Apertura B&B

Bituman

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A fine 2019, vorrei comprare una casa con altri 2 soci (entrambe mie sorelle) per metterla a reddito e farci un B&B.

Ho però alcuni dubbi e problemi e vi chiedo quindi una mano a sistemare un po' le idee...

1) Mutuo per l'acquisto della casa, a seguito di alcuni ragionamenti abbiamo valutato migliore questa opzione rispetto ad affittare per poi sub affittare. Ci potrebbero essere dei problemi per l'accollo del mutuo, ma quelli vorrei pensare di risolverli dopo aver capito se sia fattibile la questione.

2) Il b&b non sarà la nostra principale attività, in 3 dovrebbe essere abbastanza flessibile da gestire giusto? Avremmo intenzione di utilizzare porte di accesso con un pin, così da non dover essere presenti, o comunque esserlo il meno possibile, per l'accoglienza degli ospiti. è fattibile la cosa? Mi sfugge qualche passaggio? Di fatto quindi sarà necessario recarsi li per il cambio della biancheria e per portarla a lavare (di che costi parliamo?)

3) Come costi per ora ho tenuto conto di: Mutuo (ipotizzando 700 € al mese), Imu+Tasi 1.800,00 €/anno (150 € al mese), Condominio (50 € al mese), Utenze (50 € al mese), percentuale booking (20%), lavanderia (?), colazione (vorrei dare gettoni da utilizzare in bar limitrofi, costo(?)).

4) Per poter abbassare la rata del mutuo, chiedendo meno anni alla banca e riducendo l'LTV, potremmo ampliare i partecipanti, ad esempio a 4/5. Rimarrebbero tutti familiari, come la vedete? Sarebbe un casino immischiare 5 persone in una cosa del genere? Esiste una possibilità, come un accordo scritto, un contratto, un atto che possa regolamentare il tutto?
è possibile trovare un modo di far investire queste 5 persone, ma dare il potere di "decidere" e occuparsi di tutto una sola persona? Possibile intestare un mutuo a più persone?


Tenuto conto di questi costi, esclusi lavanderia e colazione, di cui per ora non mi sono interessato, il B&B dovrebbe incassare 1200,00 € al mese (tasse escluse però, non ho capito bene come debbano essere calcolate per un B&B).
Un B&B con 3 stanze perciò, dovrebbe riuscire ad incassare 40 euro al giorno.. cifra che penso possa essere fattibile considerando una zona semi-centrale a Roma vicino la metro.


Sono moltissime domande lo so, ma vi chiedo solo dei consigli, spunti, critiche, osservazioni sui costi che ho riportato. Grazie mille a tutti.
 
A fine 2019, vorrei comprare una casa con altri 2 soci (entrambe mie sorelle) per metterla a reddito e farci un B&B.

Ho però alcuni dubbi e problemi e vi chiedo quindi una mano a sistemare un po' le idee...

1) Mutuo per l'acquisto della casa, a seguito di alcuni ragionamenti abbiamo valutato migliore questa opzione rispetto ad affittare per poi sub affittare. Ci potrebbero essere dei problemi per l'accollo del mutuo, ma quelli vorrei pensare di risolverli dopo aver capito se sia fattibile la questione.

2) Il b&b non sarà la nostra principale attività, in 3 dovrebbe essere abbastanza flessibile da gestire giusto? Avremmo intenzione di utilizzare porte di accesso con un pin, così da non dover essere presenti, o comunque esserlo il meno possibile, per l'accoglienza degli ospiti. è fattibile la cosa? Mi sfugge qualche passaggio? Di fatto quindi sarà necessario recarsi li per il cambio della biancheria e per portarla a lavare (di che costi parliamo?)

3) Come costi per ora ho tenuto conto di: Mutuo (ipotizzando 700 € al mese), Imu+Tasi 1.800,00 €/anno (150 € al mese), Condominio (50 € al mese), Utenze (50 € al mese), percentuale booking (20%), lavanderia (?), colazione (vorrei dare gettoni da utilizzare in bar limitrofi, costo(?)).

4) Per poter abbassare la rata del mutuo, chiedendo meno anni alla banca e riducendo l'LTV, potremmo ampliare i partecipanti, ad esempio a 4/5. Rimarrebbero tutti familiari, come la vedete? Sarebbe un casino immischiare 5 persone in una cosa del genere? Esiste una possibilità, come un accordo scritto, un contratto, un atto che possa regolamentare il tutto?
è possibile trovare un modo di far investire queste 5 persone, ma dare il potere di "decidere" e occuparsi di tutto una sola persona? Possibile intestare un mutuo a più persone?


