Fondi immobiliari chiusi 62°

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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Hedger

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Si viene dal thread -> http://www.finanzaonline.com/forum/...usi-61-riparte-tutto-e-i-qf.html#post42040835

Ultima pagina thread 60° -> http://www.finanzaonline.com/forum/...liari-chiusi-61-riparte-tutto-e-i-qf-196.html


QF1 opa, 2, 3

Liq.PIC, II, III, IV, V

La corsa dei QF
La corsa dei QF - NAV e movimenti
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BorsaItalia Fondi Chiusi
Indice BNP Paribas REIM

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Fondi Chiusi [A] ad apporto
2 BNP REIM Portfolio Immobiliare, Estense
2 Pirelli Re Sgr Fondo Tecla , Olinda [A]
2 Rreef https://www.rreef.com/italy VIG. Piramide
1 Polis www.polisfondi.it
3 Beni Stabili Securfondo, Immobilium 2001, IRS
1 Torre SGR S.p.A. Fondo UniCredito Immobiliare Uno
3 Idea Fimit Sgr Fondo Alpha, Fondo Beta , Fondo Delta
1 Aedes Bpm Real Estate Sgr Fondo Investietico
1 Vegagest Immobiliare Europa Immobiliare nr.1
2 Amundi Real Estate Italia SGR Fondi Amundi RE Italia ed Europa
1 Sorgente Società di Gestione del Risparmio - Sorgente Sgr Caravaggio
1 Finnat Investire Immobiliare SGR SpA Obelisco
2 IDeA FIMIT sgr Atlantic 1, Atlantic 2 - Berenice
1 PensPlan Risparmio immobiliare uno energia
---------------------------------------------
Fondi con riaperture
1 BNP REIM Immobiliare Dinamico
1 Rreef https://www.rreef.com/italy Dolomit
1 Mediolanum Mediolanum Gestione Fondi
1 Fabrica Immobiliare Fondo Socrate
---------------------------------------------
Ultimi dati dei fondi

Fondi Immobiliari Chiusi | FondiImmobiliariChiusi.it
 
Ultima modifica:
veramente securfondo poteva distribuire esattamente 235 euro...è in periodo di grazia, la distribuzione sarebbe dovuta...hanno rimandato di un mese la semestrale per ricomprendere la recente vendita, ma mi sa che in questo mese hanno riflettuto, nell'interesse dei quotisti, sulla opportunità di gestire loro stessi questa liquidità: pur con commissione di gestione dimezzata (0,80%), le vie del magna-magna sono infinite...
 
Risparmio immobiliare uno è sempre stato un fondo comico ( o tragico, col punto di vista dei sottoscrittori)....essendo il peggiore dei retail, ha sempre quotato a premio, e nessun regolatore è mai intervenuto, che io sappia, per ammonire il gestore, almeno per la leva smodata ( al momento, la leva è su un assurdo valore del 74%): più che cambiare l'esperto indipendente, dovrebbero mettere sotto inchiesta quello precedente, che ha consentito per tre anni valutazioni palesemente pompate...
se il regolatore non interviene nemmeno a commissariare la sgr, si qualifica da solo per quello che in effetti è...:rolleyes:

non faccio il nome del fondo, per evitare facili polemiche da "terrorista", ma c'è un fondo quotato che certo non è nella criticissima situazione di Risparmio I1, ma che con altrettanta certezza non naviga affatto bene, e rischia molto....
 
Perche’ ipotizzo che Delta chiudera’ rimborsando circa 85 Euro/quota

La recente semestrale di Delta, dal mio punto di vista, era piuttosto robusta:
• I multisala hanno concluso il periodo di due anni di canoni ridotti (1 milione di affitti all’anno in piu’ produce 0.5 Euro/quota in piu’ di reditivita’ ordinaria o FFO)
• Continua a non esserci sfitto significativo
• La riduzione del debito continua (grazie alla generazione di cassa) e nel secondo semestre del 2016 il debito netto sara’ ripagato completamente
• Il NAV (per quello che vale..) tiene. Con questa nota vorrei dare un po’ di contesto al NAV di Delta e dimostrare che, almeno in questo caso, non e’ un numero completamente ridicolo..

