costruire casa coniugale su terreno del coniuge

steadi

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salve a tutti,
mia moglie ha appena avuto in donazione un terreno. l'intenzione sarebbe di approfittare di tale terreno per costruire la 1a casa per la nostra famiglia (abbiamo anche due bimbi e siamo stati finora in affitto).
siamo in regime di separazione dei beni.
parteciperemo però entrambi, con i nostri redditi, al finanziamento della casa e del relativo mutuo...
facendo le corna, se le cose non dovessero andare per il verso giusto, leggo da più parti che la casa costruita sul suo terreno rimarrebbe di diritto solo a lei (in realtà si parla ovunque di regime di comunione dei beni,ma presumo che in separazione sia ancora peggio), e che in caso di separazione io potrei solo vantare un "credito" su quanto speso per costruzione e manutenzione, ma non avrei alcun diritto sulla casa.

se le cose stanno davvero così quale sarebbe il modo per tutelarmi, oltre a sperare che vada tutto bene "finché morte non ci separi"?

grazie
 
salve a tutti,
mia moglie ha appena avuto in donazione un terreno. l'intenzione sarebbe di approfittare di tale terreno per costruire la 1a casa per la nostra famiglia (abbiamo anche due bimbi e siamo stati finora in affitto).
siamo in regime di separazione dei beni.
parteciperemo però entrambi, con i nostri redditi, al finanziamento della casa e del relativo mutuo...
facendo le corna, se le cose non dovessero andare per il verso giusto, leggo da più parti che la casa costruita sul suo terreno rimarrebbe di diritto solo a lei (in realtà si parla ovunque di regime di comunione dei beni,ma presumo che in separazione sia ancora peggio), e che in caso di separazione io potrei solo vantare un "credito" su quanto speso per costruzione e manutenzione, ma non avrei alcun diritto sulla casa.

se le cose stanno davvero così quale sarebbe il modo per tutelarmi, oltre a sperare che vada tutto bene "finché morte non ci separi"?

grazie

a tutte le tue perplessità, mi permetto di aggiungerne una io : il terreno è stato oggetto di donazione.
accendi il "radar" e mettilo in modalità "look-on" : le donazioni non sono mai una "cosa" tranquilla, rischi fra mille anni quando verrà meno il donatore che altri possibili eredi (di cui puoi non averne ora notizia) si facciano avanti e chiedano che quel terreno (non so se anche l'eventuale costruzione) entri a far parte del cumulo da suddividere in sede testamentaria; la cui cosa è legittima.

valuterei altre soluzioni.
 
a tutte le tue perplessità, mi permetto di aggiungerne una io : il terreno è stato oggetto di donazione.
accendi il "radar" e mettilo in modalità "look-on" : le donazioni non sono mai una "cosa" tranquilla, rischi fra mille anni quando verrà meno il donatore che altri possibili eredi (di cui puoi non averne ora notizia) si facciano avanti e chiedano che quel terreno (non so se anche l'eventuale costruzione) entri a far parte del cumulo da suddividere in sede testamentaria; la cui cosa è legittima.

valuterei altre soluzioni.

uhm. altri possibili eredi lo escluderei..il terreno è stato donato dalla mamma di mia moglie, diviso in due lotti tra i due unici figli. su questo aspetto dovrei essere piuttosto tranquillo.

tornando alla mia domanda... cosa si potrebbe fare? grazie
 
la donazione potrebbe venire impugnata solo se lede le quote di legittima di altri eredi...diciamo comunque che si tratta di valutare bene pro e contro...se è figlia unica non vedo troppi problemi.
Non so rispondere alla domanda sulla proprietà in caso di "rogne" ma pare chiaro che la maggioranza del bene (terreno+50% casa)
risulterebbe della moglie.

EDIT: se hai diviso in due parti un lotto stai apposto...;)
 
Potresti" comprare" in comune accordo con la moglie il 50% del terreno.
Si tratterebbe solo di una partita di giro
 
Potresti" comprare" in comune accordo con la moglie il 50% del terreno.
Si tratterebbe solo di una partita di giro

la soluzione cui volevo arrivare. all'atto pratico immagino si debba fare per forza un atto notarile? sostenendo i relativi costi.... o ci sono alternative?
 
la donazione potrebbe venire impugnata solo se lede le quote di legittima di altri eredi...diciamo comunque che si tratta di valutare bene pro e contro...se è figlia unica non vedo troppi problemi.
Non so rispondere alla domanda sulla proprietà in caso di "rogne" ma pare chiaro che la maggioranza del bene (terreno+50% casa)
risulterebbe della moglie.

