autorizzazione del giudice tutelare per vendita casa con comproprietario minorenne

[umiki]

dopo aver firmato il compromesso ed aver preso accordi per fare il rogito ai primi di settembre, è venuto fuori che uno dei proprietari è minorenne e che i venditori non sapevano che in questo caso è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare. Premetto che, sapendo che c'erano molti comproprietari, perche' c'era di mezzo una doppia successione, avevamo chiesto fin dall'inizio all'agente immobiliare se c'erano dei minorenni e questo ci aveva garantito che erano tanti, ma tutti maggiorenni. Il bambino possiede una quota molto piccola dell'immobile.
Mi chiedo se possano esserci problemi dovuti al fatto che il prezzo di vendita è assai inferiore del valore catastale. Il motivo per cui il prezzo è cosi' basso è semplicemente che l'immobile si trova in una zona con mercato immobiliare assai depresso, è stato in vendita per anni senza che trovassero un acquirente, e da piu' di un anno era in vendita al prezzo a cui abbiamo proposto di acquistarlo. Per quella zona non ci sono neanche le valutazioni OMI (ho provato a guardare, ed esce il messaggio che per questa zona le valutazioni non sono disponibili).

Tra l'altro ci eravamo accordati per avere subito le chiavi in modo da sfruttare agosto (con le ferie) per fare un po' di lavori per poi trasferirci a settembre dopo l'atto, ma a questo punto temo che qualsiasi lavoro o acquisto di mobili sa rischioso (anche se dovessero restituirci il doppio della caparra andremmo in perdita)

 

[Lawyer2020]

dopo aver firmato il compromesso ed aver preso accordi per fare il rogito ai primi di settembre, è venuto fuori che uno dei proprietari è minorenne e che i venditori non sapevano che in questo caso è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare. Premetto che, sapendo che c'erano molti comproprietari, perche' c'era di mezzo una doppia successione, avevamo chiesto fin dall'inizio all'agente immobiliare se c'erano dei minorenni e questo ci aveva garantito che erano tanti, ma tutti maggiorenni. Il bambino possiede una quota molto piccola dell'immobile.
Mi chiedo se possano esserci problemi dovuti al fatto che il prezzo di vendita è assai inferiore del valore catastale. Il motivo per cui il prezzo è cosi' basso è semplicemente che l'immobile si trova in una zona con mercato immobiliare assai depresso, è stato in vendita per anni senza che trovassero un acquirente, e da piu' di un anno era in vendita al prezzo a cui abbiamo proposto di acquistarlo. Per quella zona non ci sono neanche le valutazioni OMI (ho provato a guardare, ed esce il messaggio che per questa zona le valutazioni non sono disponibili).

Tra l'altro ci eravamo accordati per avere subito le chiavi in modo da sfruttare agosto (con le ferie) per fare un po' di lavori per poi trasferirci a settembre dopo l'atto, ma a questo punto temo che qualsiasi lavoro o acquisto di mobili sa rischioso (anche se dovessero restituirci il doppio della caparra andremmo in perdita)

L'immobile non può essere venduto senza l'autorizzazione del Giudice tutelare, cioè.. non sarà possibile fare il rogito. I genitori del bambino devono farsi autorizzare dal Giudice prima di vendere allegando una perizia giurata e il compromesso che ne dimostri la convenienza per il bambino (ci vogliono circa 2-3 mesi se tutto va bene).

Se il prezzo dell'immobile è basso rispetto al valore di stima, il Giudice non autorizza la vendita.

Generalmente quando c'è un minore, si stipula un preliminare di vendita condizionato al rilascio dell'autorizzazione del Giudice tutelare.
Se nel contratto preliminare è menzionato che il bambino è proprietario di una quota dell'immobile, potresti anche non avere diritto al doppio della caparra.
Ovviamente occorrerebbe verificare bene cosa avete pattuito nel preliminare e valutare ogni opportuna eventuale azione a tua tutela con un Legale.

