Real Estate ETFs - Pagina 3
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  1. #21
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    Anch'io sto valutando questo tipo di ETF. Ho una domanda a cui non trovo risposta da sola. Che rapporto c'è fra l'ETF immobiliare e il mercato immobiliare duro e puro (vale a dire prezzi medi degli immobili e volumi delle compra-vendite)? Capisco che si tratta di dati molto differenziati per aree geografiche anche all'interno di uno stesso stato e figuriamoci poi su scala sovranazionale come in genere sono gli ETF. Ma non sapendo come vengono calcolati gli indici non riesco a capire neanche vagamente quale potrebbe essere il rapporto. Leggo in questa stessa discussione per esempio che l'etf immobiliare è molto più legato all'azionario. Scusate l'ignoranza...

  2. #22

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    Anch'io sto valutando questo tipo di ETF. Ho una domanda a cui non trovo risposta da sola. Che rapporto c'è fra l'ETF immobiliare e il mercato immobiliare duro e puro (vale a dire prezzi medi degli immobili e volumi delle compra-vendite)? Capisco che si tratta di dati molto differenziati per aree geografiche anche all'interno di uno stesso stato e figuriamoci poi su scala sovranazionale come in genere sono gli ETF. Ma non sapendo come vengono calcolati gli indici non riesco a capire neanche vagamente quale potrebbe essere il rapporto. Leggo in questa stessa discussione per esempio che l'etf immobiliare è molto più legato all'azionario. Scusate l'ignoranza...
    Alcuni appunti del 2012, non è solo farina del mio sacco. Ad esempio l'aliquota sul capital gain è salita al 26% per i fondi immobiliari

    Real Estate

    Gli immobili abitativi rappresentano l’asset principale nel portafoglio familiare dei risparmiatori di molti paesi OCSE. Quando si parla del patrimonio di una famiglia è bene distinguere tra attività finanziarie e attività immobiliari. Quelle immobiliari si possono poi dividere in beni di utilizzo (es. abitazione principale, oppure la casa per le vacanze che non produce reddito) e in attività per investimento (producono reddito tramite affitto). Il patrimonio disponibile per scelte di investimento è costituito dalle attività finanziarie più il patrimonio immobiliare escluso quello utilizzato direttamente (nel primo caso si parla di investimento indiretto, tramite azioni di società immobiliari o le quote di fondi immobiliari, mentre nel secondo caso si parla di investimento diretto, vale a dire comprando direttamente la proprietà degli immobili).

    Il vantaggio dell’investimento diretto è di avere il controllo dell’immobile, ma richiede notevoli competenze specifiche di gestione da non sottovalutare (scelta dell’immobile, verifiche degli impianti, trattativa della compravendita, aspetti legali, manutenzione ordinaria e straordinaria, contratti di locazione, scelta del conduttore, adempimenti normativi, fiscalità, riqualificazione dell'immobile, ecc.). Affinché l’immobile produca un flusso di cassa deve essere gestito in maniera “attiva”. Inoltre ci sono ulteriori svantaggi: la dimensione dell’investimento, con un taglio minimo nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro, le ridotte possibilità di diversificazione in quanto il numero di asset che si possono inserire in portafoglio è limitato,

    Il primo vantaggio dell'investimento indiretto, tramite un fondo o etf specializzato, è dato dalla diversificazione (sia geografica che in diversi settori quali commerciale, uffici, residenziale, logistica). A livello di costi di gestione ci sono ugualmente, sia per l'investimento diretto che indiretto, perché si paga una commissione al gestore del fondo o i costi di struttura della società immobiliare, ma con il vantaggio che sono costi espliciti che spesso con il “fai da te” non vengono considerati (ad esempio il tempo speso per la gestione diretta). Il secondo vantaggio è dato dalla liquidità dell'investimento, tramite un ordine impartito al proprio intermediario finanziario, mentre con l'investimento diretto ci sono tempi lunghi e spesso ci vogliono molti mesi, soprattutto in fasi negative di mercato. Il terzo vantaggio è dato dai costi di transazione che sono molto ridotti per l'investimento indiretto.

