Casa di montagna ereditata e pericolo usucapione…

[Oliverotto]

Mio fratello e io siamo gli unici eredi di una casa in montagna con terreni e boschi adiacenti che abbiamo appena ereditato dai nostri parenti, ora vorremmo vendere ma uno dei possibili acquirenti è un coltivatore diretto la cui famiglia taglia i nostri prati da decenni, questi inoltre possiede i terreni confinanti e quindi ha diritto di prelazione sui terreni adiacenti i suoi, ma non sulla casa stessa.
Il problema più grande e che non è mai esistito un contratto scritto per l’utilizzo di quei terreni e ora temiamo che lui possa forzarci a vendere a lui alla sua cifra ALTRIMENTI potrebbe tentare di avere i terreni e magari anche la casa con una causa di usucapione.
Questo signore non ha mai minacciato niente riguardo l’usucapione, ma lui pensa erroneamente che la prelazione sui terreni gli dia praticamente diritto ai terreni anche se ci sono altre offerte più alte della sua, e se un domani si vede soffiare la casa magari potrebbe tentare una causa per usucapione.

Quanto rischiamo in pratica e più importante cosa dovremmo fare per tutelarci?

1. Niente perché in pratica si rischia poco anche vendendo ad altre persone (magari le tempistiche di usucapione si azzerano con il trasferimento di proprietà dovuto all’eredità)
2. Esigere che il coltivatore diretto firmi un contratto d'affitto dei terreni magari anche solo per una cifra simbolica altrimenti non lasciarli più usare la proprietà finché non è venduta. (serve anche una rinuncia ai "diritti" passati di usucapione?)
3. Sentire un avvocato esperto di queste cose perché la situazione è più grave di quanto pensiamo e gli altri acquirenti una volta saputo di questo "affitto senza carte" potrebbero rifiutarsi di acquistare l’immobile.

Grazie in anticipo per idee pratiche.

 

[ryuga88]

Direi di sentire un avvoccato. Se lavorano ed occupano la terra da DECENNI per me è già persa, non fare conto che sia vostra perché - de facto - non lo è e non la riprendi più IMHO.

 

[Oliverotto]

Direi di sentire un avvoccato. Se lavorano ed occupano la terra da DECENNI per me è già persa, non fare conto che sia vostra perché - de facto - non lo è e non la riprendi più IMHO.

Questo mi sembra del tutto esagerato in pratica, che e' MOLTO diversa dalla teoria, sono solo in pochi che tentano di fare queste furbate, noi usiamo la casa per villeggiatura ogni anno, abbiamo utenze elettriche e altre, e loro non e' che la "coltivano" ma semplicemente tagliano l'erba per il loro bestiame, ci sara' un differenza o no?

La mia idea sarebbe di provare a chiedere di firmare un regolare contratto di affitto altrimenti non posso piu' fargli tagliare l'erba.... e se si rifiuta categoricamente allora sentire un avvocato (che non costa poco).

 

[mander]

Questo mi sembra del tutto esagerato in pratica, che e' MOLTO diversa dalla teoria, sono solo in pochi che tentano di fare queste furbate, noi usiamo la casa per villeggiatura ogni anno, abbiamo utenze elettriche e altre, e loro non e' che la "coltivano" ma semplicemente tagliano l'erba per il loro bestiame, ci sara' un differenza o no?

La mia idea sarebbe di provare a chiedere di firmare un regolare contratto di affitto altrimenti non posso piu' fargli tagliare l'erba.... e se si rifiuta categoricamente allora sentire un avvocato (che non costa poco).

Tu vuoi vendere e chi taglia l'erba ha la prelazione agraria,ha diritto ad essere preferito al terzo, alle medesime condizioni stabilite per quest’ultimo.

Quindi fate :

. un estimo e notificate la v.s intenzione a vendere.

