Ristrutturazione Casa: da dove parto?
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  1. #1

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    Ristrutturazione Casa: da dove parto?

    Salve,

    Devo ristrutturare un immobile fermo agli anni '80 in zona Roma e non so bene da dove iniziare...
    Su consigli e riscontri vari, gli step che mi hanno indicato sono quelli di consultare uno studio di architetti per occuparsi della parte burocratica, di seguire il cantiere e di formulare un capitolato da poi far visionare a 2 3 imprese per ricevere tempi costi e quant'altro e poi decidere: il tutto ad una cifra media di 6000 euro.

    Ora, la casa è completamente da ristrutturare ma non va modificata troppo la distribuzione delle camere ne dovrà essere abitata da eminenti personalità dell'establishment ma da semplici professionisti.

    La cosa che mi fa riflettere è che dovrei iniziare a sborsare 6000 euro per solo mettere le carte in tavola.. per poi scoprire quanto costerà ristrutturare e se esiste una ditta pronto a farlo subito o fra un mese. Il tutto barcamenandomi tra fretta di iniziare costi alle stelle e reticenza a concedere sconto in fattura da parte di molti vista ormai la burocrazia.

    L'alternativa è rivolgersi a ditte chiavi in mano che hanno anche una squadra di architetti per gestire la parte burocratica ed artistica e che già dal primo o secondo sopralluogo possono indicarmi tempi e costi orientativi...certo è che chi esegue i lavori controllerà se stesso e non mi affascina affatto.

    Sono perplesso.. come iniziare? Grazie mille

  2. #2

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    Di solito ci si basa sulle recensioni dei propri conoscenti. Hai degli amici che hanno ristrutturato da poco? Sono stati contenti? Hanno un arch o un ing di fiducia?
    Poi devi provare a farti fare i preventivi da due o tre imprese e fare un confronto.

  3. #3
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    Se non si ha esperienza nel settore conviene semza affidarsi totalmente ad un impresa che offre un servizio chiavi in mano.
    Si occupano loro di trovare gli specialisti e di espletare tutte le pratiche burocratiche.

    Per avere un'idea sui costi, a seconda della qualità delle finiture e degl impianti, informati quanto costa ristrutturare a mq nella tua zona (compresi ovviamente oneri burocratici e progettuali).
    Considera inoltre che spenderai di più rispetto al preventivo iniziale.

  4. #4

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    Salve,

    Devo ristrutturare un immobile fermo agli anni '80 in zona Roma e non so bene da dove iniziare...
    Su consigli e riscontri vari, gli step che mi hanno indicato sono quelli di consultare uno studio di architetti per occuparsi della parte burocratica, di seguire il cantiere e di formulare un capitolato da poi far visionare a 2 3 imprese per ricevere tempi costi e quant'altro e poi decidere: il tutto ad una cifra media di 6000 euro.

    Ora, la casa è completamente da ristrutturare ma non va modificata troppo la distribuzione delle camere ne dovrà essere abitata da eminenti personalità dell'establishment ma da semplici professionisti.

    La cosa che mi fa riflettere è che dovrei iniziare a sborsare 6000 euro per solo mettere le carte in tavola.. per poi scoprire quanto costerà ristrutturare e se esiste una ditta pronto a farlo subito o fra un mese. Il tutto barcamenandomi tra fretta di iniziare costi alle stelle e reticenza a concedere sconto in fattura da parte di molti vista ormai la burocrazia.

    L'alternativa è rivolgersi a ditte chiavi in mano che hanno anche una squadra di architetti per gestire la parte burocratica ed artistica e che già dal primo o secondo sopralluogo possono indicarmi tempi e costi orientativi...certo è che chi esegue i lavori controllerà se stesso e non mi affascina affatto.