Delta a questi prezzi produce quasi il 15% di FFO/valore della quota
Delta e’ il solo QF che seguo ad avere FFO (redditivita’ ordinaria) diviso prezzo della quota a doppia cifra percentuale (anche Investietico genera parecchia cassa, ma lo sconto e’ sempre stato piu’ modesto). Prima della vendita del Forte Village la redditivita’ ordinaria era ottima, ma veniva generata in parte grazie alla leva. Dopo la vendita del Forte Village (e con l’adeguamento dei canoni dei multisala) la leva e’ vicina allo zero, ma Delta continua a generare 5.8 Euro per quota di FFO (quasi il 15% del valore della quota a questi prezzi):

Delta fundamentals.png

Il NAV non e’ un numero completamente ridicolo (almeno per Delta)
Delta, come la maggior parte dei QF, ha svalutato parecchio: all’ultima semestrale il valore degli immobili era il 20% sotto il costo storico (e questi sono immobili comprati dopo la crisi finanziaria quindi a prezzi piu’ bassi e a cap rate piu’ alti rispetto ad immobili comprati prima del 2008).
Delta non rivela il valore di stima dei singoli immobili, ma si possono fare delle ipotesi.
Assegnando un 9% di rendimento ai multisala, un 7% agli uffici e un 7.7% agli alberghi si arriva alla stessa valutazione complessiva del portafoglio di CBRE:

Delta portfolio.png

I multisala sono sempre stati visti come un elemento di rischio (e di conseguenza hanno sempre attratto uno sconto). Sono certamente immobili difficili (impossibili?) da riconvertire, ma, finche’ locati, hanno valori di mercato accettabili.
Mi sono andato a vedere come sono stati venduti i 2 multisala di Olinda (dovrebbe essere un riferimento conservativo visto che la vendita in blocco del patrimonio di Olinda a un fondo avvoltoio non ha comportato certamente la migliore valorizzazione possible per i singoli immobili..):

Olinda multisala.png

Come la tabella mostra, entrambi i multisala di Olinda sono stati venduti esattamente all’11.1% di cap rate (i.e. ad un prezzo che rende il canone l’11.1% del valore dell’immobile).

Un valore di liquidazione assumendo una pessima vendita in blocco di Delta (ad AXA o a qualche altro fondo che investe in distressed assets) puo’ essere calcolato come segue (ognuno puo’ usare le proprie ipotesi e ottenere risultati probabilmente non del tutto dissimili):
• I multisala venduti all’11.5% di cap rate (peggio di Olinda che ha venduto i propri all’11.1%)
• Gli alberghi venduti al 10% di cap rate
• Gli uffici all’8.5% di cap rate
Con queste ipotesi (che sembrano conservative), Delta otterrebbe 160.7 milioni dalla vendita dei propri immobili (contro un costo storico di 256.3 e un'ultima valutazione di 206.0):

Delta liquidation.png

A questo valore degli immobili, se Delta chiudesse oggi liquiderebbe circa 71 Euro/quota.


Rendimento atteso di un investimento in Delta a questi prezzi
Delta ovviamente non chiude oggi, ma la data di liquidazione sembra ragionevolmente certa (fine 2017 non sembra prorogabile a meno di decreti dell’ultimo momento o altre Italianate).
Nei rimanenti 2.5 anni dall’ultima valutazione, Delta dovrebbe continuare a generare 5.8 Euro/quota all’anno di FFO (14.6 Euro in totale).

71 Euro (valore di liquidazione del fondo oggi) + 14.6 Euro (FFO dalla data di ultima valutazione a scadenza) suggeriscono un valore di liquidazione a fine 2017 di oltre 85 Euro a quota.

Assumendo necessari altri 3 mesi per completare i rimborsi ai quotisti, l’IRR di un acquisto odierno sarebbe del 37% (sicuramente attraente per la maggior parte dei partecipanti al mercato):

Delta IRR.png

Rischi e disclaimers
Due anni e mezzo sono un orizzonte temporale medio-lungo e crisi finanziarie, crisi dell’Euro, recessioni, difficolta’ economiche dei conduttori (e in particolare di quello dei multisala a cui il fondo e’ sproporzionatamente esposto), una liquidazione (possibilmente in malafede) a condizioni peggiori di quelle di Olinda o un allungamento (semi-illegale) della scadenza del fondo sono tutti fattori che potrebbero produrre risultati dell’investimento significativamente differenti da quelli prospettati.
Sono lungo Delta (6% del mio net worth e 60% del mio portafoglio QF) e ho quindi interesse a vedere le quotazioni di questo QF salire.
 
veramente securfondo poteva distribuire esattamente 235 euro...è in periodo di grazia, la distribuzione sarebbe dovuta...hanno rimandato di un mese la semestrale per ricomprendere la recente vendita, ma mi sa che in questo mese hanno riflettuto, nell'interesse dei quotisti, sulla opportunità di gestire loro stessi questa liquidità: pur con commissione di gestione dimezzata (0,80%), le vie del magna-magna sono infinite...
I 5.229.495 euro degli attivi allocati in "strumenti finanziari non quotati" (Partecipazioni di controllo e parti di OICR) a cosa corrispondono? Grazie
 
La recente semestrale di Delta, dal mio punto di vista, era piuttosto robusta:
• I multisala hanno concluso il periodo di due anni di canoni ridotti (1 milione di affitti all’anno in piu’ produce 0.5 Euro/quota in piu’ di reditivita’ ordinaria o FFO)
• Continua a non esserci sfitto significativo
• La riduzione del debito continua (grazie alla generazione di cassa) e nel secondo semestre del 2016 il debito netto sara’ ripagato completamente
• Il NAV (per quello che vale..) tiene. Con questa nota vorrei dare un po’ di contesto al NAV di Delta e dimostrare che, almeno in questo caso, non e’ un numero completamente ridicolo..