EDIT: se hai diviso in due parti un lotto stai apposto...;)

forse non hai capito bene.
un lotto di proprietà della mamma, è stato dato diviso in due parti separate, ciascuna data al 100% a uno dei due figli.
mia moglie è ora proprietaria al 100% del lotto.
l'unico altro erede di pari grado sarebbe suo fratello (che ha già avuto il suo)...
 
forse non hai capito bene.
un lotto di proprietà della mamma, è stato dato diviso in due parti separate, ciascuna data al 100% a uno dei due figli.
mia moglie è ora proprietaria al 100% del lotto.
l'unico altro erede di pari grado sarebbe suo fratello (che ha già avuto il suo)...

si, ho capito, ogni figlio ha avuto la sua parte...questo risolve parte del dilemma.
 
Non fittizia, assumi la proprietà del 50% del terreno con atto notarile, in accordo col coniuge.

I costi ci sono ma non so quantificarli, sicuramente il notaio ed eventualmente le tasse di compravendita.

La moglie, se d'accordo, viene pagata da un conto cointestato e li versa su un altro vostro conto cointestato.

Lo fece anche mia moglie che acquistò regolarmente il 50% della casa della madre, ci fu un trasferimento di denaro fittizio.
 
posto che il trasferimento di soldi tra coniugi è relativo (dato che entrambi uniremo i nostri risparmi al fine comune di costruire la casa) lo scopo è ovviamente di evitare più possibile le tasse di compravendita e le spese notarili.
sentito già un notaio, mi ha prospettato la possibilità di acquistare da mia moglie il 50% del terreno ... grazie!!
ho trovato come altra possibilità Delle informazioni sulla possibilita' di acquisire il diritto di superficie. ovvero il terreno resterebbe a lei ma si supererebbe in questo modo l'accessione.
e questo si potrebbe fare con semplice scrittura privata registrata, non riesco però a capire
-quali siano i costi, se almeno in questo caso si evitino le tasse di compravendita
- se il diritto di superficie si possa acquisire solo per l'intero o anche per il 50%, posto che l'obiettivo di tutto ciò sarebbe essere proprietari della casa per metà ciascuno.
 
Ultima modifica:
se ti separi da tua moglie puoi dire addio alla casa anche se è (fosse) intestata a te

quindi cerca di andare d'accordo e non farti problemi ... i notai e lo stato sukkiano già abbastanza
 
ciao a tutti
tornando alla mia domanda originaria, ho consultato un primo notaio che mi ha detto sbrigativamente che per avere certezza di non rischiare nulla la cosa migliore è acquistare il 50% del terreno da mia moglie, prima di iniziare ad edificare la casa.
il che comporta oltre agli oneri notarili anche il 9% di tasse.
siccome sono d'accordo a non voler buttare via soldi per notai e stato, ma preferirei pagarci la cucina o i mobili, sto cercando un'alternativa, meno onerosa, che potrebbe essere:
- una scrittura privata (da registrare all'a.d.e.) in cui noi due coniugi dichiariamo di voler rinunciare all'accessione o qualcosa del genere (ma quesro non so se sia fattibile e possa avere valenza)

e poi la butto là: ora il terreno (edificabile per buona parte, che comprende poi una parte a verde privato non edificabile), è iscritto nel catasto terreni.
quando poi ci costruiremo la casa, dovrà giocoforza essere iscritto al catasto fabbricati, e probabilmente tutto lo"scoperto" (giardino) diventerà sua pertinenza.
pertanto poi sarà possibile effettuare la variazione o tale casa iscrivendo la casa nuova al catasto fabbricati al 50% ciascuno, così scomparirà ogni proprietà 100% di mia moglie dal catasto terreni, e avrò quindi risolto il problema in maniera fin troppo semplice....?
dove sbaglio? grazie.
 
