svendita immobile e possibili rogne con l'ADE

nexus 7

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poniamo che un immobile (non prima casa) che sulla carta vale 10 e ha rendita castale 6 , venga venduto a 5 o magari anche 4 perché a cifre superiori non è appetibile (non trova compratori), come si può evitare che l'ADE imputi di aver fatto nero e/o imponga di corrispondere le maggiori imposte sulla (supposta) plusvalenza realizzata?
se la rendita catastale è 6 e si vende a 4 ma si pagano tasse come se fosse stato venduto a 6 (rendita catastale), sono a prova di ulteriori contestazioni?
in un'operazione di questo tipo, è più a rischio il compratore, il venditore o entrambi?
 
Non prima casa, ma comunque di categoria catastale da A1 ad A9? O si tratta di negozio, ufficio, ecc?
 
poniamo che un immobile (non prima casa) che sulla carta vale 10 e ha rendita castale 6 , venga venduto a 5 o magari anche 4 perché a cifre superiori non è appetibile (non trova compratori), come si può evitare che l'ADE imputi di aver fatto nero e/o imponga di corrispondere le maggiori imposte sulla (supposta) plusvalenza realizzata?
se la rendita catastale è 6 e si vende a 4 ma si pagano tasse come se fosse stato venduto a 6 (rendita catastale), sono a prova di ulteriori contestazioni?
in un'operazione di questo tipo, è più a rischio il compratore, il venditore o entrambi?

Con una perizia giurata che attesti il valore corretto dell'immobile non dovresti avere problemi
 
il problema e' che se vale ottimisticamente 10, il perito potra' attestare che vale 8, ma se la si vuole svendere a 5 il problema rimane, io penso

Con una perizia giurata che attesti il valore corretto dell'immobile non dovresti avere problemi
 
confermo, villa in localita' di mare

Per le imposte non ci sono problemi allora, basta pagare in base al "prezzo valore" catastale. Perché nel primo post parli di plusvalenza? E' stata acquistata da poco?
 
no, evidentemente ho usato terminologia impropria.
la situazione concreta vede il proprietario dell'immobile (che possiede da diversi anni) propenso ad accettare l'offerta super ribassata dell'unico interessato, siamo nell'ordine del 50% del supposto valore di mercato.
sia il venditore che l'acquirente temono che l'ADE possa ipotizzare una vendita al ribasso con le problematiche conseguenti per l'uno o entrambi, quindi vorrebbero capire se e come procedere.
Purtroppo in passato ho avuto un parente che è incappato in tale problematica e vorrei evitare che capitasse anche a me, quindi chiedo lumi, grazie
 
no, evidentemente ho usato terminologia impropria.
la situazione concreta vede il proprietario dell'immobile (che possiede da diversi anni) propenso ad accettare l'offerta super ribassata dell'unico interessato, siamo nell'ordine del 50% del supposto valore di mercato.
sia il venditore che l'acquirente temono che l'ADE possa ipotizzare una vendita al ribasso con le problematiche conseguenti per l'uno o entrambi, quindi vorrebbero capire se e come procedere.
Purtroppo in passato ho avuto un parente che è incappato in tale problematica e vorrei evitare che capitasse anche a me, quindi chiedo lumi, grazie

dovresti fare un interpello all' aDE

Agenzia delle Entrate - Cittadini - Interpello - Interpello ordinario
 
mi sembra un ottimo suggerimento, in alternativa, se fossero pagate le tasse sul valore catastale anziché di vendita, il venditore sarebbe di fatto inattaccabile? oppure potrebbe essere proprio questo l'oggetto dell'interpello? quali sono le tempistiche? grazie
 
Nessun problema per il venditore se le tasse vengono pagate sul valore catastale (e per le case la prassi vuole che sia così. Diverso è il discorso per terreni, uffici, magazzini, ecc). E, dato che sono passati oltre 5 anni dall'acquisto, non ci sarebbe nessuna plusvalenza da tassare nemmeno se fosse venduto a 100 volte il prezzo originario, quindi...
Io starei tranquillissimo, anche da acquirente, figuriamoci da venditore.
Ovviamente il tutto vale se nessuna delle due parti è un imprenditore e/o ha debiti rilevanti, altrimenti il discorso cambia...
 
ok, quindi se si pagano tasse sul valore catastale, parte acquirente (e tantomeno venditore) sono inattaccabili; tutti concordi su questa tesi?
 