Si, attualmente è sconsigliabile fare lavori.

 

[umiki]

L'immobile non può essere venduto senza l'autorizzazione del Giudice tutelare, cioè.. non sarà possibile fare il rogito. I genitori del bambino devono farsi autorizzare dal Giudice prima di vendere allegando una perizia giurata e il compromesso che ne dimostri la convenienza per il bambino (ci vogliono circa 2-3 mesi se tutto va bene).

Se il prezzo dell'immobile è basso rispetto al valore di stima, il Giudice non autorizza la vendita.

Generalmente quando c'è un minore, si stipula un preliminare di vendita condizionato al rilascio dell'autorizzazione del Giudice tutelare.
Se nel contratto preliminare è menzionato che il bambino è proprietario di una quota dell'immobile, potresti anche non avere diritto al doppio della caparra.
Ovviamente occorrerebbe verificare bene cosa avete pattuito nel preliminare e valutare ogni opportuna eventuale azione a tua tutela con un Legale.

Si, attualmente è sconsigliabile fare lavori.

nel preliminare non c'è scritto perchè la questione è venuta fuori dopo la firma, mentre si discuteva della data del rogito. Tra l'altro abbiamo fissato nel preliminare una data ultima per il rogito piuttosto vicina, a questo punto dubito che facciamo in tempo. Sul preliminare ci sono i dati di un solo proprietario, che è quello che ha trattato per la vendita della casa, poi l'agente immobiliare si è annotato i dati degli altri comproprietari

pure la perizia giurata ... mi sa che non ne usciamo piu'. Il prezzo è sicuramente basso, ma in zona nessuno compra e tutti vendono, non c'e' neanche mercato per l'affitto e i venditori sono stufi di pagare imu e spese condominiali per niente non potendo piu' sfruttare l'appartamento (per giunta abitano lontano)

 

[Lawyer2020]

nel preliminare non c'è scritto perchè la questione è venuta fuori dopo la firma, mentre si discuteva della data del rogito. Tra l'altro abbiamo fissato nel preliminare una data ultima per il rogito piuttosto vicina, a questo punto dubito che facciamo in tempo. Sul preliminare ci sono i dati di un solo proprietario, che è quello che ha trattato per la vendita della casa, poi l'agente immobiliare si è annotato i dati degli altri comproprietari

pure la perizia giurata ... mi sa che non ne usciamo piu'. Il prezzo è sicuramente basso, ma in zona nessuno compra e tutti vendono, non c'e' neanche mercato per l'affitto e i venditori sono stufi di pagare imu e spese condominiali per niente non potendo piu' sfruttare l'appartamento (per giunta abitano lontano)

Il preliminare sottoscritto da un solo comproprietario è nullo. Tutt'al più può essere ricondotto nell'alveo della vendita di cosa altrui (artt. 1478 e ss. c.c.).

Sicuramente, in ogni caso, non fate in tempo a sottoscrivere il rogito per inizio settembre.
Purtroppo questi sono i risvolti negativi di quando si fa gestire la contrattualistica agli agenti immobiliari (responsabili dei 3/4 di cause relative a compravendite immobiliari) o peggio, quando si scaricano modelli da internet e si pensa di essere in grado di gestirla in autonomia.

Se c'è un minore serve per forza che il genitore chieda l'autorizzazione al Giudice tutelare allegando una perizia giurata (basta una perizia di un Geometra che dice che il prezzo è congruo e poi va a giurare in tribunale davanti al Cancelliere o davanti ad un Notaio). Nulla di complesso, però ne passa qualche mese.
La ratio è che un genitore non può decidere, ma soprattutto non può "svendere" la quota di proprietà di un minore.

Se gli altri comproprietari abitano lontano devono fare quantomeno una procura a vendere in favore di qualcuno (di chi ha gestito la vendita?) che poi verrà a firmare il rogito.