    Sono perplesso.. come iniziare? Grazie mille
    Premetto che non conosco per nulla come girano le cose a Roma, sono della provincia del Nord ed a volte sono situazioni molto diverse.
    Nella mia visione il tecnico dovrebbe avere la funzione di fare in primis i tuoi interessi, di controllare, dirigere il lavoro dell'impresa e non avere interessi in comune con nessun fornitore.
    La scelta dei professionisti dipende da cosa devi fare, se il lavoro è piccolo basta un piccolo studio di un geometra, architetto, ingegnere e si occuperà lui di pratiche, progettazione, direzione e sicurezza. Io ora mi sto affidando ad un piccolo studio "di paese" dove ho trovato competenza e disponibilità di ascolto. Se il lavoro è grade o molto complesso occorre uno studio che abbia più figure al suo interno e qui chiaramente i costi aumentano. Se non hai particolare urgenza di sfruttare il superbonus 110 aspetta un paio di anni e vedrai che i prezzi si abbassano. Fino a 2 anni fa se chiedevi un preventivo ad un professionista lo avevi gratis e ti dava anche una stima di massima dei costi. Ora devi penare per avere una offerta da un'impresa artigiana di paese, non chiedere sconti, dare un anticipo importante al momento dell'ordine e di sconto in fattura neanche a parlarne. Con questo boom di lavoro nell'edilizia sono comparse figure sia tecniche che artigiane che definirei improvvisate ed è meglio evitare. Mi è capitato di parlare con un ing. che si occupava si sicurezza industriale e che si era riconvertito in termotecnico. Il titolo di ing. lo permette ..... ma ho preferito altre soluzioni. Chiedere referenze sui lavori fatti o un preventivo chiaro e scritto aiuta sempre.

  5. #5

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    Salve,

    Devo ristrutturare un immobile fermo agli anni '80 in zona Roma e non so bene da dove iniziare...
    Su consigli e riscontri vari, gli step che mi hanno indicato sono quelli di consultare uno studio di architetti per occuparsi della parte burocratica, di seguire il cantiere e di formulare un capitolato da poi far visionare a 2 3 imprese per ricevere tempi costi e quant'altro e poi decidere: il tutto ad una cifra media di 6000 euro.
    Ora, la casa è completamente da ristrutturare ma non va modificata troppo la distribuzione delle camere ne dovrà essere abitata da eminenti personalità dell'establishment ma da semplici professionisti.
    La cosa che mi fa riflettere è che dovrei iniziare a sborsare 6000 euro per solo mettere le carte in tavola.. per poi scoprire quanto costerà ristrutturare e se esiste una ditta pronto a farlo subito o fra un mese. Il tutto barcamenandomi tra fretta di iniziare costi alle stelle e reticenza a concedere sconto in fattura da parte di molti vista ormai la burocrazia.
    L'alternativa è rivolgersi a ditte chiavi in mano che hanno anche una squadra di architetti per gestire la parte burocratica ed artistica e che già dal primo o secondo sopralluogo possono indicarmi tempi e costi orientativi...certo è che chi esegue i lavori controllerà se stesso e non mi affascina affatto.
    Sono perplesso.. come iniziare? Grazie mille
    Purtroppo, da come mi sembra di comprendere, lei sia totalmente digiuno dell'argomento, le dico che rimane solo da incrociare le dita e sperare di incappare in un architetto, geometra o un'azienda che le fornisca il tutto chiavi in mano, sufficientemente competente ma soprattutto serio/seria e che gestisca il tutto nel giusto modus operandi, e operando io stesso nel settore le anticipo che purtroppo non sempre l'abito fa il monaco.
    Stesso discorso per idraulici, elettricisti, mattonatori etc. Detto questo mi sento solo di sottolineare un paio di punti salienti: visto che si parla di ristrutturazione totale degli ambienti, si eviti di cascare nelle classiche proposte per le opere murarie del tipo: a Dottò, il vecchio pavimento non lo togliamo totalmente ma facciamo solo delle tracce a terra per posizionare gli impianti così risparmiamo qualche soldo. No. In tal modo l'unico che andrà a risparmiare sarà la ditta che si occupa delle opere murarie che avrà meno residuo da conferire in discarica ma alla fine il prezzo finale per la demolizione sarà sicuramente identico o quasi, con ulteriori lati negativi che porteranno ad un inutile appesantimento del solaio dato dalla rimanenza di parte del pavimento e prolungamento dei tempi per il posizionamento degli impianti idraulici, termici ed elettrici con aumento dei costi (e delle imprecazioni da parte degli artigiani preposti ad essi).
    No Impianti a parete, onde evitare di toccare la vecchia pavimentazione e quindi posarvi la nuova sopra. I motivi sono gli stessi di cui sopra, oltre al maggior costo, si vanno ad allungare notevolmente i tempi di lavorazione, aumentando la quantità di materiale da utilizzare visto che girare intorno ad una stanza per raggiungere un termosifone o una presa di una tv e ben diverso dall'attraversarla in diagonale a pavimento. Tale proposta risulta valida solo ove ci si imbatta in pavimentazioni d'epoca le quali si vuole mantenere, ma visto che trattasi di costruzione anni 80.
    Altro discorso per gli impianti di riscaldamento a pavimento. Soluzione validissima ma anche molto di moda ma consigliata solo se ci si trova in zone con escursioni termiche abbastanza elevate ed inoltre si tenga conto che oltre ai costi nettamente diversi rispetto agli impianti tradizionali, questi hanno bisogno di spazio, per il sollevamento del massetto nonché di un locale tecnico adeguato, per cui se si tratta di un appartamento di media grandezza, la questione deve essere ben valutata tra pro e contro. Infine, un contratto che dia tempi certi di lavorazione, ma che giustamente offra anche una regolare quota di elasticità, deve comunque essere ben delineato, ad esempio un appartamento di 100 mq., con una lavorazione standard che non comporti particolari esigenze, la si conclude tranquillamente in 9/12 settimane, per cui le consiglio di inserire tassativamente clausole di mora nel contratto in tal senso.