Delta a questi prezzi produce quasi il 15% di FFO/valore della quota
Delta e’ il solo QF che seguo ad avere FFO (redditivita’ ordinaria) diviso prezzo della quota a doppia cifra percentuale (anche Investietico genera parecchia cassa, ma lo sconto e’ sempre stato piu’ modesto). Prima della vendita del Forte Village la redditivita’ ordinaria era ottima, ma veniva generata in parte grazie alla leva. Dopo la vendita del Forte Village (e con l’adeguamento dei canoni dei multisala) la leva e’ vicina allo zero, ma Delta continua a generare 5.8 Euro per quota di FFO (quasi il 15% del valore della quota a questi prezzi):

Vedi l'allegato 2141210

Il NAV non e’ un numero completamente ridicolo (almeno per Delta)
Delta, come la maggior parte dei QF, ha svalutato parecchio: all’ultima semestrale il valore degli immobili era il 20% sotto il costo storico (e questi sono immobili comprati dopo la crisi finanziaria quindi a prezzi piu’ bassi e a cap rate piu’ alti rispetto ad immobili comprati prima del 2008).
Delta non rivela il valore di stima dei singoli immobili, ma si possono fare delle ipotesi.
Assegnando un 9% di rendimento ai multisala, un 7% agli uffici e un 7.7% agli alberghi si arriva alla stessa valutazione complessiva del portafoglio di CBRE:

Vedi l'allegato 2141211

I multisala sono sempre stati visti come un elemento di rischio (e di conseguenza hanno sempre attratto uno sconto). Sono certamente immobili difficili (impossibili?) da riconvertire, ma, finche’ locati, hanno valori di mercato accettabili.
Mi sono andato a vedere come sono stati venduti i 2 multisala di Olinda (dovrebbe essere un riferimento conservativo visto che la vendita in blocco del patrimonio di Olinda a un fondo avvoltoio non ha comportato certamente la migliore valorizzazione possible per i singoli immobili..):

Vedi l'allegato 2141218

Come la tabella mostra, entrambi i multisala di Olinda sono stati venduti esattamente all’11.1% di cap rate (i.e. ad un prezzo che rende il canone l’11.1% del valore dell’immobile).

Un valore di liquidazione assumendo una pessima vendita in blocco di Delta (ad AXA o a qualche altro fondo che investe in distressed assets) puo’ essere calcolato come segue (ognuno puo’ usare le proprie ipotesi e ottenere risultati probabilmente non del tutto dissimili):
• I multisala venduti all’11.5% di cap rate (peggio di Olinda che ha venduto i propri all’11.1%)
• Gli alberghi venduti al 10% di cap rate
• Gli uffici all’8.5% di cap rate
Con queste ipotesi (che sembrano conservative), Delta otterrebbe 160.7 milioni dalla vendita dei propri immobili (contro un costo storico di 256.3 e un'ultima valutazione di 206.0):

Vedi l'allegato 2141217

A questo valore degli immobili, se Delta chiudesse oggi liquiderebbe circa 71 Euro/quota.


Rendimento atteso di un investimento in Delta a questi prezzi
Delta ovviamente non chiude oggi, ma la data di liquidazione sembra ragionevolmente certa (fine 2017 non sembra prorogabile a meno di decreti dell’ultimo momento o altre Italianate).
Nei rimanenti 2.5 anni dall’ultima valutazione, Delta dovrebbe continuare a generare 5.8 Euro/quota all’anno di FFO (14.6 Euro in totale).

71 Euro (valore di liquidazione del fondo oggi) + 14.6 Euro (FFO dalla data di ultima valutazione a scadenza) suggeriscono un valore di liquidazione a fine 2017 di oltre 85 Euro a quota.

