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Risanamento: se l’830% in sette mesi vi sembra poco (non ditelo a Ipi)

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Al gran ballo del mattone. Qual è la plusvalenza realizzata da Risanamento con la cessione di parte dell’aria ex Falck alla Ipi di Danilo Coppola? La società di Luigi Zunino, nell’annunciare oggi la firma di un contratto preliminare, non ne ha fatto menzione, ma a prima vista sembra che la società abbia trovato a Sesto S.Giovanni la sua moderna versione della pietra filosofale, che trasforma le aree di risulta in oro. Com’è possibile? Lo scorso marzo Risanamento aveva acquistato dal costruttore Pasini l’area ex Falck, un lotto pari a 1,5 milioni di metri quadri, per 215 milioni di euro, di cui 88 milioni di euro relativi alle aree ed il resto come accollo di debiti pregressi. Di quell’area, dove sorgerà un complesso abitativo disegnato dall’archietto Renzo Piano (in attesa di ricevere tutte le autorizzazioni, e infatti la stessa cessione a Ipi è sottoposta a questa condizione), Coppola ha acquistato 180mila metri quadri per 200 milioni di euro. Dopo soli sette mesi, quindi, il 12% circa di tutta l’area è stato venduto quasi al prezzo di tutto il “cucuzzaro”, ovvero con una rivalutazione superiore a 8,3 volte (o l’830%) in soli sette mesi. Ma cosa ha effettivamente acquistato Coppola? La risposta è abbastanza semplice: esclusivamente il terreno, in quanto la costruzione degli appartamenti (2000 quelli previsti) e degli esercizi commerciali sarà a carico del costruttore romano. Restano a carico di Zunino, e quindi vanno tolte dai 175 milioni di “teoriche” e ricche plusvalenze, le consulenze artistiche del notissimo architetto genovese e le formalità burocratiche per ottenere le concessioni amministrative indispensabili per iniziare i lavori. E facile prevedere che questi servizi rimasti a carico di Zunino non vadano ad erodere tutti i guadagni di questa eccezionale operazione, e che anzi possano pesare poco se si pensa che saranno spalmati su tutta l’area ex Falck, ovvero anche sull’88% rimasto ancora nelle tasche di Risanamento. Su può parlare di affare per l’Ipi (e quindi per i suoi azionisti di minoranza)? A giudicare dal piano triennale presentato oggi, paradossalmente, sembra di no. Sull’area acquistata a Sesto Coppola investirà complessivamente 490 milioni di euro, per costruire le abitazioni e i negozi. Ovvero 290 milioni di costruzioni tolti i 200 milioni del terreno. E gli introiti previsti dalla vendita, come da piano, ammontano a 780 milioni di euro. Il tutto non prima di fine 2008. Il rendimento sarebbe quindi del 60% circa da spalmare sui prossimi tre anni. Che confrontato con l’830% in sette mesi è proprio una miseria che riempirà d’invidia l’azionista di Ipi quando gli passerà davanti quello di Risanamento.