  6. #6

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    Citazione Originariamente Scritto da tira&molla Visualizza Messaggio
    Purtroppo, da come mi sembra di comprendere, lei sia totalmente digiuno dell'argomento, le dico che rimane solo da incrociare le dita e sperare di incappare in un architetto, geometra o un'azienda che le fornisca il tutto chiavi in mano, sufficientemente competente ma soprattutto serio/seria e che gestisca il tutto nel giusto modus operandi, e operando io stesso nel settore le anticipo che purtroppo non sempre l'abito fa il monaco.
    Stesso discorso per idraulici, elettricisti, mattonatori etc. Detto questo mi sento solo di sottolineare un paio di punti salienti: visto che si parla di ristrutturazione totale degli ambienti, si eviti di cascare nelle classiche proposte per le opere murarie del tipo: a Dottò, il vecchio pavimento non lo togliamo totalmente ma facciamo solo delle tracce a terra per posizionare gli impianti così risparmiamo qualche soldo. No. In tal modo l'unico che andrà a risparmiare sarà la ditta che si occupa delle opere murarie che avrà meno residuo da conferire in discarica ma alla fine il prezzo finale per la demolizione sarà sicuramente identico o quasi, con ulteriori lati negativi che porteranno ad un inutile appesantimento del solaio dato dalla rimanenza di parte del pavimento e prolungamento dei tempi per il posizionamento degli impianti idraulici, termici ed elettrici con aumento dei costi (e delle imprecazioni da parte degli artigiani preposti ad essi).
    No Impianti a parete, onde evitare di toccare la vecchia pavimentazione e quindi posarvi la nuova sopra. I motivi sono gli stessi di cui sopra, oltre al maggior costo, si vanno ad allungare notevolmente i tempi di lavorazione, aumentando la quantità di materiale da utilizzare visto che girare intorno ad una stanza per raggiungere un termosifone o una presa di una tv e ben diverso dall'attraversarla in diagonale a pavimento. Tale proposta risulta valida solo ove ci si imbatta in pavimentazioni d'epoca le quali si vuole mantenere, ma visto che trattasi di costruzione anni 80.
    Altro discorso per gli impianti di riscaldamento a pavimento. Soluzione validissima ma anche molto di moda ma consigliata solo se ci si trova in zone con escursioni termiche abbastanza elevate ed inoltre si tenga conto che oltre ai costi nettamente diversi rispetto agli impianti tradizionali, questi hanno bisogno di spazio, per il sollevamento del massetto nonché di un locale tecnico adeguato, per cui se si tratta di un appartamento di media grandezza, la questione deve essere ben valutata tra pro e contro. Infine, un contratto che dia tempi certi di lavorazione, ma che giustamente offra anche una regolare quota di elasticità, deve comunque essere ben delineato, ad esempio un appartamento di 100 mq., con una lavorazione standard che non comporti particolari esigenze, la si conclude tranquillamente in 9/12 settimane, per cui le consiglio di inserire tassativamente clausole di mora nel contratto in tal senso.
    Grazie mille.
    Io sicuramente voglio rivolgermi ad una impresa che gestisca tutto... ma non vorrei che facessero tutto il loro interesse.. per questo stavo provando a chiedere anche a studi di architettura ma sembrerebbe che anche loro non facciano che il loro interesse pur venendo pagati parecchio

