COMPRAVENDITA DI FABBRICATO INDIPENDENTE con difformità sulla facciata. Atto è nullo?

[sigmund1]

Una persona acquista un fabbricato indipendente costruito prima del 1967, in buona fede e senza averlo mai visto, fidando quindi del venditore che dichiara che non sono mai state apportate modifiche di alcun genere.

Preciso che si tratta di un immobile che ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Successivamente all'atto l'acquirente riscontra una piccola irregolarità in facciata consistente in una piccola finestra che non risultava dalla pianta esibita e firmata dal venditore (e da me stesso ovviamente) in sede di stipula dell'atto.

La domanda multipla è :

1) l'atto è nullo?

2) oppure, l'atto è annullabile su richiesta di qualcuno che possa averne interesse?

3) oppure ancora, l'atto è (sperabilmente) valido e l'irregolarità è sanabile sotto il profilo urbanististico?

Grazie in anticipo a chi vorrà dare un contributo serio e concreto.

 

[gorio]

Una persona acquista un fabbricato indipendente costruito prima del 1967, in buona fede e senza averlo mai visto, fidando quindi del venditore che dichiara che non sono mai state apportate modifiche di alcun genere.

Preciso che si tratta di un immobile che ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Successivamente all'atto l'acquirente riscontra una piccola irregolarità in facciata consistente in una piccola finestra che non risultava dalla pianta esibita e firmata dal venditore (e da me stesso ovviamente) in sede di stipula dell'atto.

La domanda multipla è :

1) l'atto è nullo?

2) oppure, l'atto è annullabile su richiesta di qualcuno che possa averne interesse?

3) oppure ancora, l'atto è (sperabilmente) valido e l'irregolarità è sanabile sotto il profilo urbanististico?

Grazie in anticipo a chi vorrà dare un contributo serio e concreto.

Il problema per gli immobili costruiti ante 1967 è dimostrare l'anteriorità della costruzione, peraltro, in questo caso, la dimostrazione dovrebbe estendersi ad un'anteriorità persino ulteriore, ossia al vigore del D.M. 19 GIUGNO 1958, dopo la pubblicazione del quale, avvenuta nel novembre del 1958, era necessario munirsi di un preventivo parere positivo del soprintendente per l'eventuale ed avvenuta modifica in facciata dell'immobile, sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico.
L'anteriorità deve essere documentalmente provata, in mancanza la compravendita non sarebbe comunque affetta da nullità o annullabilità, in quanto, a mio parere, l'eventuale difformità incorrerebbe, nel caso, in quelli meno gravi ex art. 34 D.P.R. 380/2001, quindi applicabile una semplice sanzione pecuniaria e/o ordine di ripristino dell'originaria facciata, che, sempre eventualmente, dubito possa intaccare la causa della compravendita, quindi l'idoneità abitativa del fabbricato.
In tale ipotesi e qualora il vizio non fosse conoscibile, si potrà ricorrere ad un procedimento per ottenere dal venditore le spese sostenute (tecnici, sanzioni, ecc). Sarei molto cauto, infine, su richieste di risarcimento dei danni per un asserito minor valore del bene rispetto all'acquistato.

 

[sigmund1]

Il problema per gli immobili costruiti ante 1967 è dimostrare l'anteriorità della costruzione, peraltro, in questo caso, la dimostrazione dovrebbe estendersi ad un'anteriorità persino ulteriore, ossia al vigore del D.M. 19 GIUGNO 1958, dopo la pubblicazione del quale, avvenuta nel novembre del 1958, era necessario munirsi di un preventivo parere positivo del soprintendente per l'eventuale ed avvenuta modifica in facciata dell'immobile, sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico.
L'anteriorità deve essere documentalmente provata, in mancanza la compravendita non sarebbe comunque affetta da nullità o annullabilità, in quanto, a mio parere, l'eventuale difformità incorrerebbe, nel caso, in quelli meno gravi ex art. 34 D.P.R. 380/2001, quindi applicabile una semplice sanzione pecuniaria e/o ordine di ripristino dell'originaria facciata, che, sempre eventualmente, dubito possa intaccare la causa della compravendita, quindi l'idoneità abitativa del fabbricato.
In tale ipotesi e qualora il vizio non fosse conoscibile, si potrà ricorrere ad un procedimento per ottenere dal venditore le spese sostenute (tecnici, sanzioni, ecc). Sarei molto cauto, infine, su richieste di risarcimento dei danni per un asserito minor valore del bene rispetto all'acquistato.