Assumendo necessari altri 3 mesi per completare i rimborsi ai quotisti, l’IRR di un acquisto odierno sarebbe del 37% (sicuramente attraente per la maggior parte dei partecipanti al mercato):

Vedi l'allegato 2141213

Rischi e disclaimers
Due anni e mezzo sono un orizzonte temporale medio-lungo e crisi finanziarie, crisi dell’Euro, recessioni, difficolta’ economiche dei conduttori (e in particolare di quello dei multisala a cui il fondo e’ sproporzionatamente esposto), una liquidazione (possibilmente in malafede) a condizioni peggiori di quelle di Olinda o un allungamento (semi-illegale) della scadenza del fondo sono tutti fattori che potrebbero produrre risultati dell’investimento significativamente differenti da quelli prospettati.
Sono lungo Delta (6% del mio net worth e 60% del mio portafoglio QF) e ho quindi interesse a vedere le quotazioni di questo QF salire.

Ottimo lavoro. Complimenti, bollino verde per te!:clap:
 
Ottimo lavoro. Complimenti, bollino verde per te!:clap:

Mi associo.. Ho sempre sostenuto (in tempi non sospetti ) che delta era e rimane uno dei qfi più interessanti, anche dopo la vendita del Forte Village... Il mercato lo ha quasi sempre snobbato, privilegiando Qfi assurdi come Olinda o Energia.. Mi spiace, ma chi sostiene che " il mercato ha sempre ragione" sbaglia di grosso... A me Delta ha sempre dato grosse soddisfazioni, é stato il mio primo fondo è né detengo ancora parecchie quote (anche se dopo la vendita del village ho allegerito parecchio per passare ad Alpha,rimanendo nella stessa scuderia )Se torna a 35 ricomincio ad accumulare, per ora mi tengo quelle rimaste....
 
La recente semestrale di Delta, dal mio punto di vista, era piuttosto robusta:
• I multisala hanno concluso il periodo di due anni di canoni ridotti (1 milione di affitti all’anno in piu’ produce 0.5 Euro/quota in piu’ di reditivita’ ordinaria o FFO)
• Continua a non esserci sfitto significativo
• La riduzione del debito continua (grazie alla generazione di cassa) e nel secondo semestre del 2016 il debito netto sara’ ripagato completamente
• Il NAV (per quello che vale..) tiene. Con questa nota vorrei dare un po’ di contesto al NAV di Delta e dimostrare che, almeno in questo caso, non e’ un numero completamente ridicolo..

Delta a questi prezzi produce quasi il 15% di FFO/valore della quota
Delta e’ il solo QF che seguo ad avere FFO (redditivita’ ordinaria) diviso prezzo della quota a doppia cifra percentuale (anche Investietico genera parecchia cassa, ma lo sconto e’ sempre stato piu’ modesto). Prima della vendita del Forte Village la redditivita’ ordinaria era ottima, ma veniva generata in parte grazie alla leva. Dopo la vendita del Forte Village (e con l’adeguamento dei canoni dei multisala) la leva e’ vicina allo zero, ma Delta continua a generare 5.8 Euro per quota di FFO (quasi il 15% del valore della quota a questi prezzi):

Vedi l'allegato 2141210

Il NAV non e’ un numero completamente ridicolo (almeno per Delta)
Delta, come la maggior parte dei QF, ha svalutato parecchio: all’ultima semestrale il valore degli immobili era il 20% sotto il costo storico (e questi sono immobili comprati dopo la crisi finanziaria quindi a prezzi piu’ bassi e a cap rate piu’ alti rispetto ad immobili comprati prima del 2008).
Delta non rivela il valore di stima dei singoli immobili, ma si possono fare delle ipotesi.
Assegnando un 9% di rendimento ai multisala, un 7% agli uffici e un 7.7% agli alberghi si arriva alla stessa valutazione complessiva del portafoglio di CBRE:

Vedi l'allegato 2141211

I multisala sono sempre stati visti come un elemento di rischio (e di conseguenza hanno sempre attratto uno sconto). Sono certamente immobili difficili (impossibili?) da riconvertire, ma, finche’ locati, hanno valori di mercato accettabili.
Mi sono andato a vedere come sono stati venduti i 2 multisala di Olinda (dovrebbe essere un riferimento conservativo visto che la vendita in blocco del patrimonio di Olinda a un fondo avvoltoio non ha comportato certamente la migliore valorizzazione possible per i singoli immobili..):

Vedi l'allegato 2141218

Come la tabella mostra, entrambi i multisala di Olinda sono stati venduti esattamente all’11.1% di cap rate (i.e. ad un prezzo che rende il canone l’11.1% del valore dell’immobile).

