Salve, avevo scritto qualche anno fa in questo forum per un consiglio su un mutuo di un mio parente, che dopo diversi tentativi di trattativa con la banca è andato in sofferenza. Vi spiego brevemente com'è la situazione attuale del mutuo e la situazione patrimoniale attuale del mio parente.
Situazione mutuo:
-Mutuo per l'acquisto di un locale commerciale concesso nel 2008, somma finanziata € 240.000 tassi in regola. Pagato regolarmente fino al 2015 dopo quell'anno soltanto acconti in attesa di trovare un accordo con la banca, vedendo che non si riusciva a trovare un accordo con la banca, pagamenti degli acconti sospesi a fine 2018. La rata del mutuo era di 2000 euro mensili (assolutamente non più sostenibile).
Situazione patrimoniale:
-Disponibilità liquide circa 5000 euro
-Locale commerciale oggetto di ipoteca a garanzia del mutuo di cui sopra, attualmente utilizzato dal mio parente per la sua attività, valore stimato attuale circa 100.000 euro.
-Casa di proprietà esente da vincoli e/o ipoteche, dal valore di circa 220.000 euro.
La banca a settembre 2019 ha mandato l'atto di precetto (importo del precetto 186.000 euro comprensivo di capitale residuo, interessi delle rate scadute, mora e spese varie), sono passati i 90 giorni quindi quell'atto di precetto dovrebbe essere decaduto, giusto? Comunque abbiamo dato incarico all'avvocato del mio parente di sentire la banca per trovare un possibile accordo, e in questi giorni l'avvocato ci ha comunicato che la banca sta per cedere il mutuo, in blocco con altri mutui ad una società esterna ma ancora la procedura non è stata formalizzata, quindi per adesso nessuna trattativa possibile.
Io ho consigliato al mio parente, di vendere la casa di proprietà, tentare una trattativa di saldo e stralcio con questa nuova società che acquisirà il mutuo e comprare una casa più piccola, in modo da avere il locale commerciale libero da qualsiasi ipoteca e poterlo anche locare in futuro quando lui andrà in pensione. Ho scritto qui perché ho diversi dubbi, le banche e queste società di recupero conoscono benissimo la situazione patrimoniale dei debitori, basta una semplice visura catastale e vedono in un minuto se ci sono beni aggredibili, pertanto se non si trovasse un accordo, la società aggredirebbe il locale commerciale oggetto di ipoteca e dopo l'asta visto che non avrà sicuramente soddisfatto il suo credito, potrà pignorare la casa di proprietà. La casa è già stata messa in vendita tramite agenzia e ha ricevuto diverse visite di possibili acquirenti, quindi da un momento all'altro potrebbe arrivare una proposta di acquisto. Adesso arriva il mio quesito:
Si vende la casa per esempio a 220.000 euro, si propone un saldo e stralcio alla società per 100.000 euro, però la società vede che è stata venduta la casa, comprata un'altra casa da 120.000 euro quindi non si accontenta dei 100.000 euro ma vuole procedere ed aggredire tutti gli immobili. E' corretto questo ragionamento? La nuova casa più piccola come potrebbe essere protetta da eventuali pignoramenti? Ho letto che se verrebbe intestata ad un parente o figlio, è considerata una donazione indiretta e quindi revocabile dai creditori, concedere il diritto di abitazione in sede di atto di acquisto della nuova casa ad un figlio potrebbe essere una soluzione? Spero di essere stato il più chiaro possibile e di avere un vostro parere, vi seguo da anni e siete tutti veramente in gamba! Grazie anticipatamente per tutte le risposte.
Situazione mutuo:
-Mutuo per l'acquisto di un locale commerciale concesso nel 2008, somma finanziata € 240.000 tassi in regola. Pagato regolarmente fino al 2015 dopo quell'anno soltanto acconti in attesa di trovare un accordo con la banca, vedendo che non si riusciva a trovare un accordo con la banca, pagamenti degli acconti sospesi a fine 2018. La rata del mutuo era di 2000 euro mensili (assolutamente non più sostenibile).
Situazione patrimoniale:
-Disponibilità liquide circa 5000 euro
-Locale commerciale oggetto di ipoteca a garanzia del mutuo di cui sopra, attualmente utilizzato dal mio parente per la sua attività, valore stimato attuale circa 100.000 euro.
-Casa di proprietà esente da vincoli e/o ipoteche, dal valore di circa 220.000 euro.
La banca a settembre 2019 ha mandato l'atto di precetto (importo del precetto 186.000 euro comprensivo di capitale residuo, interessi delle rate scadute, mora e spese varie), sono passati i 90 giorni quindi quell'atto di precetto dovrebbe essere decaduto, giusto? Comunque abbiamo dato incarico all'avvocato del mio parente di sentire la banca per trovare un possibile accordo, e in questi giorni l'avvocato ci ha comunicato che la banca sta per cedere il mutuo, in blocco con altri mutui ad una società esterna ma ancora la procedura non è stata formalizzata, quindi per adesso nessuna trattativa possibile.
Io ho consigliato al mio parente, di vendere la casa di proprietà, tentare una trattativa di saldo e stralcio con questa nuova società che acquisirà il mutuo e comprare una casa più piccola, in modo da avere il locale commerciale libero da qualsiasi ipoteca e poterlo anche locare in futuro quando lui andrà in pensione. Ho scritto qui perché ho diversi dubbi, le banche e queste società di recupero conoscono benissimo la situazione patrimoniale dei debitori, basta una semplice visura catastale e vedono in un minuto se ci sono beni aggredibili, pertanto se non si trovasse un accordo, la società aggredirebbe il locale commerciale oggetto di ipoteca e dopo l'asta visto che non avrà sicuramente soddisfatto il suo credito, potrà pignorare la casa di proprietà. La casa è già stata messa in vendita tramite agenzia e ha ricevuto diverse visite di possibili acquirenti, quindi da un momento all'altro potrebbe arrivare una proposta di acquisto. Adesso arriva il mio quesito:
Si vende la casa per esempio a 220.000 euro, si propone un saldo e stralcio alla società per 100.000 euro, però la società vede che è stata venduta la casa, comprata un'altra casa da 120.000 euro quindi non si accontenta dei 100.000 euro ma vuole procedere ed aggredire tutti gli immobili. E' corretto questo ragionamento? La nuova casa più piccola come potrebbe essere protetta da eventuali pignoramenti? Ho letto che se verrebbe intestata ad un parente o figlio, è considerata una donazione indiretta e quindi revocabile dai creditori, concedere il diritto di abitazione in sede di atto di acquisto della nuova casa ad un figlio potrebbe essere una soluzione? Spero di essere stato il più chiaro possibile e di avere un vostro parere, vi seguo da anni e siete tutti veramente in gamba! Grazie anticipatamente per tutte le risposte.