    Un vantaggio solo apparente dell’investimento diretto è di una più bassa oscillazione del prezzo, e quindi viene visto come meno rischioso. È più un problema di percezione, perché con un fondo quotato tutti i giorni è possibile vederne la quotazione e le sue variazioni, e si ha così la percezione di una perdita o di un guadagno; diversamente con un immobile si conosce solo il prezzo al momento di acquisto e al momento di vendita, cioè ci sono solo due valori che spesso occorrono su archi temporali lunghi su cui solitamente l’inflazione ha creato un effetto positivo. Interessante è osservare l’andamento dei prezzi immobiliari nel lungo periodo: a valori nominali presentano una crescita continua, mentre depurati dall’inflazione si osservano chiaramente fasi negative con significative riduzioni.

    Nel caso di un’azione o di un fondo, periodicamente si percepisce un dividendo, una volta ogni sei mesi o ogni anno. Con un vantaggio però, che se si investe in un immobile si ha spesso un solo conduttore, e se questo non può pagare perché ha problemi economici, non si incassa niente. In più si avrà per molto tempo, soprattutto se residenziale, un contenzioso tale per cui il conduttore potrebbe continuare a utilizzare l’immobile, quindi con un rischio specifico altissimo. Si ha poi un secondo problema, la tassazione. La locazione è tassata come reddito personale oppure come reddito di impresa e quindi con aliquote elevate. Diversamente l’aliquota dei fondi immobiliari è del 20%, quindi anche da un punto di vista fiscale l’investimento diretto è molto penalizzato.


    REIT – Real Estate Investment Trust

    Il settore immobiliare (real estate) può essere oggi considerato un’asset class su cui investire, al pari di categorie più tradizionali come azioni e obbligazioni. Un investitore disciplinato dovrebbe quindi analizzare il settore immobiliare esattamente con le stesse modalità utilizzate per azioni e obbligazioni. Così come gli investitori includono quasi sempre entrambe queste classi di asset nei loro portafogli, nello stesso modo dovrebbero prendere in considerazione il «real estate», che in molte situazioni si rivela una scelta ottimale. I rendimenti generati dagli immobili aggiustati per il rischio giustificano infatti ampiamente il rischio aggiuntivo apportato in un portafoglio composto da azioni e obbligazioni. In altre parole, un investimento immobiliare è una preziosa fonte di diversificazione. È generalmente vero che quanto maggiore è il rendimento di un investimento immobiliare, tanto minore è la sua correlazione con il rendimento del portafoglio azionario e obbligazionario; quanto minore è il suo rischio rispetto a quello di azioni e obbligazioni, tanto maggiore sarà la quota immobiliare che un investitore vorrà detenere in portafoglio. Come sempre, bisogna tenere conto dell’esatto profilo di rischio dell’investitore: le caratteristiche di rischio di un investimento immobiliare potrebbero infatti non essere adeguate ad un investitore con un determinato grado di propensione (o avversione) al rischio.

    Per gli investitori individuali è più opportuno investire nel settore immobiliare tramite azioni, fondi e altri investimenti collettivi. Gli investimenti immobiliari indiretti possono essere di tipo privato o pubblico. La prima tipologia comprende strumenti strutturati analogamente ai fondi di private equity ed è sempre più ricercata da investitori individuali con un’adeguata propensione al rischio. La seconda tipologia comprende invece azioni pubblicamente negoziate di società attive nel settore edilizio residenziale e commerciale, strumenti di debito di tali aziende, fondi e unit trust immobiliari. Gli investitori immobiliari distinguono cinque settori in cui operano, ognuno caratterizzato da diverse caratteristiche di rischio/rendimento: immobili di tipo residenziale, commerciale, industriale, direzionale e alberghiero. Negli USA e in altri paesi, i fondi immobiliari, noti con la denominazione di REIT (Real Estate Investment Trust), sono divenuti un veicolo d’investimento estremamente diffuso. Un REIT è una società o un trust che impiega i capitali raccolti presso numerosi investitori per acquistare e gestire immobili a reddito (REITs azionari) e/o
    crediti ipotecari (REITs ipotecari). I REITs sono negoziati sulle principali borse valori analogamente alle azioni.