Tenuto conto di questi costi, esclusi lavanderia e colazione, di cui per ora non mi sono interessato, il B&B dovrebbe incassare 1200,00 € al mese (tasse escluse però, non ho capito bene come debbano essere calcolate per un B&B).
Un B&B con 3 stanze perciò, dovrebbe riuscire ad incassare 40 euro al giorno.. cifra che penso possa essere fattibile considerando una zona semi-centrale a Roma vicino la metro.


Sono moltissime domande lo so, ma vi chiedo solo dei consigli, spunti, critiche, osservazioni sui costi che ho riportato. Grazie mille a tutti.

Scusa,ma non sarebbe più conveniente subentrare in un b&b già avviato?
 
Scusa,ma non sarebbe più conveniente subentrare in un b&b già avviato?

L'idea del farlo comprando casa è che, seppur per andare in pari bisogna coprire i costi del mutuo, di fatto, stai acquistando casa. Quindi, in realtà, seppur sia un costo, è come se te li stessi mettendo da parte. Perché nel momento in cui finisci di comprare casa, o decidi di rivenderla diventa un incasso tuo. Questo ragionamento non potremmo farlo facendo come dici tu.

Inoltre la parte relativa ai lavori, alla sistemazione delle stanze, penso conti parecchio per l'affitto delle stanze e per il prezzo a cui riesci a piazzarle sul mercato.

Questi sono stati i ragionamenti.. spero siano corretti :)
 
Non lo so ancora, mi conviene dal punto di tassa della tassazione? Che differenze ci sono?
Vi prego spiegatelo come se stesse parlando a un bambino di 5 anni :)

Riguardo agli altri punti, avete qualche spunto da darmi?
 
Il fatto è che devi essere residente nella stessa dimora che affitti come bb
 
A fine 2019, vorrei comprare una casa con altri 2 soci (entrambe mie sorelle) per metterla a reddito e farci un B&B.

Ho però alcuni dubbi e problemi e vi chiedo quindi una mano a sistemare un po' le idee...

1) Mutuo per l'acquisto della casa, a seguito di alcuni ragionamenti abbiamo valutato migliore questa opzione rispetto ad affittare per poi sub affittare. Ci potrebbero essere dei problemi per l'accollo del mutuo, ma quelli vorrei pensare di risolverli dopo aver capito se sia fattibile la questione.

2) Il b&b non sarà la nostra principale attività, in 3 dovrebbe essere abbastanza flessibile da gestire giusto? Avremmo intenzione di utilizzare porte di accesso con un pin, così da non dover essere presenti, o comunque esserlo il meno possibile, per l'accoglienza degli ospiti. è fattibile la cosa? Mi sfugge qualche passaggio? Di fatto quindi sarà necessario recarsi li per il cambio della biancheria e per portarla a lavare (di che costi parliamo?)

3) Come costi per ora ho tenuto conto di: Mutuo (ipotizzando 700 € al mese), Imu+Tasi 1.800,00 €/anno (150 € al mese), Condominio (50 € al mese), Utenze (50 € al mese), percentuale booking (20%), lavanderia (?), colazione (vorrei dare gettoni da utilizzare in bar limitrofi, costo(?)).

4) Per poter abbassare la rata del mutuo, chiedendo meno anni alla banca e riducendo l'LTV, potremmo ampliare i partecipanti, ad esempio a 4/5. Rimarrebbero tutti familiari, come la vedete? Sarebbe un casino immischiare 5 persone in una cosa del genere? Esiste una possibilità, come un accordo scritto, un contratto, un atto che possa regolamentare il tutto?
è possibile trovare un modo di far investire queste 5 persone, ma dare il potere di "decidere" e occuparsi di tutto una sola persona? Possibile intestare un mutuo a più persone?


Tenuto conto di questi costi, esclusi lavanderia e colazione, di cui per ora non mi sono interessato, il B&B dovrebbe incassare 1200,00 € al mese (tasse escluse però, non ho capito bene come debbano essere calcolate per un B&B).
Un B&B con 3 stanze perciò, dovrebbe riuscire ad incassare 40 euro al giorno.. cifra che penso possa essere fattibile considerando una zona semi-centrale a Roma vicino la metro.


