Mutuo in sofferenza ceduto mediante cartolarizzazione a società esterna - soluzioni?

vinci91

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Salve, avevo scritto qualche anno fa in questo forum per un consiglio su un mutuo di un mio parente, che dopo diversi tentativi di trattativa con la banca è andato in sofferenza. Vi spiego brevemente com'è la situazione attuale del mutuo e la situazione patrimoniale attuale del mio parente.
Situazione mutuo:
-Mutuo per l'acquisto di un locale commerciale concesso nel 2008, somma finanziata € 240.000 tassi in regola. Pagato regolarmente fino al 2015 dopo quell'anno soltanto acconti in attesa di trovare un accordo con la banca, vedendo che non si riusciva a trovare un accordo con la banca, pagamenti degli acconti sospesi a fine 2018. La rata del mutuo era di 2000 euro mensili (assolutamente non più sostenibile).
Situazione patrimoniale:
-Disponibilità liquide circa 5000 euro
-Locale commerciale oggetto di ipoteca a garanzia del mutuo di cui sopra, attualmente utilizzato dal mio parente per la sua attività, valore stimato attuale circa 100.000 euro.
-Casa di proprietà esente da vincoli e/o ipoteche, dal valore di circa 220.000 euro.

La banca a settembre 2019 ha mandato l'atto di precetto (importo del precetto 186.000 euro comprensivo di capitale residuo, interessi delle rate scadute, mora e spese varie), sono passati i 90 giorni quindi quell'atto di precetto dovrebbe essere decaduto, giusto? Comunque abbiamo dato incarico all'avvocato del mio parente di sentire la banca per trovare un possibile accordo, e in questi giorni l'avvocato ci ha comunicato che la banca sta per cedere il mutuo, in blocco con altri mutui ad una società esterna ma ancora la procedura non è stata formalizzata, quindi per adesso nessuna trattativa possibile.
Io ho consigliato al mio parente, di vendere la casa di proprietà, tentare una trattativa di saldo e stralcio con questa nuova società che acquisirà il mutuo e comprare una casa più piccola, in modo da avere il locale commerciale libero da qualsiasi ipoteca e poterlo anche locare in futuro quando lui andrà in pensione. Ho scritto qui perché ho diversi dubbi, le banche e queste società di recupero conoscono benissimo la situazione patrimoniale dei debitori, basta una semplice visura catastale e vedono in un minuto se ci sono beni aggredibili, pertanto se non si trovasse un accordo, la società aggredirebbe il locale commerciale oggetto di ipoteca e dopo l'asta visto che non avrà sicuramente soddisfatto il suo credito, potrà pignorare la casa di proprietà. La casa è già stata messa in vendita tramite agenzia e ha ricevuto diverse visite di possibili acquirenti, quindi da un momento all'altro potrebbe arrivare una proposta di acquisto. Adesso arriva il mio quesito:
Si vende la casa per esempio a 220.000 euro, si propone un saldo e stralcio alla società per 100.000 euro, però la società vede che è stata venduta la casa, comprata un'altra casa da 120.000 euro quindi non si accontenta dei 100.000 euro ma vuole procedere ed aggredire tutti gli immobili. E' corretto questo ragionamento? La nuova casa più piccola come potrebbe essere protetta da eventuali pignoramenti? Ho letto che se verrebbe intestata ad un parente o figlio, è considerata una donazione indiretta e quindi revocabile dai creditori, concedere il diritto di abitazione in sede di atto di acquisto della nuova casa ad un figlio potrebbe essere una soluzione? Spero di essere stato il più chiaro possibile e di avere un vostro parere, vi seguo da anni e siete tutti veramente in gamba! Grazie anticipatamente per tutte le risposte.
 
Mancano alcuni dati tipo situazione familiare. Coniugato? Regime patrimoniale? Figli? Cmq mi sembra di aver capito che la criticità è rappresentata dall'immobile di abitazione che potrebbe essere aggredito tramite pignoramento. Soluzioni per fare uscire dalla disponibilità del tuo parente l'immobile ce ne sono, ovviamente bisogna agire velocemente. Ti dico situazioni simili che ho visto risolvere con successo. L'esecutato vende immobile ad un terzo familiare che compra con mutuo. L'acquirente fitta l'immobile con contratto decennale al venditore. Esecutato ottiene liquidità per estinguere con saldo e stralcio.
 
Mancano alcuni dati tipo situazione familiare. Coniugato? Regime patrimoniale? Figli? Cmq mi sembra di aver capito che la criticità è rappresentata dall'immobile di abitazione che potrebbe essere aggredito tramite pignoramento. Soluzioni per fare uscire dalla disponibilità del tuo parente l'immobile ce ne sono, ovviamente bisogna agire velocemente. Ti dico situazioni simili che ho visto risolvere con successo. L'esecutato vende immobile ad un terzo familiare che compra con mutuo. L'acquirente fitta l'immobile con contratto decennale al venditore. Esecutato ottiene liquidità per estinguere con saldo e stralcio.

