richiesta di aiuto x CONTRATTO PRELIMINARE

[giustiziere666]

Buongiorno a tutti

scrivo per chiedere aiuto circa una situazione giuridica ingarbugliata:

insieme ad un parente possiedo una villa a 2 piani in un luogo di villeggiatura........in particolar modo la mia famiglia ed io siamo proprietari dell appartamento sito al piano terra. mentre nostro zio e' proprietario di quello al primo piano …...... e’ stato deciso di vendere l' intera unita’ abitativa……pero’ il compratore che abbiamo trovato, vorrebbe (giustamente) la garanzia di acquisirla tutta (cioe' piano inferiore e superiore).

Il piccolo problema, che riguarda solo la mia famiglia ( e NON nostro zio) e’ che abbiamo un’ obbligo (morale…non legale) di lasciare utilizzare la nostra unita’ abitativa alla sorella di nostra nonna… (si tratta dell’ ex proprietaria del SOLO NOSTRO appartamento, che tanti anni fa la vendette a nostra nonna ad un’ ottimo prezzo.)

In sintesi nostro zio venderebbe il suo appartamento al primo piano immediatamente, mentre la mia famiglia ed io dovremmo stipulare un CONTRATTO PRELIMINARE, mediante il quale ci impegnamo a vendere il nostro (al piano terra) al verificarsi di una delle seguenti condizioni……..

1) la dipartita della sorella di nostra nonna, la quale di anni ne ha ben 100

2) oppure (in ogni modo) entro 3 anni dalla stipula del preliminare tra noi e lui

Il compratore si e’ offerto (anche qui giustamente) di farsi carico da SUBITO di tutti gli oneri x spese ordinarie e straordinarie dell’ intera villa ….. e di prevederlo mettendolo x iscritto nel preliminare…..solo che mi domando se questa obbligazione che egli assumerebbe possa essere ritenuta (LEGALMENTE) PATTUIBILE o meno….

Eventualmente (perche’lui possa subentarre a noi in tutti gli oneri ord e straord) noi potremmo anziche’ porre in essere un contratto preliminare fare una VENDITA A RATE…… solamente che in questo modo egli diverrebbe DEFINITIVAMENTE proprietario solamente con il pagamento dell ultima rata…. cioe’ fra 3 anni…… ergo non potrebbe godere delle AGEVOLAZIONI FISCALI come prima casa……….che ovviamente ci terrebbe ad avere.

Qualcuno riesce cortesemente a darmi un aiuto? nel contratto preliminare possono essere assunte tutte le obbligazioni che si vogliono circa la distribuzione delle spese ordinarie e straordinarie?inoltre qualcuno riesce a dirmi se esiste una formula giuridica che possa permettere di accontentare i desideri di compratore e venditore?
Grazie e cordiali saluti a tutti

[Gus Goose]

A mio modo di vedere,sarebbe molto più semplice vendere la casa ora e costituire,contestualmente,l'usufrutto vita natural durante della stessa in favore della sorella di vostra nonna (oppure un diritto di abitazione,che è ancor più limitativo,ma cmq adatto al caso di specie).
Altrimenti vi troverete a dover stipulare il rogito tra qualche anno.
Ciao,Gus

[giustiziere666]

anzitutto ti ringrazio x la risposta. anche secondo me potrebbe essere la soluzione migliore........... pero' vi sono alcuni problemi:

1) dato che dobbiamo (moralmente) fare usare l appartamento alla sorella della nonna il compratore non intende comprarlo tutto subito (dato che fino a quando questa signora e' in vitaa di fatto non puo' utilizzarlo)

2) costituire l usufrutto costa parecchio... ho fatto il calcolo sia x quello a vita che per quello limitato a 3 anni e ondeggiamo dai 10 ai 14 mila euro...... che sono un po troppi

3) a me interessa soprattutto il discorso inerente la VALIDITA' DI UNA PATTUIZIONE CONTRATTUALE contenuta nel contratto preliminare che preveda l' addossamento delle spese ordinarie e straordinarie al compratore......... che dici?

[giustiziere666]

.....dai per cortesia... c'e' qualche buonanima che riesce a darmi una dritta? bye e grazie

[giorgio10]

Originalmente inviato da giustiziere666

Buongiorno a tutti

scrivo per chiedere aiuto circa una situazione giuridica ingarbugliata:

insieme ad un parente possiedo una villa a 2 piani in un luogo di villeggiatura........in particolar modo la mia famiglia ed io siamo proprietari dell appartamento sito al piano terra. mentre nostro zio e' proprietario di quello al primo piano …...... e’ stato deciso di vendere l' intera unita’ abitativa……pero’ il compratore che abbiamo trovato, vorrebbe (giustamente) la garanzia di acquisirla tutta (cioe' piano inferiore e superiore).

