del valore degli immobili a valori consoni (questo ormai da anni). Le ipotesi di vendita sono al momento (in mancanza ancora anche della relazione annuale) tirati a caso come una ipotesi peggiore di svalutazione del nav al solo 9% è pura fantasia. Gioca tuttavia a favore il prolungamento di due anni che permette di ottenere almeno diversi affitti, la liquidità non distribuita e il notevole sconto delle quotazioni attuali rispetto al pur gonfiato nav. Leggendo la relazione magari ne sapremo di più, soprattutto su rinegoziazioni/rinunce affitti.

  8. #8
    L'avatar di sissidog
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    meglio tardi che mai.... Fineco ha corretto errore tassazione provento Atlantic

    Gentile ..........

    desideriamo informarla che in data odierna 09/03/2021
    abbiamo provveduto a stornare e riaccreditare il dividendo
    del titolo QF ATLANTIC 1 (isin IT0004014707) del 02/09/2020,
    in quanto originariamente pagato senza l’addebito della
    ritenuta fiscale in conto corrente.

    Cordiali saluti,

  9. #9

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    E' uscita la semestrale di Socrate;
    posto che la loro procedura competitiva aveva riscontrato un'offerta unica poi ritenuta non in linea, il senso dell'operazione sull'immobile di Roma, Via Farini.
    C'è un commissariato, come quasi gli immobili locati alla pubblica amministrazione di Beta/Alpha è in indennità d'occupazione.
    Visto che il contratto stipulabile non è ritenuto congruo per il valore dell'immobile ne hanno richiesto la liberazione.
    Dal punto di vista economico/immobiliare è un'operazione con logica, la tempistica lascia molto perplessi....perchè farla sotto chiusura e non anni addietro?
    Il rischio è che la bassa redditività netta da affitti (circa il 5%) si abbassi ulteriormente con un'immobile potenzilamente sfitto, appetibile sul mercato ma dopo una consisetente ristrutturazione.

  10. #10
    L'avatar di l'orso
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    Citazione Originariamente Scritto da sissidog Visualizza Messaggio
    Nuovo kid di Socrate... sono fiduciosi (anche parecchio cari)

    https://www.fondosocrate.it/assemble...ocrate2021.pdf

    per quello che può valere, cioe' niente...

    ...Gli scenari prevedono la vendita del 30% del portafoglio entro il 31/12/2021 e del 70% entro il 30/06/2022.
    A parte la fiducia, e le buone intenzioni sulla liquidazione del portafoglio entro tempi brevi, mi stupiscono i tre scenari che prevedono, sia nel peggiore che nel migliore dei casi, un risultato dell'investimento negativo: questo vuol dire che la valutazione dell'attivo da parte del perito indipendente è obbiettivamente farlocca.
    Ultima modifica di l'orso; 09-03-21 alle 19:48

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