Sono moltissime domande lo so, ma vi chiedo solo dei consigli, spunti, critiche, osservazioni sui costi che ho riportato. Grazie mille a tutti.
Quando dici "incassare" intendi "mi restano"? Perché se intendi l'incasso, con 1200 euro al mese ci vai forse in pari.
Secondo me molti non hanno esattamente idea di quanto impegno e quanti "mestieri" necessitino queste cose.. dalla produzione di pagine web, all'abilità nella gestione dei portali, al saper sistemare il lavandino che perde..
E tutte le spese connesse..l'acquisto dell'immobile,la ristrutturazione,le bollette.. le cose meno evidenti ( lenzuola da lavare, lenzuola da comprare, le lampadina che si brucia, il libro che ti rubano, il tavolo che si rompe )..

La tassazione dipende dalla forma giuridica che avrai. Se costituisci una SNC con loro,oltretutto, avrai anche un centinaio minimo al mese per il commercialista.. solo se tu fossi partita iva personale puoi stare nel regime die minimi , cavartela con 400 euro di commercialista ed un 15% di tasse sul fatturato.

Fa' bene i conti, perché è errore comune credere che si possa integrare un altro lavoro con qualche centinaia di euro e poca fatica/spesa..e finisce che ci si mangia i risparmi per ristrutturare, si lavora per ore e non si cava un ragno dal buco.

Il primo, semplice suggerimento che posso darti è valutare di essere un affittacamere e non un b&b: requisiti meno stringenti, non spendi per la colazione,ti impegna meno come ore, si presta di piu ad una procedura di check in semiautomatico.
 
L'idea del farlo comprando casa è che, seppur per andare in pari bisogna coprire i costi del mutuo, di fatto, stai acquistando casa. Quindi, in realtà, seppur sia un costo, è come se te li stessi mettendo da parte. Perché nel momento in cui finisci di comprare casa, o decidi di rivenderla diventa un incasso tuo. Questo ragionamento non potremmo farlo facendo come dici tu.

Inoltre la parte relativa ai lavori, alla sistemazione delle stanze, penso conti parecchio per l'affitto delle stanze e per il prezzo a cui riesci a piazzarle sul mercato.

Questi sono stati i ragionamenti.. spero siano corretti :)





Non dimenticare che se su quello ci dovete campare la torta si rimpicciolisce.Se non ricordo male siete in 3 soci,non ci scherzerei troppo.

Le ritengo due cose decisamente diverse.

Compro casa nell'ottica di investire.E va bene.

Poi investo nell'attività,senza alcuno storico,ne' fatturato.Secondo me la cosa è molto impegnativa.All'inizio potreste correre il rischio di non avere buoni riscontri,come in tutte le start-up serve tempo per acquisire clientela,e correreste il rischio di trovarvi a fine mese con la rata del mutuo e tutte le scadenze legate al b&b.

Personalmente ci starei molto attento.

A questo punto potreste acquistare casa senza bisogno di trasformarla in b&b.E non appesantire ulteriormente la società con altri finanziamenti.Attenti che le Banche,in assenza di garanzie non erogano nemmeno un centesimo,e quando partono non le ferma più nessuno.


Comunque buona fortuna!
 
Ultima modifica:
Quando dici "incassare" intendi "mi restano"? Perché se intendi l'incasso, con 1200 euro al mese ci vai forse in pari.
Secondo me molti non hanno esattamente idea di quanto impegno e quanti "mestieri" necessitino queste cose.. dalla produzione di pagine web, all'abilità nella gestione dei portali, al saper sistemare il lavandino che perde..
E tutte le spese connesse..l'acquisto dell'immobile,la ristrutturazione,le bollette.. le cose meno evidenti ( lenzuola da lavare, lenzuola da comprare, le lampadina che si brucia, il libro che ti rubano, il tavolo che si rompe )..

La tassazione dipende dalla forma giuridica che avrai. Se costituisci una SNC con loro,oltretutto, avrai anche un centinaio minimo al mese per il commercialista.. solo se tu fossi partita iva personale puoi stare nel regime die minimi , cavartela con 400 euro di commercialista ed un 15% di tasse sul fatturato.

Fa' bene i conti, perché è errore comune credere che si possa integrare un altro lavoro con qualche centinaia di euro e poca fatica/spesa..e finisce che ci si mangia i risparmi per ristrutturare, si lavora per ore e non si cava un ragno dal buco.


Il primo, semplice suggerimento che posso darti è valutare di essere un affittacamere e non un b&b: requisiti meno stringenti, non spendi per la colazione,ti impegna meno come ore, si presta di piu ad una procedura di check in semiautomatico.