Un valore di liquidazione assumendo una pessima vendita in blocco di Delta (ad AXA o a qualche altro fondo che investe in distressed assets) puo’ essere calcolato come segue (ognuno puo’ usare le proprie ipotesi e ottenere risultati probabilmente non del tutto dissimili):
• I multisala venduti all’11.5% di cap rate (peggio di Olinda che ha venduto i propri all’11.1%)
• Gli alberghi venduti al 10% di cap rate
• Gli uffici all’8.5% di cap rate
Con queste ipotesi (che sembrano conservative), Delta otterrebbe 160.7 milioni dalla vendita dei propri immobili (contro un costo storico di 256.3 e un'ultima valutazione di 206.0):

Vedi l'allegato 2141217

A questo valore degli immobili, se Delta chiudesse oggi liquiderebbe circa 71 Euro/quota.


Rendimento atteso di un investimento in Delta a questi prezzi
Delta ovviamente non chiude oggi, ma la data di liquidazione sembra ragionevolmente certa (fine 2017 non sembra prorogabile a meno di decreti dell’ultimo momento o altre Italianate).
Nei rimanenti 2.5 anni dall’ultima valutazione, Delta dovrebbe continuare a generare 5.8 Euro/quota all’anno di FFO (14.6 Euro in totale).

71 Euro (valore di liquidazione del fondo oggi) + 14.6 Euro (FFO dalla data di ultima valutazione a scadenza) suggeriscono un valore di liquidazione a fine 2017 di oltre 85 Euro a quota.

Assumendo necessari altri 3 mesi per completare i rimborsi ai quotisti, l’IRR di un acquisto odierno sarebbe del 37% (sicuramente attraente per la maggior parte dei partecipanti al mercato):

Vedi l'allegato 2141213

Rischi e disclaimers
Due anni e mezzo sono un orizzonte temporale medio-lungo e crisi finanziarie, crisi dell’Euro, recessioni, difficolta’ economiche dei conduttori (e in particolare di quello dei multisala a cui il fondo e’ sproporzionatamente esposto), una liquidazione (possibilmente in malafede) a condizioni peggiori di quelle di Olinda o un allungamento (semi-illegale) della scadenza del fondo sono tutti fattori che potrebbero produrre risultati dell’investimento significativamente differenti da quelli prospettati.
Sono lungo Delta (6% del mio net worth e 60% del mio portafoglio QF) e ho quindi interesse a vedere le quotazioni di questo QF salire.

Analisi molto interessante e dettagliata.

Ho effettuato di recente valutazioni su Delta con conclusioni del tutto simili: ipotizzando la vendita degli immobili con uno sconto dell'ordine di 20% sulle stime attuali si giunge ad un valore di rimborso poco sotto gli 80 euro, in pratica +100% vs quotazione di borsa attuale.

Piccolo commento sulla analisi: se il flusso di cassa netto fino a tutto il 2016 servirà per annullare il debito, non andrebbe ignorato nel calcolo finale del valore di rimborso?

Nelle mie stime ho ipotizzato che la redditività ordinaria da qui alla scadenza serva appunto per rimborsare completamente il debito residuo e questo spiega probabilmente la mia ipotesi di valore di rimborso leggermente più bassa.

PS: Delta rappresenta il 30% del mio patrimonio QF
 


Rischi e disclaimers
Due anni e mezzo sono un orizzonte temporale medio-lungo e crisi finanziarie, crisi dell’Euro, recessioni, difficolta’ economiche dei conduttori (e in particolare di quello dei multisala a cui il fondo e’ sproporzionatamente esposto), una liquidazione (possibilmente in malafede) a condizioni peggiori di quelle di Olinda o un allungamento (semi-illegale) della scadenza del fondo sono tutti fattori che potrebbero produrre risultati dell’investimento significativamente differenti da quelli prospettati.
Sono lungo Delta (6% del mio net worth e 60% del mio portafoglio QF) e ho quindi interesse a vedere le quotazioni di questo QF salire.


interessante, grazie del contributo...
per la verità, la leva non è "vicino a zero", è all'11%, e la sgr non sembra così impegnata nel suo annullamento ( mantiene 9-10 mil in liquidità, ma 2/3 di questa è a servizio del debito...il pagamento del debito col flusso di cassa, come tu sostieni, non mi sembra che tu l'abbia conteggiato, nel calcolo del presunto valore finale...), ai miei astrusi fogli excel vengono ratios un tantino diversi dai tuoi, e per la verità non è esattamente vero che delta abbia "immobili comprati dopo la crisi finanziaria quindi a prezzi piu’ bassi e a cap rate piu’ alti" ( nella "vera" crisi, ci siamo ancora dentro...)