    Negli Usa il rendimento annuale medio dei REITs è stato del 11,1% negli anni 70, del 15,6% negli anni 80, del 9,1% negli anni 90, del 10,7% negli anni 2000. Va però sottolineato come dagli anni 80 agli anni 2000 il dividend yield si è ridotto mediamente dall' 8% al 4%.


    Rischi connessi all'investimento immobiliare

    E' opportuno sottolineare che i REITs rappresentano un piccolo settore nella totalità del mercato azionario. Inoltre, nel breve termine tendono a performare più come le azioni piuttosto che come il mercato immobiliare in generale. Si deve tenere presente che il settore immobiliare è sensibile all'aumento dei tassi di interesse, primo perché aumenta il costo di finanziamento per la gestione del business, secondo perché i guadagni futuri risultano meno appetibili rispetto al risk free.

  3. #23
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    Il difetto principale dei REIT è che si tratta di concentrarsi in small cap in un unico settore. Però la loro superiore scorrelazione tra mercati di nazioni diverse li rende attrattivi, finchè ovviamente essa dura. Il rischio è che diventino più correlati man mano che la gente inizia a investire anche in REIT esteri. Però da un punto di vista di analisi fondamentale l'immobile è sempre locale (serve a clientela locale) e dovrebbe mantenere una parziale indipendenza da fattori macroeconomici esteri.
    si, anch'io in effetti sono intenzionato a mantenere in portafoglio una percentuale simile tra il 15% e il 20% e quello che hai scritto qui è proprio il motivo per cui riterrei il REIT un'opportunità per inserire in portafoglio un asset decorrelato da fattori macroeconomici globali, ma più connesso all'andamento delle economie locali..

    insomma in ottica diversificazione... per fare un esempio banale fare SP500 per investire azionario USA e affiancarci un indice sul REIT europei o asiatici per dire... creando una doppia decorrelazione sia di categoria che geografica...

    però nel video veniva messa in discussione la tesi che il REIT sia effettivamente un asset diverso dall'azionario, e veniva posto l'accento che alla maggiore componente di rischio intrinseca al tipo di investimento, ci fosse un effettivo benefit di rendimento che calmierasse il rischio..

    però sono forse ragionamenti troppo certosini e catastrofisti nell'ottica di un asset allocation del 15% del portafoglio globale

  4. #24
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    Alcuni appunti del 2012, non è solo farina del mio sacco. Ad esempio l'aliquota sul capital gain è salita al 26% per i fondi immobiliari
    Grazie

  5. #25

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    Citazione Originariamente Scritto da bomba84 Visualizza Messaggio
    si, anch'io in effetti sono intenzionato a mantenere in portafoglio una percentuale simile tra il 15% e il 20% e quello che hai scritto qui è proprio il motivo per cui riterrei il REIT un'opportunità per inserire in portafoglio un asset decorrelato da fattori macroeconomici globali, ma più connesso all'andamento delle economie locali..

    insomma in ottica diversificazione... per fare un esempio banale fare SP500 per investire azionario USA e affiancarci un indice sul REIT europei o asiatici per dire... creando una doppia decorrelazione sia di categoria che geografica...

    però nel video veniva messa in discussione la tesi che il REIT sia effettivamente un asset diverso dall'azionario, e veniva posto l'accento che alla maggiore componente di rischio intrinseca al tipo di investimento, ci fosse un effettivo benefit di rendimento che calmierasse il rischio..

    però sono forse ragionamenti troppo certosini e catastrofisti nell'ottica di un asset allocation del 15% del portafoglio globale
    Mah, cerchiamo di non risolvere i problemi del mondo noi, visto che tanto anche tra gli accademici la questione reit è dibattuta.
    Commenti più dettagliati dello studio di Mladina li trovi qui:
    Swedroe: Real Estate Isn’t Special