Non penso che siano necessari dati sensibili sulla situazione familiare. Ho già spiegato la situazione patrimoniale. Quelli sono i beni aggredibili. Il reddito annuo è circa 18000 euro netti. Moglie e figli non importano. Purtroppo la via di vendere l'immobile ad un familiare con mutuo non è percorribile. E la donazione è soggetta a revocatoria. Le mie domande comunque sono altre.
 
Salve, avevo scritto qualche anno fa in questo forum per un consiglio su un mutuo di un mio parente, che dopo diversi tentativi di trattativa con la banca è andato in sofferenza. Vi spiego brevemente com'è la situazione attuale del mutuo e la situazione patrimoniale attuale del mio parente.
Situazione mutuo:
-Mutuo per l'acquisto di un locale commerciale concesso nel 2008, somma finanziata € 240.000 tassi in regola. Pagato regolarmente fino al 2015 dopo quell'anno soltanto acconti in attesa di trovare un accordo con la banca, vedendo che non si riusciva a trovare un accordo con la banca, pagamenti degli acconti sospesi a fine 2018. La rata del mutuo era di 2000 euro mensili (assolutamente non più sostenibile).
Situazione patrimoniale:
-Disponibilità liquide circa 5000 euro
-Locale commerciale oggetto di ipoteca a garanzia del mutuo di cui sopra, attualmente utilizzato dal mio parente per la sua attività, valore stimato attuale circa 100.000 euro.
-Casa di proprietà esente da vincoli e/o ipoteche, dal valore di circa 220.000 euro.

La banca a settembre 2019 ha mandato l'atto di precetto (importo del precetto 186.000 euro comprensivo di capitale residuo, interessi delle rate scadute, mora e spese varie), sono passati i 90 giorni quindi quell'atto di precetto dovrebbe essere decaduto, giusto? Comunque abbiamo dato incarico all'avvocato del mio parente di sentire la banca per trovare un possibile accordo, e in questi giorni l'avvocato ci ha comunicato che la banca sta per cedere il mutuo, in blocco con altri mutui ad una società esterna ma ancora la procedura non è stata formalizzata, quindi per adesso nessuna trattativa possibile.
Io ho consigliato al mio parente, di vendere la casa di proprietà, tentare una trattativa di saldo e stralcio con questa nuova società che acquisirà il mutuo e comprare una casa più piccola, in modo da avere il locale commerciale libero da qualsiasi ipoteca e poterlo anche locare in futuro quando lui andrà in pensione. Ho scritto qui perché ho diversi dubbi, le banche e queste società di recupero conoscono benissimo la situazione patrimoniale dei debitori, basta una semplice visura catastale e vedono in un minuto se ci sono beni aggredibili, pertanto se non si trovasse un accordo, la società aggredirebbe il locale commerciale oggetto di ipoteca e dopo l'asta visto che non avrà sicuramente soddisfatto il suo credito, potrà pignorare la casa di proprietà. La casa è già stata messa in vendita tramite agenzia e ha ricevuto diverse visite di possibili acquirenti, quindi da un momento all'altro potrebbe arrivare una proposta di acquisto. Adesso arriva il mio quesito:
Si vende la casa per esempio a 220.000 euro, si propone un saldo e stralcio alla società per 100.000 euro, però la società vede che è stata venduta la casa, comprata un'altra casa da 120.000 euro quindi non si accontenta dei 100.000 euro ma vuole procedere ed aggredire tutti gli immobili. E' corretto questo ragionamento? La nuova casa più piccola come potrebbe essere protetta da eventuali pignoramenti? Ho letto che se verrebbe intestata ad un parente o figlio, è considerata una donazione indiretta e quindi revocabile dai creditori, concedere il diritto di abitazione in sede di atto di acquisto della nuova casa ad un figlio potrebbe essere una soluzione? Spero di essere stato il più chiaro possibile e di avere un vostro parere, vi seguo da anni e siete tutti veramente in gamba! Grazie anticipatamente per tutte le risposte.


Perchè dopo? Potrebbe farlo prima
 
a distanza di 9-10 mesi, è cambiato qualcosa?
avete provato procedura di saldo e stralcio o altro accordo con la Banca?

comunque sì, la Banca potrebbe scegliere lei il bene a garanzia da aggredire, non deve per forza iniziare dal locale commerciale (io inizierei dal più profittevole, con più facile rivendita, con minor tempi di rivendita/aste andate deserte)

p.s. se è una BCC contattami in pm, se vuoi, ciao
 
a distanza di 9-10 mesi, è cambiato qualcosa?
avete provato procedura di saldo e stralcio o altro accordo con la Banca?