il motivo dell'andamento di delta è già spiegato nel tuo equilibrato "disclaimer" ( i conduttori dei multisala - più del 40% del fondo - non hanno solo il coltello dalla parte del manico, hanno anche una metaforica pistola in mano, e questo l'eventuale compratore lo sa benissimo...)...ma è ancora più facilmente comprensibile quotando ( scusami) un altro tuo intervento di 5 anni fa, dove dicevi più o meno le stesse cose:

http://www.finanzaonline.com/forum/30648883-post1036.html

5 anni fa delta quotava circa 36-38, aveva il "gioiello" in portafoglio ( che ha prodotto 4,5 euro di rimborso), e dopo 5 anni...è ancora "più o meno" lì, senza "gioiello", e pur essendo a poca distanza dalla scadenza: il mercato, cioè, sta dicendo che delta, in un contesto di rischio quale i qf, è un fondo MOLTO rischioso, e questo semplicemente significa che può garantire ottimi guadagni ma anche dare cocenti delusioni...

prova a vedere quali erano i due qf, nella tua citazione di 5 anni fa, al secondo posto nel "podio", e considera come è andata a finire per uno di questi secondi piazzati...( e anche l'altro, adesso....:rolleyes:)



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Ultima modifica:
I 5.229.495 euro degli attivi allocati in "strumenti finanziari non quotati" (Partecipazioni di controllo e parti di OICR) a cosa corrispondono? Grazie

lo chiedi a me, ma seguo solo alla lontana questo qf, dopo l'approvazione della proroga straordinaria...penso che aiolos ti saprà rispondere con maggiore cognizione di causa
 
Grazie a tutti per i commenti (e doppie grazie per i bollini).

Un paio di chiarimenti sul debito e sulla valutazione dei FFO da qui a scadenza.

Nell'esercizio che porta ai 71 Euro/quota in caso di "rimborso se il fondo chiude oggi", il debito e' gia' considerato (i.e. 71 Euro sono un NAV, cioe' un valore degli immobili+altri assets, meno il debito netto attuale).
Se il fondo riceve 14.6 Euro di FFO da qui alla vera scadenza, questi vanno aggiunti al "NAV attuale".
In pratica, per il NAV a scadenza bisognerebbe predire la posizione di cassa netta (debito netto attuale + 14.6 Euro) e poi aggiungere gli immobili e altri assets. Come questa tabellina mostra si ottengono gli stessi risultati:

Delta FFO and net debt.png

Jorge e Templar gentilmente correggetemi se continuate a pensare che sbagli.

Faccio sempre riferimento al debito netto (anche se ci sono 24 M di debito lordo), perche' e' quello che determina la leva (se poi tengono cassa lorda invece di ripagare del debito e' perche' sono contenti di pagare le banche e se stessi.. o magari c'e' qualche clausola nel prestito per i multisala TV-PD-PR di cui nessuno di noi e' al corrente..).
Quindi per me l'LTV e' al 7% e non all'11% (ma questo e' davvero semantico.. di fatto la leva e' molto bassa e verra' annullata durante la vita del fondo e sia io che Templar diciamo la stessa cosa).

Templar ha assolutamente ragione sulla concentrazione del rischio con The Space.
Se guardiamo ai canoni (certi) anziche' al valore attuale degli immobili (incerto), The Space e' 10 M su 17.2 M, quindi non il 40%, ma il 58%.. :eek:
Qui l'allungamento della scadenza dei contratti (negoziato assieme alla riduzione del canone per due anni) e' un (parzialissimo) fattore mitigante.

Templar ha ragione anche sul fatto che la crisi finanziaria (almeno in Italia) e' ancora in splendida forma.. il mio punto era solo riferito al confronto con Olinda.. Olinda ha comprato i propri multisala a prezzi/mq e cap rate ben diversi da Delta e quindi, per Delta, ci dovremmo aspettare una svalutazione rispetto al costo storico ben diversa a liquidazione.. Usare il cap rate di vendita di Olinda dovrebbe essere conservativo.. e scoprire che era l'11.1% mi ha fatto sentire meglio (e incrementare la mia posizione in quote di Delta).

Templar ha anche ragione (oltre a ottima memoria ;)) dicendo che, anche 5 anni fa, dicevo che Delta generava un sacco di cassa. Questa ha sicuramente protetto il NAV dallo sprofondare e questa e' sicuramente funzione del basso livello di sfitto (quindi puo' cambiare se The Space da' disdetta domani per i soliti "gravi motivi").
Visto che sono convinto che le scadenze (se certe!) contino e l'IRR conti, mi rassicura sapere che ci siano solo poco piu' di due anni rimasti e che tra altri 5 anni parlero' e scrivero' d'altro.. OK!

Buona domenica a tutti

P.S.
Jorge, mi fa piacere sia anche tu lungo Delta, buona fortuna ad entrambi..
 