  7. #7

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    Grazie mille.
    Io sicuramente voglio rivolgermi ad una impresa che gestisca tutto... ma non vorrei che facessero tutto il loro interesse.. per questo stavo provando a chiedere anche a studi di architettura ma sembrerebbe che anche loro non facciano che il loro interesse pur venendo pagati parecchio
    Come sopra detto, operando nel settore mi rendo perfettamente conto delle sue perplessità.
    L'ultimo consiglio che mi sento di darle è quello di mettersi a tavolino con una piantina del suo appartamento e cercare di delineare precedentemente e in autonomia ogni sua esigenza, ad esempio la scelta dei materiali è bene che avvenga prima ed in totale autonomia, come porte, mattonato, finestre etc., evitando di lasciare mano libera all'architetto o alla società di ristrutturazione in quanto questi tenderanno comunque a portare acqua al loro mulino proponendole aziende a loro affiliate che per forza di cose apporranno mediatamente costi maggiorati che andranno a compensare gli intermediari, costi che di media possono oscillare intorno ad un +20/25%. Ad esempio, spesso con il mattonato o le porte, si tende ad offrire, a sua insaputa, una qualche rimanenza di cantiere (un costruttore stima sempre le forniture in eccesso salvo poi ridimensionarsi in fase di chiusura di cantiere lasciando al fornitore l'onere dell'eccedenza di magazzino) per cui così facendo, ci si ritrova a scegliere qualcosa che non è totalmente di suo gusto ma che bensì le viene propinata sull'onda della spinta emotiva del professionista incaricato. Un altro classico è la disposizione della cucina o di una camera da letto e relativi punti luce. Lei non immagina quante cucine ho visto montare e solo a quel punto rendersi conto che che nessuno aveva previsto una presa sopra un piano di lavoro che potesse asservire un frullatore, una macchina del caffè etc. Stesso discorso per i punti presa per le tv o dei comodini. Per qualche strano motivo ancora molti architetti tendono a posizionare le prese di corrente a 30 cm da terra le quali finiranno inevitabilmente dietro un mobile o un comodino, per cui scomodissime. Ad esempio, se ha previsto un mobile tv il quale mediamente è alto 50/60 cm da terra, le suddette dovranno essere poste ad almeno 70/80 cm, questo per risultare comode da raggiungere e comunque sparire dietro la tv e non essere visibili, stesso discorso se invece si suppone di porlo a parete, queste dovranno essere previste al di sotto della staffa di supporto, e non come spesso accade al di sopra di essa con il pericolo che quando si vanno ad eseguire i fori di fissaggio si vada ad intercettare i cavi sottotraccia.
    Per terminare, come sopra detto, è importante spendere un po di tempo con la sua famiglia sedendosi a tavola con la piantina cercando di pianificare ogni possibile variabile, presentandosi così successivamente al professionista con le idee chiare sul da farsi e lasciando così il minor spazio alla fantasia di quest'ultimo, cercando così di contenere i costi il più possibile.

  8. #8

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    Come sopra detto, operando nel settore mi rendo perfettamente conto delle sue perplessità.
    L'ultimo consiglio che mi sento di darle è quello di mettersi a tavolino con una piantina del suo appartamento e cercare di delineare precedentemente e in autonomia ogni sua esigenza, ad esempio la scelta dei materiali è bene che avvenga prima ed in totale autonomia, come porte, mattonato, finestre etc., evitando di lasciare mano libera all'architetto o alla società di ristrutturazione in quanto questi tenderanno comunque a portare acqua al loro mulino proponendole aziende a loro affiliate che per forza di cose apporranno mediatamente costi maggiorati che andranno a compensare gli intermediari, costi che di media possono oscillare intorno ad un +20/25%. Ad esempio, spesso con il mattonato o le porte, si tende ad offrire, a sua insaputa, una qualche rimanenza di cantiere (un costruttore stima sempre le forniture in eccesso salvo poi ridimensionarsi in fase di chiusura di cantiere lasciando al fornitore l'onere dell'eccedenza di magazzino) per cui così facendo, ci si ritrova a scegliere qualcosa che non è totalmente di suo gusto ma che bensì le viene propinata sull'onda della spinta emotiva del professionista incaricato. Un altro classico è la disposizione della cucina o di una camera da letto e relativi punti luce. Lei non immagina quante cucine ho visto montare e solo a quel punto rendersi conto che che nessuno aveva previsto una presa sopra un piano di lavoro che potesse asservire un frullatore, una macchina del caffè etc. Stesso discorso per i punti presa per le tv o dei comodini. Per qualche strano motivo ancora molti architetti tendono a posizionare le prese di corrente a 30 cm da terra le quali finiranno inevitabilmente dietro un mobile o un comodino, per cui scomodissime. Ad esempio, se ha previsto un mobile tv il quale mediamente è alto 50/60 cm da terra, le suddette dovranno essere poste ad almeno 70/80 cm, questo per risultare comode da raggiungere e comunque sparire dietro la tv e non essere visibili, stesso discorso se invece si suppone di porlo a parete, queste dovranno essere previste al di sotto della staffa di supporto, e non come spesso accade al di sopra di essa con il pericolo che quando si vanno ad eseguire i fori di fissaggio si vada ad intercettare i cavi sottotraccia.
    Per terminare, come sopra detto, è importante spendere un po di tempo con la sua famiglia sedendosi a tavola con la piantina cercando di pianificare ogni possibile variabile, presentandosi così successivamente al professionista con le idee chiare sul da farsi e lasciando così il minor spazio alla fantasia di quest'ultimo, cercando così di contenere i costi il più possibile.
    Grazie.
    Ne approfitto riguardo i materiali. Parlando solo telefonicamente con alcune ditte al fine di organizzare un primo sopralluogo mi hanno anticipato che solo prendendo i materiali da loro avrei diritto all'Iva agevolata al 10% che sennò sarebbe standard al 22%. Ecco informandomi meglio questo è vero... ma come mi metto al riparo dai rischi che lei accenna nel post? (Forniture a prezzi alti, forniture di fine cantiere ecc..)
    Grazie