comunque sì, la Banca potrebbe scegliere lei il bene a garanzia da aggredire, non deve per forza iniziare dal locale commerciale (io inizierei dal più profittevole, con più facile rivendita, con minor tempi di rivendita/aste andate deserte)

p.s. se è una BCC contattami in pm, se vuoi, ciao

A distanza di 10 mesi non è cambiato nulla, non sappiamo se la cessione del credito alla società esterna è stata formalizzata. La banca ha pubblicato un lungo elenco di cessioni pieno di codici identificativi, ma non sono riuscito a capire quale codice inserire. Purtroppo non ho le carte davanti. L'avvocato ha consigliato di non fare niente fin quando loro non fanno la prima mossa. Comunque abbiamo provato a vendere la casa, libera da ipoteche, abbiamo avuto qualche visita ma 0 proposte.
Il mutuo comunque è garantito da ipoteca sul locale commerciale per 300.000 anche se ormai non vale così tanto, è stato stipulato proprio in piena bolla immobiliare. Ma come è possibile che la banca possa iniziare la procedura sulla casa su cui al momento non c'è nessuna ipoteca, e invece lasci perdere il locale commerciale? Mi sembra molto strano io sapevo che per primo devono aggredire per forza l'immobile ipotecato. C'è un modo per proteggere questa casa da attacchi secondo lei?
Comunque non è una BCC... grazie lo stesso per la disponibilità.

La donazione come sappiamo è facilmente revocabile nei 5 anni. E una vendita senza corrispettivo? Come vi sembrerebbe?
 
Salve, avevo scritto qualche anno fa in questo forum per un consiglio su un mutuo di un mio parente, che dopo diversi tentativi di trattativa con la banca è andato in sofferenza. Vi spiego brevemente com'è la situazione attuale del mutuo e la situazione patrimoniale attuale del mio parente.
Situazione mutuo:
-Mutuo per l'acquisto di un locale commerciale concesso nel 2008, somma finanziata € 240.000 tassi in regola. Pagato regolarmente fino al 2015 dopo quell'anno soltanto acconti in attesa di trovare un accordo con la banca, vedendo che non si riusciva a trovare un accordo con la banca, pagamenti degli acconti sospesi a fine 2018. La rata del mutuo era di 2000 euro mensili (assolutamente non più sostenibile).
Situazione patrimoniale:
-Disponibilità liquide circa 5000 euro
-Locale commerciale oggetto di ipoteca a garanzia del mutuo di cui sopra, attualmente utilizzato dal mio parente per la sua attività, valore stimato attuale circa 100.000 euro.
-Casa di proprietà esente da vincoli e/o ipoteche, dal valore di circa 220.000 euro.

La banca a settembre 2019 ha mandato l'atto di precetto (importo del precetto 186.000 euro comprensivo di capitale residuo, interessi delle rate scadute, mora e spese varie), sono passati i 90 giorni quindi quell'atto di precetto dovrebbe essere decaduto, giusto? Comunque abbiamo dato incarico all'avvocato del mio parente di sentire la banca per trovare un possibile accordo, e in questi giorni l'avvocato ci ha comunicato che la banca sta per cedere il mutuo, in blocco con altri mutui ad una società esterna ma ancora la procedura non è stata formalizzata, quindi per adesso nessuna trattativa possibile.
Io ho consigliato al mio parente, di vendere la casa di proprietà, tentare una trattativa di saldo e stralcio con questa nuova società che acquisirà il mutuo e comprare una casa più piccola, in modo da avere il locale commerciale libero da qualsiasi ipoteca e poterlo anche locare in futuro quando lui andrà in pensione. Ho scritto qui perché ho diversi dubbi, le banche e queste società di recupero conoscono benissimo la situazione patrimoniale dei debitori, basta una semplice visura catastale e vedono in un minuto se ci sono beni aggredibili, pertanto se non si trovasse un accordo, la società aggredirebbe il locale commerciale oggetto di ipoteca e dopo l'asta visto che non avrà sicuramente soddisfatto il suo credito, potrà pignorare la casa di proprietà. La casa è già stata messa in vendita tramite agenzia e ha ricevuto diverse visite di possibili acquirenti, quindi da un momento all'altro potrebbe arrivare una proposta di acquisto. Adesso arriva il mio quesito:
Si vende la casa per esempio a 220.000 euro, si propone un saldo e stralcio alla società per 100.000 euro, però la società vede che è stata venduta la casa, comprata un'altra casa da 120.000 euro quindi non si accontenta dei 100.000 euro ma vuole procedere ed aggredire tutti gli immobili. E' corretto questo ragionamento? La nuova casa più piccola come potrebbe essere protetta da eventuali pignoramenti? Ho letto che se verrebbe intestata ad un parente o figlio, è considerata una donazione indiretta e quindi revocabile dai creditori, concedere il diritto di abitazione in sede di atto di acquisto della nuova casa ad un figlio potrebbe essere una soluzione? Spero di essere stato il più chiaro possibile e di avere un vostro parere, vi seguo da anni e siete tutti veramente in gamba! Grazie anticipatamente per tutte le risposte.

"tassi in regola" cosa significa?
 
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