Ciao Gorio.
Un contributo valido e concreto.

La tua expertise in materia giuridica mi pare veramente notevole.

Anche quella sulle norme del regolamento del calcio dove a suo tempo mi hai beccato in castagna.



Ciao e grazie mille.

 

[mariotrento]

Il problema per gli immobili costruiti ante 1967 è dimostrare l'anteriorità della costruzione, peraltro, in questo caso, la dimostrazione dovrebbe estendersi ad un'anteriorità persino ulteriore, ossia al vigore del D.M. 19 GIUGNO 1958, dopo la pubblicazione del quale, avvenuta nel novembre del 1958, era necessario munirsi di un preventivo parere positivo del soprintendente per l'eventuale ed avvenuta modifica in facciata dell'immobile, sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico.
L'anteriorità deve essere documentalmente provata, in mancanza la compravendita non sarebbe comunque affetta da nullità o annullabilità, in quanto, a mio parere, l'eventuale difformità incorrerebbe, nel caso, in quelli meno gravi ex art. 34 D.P.R. 380/2001, quindi applicabile una semplice sanzione pecuniaria e/o ordine di ripristino dell'originaria facciata, che, sempre eventualmente, dubito possa intaccare la causa della compravendita, quindi l'idoneità abitativa del fabbricato.
In tale ipotesi e qualora il vizio non fosse conoscibile, si potrà ricorrere ad un procedimento per ottenere dal venditore le spese sostenute (tecnici, sanzioni, ecc). Sarei molto cauto, infine, su richieste di risarcimento dei danni per un asserito minor valore del bene rispetto all'acquistato.

sbagliato: l'unico modo per non aver problemi è che l'immobile sia ante 42 tutto quello costruito dopo (se non vi sono disegni in comune ) è ABUSIVO

 

[gorio]

sbagliato: l'unico modo per non aver problemi è che l'immobile sia ante 42 tutto quello costruito dopo (se non vi sono disegni in comune ) è ABUSIVO

Se è per questo sarebbe ante 1939, ossia la vigenza del catasto, perché la difformità riguarderebbe una finestra in facciata, non presente in piantina.
Ma ho anche scritto, che tale difformità ricadrebbe, a mio parere, tra quelle parziali, non è abusivo tutto l'immobile e, al limite, previste dall'art. 34 D.P.R. 380/2001.
Il quesito era sulla nullità o annullabilità dell'atto di compravendita, non se vi fosse o meno qualche difformità, perché quella c'è, è scontata nelle premesse della domanda, ma se è tale da travolgere la compravendita.
Ripeto, a mio parere no, poiché non è un vizio tale da far comminare la demolizione dell'immobile o renderlo inservibile al suo uso, quindi è commerciabile e l'acquirente, semmai, sarà costretto ad affrontare costi di ripristino o sanatoria. In tal caso, potrebbe chiedere un rimborso, totale o parziale, al venditore delle spese sostenute.

 

[sigmund1]

Se è per questo sarebbe ante 1939, ossia la vigenza del catasto, perché la difformità riguarderebbe una finestra in facciata, non presente in piantina.
Ma ho anche scritto, che tale difformità ricadrebbe, a mio parere, tra quelle parziali, non è abusivo tutto l'immobile e, al limite, previste dall'art. 34 D.P.R. 380/2001.
Il quesito era sulla nullità o annullabilità dell'atto di compravendita, non se vi fosse o meno qualche difformità, perché quella c'è, è scontata nelle premesse della domanda, ma se è tale da travolgere la compravendita.
Ripeto, a mio parere no, poiché non è un vizio tale da far comminare la demolizione dell'immobile o renderlo inservibile al suo uso, quindi è commerciabile e l'acquirente, semmai, sarà costretto ad affrontare costi di ripristino o sanatoria. In tal caso, potrebbe chiedere un rimborso, totale o parziale, al venditore delle spese sostenute.