  9. #9

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    Grazie.
    Ne approfitto riguardo i materiali. Parlando solo telefonicamente con alcune ditte al fine di organizzare un primo sopralluogo mi hanno anticipato che solo prendendo i materiali da loro avrei diritto all'Iva agevolata al 10% che sennò sarebbe standard al 22%. Ecco informandomi meglio questo è vero... ma come mi metto al riparo dai rischi che lei accenna nel post? (Forniture a prezzi alti, forniture di fine cantiere ecc..)
    Grazie
    Per quanto riguarda l'iva agevolata al 10% è vero quanto le è stato riferito ovvero, in caso di ristrutturazione si ha diritto a tale aliquota sempre che l'acquisto avvenga tramite la ditta appaltatrice e non in autonomia, ma è pur vero che non può esserle negata in alcun modo la scelta autonoma del fornitore e anche dei materiali stessi così come la trattativa finanziaria esclusiva tra lei e il fornitore.
    In pratica mi sento di consigliarle di dover dettare regole chiare e precise fin da subito e soprattutto mettere sempre tutto nero su bianco e farlo firmare ad ogni parte interessata.
    Tengo a sottolineare che una fornitura di fine cantiere o fine serie, non necessariamente è sempre un cattivo acquisto, spesso proprio perché tale può incontrare anche prezzi vantaggiosi e materiali di ottima qualità, ma tale vantaggio al 99% è solo di chi lo propone, l'azienda appaltatrice, la quale si vedrà bene dal comunicarle l'effettivo prezzo contrattato.
    Comunque vada, in tutto ciò ho incontrato anche tanti artigiani che si spendevano in ogni modo per cercare di fare un ottimo lavoro con grande soddisfazione dei propri clienti i quali a sua volta venivano successivamente sponsorizzati altrove, ma nel suo caso il territorio di battaglia è la capitale per cui capisco bene che vi possano essere non poche difficoltà nello sfruttare il passaparola.

  10. #10

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    Buon pomeriggio, mi inserisco anche io in quanto ho acquistato casa a dicembre e nei prossimi mesi sarà da sistemare.
    Io ho difficoltà per esempio anche ad avere risposta a richieste di preventivo (ho mandato 16 richieste ad artigiani ed aziende che si occupano di pavimento radiante ho avuto solo 2 risposte) se non si ha fretta si può far fare all’architetto la parte documentale e poi le singole cose con calma si può sentire i vari artigiani e appunto con pazienza e tempo partire dalla prima cosa da fare e poi via via seguire il tutto (in ordine: demolizione muri, tracce varie, nuovo impianto idraulico, impianto elettrico rivisto, pavimento radiante come struttura e impianti, poi i sanitari rivestimenti finiture e suppelletti) tira&molla chiedo conferma a te dell’ordine delle cose da me scritte.
    Ovviamente gestendo da soli i preventivi e i vari artigiani sarà sicuramente una ristrutturazione molto più lunga e impegnativa però con pazienza e un po’ di fortuna magari può valerne la pena, tira&m Lola chiedo conferma a te anche di questo grazie

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