a) Non è possibile fare fusioni di immobili intestati a persone diverse o con quote diverse
b) L'iscrizione al catasto fabbricati deve avere la stessa intestazione del catasto terreni
c) Anche riuscendoci perché nessuno se ne accorge, il catasto non è probatorio e non ha valore... quello che conta è la conservatoria dei registri immobiliari (quindi devi passare attraverso atto notarile)
 
a) Non è possibile fare fusioni di immobili intestati a persone diverse o con quote diverse
b) L'iscrizione al catasto fabbricati deve avere la stessa intestazione del catasto terreni
c) Anche riuscendoci perché nessuno se ne accorge, il catasto non è probatorio e non ha valore... quello che conta è la conservatoria dei registri immobiliari (quindi devi passare attraverso atto notarile)

eh già, sarebbe stato troppo facile così...
grazie
 
abbiamo parlato con il notaio che ha redatto l'atto di donazione con cui mia moglie ha ricevuto il terreno.
ci suggerisce un'ulteriore donazione del 50% del medesimo terreno da lei a me. i costi notarili sarebbero circa 2500€ per l'atto +il 3% del valore terreno di imposte catastali.
in questo modo diventerei proprietario del 50% del terreno e del 50% della futura casa.
rimane il fatto che ad alcune banche "piacciono poco" i terreni avuti per donazione in ottica di una concessione di mutuo.
sebbene quanto ricevuto in donazione da mia moglie fosse la metà (equamente diviso tra i due fratelli) di un unico terreno preesistente.
se le banche, ora da sondare, facessero problemi in tal senso, per "agevolare" il credito dovremmo fare la compravendita
del 50% anziché la donazione, ma lì le imposte lievitano al 9%.
altre soluzioni, tipo la costituzione di un diritto di superficie, sarebbero ugualmente onerose ma comporterebbero complicanze in futuro per districare eventuali successioni ecc. quindi ci sono state sconsigliate.

ma mi chiedo: la banca deve finanziare la costruzione della casa mica l'acquisto del terreno, perché dovrebbero fare problemi per il mutuo?
 
Le donazioni possono essere revocate dal donante oppure contestate dagli eredi (es. dopo litigio fra genitori e figli, o disparità di trattamento, oppure salta fuori un figlio "naturale" che reclama la sua parte...)
Per questo secondo il diritto è bene che passino 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante così da "consolidare" la donazione.

Le banche non vogliono concedere mutui per evitare problemi di questo tipo sul bene ipotecato... Immagina come saranno felici di concedere un mutuo e ipotecare il bene che deriva da una donazione della donazione... :eek:
 
Le donazioni possono essere revocate dal donante oppure contestate dagli eredi (es. dopo litigio fra genitori e figli, o disparità di trattamento, oppure salta fuori un figlio "naturale" che reclama la sua parte...)
Per questo secondo il diritto è bene che passino 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante così da "consolidare" la donazione.

Le banche non vogliono concedere mutui per evitare problemi di questo tipo sul bene ipotecato... Immagina come saranno felici di concedere un mutuo e ipotecare il bene che deriva da una donazione della donazione... :eek:

ciao
1) i donatari del terreno sono i due figli della donatrice, quindi i legittimari diretti (oltre al marito) ed il terreno è stato tra loro diviso in parti uguali, l'unico altro legittimario sarebbe il marito.
parlando con un primo notaio mi ha detto che se la donatrice si separasse dal marito e si risposasse, il nuovo marito potrebbe aver da ridire.
mi consiglia pertanto una compravendita.

il secondo notaio mi ha detto che non vale la pena la compravendita perché se la banca farà difficoltà sul discorso donazione, lo farà tanto quanto con una o due donazioni, e che dipende assolutamente dalla banca, alcune non fanno problemi, altre chiedono di sottoscrivere una polizza specifica, altre ancora rifiutano il mutuo.
quindi la cosa non si risolve comunque al 100% in nessuno dei due modi ma è soggettiva da banca a banca....
 
aggiungo ancora
carne al fuoco con il parere ricevuto su un forum di avvocati:

fare un riconoscimento di debito (anche futuro) da parte di sua moglie e l'iscrizione di ipoteca a suo favore sul terreno che automaticamente si estenderà anche all'immobile sovrastante una volta costruito sempre per il principio di accessione.

che ne pensate?
questa via è percorribile sempre per il tramite di un atto pubblico notarile o anche con scrittura privata registrata?
tengo sempre ben presente la considerazione di Andrea4891: e come ho letto anche da più parti...
in caso di separazione, in presenza di figli affidati alla moglie, la casa rimarrebbe di fatto a lei,e una proprietà al 50% di una casa occupata sarebbe comunque invendibile, se lei non decidesse di abbandonarla...
 
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