Immobiliare: la bolla che non scoppia (fondionline.it)

Inviato da Redazione il Mar, 24/10/2006 - 10:17
Una delle principali caratteristiche delle bolle è che continuano a spadroneggiare per periodi molto più lunghi rispetto a quelli pronosticati o attesi dagli investitori più scettici. Nel caso del settore immobiliare, sembra che ci troviamo completamente immersi in una di queste fasi o, in alternativa, in una lunga fase di attesa per una decelerazione o stabilizzazione dei prezzi che sembra non arrivare mai. Il numero di paesi interessati da questa corsa sfrenata delle quotazioni immobiliari non è molto elevato, ma il suo peso a livello mondiale è notevole ( a causa della presenza nel gruppo di Stati Uniti, Francia, Regno Unito, Irlanda, Australia, Spagna e Italia).

Nel caso nordamericano, i timori associati sono importanti, visto che non pochi analisti credono che una brusca battuta d'arresto per il settore immobiliare possa tradursi in una frenata dell'intera economia statunitense. Volgendo l'attenzione oltre la semplice lettura di breve periodo offerta dall'analisi dei dati mensili che fotografano l'andamento del settore (vendite di case, inventari, nuove costruzioni etc), va precisato che la maggior parte delle analisi quantitative realizzate con una prospettiva storica, segue un'evoluzione unidirezionale.

La direzione evidenzia una rottura più o meno violenta dell'attuale tendenza rialzista dei prezzi ( sensibilmente superiore a quella registrata dal tasso di inflazione). Il grado e la longitudine temporale di tale correzione rappresentano le variabili che potrebbero fare la differenza tra un effetto moderatamente negativo nella crescita economica, e l'avvento di una fase caratterizzata da tassi di consumo negativi e, conseguentemente, dalla recessione.

I casi europei non sono molto differenti da quello statunitense. Tuttavia, comparazioni storiche con altri periodi più o meno recenti (come quello verificatosi nella prima metà degli anni novanta), devono essere sviluppate con molta cautela. Non c'è alcun dubbio sull'esistenza di un mercato molto più maturo (e di dimensioni maggiori), dove la formazione della domanda può contare su un humus molto variegato: acquisto speculativo, case da vacanza, pressione degli immigrati che arrivano nei paesi europei, richieste dei pensionati che beneficiano di qualche forma di liquidazione a fine attività lavorativa etc.

Un altro importante fattore da prendere in debita considerazione, tanto in Europa che negli Stati Uniti, è quello della crescita della popolazione. I flussi migratori e i loro effetti sulla demografia di alcuni paesi, svolgerebbero un effetto positivo sul contenimento delle eventuali cadute dei prezzi.

Il contributo fornito dal settore immobiliare alla crescita economica degli ultimi anni,è stato rilevante. Questa considerazione dovrebbe far lievitare la prudenza con cui l'investitore si avvicina all'investimento immobiliare in questa fase di euforia. Dal canto loro, i gestori di fondi specializzati cominciano a spostare l'attenzione verso quei mercati maturi che non sono stati coinvolti dall'ondata rialzista (Germania e Giappone). Non sono pochi quelli che sperano -sulla scia di economie in fase di ripresa- in un risveglio dei mercati immobiliari di questi paesi. A cura di www.fondionline.it

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