    Il fatto che i reit siano o meno un'asset class distinta piuttosto che un sottosettore azionario magari lasciamolo ai teorici. Secondo Swensen, i rendimenti dei reit (nonostante negli usa siano in linea con quelli delle large cap, ma sotto le small cap) dovrebbero mediamente situarsi tra quelli delle azioni e quelli delle obbligazioni. Quindi anche se per lui i reit sono una core asset class non è lontano dalle posizioni di Mladina che li equipara a un portafoglio 2/3 azioni e 1/3 obbligazioni (circa). Un portafoglio con un profilo di rischio 60% azioni 40% bond potrebbe quindi essere sostituibile con 50% azioni 15% reit e 35% bond.
    Sul fatto che il portafoglio di azioni e obbligazioni batta quello di reit in termini di rapporto rischio/rendimento, secondo me può anche essere vero in media ma non sempre (gli scettici dicono che lo studio di mladina è stato fatto in un periodo di tassi di interesse sensibilmente decrescenti). In un ottica buy&hold, dove conta non tanto entrare e uscire quanto entrare bene (comprare asset a prezzi non eccessivi), può benissimo darsi che in un certo momento i reit abbiano quotazioni più attrattive di un mix azioni e obbligazioni. Ad esempio gli azionari mondiali sono significativamente correlati ma allo stesso tempo abbiamo azionari molto alti (USA) ma anche qualche mercato molto basso (Russia). Non che non esistano ragioni per preferire gli USA alla Russia a parità di prezzi rispetto ai fondamentali, ce ne sono eccome, ma la differenza di P/E, DY ecc è tale da rendere la Russia attrattiva. Allo stesso modo, se sei a caccia di asset da comprare, i REIT a mio parere sono sicuramente una risorsa in più che potrebbe essere al momento un buon acquisto. Al momento che le obbligazioni in euro sono in superbolla e la maggior parte dei mercati azionari sono alti, preferirei pescare dei reit a quotazioni non dico basse ma almeno non malsane piuttosto che caricare ulteriormente il portafoglio di azioni emergenti (che sono tra le poche a non avere quotazioni molto alte) ben oltre alla percentuale ottimale in ottica ottimizzazione a minima varianza.

    Il problema è che anche i reit in questo momento se la passano così così. Quelli americani sono in superbolla, basta vedere l'indice immobiliare di case shiller, gli altri forse un po' meno ma sempre alti. In termini di fondi ci sono queste scelte:
    - mix mondiale
    - europa
    - america
    - concettualmente ci sarebbe anche l'asia pacifico, ma fondi dedicati ai reit di quest'area geografica non ne trovo!

    Depennati i reit usa e il mix mondiale (che ha larga fetta di reit usa) rimane solo l'europa. Sto cercando proprio in questo periodo di capire se le quotazioni sono alte ma ancora accettabili in questo periodo desolato o se sono proprio in bolla. Purtroppo gli indici immobiliari disponibili per l'EU non li trovo che vanno a ritroso indietro del tempo molto. Non capisco se adesso i prezzi sembrano molto alti perchè nel post 2008 erano bassi o se sono alti perchè sono folli. Stando a UBS anche in molti mercati europei c'è poco da stare allegri per chi entra ora:
    UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 | UBS Global topics

    Gli indici immobiliari europei ci sono un po' qui:
    https://ec.europa.eu/eurostat/databr.../table?lang=en
    Purtroppo non vanno più indietro del 2000, porca mucca. Se qualcuno ha altri dati...

    A fare un discorso stato per stato, indubbiamente per esempio gli immobili in italia sono attrattivi, anche se ci sono nubi sull'immediato futuro della nostra economia. Solo che le SIIQ italiane sono poche ed è un mercato giovane senza un buon track record... Sono molto indeciso.