Grazie per l'ulteriore precisazione.

A mia volta vorrei precisare che si tratta di un fabbricato di 2 piani, un pianterreno ad uso deposito e un primo piano ad uso abitazione.

La finestrella è stata aperta per dare maggiore luminosità al deposito del piano terreno.

Non so se questo rende ancor meno grave l'abuso.

Preciso che si tratta di un ex fabbricato rurale costruito agli inizi del '900.

Secondo me il professionista che ha ha depositato l'ultima planimetria (a seguito di una variazione interna) nel 2002 ha ricopiato pari pari la piantina del piano terreno allegata all'atto della compravendita precedente (effettuata nei primi anni '50).

Potrebbe quindi trattarsi di un mero errore del professionista (peraltro deceduto nel frattempo) che ha omesso di riportare la finestrella.

A questo punto della discussione, penso che si possa pacificamente concludere che non via sia alcun impedimento legale alla compravendita.

 

[gorio]

Grazie per l'ulteriore precisazione.

A mia volta vorrei precisare che si tratta di un fabbricato di 2 piani, un pianterreno ad uso deposito e un primo piano ad uso abitazione.

La finestrella è stata aperta per dare maggiore luminosità al deposito del piano terreno.

Non so se questo rende ancor meno grave l'abuso.

Preciso che si tratta di un ex fabbricato rurale costruito agli inizi del '900.

Secondo me il professionista che ha ha depositato l'ultima planimetria (a seguito di una variazione interna) nel 2002 ha ricopiato pari pari la piantina del piano terreno allegata all'atto della compravendita precedente (effettuata nei primi anni '50).

Potrebbe quindi trattarsi di un mero errore del professionista (peraltro deceduto nel frattempo) che ha omesso di riportare la finestrella.

A questo punto della discussione, penso che si possa pacificamente concludere che non via sia alcun impedimento legale alla compravendita.

Molto probabile che sia accaduto questo, in ogni caso, pur ragionando nella peggiore delle ipotesi, non ci sarebbero comunque le condizioni per una nullità o annullabilità, quindi il problema non si pone.

 

[sigmund1]

Molto probabile che sia accaduto questo, in ogni caso, pur ragionando nella peggiore delle ipotesi, non ci sarebbero comunque le condizioni per una nullità o annullabilità, quindi il problema non si pone.

 

[mariotrento]

Se è per questo sarebbe ante 1939, ossia la vigenza del catasto, perché la difformità riguarderebbe una finestra in facciata, non presente in piantina.
Ma ho anche scritto, che tale difformità ricadrebbe, a mio parere, tra quelle parziali, non è abusivo tutto l'immobile e, al limite, previste dall'art. 34 D.P.R. 380/2001.
Il quesito era sulla nullità o annullabilità dell'atto di compravendita, non se vi fosse o meno qualche difformità, perché quella c'è, è scontata nelle premesse della domanda, ma se è tale da travolgere la compravendita.
Ripeto, a mio parere no, poiché non è un vizio tale da far comminare la demolizione dell'immobile o renderlo inservibile al suo uso, quindi è commerciabile e l'acquirente, semmai, sarà costretto ad affrontare costi di ripristino o sanatoria. In tal caso, potrebbe chiedere un rimborso, totale o parziale, al venditore delle spese sostenute.

no, in realtà tutto quanto costruito prima del 42, è lecito, bisogna però dimostrare che la costruzione risale a prima del 42, il modo piu' semplice il catasto, se la casa è accatastata nel 39 sei a posto, certo se poi vuoi far valere le altre dovresti ritrovare documentazione fotografica storica.
salvo alcune città roma, Milano dove vigevano regolamenti Regi, che imponevano comunque anche ante 42 prescrizioni specifiche.
l'ante 67 serve solo per vendere roba abusiva che in caso contrario sarebbe invendibile

 

[mariotrento]

Grazie per l'ulteriore precisazione.