Il piccolo problema, che riguarda solo la mia famiglia ( e NON nostro zio) e’ che abbiamo un’ obbligo (morale…non legale) di lasciare utilizzare la nostra unita’ abitativa alla sorella di nostra nonna… (si tratta dell’ ex proprietaria del SOLO NOSTRO appartamento, che tanti anni fa la vendette a nostra nonna ad un’ ottimo prezzo.)

In sintesi nostro zio venderebbe il suo appartamento al primo piano immediatamente, mentre la mia famiglia ed io dovremmo stipulare un CONTRATTO PRELIMINARE, mediante il quale ci impegnamo a vendere il nostro (al piano terra) al verificarsi di una delle seguenti condizioni……..

1) la dipartita della sorella di nostra nonna, la quale di anni ne ha ben 100

2) oppure (in ogni modo) entro 3 anni dalla stipula del preliminare tra noi e lui

Il compratore si e’ offerto (anche qui giustamente) di farsi carico da SUBITO di tutti gli oneri x spese ordinarie e straordinarie dell’ intera villa ….. e di prevederlo mettendolo x iscritto nel preliminare…..solo che mi domando se questa obbligazione che egli assumerebbe possa essere ritenuta (LEGALMENTE) PATTUIBILE o meno….

Eventualmente (perche’lui possa subentarre a noi in tutti gli oneri ord e straord) noi potremmo anziche’ porre in essere un contratto preliminare fare una VENDITA A RATE…… solamente che in questo modo egli diverrebbe DEFINITIVAMENTE proprietario solamente con il pagamento dell ultima rata…. cioe’ fra 3 anni…… ergo non potrebbe godere delle AGEVOLAZIONI FISCALI come prima casa……….che ovviamente ci terrebbe ad avere.

Qualcuno riesce cortesemente a darmi un aiuto? nel contratto preliminare possono essere assunte tutte le obbligazioni che si vogliono circa la distribuzione delle spese ordinarie e straordinarie?inoltre qualcuno riesce a dirmi se esiste una formula giuridica che possa permettere di accontentare i desideri di compratore e venditore?
Grazie e cordiali saluti a tutti

Penso la complicazione derivi dal concetto di preliminare, che sottoposto a condizione snatura in questo caso la sua funzione .
Nell'ipotesi in cui il bene sia diviso cioè la tua famiglia sia proprietaria di un piano e lo zio dell'altro piano (cosa non molto verosimile) sarebbe comunque possibile riuscire a vendere subito la la parte dello zio libera da cose e persone , attribuendo invece all'acquirente una prelazione sulla vendita della vostra parte . La prelazione non si estingue e assicura all'acquirente di acquistare allo stesso prezzo quando il bene verrà posto in vendita (immagine la prelazione che viene riconosciuta ai proprietari dei singoli appartamenti quando in un palazzo vengono costruiti dei box) .
Un'altra possibilità è quella di vendere tutto e subito sia la parte dello zio sia la vostra attribuendo tuttavia alla nonna ad opera dell'acquirente un comodato ad uso non gratuito . In pratica si tratta di calcolare l'affitto per una durata max di 3 anni e defalcarla dal prezzo che incassereste dal vostro piano se fosse libero . L'acquirente ne avrebbe la proprietà , tutti i diritti ed oneri e le agevolazioni subito . Tuttavia bisogna essere certi che rilasci un comodato ad uso non gratuito alla nonna una volta acquistato per l'intero il bene

[olly67]

ma questa zia ho capito bene ha 100 anni? a parte .. complimenti! ma lo usa? e ha eredi? perchè casomai mi verrebbe da pensare che potrebbero nascere problemi con loro ..
cmq non ci sono obblighi legali dici .. ma solo morali ... ergo se non lo usa perchè non fare un accordo con questa persona nel quale lei rinuncia all'uso, peraltro concesso non su base legale, in cambio di una certa somma di denaro, che potrebbe farle comodo anziana, per badante o cure o se in formissima per goderseli o eventualmente lasciarla agli eredi ?
così l'immobile diventa subito vendibile .. inoltre non mi è chiaro come fa ad avere i benefici prima casa per entrambe le unità se sono accatastate separatamente .. perchè adiacenti?