Ultima modifica:
lo chiedi a me, ma seguo solo alla lontana questo qf, dopo l'approvazione della proroga straordinaria...penso che aiolos ti saprà rispondere con maggiore cognizione di causa
L'ho chiesto a te poiche' avevi stimato l'entità del rimborso e quindi pensavo avessi letto con molta attenzione la relazione di gestione al 30 giugno e conoscessi la storia del fondo stesso. Ad ogni modo, a me sembrano ben 5.229.495€ investiti in attività finanziarie che nulla hanno a che fare con gli obiettivi del fondo e come tali, in assenza di debito e nel rispetto del regolamento, distribuibili insieme agli altri 7 mln circa che invece si sono tenuti in cassa.
 
Grazie a tutti per i commenti (e doppie grazie per i bollini).

Un paio di chiarimenti sul debito e sulla valutazione dei FFO da qui a scadenza.

Nell'esercizio che porta ai 71 Euro/quota in caso di "rimborso se il fondo chiude oggi", il debito e' gia' considerato (i.e. 71 Euro sono un NAV, cioe' un valore degli immobili+altri assets, meno il debito netto attuale).
Se il fondo riceve 14.6 Euro di FFO da qui alla vera scadenza, questi vanno aggiunti al "NAV attuale".
In pratica, per il NAV a scadenza bisognerebbe predire la posizione di cassa netta (debito netto attuale + 14.6 Euro) e poi aggiungere gli immobili e altri assets. Come questa tabellina mostra si ottengono gli stessi risultati:

Vedi l'allegato 2141365

Jorge e Templar gentilmente correggetemi se continuate a pensare che sbagli.

Faccio sempre riferimento al debito netto (anche se ci sono 24 M di debito lordo), perche' e' quello che determina la leva (se poi tengono cassa lorda invece di ripagare del debito e' perche' sono contenti di pagare le banche e se stessi.. o magari c'e' qualche clausola nel prestito per i multisala TV-PD-PR di cui nessuno di noi e' al corrente..).
Quindi per me l'LTV e' al 7% e non all'11% (ma questo e' davvero semantico.. di fatto la leva e' molto bassa e verra' annullata durante la vita del fondo e sia io che Templar diciamo la stessa cosa).

Templar ha assolutamente ragione sulla concentrazione del rischio con My Space.
Se guardiamo ai canoni (certi) anziche' al valore attuale degli immobili (incerto), My Space e' 10 M su 17.2 M, quindi non il 40%, ma il 58%.. :eek:
Qui l'allungamento della scadenza dei contratti (negoziato assieme alla riduzione del canone per due anni) e' un (parzialissimo) fattore mitigante.

Templar ha ragione anche sul fatto che la crisi finanziaria (almeno in Italia) e' ancora in splendida forma.. il mio punto era solo riferito al confronto con Olinda.. Olinda ha comprato i propri multisala a prezzi/mq e cap rate ben diversi da Delta e quindi, per Delta, ci dovremmo aspettare una svalutazione rispetto al costo storico ben diversa a liquidazione.. Usare il cap rate di vendita di Olinda dovrebbe essere conservativo.. e scoprire che era l'11.1% mi ha fatto sentire meglio (e incrementare la mia posizione in quote di Delta).

Templar ha anche ragione (oltre a ottima memoria ;)) dicendo che, anche 5 anni fa, dicevo che Delta generava un sacco di cassa. Questa ha sicuramente protetto il NAV dallo sprofondare e questa e' sicuramente funzione del basso livello di sfitto (quindi puo' cambiare se My Space da' disdetta domani per i soliti "gravi motivi").
Visto che sono convinto che le scadenze (se certe!) contino e l'IRR conti, mi rassicura sapere che ci siano solo poco piu' di due anni rimasti e che tra altri 5 anni parlero' e scrivero' d'altro.. OK!

Buona domenica a tutti

P.S.
Jorge, mi fa piacere sia anche tu lungo Delta, buona fortuna ad entrambi..

un problema non secondario, che urta con le tue considerazioni sul costo storico, è che l'acquisto iniziale dei multisala non ha obbedito a soli criteri finanziari...chi è un pò addentro alla cosa, e ha buona memoria, capisce subito a cosa mi riferisco...quindi una svalutazione prudenziale richiede di tener conto del fatto che il fondo a suo tempo ha pagato forse "un pò di più" del reale prezzo di mercato, e neppure l'iniziale contratto di affitto fa testo, perchè potrebbe includere una complicata "indennità" iniziale che "giustificasse" la citata opacità del deal...e un conduttore oligopolistico, in italia, si sa, ha più che il coltello dalla parte del manico...con o senza "gravi motivi"...

anche il confronto con olinda secondo me va preso con le pinze, perchè quei multisala sono stati inseriti in una vendita a pacchetto, dove è difficile scorporare il reale singolo valore, "smussato" in mille sfaccettature complessive...