A mia volta vorrei precisare che si tratta di un fabbricato di 2 piani, un pianterreno ad uso deposito e un primo piano ad uso abitazione.

La finestrella è stata aperta per dare maggiore luminosità al deposito del piano terreno.

Non so se questo rende ancor meno grave l'abuso.

Preciso che si tratta di un ex fabbricato rurale costruito agli inizi del '900.

Secondo me il professionista che ha ha depositato l'ultima planimetria (a seguito di una variazione interna) nel 2002 ha ricopiato pari pari la piantina del piano terreno allegata all'atto della compravendita precedente (effettuata nei primi anni '50).

Potrebbe quindi trattarsi di un mero errore del professionista (peraltro deceduto nel frattempo) che ha omesso di riportare la finestrella.

A questo punto della discussione, penso che si possa pacificamente concludere che non via sia alcun impedimento legale alla compravendita.

per comprare tutto quello che si autocertifica davanti al notaio che èm pubblico ufficiale sia ante 67, puoi comprare tutto.
peccato che poi rischi di dover demolire tutto a tue spese.

 

[sigmund1]

per comprare tutto quello che si autocertifica davanti al notaio che èm pubblico ufficiale sia ante 67, puoi comprare tutto.
peccato che poi rischi di dover demolire tutto a tue spese.

Per una finestrella di una cantina, che rappresenta meno dello 0,5% della facciata?

MI sembra un'ipotesi del tutto irrealistica.

 

[sigmund1]

no, in realtà tutto quanto costruito prima del 42, è lecito, bisogna però dimostrare che la costruzione risale a prima del 42, il modo piu' semplice il catasto, se la casa è accatastata nel 39 sei a posto, certo se poi vuoi far valere le altre dovresti ritrovare documentazione fotografica storica.
salvo alcune città roma, Milano dove vigevano regolamenti Regi, che imponevano comunque anche ante 42 prescrizioni specifiche.
l'ante 67 serve solo per vendere roba abusiva che in caso contrario sarebbe invendibile

Ho riverificato: si tratta di un fabbricato costruito a fine Ottocento.

 

[gorio]

no, in realtà tutto quanto costruito prima del 42, è lecito, bisogna però dimostrare che la costruzione risale a prima del 42, il modo piu' semplice il catasto, se la casa è accatastata nel 39 sei a posto, certo se poi vuoi far valere le altre dovresti ritrovare documentazione fotografica storica.
salvo alcune città roma, Milano dove vigevano regolamenti Regi, che imponevano comunque anche ante 42 prescrizioni specifiche.
l'ante 67 serve solo per vendere roba abusiva che in caso contrario sarebbe invendibile

Il quesito non è sulla presenza o meno del titolo costruttivo, quello è dato per scontato, bensì su una difformità relativamente alla facciata così come rappresentata in catasto, quindi a prescindere è esclusa la nullità, l'annullabilità ed il timore di un ordine di demolizione, l'immobile è idoneo al suo uso abitativo, in conclusione il rogito di compravendita non è a rischio di essere travolto.
Questo era chiesto.
Per inciso sul problema da te sollevato che non è attinente però al quesito del 3D, appunto, se è accatastato nel '39, ovviamente non necessita di altre prove ai fini del titolo costruttivo.

 

[edesmo]

verifica se nel tuo caso si può fare una variazione (ora per allora) in catasto con la motivazione
"esatta rappresentazione grafica"

Motivo della variazione: VARIAZIONE TOPONOMASTICA, ESATTA RAPP. GRAFICA




Causali: variazione toponomastica, ESATTA RAPP. GRAFICA
Data in cui la variazione si è verificata (ultimazione dei lavori): 30/12/1939