 

[ryuga88]

Questo mi sembra del tutto esagerato in pratica, che e' MOLTO diversa dalla teoria, sono solo in pochi che tentano di fare queste furbate, noi usiamo la casa per villeggiatura ogni anno, abbiamo utenze elettriche e altre, e loro non e' che la "coltivano" ma semplicemente tagliano l'erba per il loro bestiame, ci sara' un differenza o no?

La mia idea sarebbe di provare a chiedere di firmare un regolare contratto di affitto altrimenti non posso piu' fargli tagliare l'erba.... e se si rifiuta categoricamente allora sentire un avvocato (che non costa poco).

Cambia poco niente che ci pascoli il bestiame, che taglino l'erba, che prendano la frutta o che ci piantino alberi ahimè (poi vai a dimostrare quale delle tante).
Un conto poi è l'immobile ed un altro il terreno che mi sembra di aver capito non è il "giardino" dell'immobile ma un vero e proprio terreno agrario a sè stante.

 

[broken brick]

-Il diritto di prelazione è a parità di condizioni. Cioè il prezzo, le tempistiche etc. devono corrispondere.
-L'usucapione deve essere registrata (o trascritta, non mi ricordo). Quindi forse sei in tempo.
NSN (non sono un notaio)

 

[Oliverotto]

-Il diritto di prelazione è a parità di condizioni. Cioè il prezzo, le tempistiche etc. devono corrispondere.

Si e a me sembra semplice e chiaro ma questo non e' il primo che incontro con la ferma convinzione che prelazione sia un diritto a comprare prima degli altri anche se quello che offrono e' nettamente inferiore a quello che offrono altri acquirenti senza questo "magico" diritto.

L'usucapione deve essere registrata (o trascritta, non mi ricordo). Quindi forse sei in tempo.

Potresti darmi altre informazioni al riguardo, qualche link o parole chiave da cercare su questo punto?
Da quello che so' questo signore taglia l'erba a molte altre proprieta' e non a mai diventato "famoso" per fare questi giochetti nel paesello di montagna dove tutti si conoscono...

NSN (non sono un notaio)

Se lo dice Lei Dottor broken brick, io mi fido, poi se non e' proprio iscritto al notariato mi fara' uno sconto .

 

[broken brick]

Stavo solo pensando che se avete ereditato da poco sicuramente siete in contatto con il notaio.
Il notaio non è come farsi ricevere da sua maestà....puoi anche chiamarlo per telefono e forse si degna di rispondere.
L'avvocato invece si fa pagare e spesso non ne sa mezza di immobili (ci sono troppi rami...penale, amministrativo etc..)

 

[mcord]

taglia i nostri prati da decenni

Il problema più grande e che non è mai esistito un contratto scritto per l’utilizzo di quei terreni

Quanto sopra in virtù di cosa ?

... facevano il fieno sui vostri terreni in quanto il de cuius aveva un accordo verbale il cui unico utile per lui era che i terreni venissero tenuti in ordine ?

 

[Blanko]

Son state dette varie inesattezze:

1) in astratto l'usucapione può essere maturato anche se non è stato trascritto. Poi se e quando lo vorranno intentare si vedrà..

2) non è per niente detto che sia troppo tardi.

3) a parità di condizioni si preferisce il confinante agrario, altrimenti si preferisce il terzo che offre di più. Tuttavia, bisogna sempre notificare al confinante agrario le condizioni di vendita, affinché possa concretamente esercitare il suo diritto di prelazione.

4) io cercherei di fargli mettere per iscritto una proposta di acquisto, cosìcchè avrete una prova contro l'eventuale usucapione.

5) se il prezzo che offre questo signore non è eccessivamente misero valuterei l'opportunità di vendere a lui, al fine di non rischiare eventuali complicazioni di varia natura.

 

[mander]

Son state dette varie inesattezze:

1) in astratto l'usucapione può essere maturato anche se non è stato trascritto. Poi se e quando lo vorranno intentare si vedrà..

2) non è per niente detto che sia troppo tardi.

