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REIT, il mercato immobiliare prepara la rivoluzione

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Il mercato degli investimenti immobiliari è sul punto di vivere una vera e propria rivoluzione. L’introduzione in Italia dei Real Estate Investment Trust (Reit) è destinata a cambiare radicalmente il modo d’investire nel mattone. I Reit sono stati autorizzati dal Governo attraverso il varo della legge sulle Società per l’investimento immobiliare quotate (Siiq), che dovrebbero fare la loro comparsa entro la metà del 2007. Un passo parallelo a quello fatto dall’Inghilterra, dove i Reit sono stati autorizzati a inizio anno, e alla Germania dove si sta lavorando alla loro introduzione. Se per l’Europa questa forma d’investimento è relativamente nuova, Negli Usa come in Australia sono ormai alcuni decenni che queste società dominano il panorama degli investimenti immobiliari.


 

Il funzionamento dei Reit è relativamente semplice, come spiega Andrew Cox del Global property Securities Team di Schroders:  “Sono uno strumento che consente agli investitori di accedere non soltanto al mercato nazionale, ma anche a quelli esteri. In termini semplici, il REIT è una società quotata che possiede e gestisce beni immobili commerciali fruttiferi. La società è per lo più esente da imposte sugli utili, ma è tenuta a versare una quota elevata dei propri profitti agli investitori sotto forma di dividendi, soggetti a imposizione fiscale. In sostanza, possiamo dire che i REIT offrono agli investitori un potenziale di guadagno e di rivalutazione del capitale equivalente a quello generato dall’investimento diretto in beni immobili”.  


 


Per l’investitore, soprattutto per quello piccolo, i vantaggi principali sono la soglia d’ingresso molto bassa – in alcuni casi anche pochi euro sono sufficienti – e la possibilità di analizzare le società e le loro performance avvalendosi di report finanziari e rigide regole di corporate governance. I titoli di queste società sono scambiati sui mercati finanziari locali, al pari delle azioni di qualsiasi altra società quotata in Borsa. La trasparenza sembra essere uno dei punti di forza di questa tipologia d’investimento, come sottolinea Andrew Cox: “L’introduzione di REIT sembra migliorare il mercato dei titoli immobiliari in generale. Molti investitori lamentano da sempre un’insufficiente trasparenza delle società immobiliari. L’arrivo dei REIT ha stimolato dei miglioramenti su questo fronte, soprattutto grazie agli sforzi di promozione del settore compiuti da organismi come l’EPRA (European Public Real Estate Association). Ciò ha determinato un maggiore interesse nel settore, accanto ad una gestione più efficiente e, presumibilmente, quindi, a ritorni più elevati”.

A livello di rendimenti i Reit sembrano promettere bene. Negli Usa, dove la loro diffusione è molto alta, negli ultimi 17 anni la performance media a favore dell’investitore è stata del 15%. Nel corso di questi anni, inoltre, si sono registrate solo tre forti flessioni. Due di queste, però, si sono verificate nel corso della bolla speculativa della new economy, quando andavano per la maggiore i titoli tecnologici e ad alto potenziale di crescita.


Ma non tutto è così semplice, e anche i Reit – come tutti gli altri strumenti d’investimento finanziario – devono essere gestiti tenendo presente alcune regole. E’ ancora Andrew Cox di Schroders a spiegarlo: “Prevedere i rendimenti del mercato immobiliare globale è pressoché impossibile e questa è una delle ragioni per cui sosteniamo la necessità di un’allocazione strategica e diversificata per offrire un portafoglio bilanciato.  Gli investitori devono essere consapevoli della natura mutevole dell’universo dei titoli immobiliari globali e delle possibili conseguenze”.