  6. #26
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    Mah, cerchiamo di non risolvere i problemi del mondo noi, visto che tanto anche tra gli accademici la questione reit è dibattuta.
    Commenti più dettagliati dello studio di Mladina li trovi qui:
    Swedroe: Real Estate Isn’t Special

    Il fatto che i reit siano o meno un'asset class distinta piuttosto che un sottosettore azionario magari lasciamolo ai teorici. Secondo Swensen, i rendimenti dei reit (nonostante negli usa siano in linea con quelli delle large cap, ma sotto le small cap) dovrebbero mediamente situarsi tra quelli delle azioni e quelli delle obbligazioni. Quindi anche se per lui i reit sono una core asset class non è lontano dalle posizioni di Mladina che li equipara a un portafoglio 2/3 azioni e 1/3 obbligazioni (circa). Un portafoglio con un profilo di rischio 60% azioni 40% bond potrebbe quindi essere sostituibile con 50% azioni 15% reit e 35% bond.
    Sul fatto che il portafoglio di azioni e obbligazioni batta quello di reit in termini di rapporto rischio/rendimento, secondo me può anche essere vero in media ma non sempre (gli scettici dicono che lo studio di mladina è stato fatto in un periodo di tassi di interesse sensibilmente decrescenti). In un ottica buy&hold, dove conta non tanto entrare e uscire quanto entrare bene (comprare asset a prezzi non eccessivi), può benissimo darsi che in un certo momento i reit abbiano quotazioni più attrattive di un mix azioni e obbligazioni. Ad esempio gli azionari mondiali sono significativamente correlati ma allo stesso tempo abbiamo azionari molto alti (USA) ma anche qualche mercato molto basso (Russia). Non che non esistano ragioni per preferire gli USA alla Russia a parità di prezzi rispetto ai fondamentali, ce ne sono eccome, ma la differenza di P/E, DY ecc è tale da rendere la Russia attrattiva. Allo stesso modo, se sei a caccia di asset da comprare, i REIT a mio parere sono sicuramente una risorsa in più che potrebbe essere al momento un buon acquisto. Al momento che le obbligazioni in euro sono in superbolla e la maggior parte dei mercati azionari sono alti, preferirei pescare dei reit a quotazioni non dico basse ma almeno non malsane piuttosto che caricare ulteriormente il portafoglio di azioni emergenti (che sono tra le poche a non avere quotazioni molto alte) ben oltre alla percentuale ottimale in ottica ottimizzazione a minima varianza.

    Il problema è che anche i reit in questo momento se la passano così così. Quelli americani sono in superbolla, basta vedere l'indice immobiliare di case shiller, gli altri forse un po' meno ma sempre alti. In termini di fondi ci sono queste scelte:
    - mix mondiale
    - europa
    - america
    - concettualmente ci sarebbe anche l'asia pacifico, ma fondi dedicati ai reit di quest'area geografica non ne trovo!

    Depennati i reit usa e il mix mondiale (che ha larga fetta di reit usa) rimane solo l'europa. Sto cercando proprio in questo periodo di capire se le quotazioni sono alte ma ancora accettabili in questo periodo desolato o se sono proprio in bolla. Purtroppo gli indici immobiliari disponibili per l'EU non li trovo che vanno a ritroso indietro del tempo molto. Non capisco se adesso i prezzi sembrano molto alti perchè nel post 2008 erano bassi o se sono alti perchè sono folli. Stando a UBS anche in molti mercati europei c'è poco da stare allegri per chi entra ora:
    UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 | UBS Global topics

    Gli indici immobiliari europei ci sono un po' qui:
    https://ec.europa.eu/eurostat/databr.../table?lang=en
    Purtroppo non vanno più indietro del 2000, porca mucca. Se qualcuno ha altri dati...

    A fare un discorso stato per stato, indubbiamente per esempio gli immobili in italia sono attrattivi, anche se ci sono nubi sull'immediato futuro della nostra economia. Solo che le SIIQ italiane sono poche ed è un mercato giovane senza un buon track record... Sono molto indeciso.
    Molto interessante questo tuo contributo..grazie

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