Ti ringrazio moltissimo per la risposta e le osservazioni fatte, oltretutto leggo spesso riguardo alle tue iniziative (distributori automatici) e vedo che sei molto preparato quindi mi fa piacere avere un tuo parere.
Riguardo all'incasso, l'obiettivo è ovviamente quello di avere un guadagno, quello che mi interesserebbe capire è quanto dovrebbero essere le entrate minime, per non andare in perdita e rimetterci soldi guadagnati da un'altra fonte di lavoro. Dai calcoli fatti, dovrebbero bastare 1200 € al mese, salvo dimenticanze importanti, ripeto.
Il ragionamento poi è che in realtà, di questi 1200 euro, 700,00 sono per il mutuo, e sono quindi soldi che si rappresentano un'uscita, ma tecnicamente, alla lunga non lo è al 100% in quanto comunque stai acquistando un bene (quindi non rappresentano un investimento, ma una specie di salvadanaio, non so se riesco a spiegarmi).

Riguardo alla questione delle tante sfaccettature, come pagine web, gestione portali, aggiustamenti vari, sono fornitissimo di mio e in famiglia, quindi anche li zero problemi. Mi piace poi informarmi e studiare qualsiasi cosa, la vedrei come uno stimolo prezioso, anzi. Anche il commercialista non rappresenta un costo per fortuna.

Quello che vorrei è fare l'imprenditore, utilizzare del capitale per creare qualcosa, farlo rendere e poi eventualmente valutarne una cessione e/o incassare rendite. In pratica quello che stai provando a fare con i distributori! I costi comunque che ho tenuto in considerazione tengono conto di un mutuo di 700,00 €, non proprio basso, potrebbe anche farsi da 400,00 € chiedendo meno alla banca e restituendo in meno tempo.
Cosa ne pensi dell'idea di coinvolgere più persone? Integrando questa idea, si potrebbe senz'altro chiedere un mutuo di molto inferiore, rischiare di meno ognuno seppur con rendimenti inferiori.

Riguardo a ciò che dici con l'affitta camere, potresti aiutarmi meglio a capire? Come mai lo riterresti probabilmente una migliore soluzione?
 
Non dimenticare che se su quello ci dovete campare la torta si rimpicciolisce.Se non ricordo male siete in 3 soci,non ci scherzerei troppo.

Le ritengo due cose decisamente diverse.

Compro casa nell'ottica di investire.E va bene.

Poi investo nell'attività,senza alcuno storico,ne' fatturato.Secondo me la cosa è molto impegnativa.All'inizio potreste correre il rischio di non avere buoni riscontri,come in tutte le start-up serve tempo per acquisire clientela,e correreste il rischio di trovarvi a fine mese con la rata del mutuo e tutte le scadenze legate al b&b.

Personalmente ci starei molto attento.

A questo punto potreste acquistare casa senza bisogno di trasformarla in b&b.E non appesantire ulteriormente la società con altri finanziamenti.Attenti che le Banche,in assenza di garanzie non erogano nemmeno un centesimo,e quando partono non le ferma più nessuno.


Comunque buona fortuna!

Ciao, grazie mille anche a te per il tuo intervento!
L'obiettivo di raggiungere un utile è senz'altro auspicabile, ma non è fondamentale in realtà. Già raggiungere un pareggio di bilancio, diciamo, rappresenterebbe un risultato accettabile in quanto si starebbe acquistando un appartamento sostenendo costi nulli, o comunque irrisori.
Effettivamente hai ragione, inizialmente potrebbe ingranare poco e dovremmo quindi sostenere dei costi. Non rappresenterebbe però un grande problema, avremmo senz'altro la capacità di sostenere un eventuale spesa di 600,00 € in 3 persone, ovvero 200,00 € a testa. Ho preso un dato random, diciamo che se le spese fisse sono 1200,00 €, spero almeno di farci 600,00€ "sicuri" con un B&B di 3 stanze a Roma!!
 
Ti ringrazio moltissimo per la risposta e le osservazioni fatte, oltretutto leggo spesso riguardo alle tue iniziative (distributori automatici) e vedo che sei molto preparato quindi mi fa piacere avere un tuo parere.
Riguardo all'incasso, l'obiettivo è ovviamente quello di avere un guadagno, quello che mi interesserebbe capire è quanto dovrebbero essere le entrate minime, per non andare in perdita e rimetterci soldi guadagnati da un'altra fonte di lavoro. Dai calcoli fatti, dovrebbero bastare 1200 € al mese, salvo dimenticanze importanti, ripeto.
Il ragionamento poi è che in realtà, di questi 1200 euro, 700,00 sono per il mutuo, e sono quindi soldi che si rappresentano un'uscita, ma tecnicamente, alla lunga non lo è al 100% in quanto comunque stai acquistando un bene (quindi non rappresentano un investimento, ma una specie di salvadanaio, non so se riesco a spiegarmi).

