Cedere casa al figlio. Vendita invece che donazione

[glu]

Devo trasferire la proprietà di una abitazione a mio figlio a cui la intestarei come 1a casa. Non volendo percepire il controvalore in linea di fatto sarebbe una donazione. Ma per evitare di rimanere bloccato per ventanni è accettabile dall'A.d.E. e da un notaio una vendita con pagamento dilazionato in 20 anni con versamenti mensili di euro 500 per complessive 120.000 euro (valore della casa) a cui non si richiederebbe il tracciamento ai fini antiriciclaggio? Mio figlio avendo un lavoro ben remunerato può ben giustificare una corrispondente spesa annuale.

 

[Riccardo.M]

Devo trasferire la proprietà di una abitazione a mio figlio a cui la intestarei come 1a casa. Non volendo percepire il controvalore in linea di fatto sarebbe una donazione. Ma per evitare di rimanere bloccato per ventanni è accettabile dall'A.d.E. e da un notaio una vendita con pagamento dilazionato in 20 anni con versamenti mensili di euro 500 per complessive 120.000 euro (valore della casa) a cui non si richiederebbe il tracciamento ai fini antiriciclaggio? Mio figlio avendo un lavoro ben remunerato può ben giustificare una corrispondente spesa annuale.

Il notaio può inserire nell'atto di vendita che il pagamento avverrà a rate in un certo numero di anni.

Il problema è che, essendo tale clausola vincolante, in caso di mancato pagamento da parte di tuo figlio, ti troveresti in mano un atto immediatamente esecutivo per procedere al recupero forzato di quanto non pagato.

Ed in caso di pagamento in contanti non vi sarebbe traccia dei pagamenti.

A questo punto la persona che rischia di più è tuo figlio.

In caso di tuo decesso, gli eredi legittimi, a patto che ve ne siano, potrebbero recuperare il denaro portando in causa tuo figlio per il recupero del denaro.

 

[glu]

Il notaio può inserire nell'atto di vendita che il pagamento avverrà a rate in un certo numero di anni.

Il problema è che, essendo tale clausola vincolante, in caso di mancato pagamento da parte di tuo figlio, ti troveresti in mano un atto immediatamente esecutivo per procedere al recupero forzato di quanto non pagato.

Ed in caso di pagamento in contanti non vi sarebbe traccia dei pagamenti.

A questo punto la persona che rischia di più è tuo figlio.

In caso di tuo decesso, gli eredi legittimi, a patto che ve ne siano, potrebbero recuperare il denaro portando in causa tuo figlio per il recupero del denaro.

Dalla tua puntuale risposta posso considerare che l'operazione e fattibile sia dal punto di vista legale che fiscale. Rimane da scoprire se dopo i canonici cinque anni di bonus prima casa mio figlio volesse rivendere l'appartamento acquistato in questo modo, il futuro acquirente e il suo notaio eccepiscono sulla regolarità della operazione e possono pretendere qualcosa per concludere l'atto.

 

[claudia_b]

Scusa la domanda stupida.
Se tuo figlio dopo 5 o 10 anni volesse vendere come fa a dimostrare di esserne pienamente legittimato se nell'atto di provenienza c'è scritto che deve ancora pagare rate per estinguere il debito?

 

[donsalieri]

Se la vendita viene fatta per sottrarre il bene dall'asse ereditario e intestarlo solo ad uno degli eredi può configurarsi la vendita fraudolenta.
Gli altri eredi hanno 10 anni per contestare la vendita e dimostrare che è stata fatta in maniera fraudolenta.
Come vedi al pari della donazione gli eredi nei 10 anni successivi possono comunque impugnare l'atto di vendita per esigere la loro parte.

 

[Riccardo.M]

A questo punto ti direi di fare una "normale" vendita a tuo figlio come "prima casa".

Tuo figlio può ottenere un mutuo attorno all'1% di interesse e dormite sonni tranquilli.

In questo modo tuo figlio porta in detrazione ogni anno gli interessi passivi e gli oneri notarili e di registro per l'atto di mutuo.

Diciamo che, tra atto di mutuo e spese di istruzione della pratica bancaria, dovresti cavartela con circa 3.000 euro.

Oltre naturalmente all'atto di vendita.

Capisco che si tratta di una soluzione più dispendiosa, ma è la strada assolutamente più tranquilla da seguire per entrambi.

E tuo figlio può fare ciò che vuole dell'immobile: se lo vende dopo i 5 anni canonici, non deve restituire nulla allo Stato.

 

[donsalieri]

Attenzione che non è così semplice aggirare la legge sull'eredità.
Faccio un esempio pratico che è capitato ad un mio conoscente.
La parte lesa ha denunciato la vendita fraudolenta e sono stati scandagliati conti correnti, movimentazioni di denaro e quant'altro di entrambi gli attori pre e post compravendita.
Oltre a chiedere motivazioni chiare che giustifichino senza ombra di dubbio la necessità della vendita ad uno solo degli eredi.
Poi si monitora lil patrimonio e la storia della somma incassata, se ad esempio la venditrice fino all'atto di vendita aveva uscite medie mensili di 1500€ e successivamente all'atto le uscite sono diventate in maniera ingiustificata 2500€ (o maggiori) l'atto di vendita si configura immediatamente come fraudolento.
Viceversa i soldi incassati dalla vendita dovranno essere ritrovati pari pari sui conti della venditrice al momento delle spartizioni perchè devono rientrare nell'asse ereditario così come ci rientrava l'immobile venduto.
Spese inpreviste intervenute negli anni dovranno essere dimostrate così come ogni altra uscita.
Solitamente se la vendita viene fatta tenendo all'oscuro gli altri eredi leggittimi allora è immediatamente classificata come fraudolenta.
Non è semplice estromettere un erede dai suoi diritti e quasi mai ci si riesce con l'inganno finendo per rimetterci perchè una volta che l'avvocato dimostra la fraudolenza dell'atto (basta monitorare i conti e verificare eventuali ammanchi) la casa (o il suo controvalore) ritorna nell'asse ereditario.