non c'è dubbio che nel complesso la qualità degli immobili di delta è scadente, e alcuni richiederebbero capex molto costose prima della vendita ( il complesso di montesilvano non sarà vecchio quanto me, ma ci si avvicina...), e non c'è dubbio che esistono sul mercato altri qf potenzialmente con migliore rapporto r-r..., ma come giustamente tu sottolinei, il flusso di cassa ( attento che nel concetto di FFO esiste una componente di stima...) è elevato, lo sfitto irrisorio e soprattutto, cosa che tu non sottolinei, la sgr non ha nemmeno tentato di chiedere la proroga straordinaria, cosa che depone, anche per evitare possibili future contestazioni giuridiche alla sgr stessa, per una certa "propensione" della sgr a una vendita non olinda-style...
 
L'ho chiesto a te poiche' avevi stimato l'entità del rimborso e quindi pensavo avessi letto con molta attenzione la relazione di gestione al 30 giugno e conoscessi la storia del fondo stesso. Ad ogni modo, a me sembrano ben 5.229.495€ investiti in attività finanziarie che nulla hanno a che fare con gli obiettivi del fondo e come tali, in assenza di debito e nel rispetto del regolamento, distribuibili insieme agli altri 7 mln circa che invece si sono tenuti in cassa.

se investiti in oicr o comunque in prodotti immobiliari derivati, magari illiquidi ( mi vengono in mente le analoghe partecipazioni di alfa, svendute in tutta fretta per carenza di liquidità...o le ex FIP di BNL , etc), non necessariamente avrebbero dovute essere distribuite...manco per niente...
quello che invece era un atto dovuto durante il periodo di grazia era il rimborso (massivo) derivante dalle vendite di periodo: circa 235 euro/quota...qualunque giustificazione avanzata dalla sgr a supporto della mancata distribuzione sarebbe un arrampicarsi sulle specchi...ma questi hanno ventose sulle dita...:rolleyes:
 
se investiti in oicr o comunque in prodotti immobiliari derivati, magari illiquidi ( mi vengono in mente le analoghe partecipazioni di alfa, svendute in tutta fretta per carenza di liquidità...o le ex FIP di BNL , etc), non necessariamente avrebbero dovute essere distribuite...manco per niente...
quello che invece era un atto dovuto durante il periodo di grazia era il rimborso (massivo) derivante dalle vendite di periodo: circa 235 euro/quota...qualunque giustificazione avanzata dalla sgr a supporto della mancata distribuzione sarebbe un arrampicarsi sulle specchi...ma questi hanno ventose sulle dita...:rolleyes:
Sul "non necessariamente avrebbero dovute essere distribuite...manco per niente"... perchè? Grazie
 
Sul "non necessariamente avrebbero dovute essere distribuite...manco per niente"... perchè? Grazie

perchè non le hanno vendute, quelle partecipazioni...invece dovevano distribuire il ricavo di quello che è stato venduto...

ormai il periodo di grazia è stato trasformato in una normalissima proroga qualunque, quasi automatica, mentre invece dovrebbe avere, con o senza "piano di smobilizzo", le sue priorità...ancora peggio ha fatto Tecla, che non è in grazia ma in proroga straordinaria...
tanto, quale regolatore aprirà bocca?
 
I 5.229.495 euro degli attivi allocati in "strumenti finanziari non quotati" (Partecipazioni di controllo e parti di OICR) a cosa corrispondono? Grazie
al 31/12/2014 la voce a cui ti riferisci era così composta:
 

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La partecipazione di Securfondo è un immobile, un hotel siciliano, detenuto dal fondo attraverso una società. L'OICR è un fondo della casa, il fondo Vesta, un pessimo investimento tra l'altro.
Forse hanno distribuito il costo storico degli immobili, bisogna vedere che formula hanno usato se ci sarà nella semestrale per il calcolo e la plusvalenza va a coprire la minus su altri immobili. In "vita" ci starebbe, anche se la vecchia Beni Stabili però era più libera da questo punto di vista, nel periodo di grazia no: hai liquidità e rimborsi parzialmente le quote
 
Avevio già cliccato per rispondere e non ho visto :D
;)
La partecipazione di Securfondo è un immobile, un hotel siciliano, detenuto dal fondo attraverso una società. L'OICR è un fondo della casa, il fondo Vesta, un pessimo investimento tra l'altro.
Forse hanno distribuito il costo storico degli immobili, bisogna vedere che formula hanno usato se ci sarà nella semestrale per il calcolo e la plusvalenza va a coprire la minus su altri immobili. In "vita" ci starebbe, anche se la vecchia Beni Stabili però era più libera da questo punto di vista, nel periodo di grazia no: hai liquidità e rimborsi parzialmente le quote

Grazie, impagabile Jean :yes:
 
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