Riguardo alla questione delle tante sfaccettature, come pagine web, gestione portali, aggiustamenti vari, sono fornitissimo di mio e in famiglia, quindi anche li zero problemi. Mi piace poi informarmi e studiare qualsiasi cosa, la vedrei come uno stimolo prezioso, anzi. Anche il commercialista non rappresenta un costo per fortuna.

Quello che vorrei è fare l'imprenditore, utilizzare del capitale per creare qualcosa, farlo rendere e poi eventualmente valutarne una cessione e/o incassare rendite. In pratica quello che stai provando a fare con i distributori! I costi comunque che ho tenuto in considerazione tengono conto di un mutuo di 700,00 €, non proprio basso, potrebbe anche farsi da 400,00 € chiedendo meno alla banca e restituendo in meno tempo.
Cosa ne pensi dell'idea di coinvolgere più persone? Integrando questa idea, si potrebbe senz'altro chiedere un mutuo di molto inferiore, rischiare di meno ognuno seppur con rendimenti inferiori.

Riguardo a ciò che dici con l'affitta camere, potresti aiutarmi meglio a capire? Come mai lo riterresti probabilmente una migliore soluzione?

Partendo proprio dal fondo della tua risposta, la mia osservazione nasce dalla semplice constatazione che, come cogestore di case vacanza, un conto è "ti dole chiavi e ciao" un conto è fornire servizi.
Se fornisci un servizio come la colazione hai obblighi di legge sugli alimenti, un costo superiore, orari da rispettare, possibili lamentele (quasi probabili). Tu mi parli di mandare gente al bar, ma così come chi fornisce roba eccessivamente industriale questo finisce per incidere negativamente sulla qualità del tuo servizio e relative recensioni.. insomma,è un settore in cui non è vero che "piuttosto che niente meglio piuttosto", se non sei attrezzato per una vera colazione ( e con 3 stanze non puoi esserlo) offrirla da solo svantaggi. Un affittacamere è molto più semplice, rinunci a 5-10 euro di ricavi ma quasi altrettanti di spese.
Per la tassazione tra le varie forme non credo proprio ci sia differenza.

Io giammai allargherei ulteriormente il numero dei soci.. un'iniziativa così piccola si presta bene fatta da soli, figurati in 4 o 5.
A spanne, se sei davvero bravo e riesci a sviluppare quelle competenze che dicevamo, le spese intese come luce,riscaldamento,manutenzione,commissioni portali, imu,spazzatura,commercialista etc dovrebbero stare massimo al 40% dei ricavi..
Ecco il problema: su 1200, 500 sono spese. Se 700 sono il mutuo,lavorerai per pagare il forfettario minimo allo stato!

Non fraintendermi, il settore mi piace (ora ho 5 appartamenti vacanza) ma è davvero una giungla, e l'aspetto immobiliare innanzitutto la fa da padrone..che immobile,dove,come ristrutturarlo etc...
Te la senti ?
 
Perfetto, grazie per la dritta, adesso capisco cosa intendi per casa vacanza, comprerò qualche libro per approfondire meglio la questione (consigli su qualche libro?).
Riguardo al possibile guadagno, tieni presente che per ricavare 1200 euro, sarebbe sufficiente affittare 1 stanza su 3, a 40 euro a notte, spero che questo traguardo sia raggiungibile (zona Roma, vicino metro A). Posso chiederti come vanno le tue attività relative a questo settore? Quali noie ti comportano? Le piattaforme online ti garantiscono un regolare flusso di clienti? C'è molta volatilità nei prezzi durante l'anno?

Per quanto riguarda le persone, farei molto volentieri da solo, anzi, forse in due la ritengo una cosa ottimale per far fronte agli impegni. Il problema però è economico e di rischio. Prendere un mutuo da solo vorrebbe dire che debba mettere 70/100k solo di mio, attualmente non li ho e passarebbe qualche anno prima di riuscire a disporre di tale cifra...
Quindi è più una necessità che una volontà! Riguardo alla rata del mutuo poi, in più persone riusciremmo ad abbassarla di molto, facendola arrivare anche a 400 € (vedendo simulatori online di mutui)
 
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