 

[glu]

A questo punto ti direi di fare una "normale" vendita a tuo figlio come "prima casa".

Tuo figlio può ottenere un mutuo attorno all'1% di interesse e dormite sonni tranquilli.

In questo modo tuo figlio porta in detrazione ogni anno gli interessi passivi e gli oneri notarili e di registro per l'atto di mutuo.

Diciamo che, tra atto di mutuo e spese di istruzione della pratica bancaria, dovresti cavartela con circa 3.000 euro.

Oltre naturalmente all'atto di vendita.

Capisco che si tratta di una soluzione più dispendiosa, ma è la strada assolutamente più tranquilla da seguire per entrambi.

E tuo figlio può fare ciò che vuole dell'immobile: se lo vende dopo i 5 anni canonici, non deve restituire nulla allo Stato.

intanto ringrazio per l'analisi. Tanto di cappello.
Nel caso da te suggerito (il mutuo) il problema è trovare una banca che lo conceda per un atto di vendita tra parenti. Ne ho scandagliato già alcune. Tutte rigorosamente declinano. Proverò ancora.

 

[glu]

Scusa la domanda stupida.
Se tuo figlio dopo 5 o 10 anni volesse vendere come fa a dimostrare di esserne pienamente legittimato se nell'atto di provenienza c'è scritto che deve ancora pagare rate per estinguere il debito?

Non è per niente peregrina. Anzi è il casus belli. Potrei rispondere in IMHO che nel caso fossi ancora in vita farei una donazione corrispondente. Se invece sarò al Padreterno sarà la successione a chiudere la partita con il debito di mio figlio.

 

[glu]

Attenzione che non è così semplice aggirare la legge sull'eredità.
Faccio un esempio pratico che è capitato ad un mio conoscente.
La parte lesa ha denunciato la vendita fraudolenta e sono stati scandagliati conti correnti, movimentazioni di denaro e quant'altro di entrambi gli attori pre e post compravendita.
Oltre a chiedere motivazioni chiare che giustifichino senza ombra di dubbio la necessità della vendita ad uno solo degli eredi.
Poi si monitora lil patrimonio e la storia della somma incassata, se ad esempio la venditrice fino all'atto di vendita aveva uscite medie mensili di 1500€ e successivamente all'atto le uscite sono diventate in maniera ingiustificata 2500€ (o maggiori) l'atto di vendita si configura immediatamente come fraudolento.
Viceversa i soldi incassati dalla vendita dovranno essere ritrovati pari pari sui conti della venditrice al momento delle spartizioni perchè devono rientrare nell'asse ereditario così come ci rientrava l'immobile venduto.
Spese inpreviste intervenute negli anni dovranno essere dimostrate così come ogni altra uscita.
Solitamente se la vendita viene fatta tenendo all'oscuro gli altri eredi leggittimi allora è immediatamente classificata come fraudolenta.
Non è semplice estromettere un erede dai suoi diritti e quasi mai ci si riesce con l'inganno finendo per rimetterci perchè una volta che l'avvocato dimostra la fraudolenza dell'atto (basta monitorare i conti e verificare eventuali ammanchi) la casa (o il suo controvalore) ritorna nell'asse ereditario.

Risposta istruttiva ogni oltre misura. Da muoversi con i piedi di piombo. Pare che ci sia poco da fare. O c'è la vendita reale con il corrispettivo pagato o donato oppure l'operazione in qualsiasi altro modo è fallata dalla nascita. Il pregiudizio può ricadere sui futuri acquirenti e prima di ogni azione degli eredi saranno loro a non accettarla.

 

[glu]

Se la vendita viene fatta per sottrarre il bene dall'asse ereditario e intestarlo solo ad uno degli eredi può configurarsi la vendita fraudolenta.
Gli altri eredi hanno 10 anni per contestare la vendita e dimostrare che è stata fatta in maniera fraudolenta.
Come vedi al pari della donazione gli eredi nei 10 anni successivi possono comunque impugnare l'atto di vendita per esigere la loro parte.

Il mio problema è che in caso di futura vendita dopo i 5 anni, gli acquirenti venendo a sapere dell'esistenza del debito la vendita non si fa più se questo non è risolto in modo chiaro. Quindi l' operazione di rendere commerciabile l'immobile prima dei ventanni richiesti per la donazione si rivela inutile allo scopo.

 

[fkaftal]

Inoltre c'è anche il problema che dal 01-01-2022 i pagamenti in contanti fra privati non possono superare i 999,99 euro. Anche presupponendo che l'AdE consenta un pagamento MENSILE (rata di acquisto) pari a quell'importo - cosa per nulla scontata - ciò significa che in mancanza delle ricevute di bonifico su CC gli ci vorrebbero ben più di 5 anni per dirsi proprietario e poter rivendere l'immobile...

Consiglio anche io la vendita EFFETTIVA e alla luce del sole rispetto agli altri eredi.