3) a parità di condizioni si preferisce il confinante agrario, altrimenti si preferisce il terzo che offre di più. Tuttavia, bisogna sempre notificare al confinante agrario le condizioni di vendita, affinché possa concretamente esercitare il suo diritto di prelazione.

4) io cercherei di fargli mettere per iscritto una proposta di acquisto, cosìcchè avrete una prova contro l'eventuale usucapione.

5) se il prezzo che offre questo signore non è eccessivamente misero valuterei l'opportunità di vendere a lui, al fine di non rischiare eventuali complicazioni di varia natura.

Concettualmente e' quello che ho detto io.

 

[Oliverotto]

Stavo solo pensando che se avete ereditato da poco sicuramente siete in contatto con il notaio.

La successione l'abbiamo gia' iniziata presso un CAAF, perche' costa molto meno, pero' mi ero gia' rivolto ha un notaio per poter vendere questa casa in passato, quindi ci posso provare, ma non capisco questa cosa della trascrizione, cos'e' esattamente? Non puo' tentare l'usucapione anche senza di questa?

Il notaio non è come farsi ricevere da sua maestà....puoi anche chiamarlo per telefono e forse si degna di rispondere.
L'avvocato invece si fa pagare e spesso non ne sa mezza di immobili (ci sono troppi rami...penale, amministrativo etc..)

Si concordo, ma questo funziona solo per la gente sveglia come te e spero anche me... che andiamo dal miglior avvocato che possiamo permetterci ma invece cerchiamo un notaio del piccolo paesino vicino che fa' il miglior prezzo perche' tanto cambia poco a bollar carte.

Quanto sopra in virtù di cosa ?
... facevano il fieno sui vostri terreni in quanto il de cuius aveva un accordo verbale il cui unico utile per lui era che i terreni venissero tenuti in ordine ?

Si appunto, in passato gli chiedevano 50 euro, ma ultimamente neanche quelli e sempre senza niente di scritto, se ne sentono di disavventure, in piu' il pericolo e' che lui anche solo minacci di tentare la causa per usucapione tanto per vedere se uno di noi crolla e accetta di vendere per poco.

1) in astratto l'usucapione può essere maturato anche se non è stato trascritto. Poi se e quando lo vorranno intentare si vedrà..

2) non è per niente detto che sia troppo tardi.

Ma questa trascrizione a cosa serve allora se non e' necessaria?
Penso anch'io non sia troppo tardi, male che vada gli vendo i terreni a un prezzo scontato, ma lui vuole anche la casa quindi se non vuole perderla sa' che non puo' fregarci piu' di tanto, la cosa peggio e' non ci sentiamo tanto liberi di vendere ad altri anche se ci sono vari interessati.

3) a parità di condizioni si preferisce il confinante agrario, altrimenti si preferisce il terzo che offre di più. Tuttavia, bisogna sempre notificare al confinante agrario le condizioni di vendita, affinché possa concretamente esercitare il suo diritto di prelazione.

Questo e' per me e' "cristallino", ma non per lui, mettiamo che io provo a vendere a terzi, prima notificandolo, lui insistera' sulla prelazione, quando un notaio o avvocato gli spiega che gli altri hanno offerto 10% in piu' di lui e se la vuole deve offrire la stessa cifra lui magari tentera' la difficile strada dell'usucapione.

5) se il prezzo che offre questo signore non è eccessivamente misero valuterei l'opportunità di vendere a lui, al fine di non rischiare eventuali complicazioni di varia natura.

Questo contadino ha il cervello fino, paga tutto in contanti, evita e procrastina ogni cosa ufficiale in particolar modo firme...
Pero' e' una buona idea, magari e' proprio meglio chiedergli di firmare una proposta di acquisto se questa ha valore legale contro l'usucapione, perche' magari chiedendogli di firmare l'affitto gli metto la pulce nell' orecchio per l'usucapione che lui nemmeno considerava, possibile?
Tu pensi che firmare un normale contratto di affitto sia totalmente inutile per salvarmi dall'usucapione?