Con una perizia giurata che attesti il valore corretto dell'immobile non dovresti avere problemi

E invece potresti averne.


Nessun problema per il venditore se le tasse vengono pagate sul valore catastale (e per le case la prassi vuole che sia così. Diverso è il discorso per terreni, uffici, magazzini, ecc). E, dato che sono passati oltre 5 anni dall'acquisto, non ci sarebbe nessuna plusvalenza da tassare nemmeno se fosse venduto a 100 volte il prezzo originario, quindi...
Io starei tranquillissimo, anche da acquirente, figuriamoci da venditore.
Ovviamente il tutto vale se nessuna delle due parti è un imprenditore e/o ha debiti rilevanti, altrimenti il discorso cambia...

Corretto.
 
Esiste il decreto Bersani (Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223) proprio per evitare problematiche di questo tipo.
Si pagano le imposte sul valore catastale ma si deve dichiarare il prezzo concordato per la vendita.
In tal modo l'ade non può avere nulla a pretendere.
Se non si segue questa normativa, emessa apposta, temo che scattino d'ufficio i controlli.
 
Ultima modifica:
bene, allora se decido di procedere con la compravendita, sara' in questo modo
 
bene, allora se decido di procedere con la compravendita, sara' in questo modo

Te lo suggerisco caldamente, eviti qualsiasi accertamento.
Chiedi al notaio come predisporre il rogito per seguire esattamente il decreto Bersani e puoi dormire sonni tranquilli.
 
Come pagare le tasse lo decide il compratore in sede di rogito... è facoltà sua scegliere di pagarle sul valore dichiarato (e teoricamente sue le eventuali conseguenze).
 
Come pagare le tasse lo decide il compratore in sede di rogito... è facoltà sua scegliere di pagarle sul valore dichiarato (e teoricamente sue le eventuali conseguenze).

Ho dimostrazione tangibile che quello che dici non è vero.
Un accertamento ade ha contestato all'acquirente di aver pagato le tasse su un valore dichiarato inferiore a quello reale e al venditore di aver incassato in qualche maniera la differenza.
Nella fattispecie, trattativa per vendita immobile chiusa a 120k, tasse pagate su 120k e parte accertamento ade che ritiene 180k il valore reale (in base a loro verifiche...).
Contesta al compratore di aver pagato meno tasse e al venditore di aver ricevuto la differenza in maniera non tracciata.
Partono anche accertamenti sulle entrate/uscite dei conti correnti del venditore, una rogna senza fine.
 
Partono anche accertamenti sulle entrate/uscite dei conti correnti del venditore, una rogna senza fine.

Per accertamenti del genere devono sussistere dei presupposti che vadano ben oltre la presunzione, quindi probabilmente la situazione riportata è stata sicuramente più articolata.
 
Per accertamenti del genere devono sussistere dei presupposti che vadano ben oltre la presunzione, quindi probabilmente la situazione riportata è stata sicuramente più articolata.

Si, non conosco a fondo la questione e probabilmente ci saranno altri risvolti ma non è detto, spesso le cose sono anche molto più semplici di quanto appaiano.
Un conoscente diretto sta subendo questo vero e proprio "interrogatorio" a valle di una vendita da lui effettuata e ti posso assicurare che non sta vivendo tempi sereni.
Mi ha detto che l'ade non ha bisogno di alcuna prova di colpevolezza quando decide di fare i suoi accertamenti, siamo noi a dover fonire la prova dell'innocenza.
Loro dicono appunto che non stanno incolpando nessuno, stanno solo verificando, accertando...
 
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