4) io cercherei di fargli mettere per iscritto una proposta di acquisto, cosìcchè avrete una prova contro l'eventuale usucapione.

Concordo al 105%, se il prezzo offerto da altri non e' superiore al 5% vendiamo il tutto a lui.

Grazie a tutti gli amici esperti del FOL, ho cercato di rispondere a tutti, c'e' chi dira' che metto troppo le mani avanti, troppe pare, ma l'esperienza mi ha insegnato che con le cose serie e' meglio "misurare due volte e tagliare una sola volta".

 

[Blanko]

Va bene sia che il contadino firmi una proposta di acquisto o un contratto di affitto, in quanto ciò che rileva è la sua volontà di rispettare l'altrui proprietà. Tale volontà è ovviamente incompatibile con la volontà di usucapire!

Per quanto riguarda la trascrizione, devi sapere che ciò che rileva per l'usucapione è il possesso protratto ininterrottamente per vent'anni.
Qualora il contadino vorrà farlo accertare anche da un Giudice, dovrà trascrivere la domanda di usucapione.
Ma tieni presente che se lui ha posseduto per vent'anni senza interruzioni, potrà usucapire anche dopo che avete venduto ad altri e allora il terzo acquirente chiederà i danni a voi.
Ragion per cui è meglio che risolviate questo potenziale problema prima di vendere ad altri.
La soluzione principale è quella di ottenere una prova documentale del fatto che lui vi ritenga proprietari. Ciò non toglie che lui possa comunque intentare un giorno la causa e perderla, regalandovi però nel mentre diverse notti insonni...

 

[DoctorT]

credo che occorra distinguere tra casa e terreni.

Se non ha le chiavi della casa e non può entrarci legalemente in altra maniera non ha diritto di usucapione su di essa.

Sui terreni potrebbe invece vantare qualche diritto visto che come dici li utilizza da decenni a fronte di un compenso non documentato.
Comunque più che una proposta di contratto di affitto farei fare da un avvocato una diffida ad utilizzare i terreni stessi, certo a quel punto
il contadino potrebbe cercare di far trascrivere l'usucapione oppure cercare di arrivare ad un accordo con un affitto di valore simbolico.

 

[rickiconte]

Quanto sopra in virtù di cosa ?

... facevano il fieno sui vostri terreni in quanto il de cuius aveva un accordo verbale il cui unico utile per lui era che i terreni venissero tenuti in ordine ?

E' una cosa in uso in campagna ed in montagna dalle mie parti, il contadino ti taglia l'erba così tu proprietario non fatichi e lui ha il fieno gratis per foraggiare le bestie.
Facevano così da mia nonna e lo fanno tutt'ora che ci abita mia zia (paesino in prov. di BZ) e lo fanno anche dai vicini, immagino ch una cosa simile avveniva anche nel caso di chi ha aperto il thread.

 

[Oliverotto]

Ma tieni presente che se lui ha posseduto per vent'anni senza interruzioni, potrà usucapire anche dopo che avete venduto ad altri e allora il terzo acquirente chiederà i danni a voi.

Questo e' un problema grosso perche' se lui vuole assolutamente la proprieta' ma non vuole pagare la cifra richiesta una volta che io gli notifico che altri vogliono comprare a un cifra superiore la sua, lui magari gli va a parlare e gli dice del potenziale usucapione, dissuadendo cosi' ogni possibile acquirente e liberandosi di ogni concorrenza senza nemmeno iniziare una causa legale.

Va bene sia che il contadino firmi una proposta di acquisto o un contratto di affitto, in quanto ciò che rileva è la sua volontà di rispettare l'altrui proprietà. Tale volontà è ovviamente incompatibile con la volontà di usucapire!

Siamo proprio sicuri che una proposta di acquisto o un contratto di affitto interrompano il suo "diritto" di usucapione?
Se uno vale l'altro io procederei come seguente: per nascondere la mia preoccupazione per un usucapione PRIMA gli chiederei di firmare una proposta di acquisto per la casa e per i terreni al prezzo che lui ritiene congruo, se lui si rifiuta di fare questo chiedergli almeno di pagarmi un minimo di affitto per l'anno avvenire e solo dopo gli chiedo di firmare il contratto di affitto. Se rifiuta ripetutamente e categoricamente di firmare alcuna carta allora vado proprio da un avvocato bravo.

E' una cosa in uso in campagna ed in montagna dalle mie parti, il contadino ti taglia l'erba così tu proprietario non fatichi e lui ha il fieno gratis per foraggiare le bestie.

Lo fanno tutti anche in questo paesetto, adesso che ci penso..., ci sono molti dettagli di questa questione che non ho elencato non tanto per privacy ma perche' sono cosi' tanti e rischierei di scrivere un libro al riguardo, ma questi dettagli forse sono importanti:

1) Questo contadino ora ha diritto di prelazione perche' ha acquistato un terreno confinante, anche questo proprietario sono certo non aveva un contratto con lui per fargli tagliare l'erba, e ha semplicemente acquistato il terreno senza tentativi di usucapione o altro, questo a parer mio rende una causa meno probabile e se intende causa a me e mio fratello sara' legittimo chiedergli perche' non ha fatto lo stesso con l'altro proprietario?

2) Le tasse sulla proprieta' le paghiamo noi e tre anni fa l'Enel ci ha "espropriato" di un pezzo di terra e risarciti monetariamente per questa perche' avevano bisogno di piu' terreno per le linee elettriche, se lui ritiene i terreni sui per diritto di usucapione perche' non ha chiesto di essere risarcito lui anche sui nostri terreni, dalle carte sembra dimostrabile che lui non ha mai ritenuto questi terreni di sua proprieta'. Stessa cosa con il boscaiolo che taglia tutti gli alberi caduti per la bufera dell'anno scorso, dovrei farmi fare una ricevuta di questa tanto per dimostrare che abbiamo "fatto il nostro dovere" di proprietari?

3) Altri dettagli a seguire, ora mi documento per essere preciso.

 

[gioviale56]

Allora ,per l'usocapione dei terreni ma anche della casa ho esperienza diretta avendo con i miei zii intentato la causa. é una procedura molto lunga e complessa e in primo giudizio era stata respinta perchè ha detta di molti il giudice era troppo pignolo ... ritentata è andata in porto , ma anche perchè non c'è stata nessuna contestazione da parte degli altri comproprietari , Poi " Noi " pagavamo già tutte le tasse di tasca nostra su quei terreni ,anche se in teoria non dovevamo farlo. Ora non conoscendo il caso specifico conviene affidarsi al solito " avvocato di fiducia " . In ogni caso la vedo dura per chi accampa queste pretese averla vinta ,poi tutto è possibile , ma non ci scommetterei molto. Detto tra noi , non mi farei intimidire.

 

[CharlesIngalls]

Mio fratello e io siamo gli unici eredi di una casa in montagna con terreni e boschi adiacenti che abbiamo appena ereditato dai nostri parenti, ora vorremmo vendere ma uno dei possibili acquirenti è un coltivatore diretto la cui famiglia taglia i nostri prati da decenni, questi inoltre possiede i terreni confinanti e quindi ha diritto di prelazione sui terreni adiacenti i suoi, ma non sulla casa stessa.
Il problema più grande e che non è mai esistito un contratto scritto per l’utilizzo di quei terreni e ora temiamo che lui possa forzarci a vendere a lui alla sua cifra ALTRIMENTI potrebbe tentare di avere i terreni e magari anche la casa con una causa di usucapione.
Questo signore non ha mai minacciato niente riguardo l’usucapione, ma lui pensa erroneamente che la prelazione sui terreni gli dia praticamente diritto ai terreni anche se ci sono altre offerte più alte della sua, e se un domani si vede soffiare la casa magari potrebbe tentare una causa per usucapione.

Quanto rischiamo in pratica e più importante cosa dovremmo fare per tutelarci?

1. Niente perché in pratica si rischia poco anche vendendo ad altre persone (magari le tempistiche di usucapione si azzerano con il trasferimento di proprietà dovuto all’eredità)
2. Esigere che il coltivatore diretto firmi un contratto d'affitto dei terreni magari anche solo per una cifra simbolica altrimenti non lasciarli più usare la proprietà finché non è venduta. (serve anche una rinuncia ai "diritti" passati di usucapione?)
3. Sentire un avvocato esperto di queste cose perché la situazione è più grave di quanto pensiamo e gli altri acquirenti una volta saputo di questo "affitto senza carte" potrebbero rifiutarsi di acquistare l’immobile.

Grazie in anticipo per idee pratiche.

Usucapione e prelazione sono due cose distinte e separate... vanno esaminate distintamente...!!!

Sull'usucapione stai tranquillo... se lo sfalcio è stato fatto in comune accordo si tratta di comodato... gratuito... i termini dell'usucapione vanno conteggiati da quanto tu dirai di non sfalciare più e lui continuerà a sfalciare fregandosene...!!! Sono 20 anni da quel momento... oppure se ha recintato una parte del terreno tempo fa e ne ha l'uso esclusivo senza accordo in tal senso...!!!

Sulla prelazione ha diritto perchè coltivatore diretto... va verificato però se è latifondista secondo me... va approfondito.

 

[CharlesIngalls]

Allora ,per l'usocapione dei terreni ma anche della casa ho esperienza diretta avendo con i miei zii intentato la causa. é una procedura molto lunga e complessa e in primo giudizio era stata respinta perchè ha detta di molti il giudice era troppo pignolo ... ritentata è andata in porto , ma anche perchè non c'è stata nessuna contestazione da parte degli altri comproprietari , Poi " Noi " pagavamo già tutte le tasse di tasca nostra su quei terreni ,anche se in teoria non dovevamo farlo. Ora non conoscendo il caso specifico conviene affidarsi al solito " avvocato di fiducia " . In ogni caso la vedo dura per chi accampa queste pretese averla vinta ,poi tutto è possibile , ma non ci scommetterei molto. Detto tra noi , non mi farei intimidire.

Certe volte l'usucapione è una manna...!!!

 

[fkaftal]

Si fa un gran parlare dell'usucapione (e ci si spaventa troppo spesso a sproposito): l'usucapione (art. 1158 cc) è un istituto giuridico che non nasce per sottrarre a qualcuno una proprietà e trasferirla surrettiziamente a qualcun altro, bensì allo scopo di dare un padrone a una cosa abbandonata.
In nessun caso dovete temere che un giudice assegni la proprietà di un fondo a chi è solito falciarne il prato, perché l'usucapione richiede (tra le altre cose) uso continuato (che non si esercita nel breve spazio di tempo annuale in cui si falcia l'erba), atti di signoria pubblici (cioè comportarsi come farebbe un padrone, es. recintare il terreno, cambiare la destinazione di coltura del fondo) e la buona fede (incompatibile con una vostra offerta scritta di acquisto che sia PRECEDENTE all'apertura di una causa di usucapione).
Tutt'al più, un giudice potrebbe assegnare al ricorrente un diritto sul fondo sin lì pacificamente utilizzato, compatibile coll'utilizzo: per esempio, potrebbe assegnare un diritto di passaggio con le mandrie a un allevatore che fosse solito usare un pascolo, o magari una servitù di legnatico a un boscaiolo che per anni e pacificamente fosse andato a far legna nel fondo per uso personale e familiare.
Dubito che il vostro vicino vorrà accollarsi le spese di una causa dall'esito così incerto, quando può tranquillamente ottenere da voi la compravendita del fondo, o se preferisce un regolare contratto di affitto, quando non semplicemente di comodato d'uso.
Sedetevi al tavolo con lui davanti a una bottiglia di vino rosso e a un gustoso salamino (offerti da voi, naturalmente), e poi parlate "di come sistemare la questione della fienagione": probabilmente è l'opzione migliore