Chiarimento sulla Clausola Risolutiva Espressa Mutui

[Pegasus@]

Nella sezione Immobiliare stiamo cercando di capire se anche solo teoricamente , una banca potrebbe rivalersi nei confronti di un mutuatario richiedendo , una compensazione ad integrazione del valore dell'immobile dato come garanzia del corrispettivo mutuo , in caso di Negative Equity , facciamo per semplicita un esempio limite per chiarezza:

Una persona fa un mutuo al 100% del valore dell'immobile , poniamo 100k di mutuo per 100k di valore dell'immobile , se il mercato dovesse subire un tracollo repentino poco tempo dopo la partenza del mutuo , oggettivamente valutabile e quantificabile , diciamo del 20% , la banca potrebbe da contratto inserire clausole al pari di quelle riportate nell'esempio per chiedere al mutuatario di corrispondere la differenza dei 20 k ? in caso di risposta positiva , il rifiuto da parte del cliente ad ottemperare questa richiesta costituisce motivo valido per fare scattare da parte della banca la clausola di risoluzione espressa ? e quindi prendersi l'immobilile ?


Vi posto questo ma solo a titolo d'esempio è preso dal primo caso trovato in rete :



http://www.bancaditeramo.it/document...ra_credito.pdf

Vi posto pure un video in cui Benetazzo dice che questa possibiltà esiste , mia piacerebbe sapere da voi se almeno da un punto di vista la cosa corrisponde al vero , anche se poi è facilmente presumibile che la banca stessa potrebbe non avere l'interesse ad applicarla.

http://www.mutuo-prestito.org/2008/0...soluzione.html

http://it.wikipedia.org/wiki/Clausol...utiva_espressa

Grazie

Pega

[mak2]

Bella ipotesi, anche perché, queste clausole sono spesso presenti nei mutui fondiari anche se di fatto sono, almeno finora, trascurate nella loro potenziale portata.

Cerco di riepilogare il quadro normativo di riferimento.

Le ipotesi di diminuzione della garanzia accessoria al credito sono disciplinate espressamente dagli artt. 1186 e 2743 del cod. civ.

In estrema sintesi: la prima norma (art. 1186 c.c.) prevede la decadenza dal beneficio del termine e la facoltà per il creditore di esigere immediatamente la prestazione se il debitore, per fatto proprio ha diminuito le garanzie che aveva date o non ha dato le garanzie che aveva promesse; la seconda norma (art. 2743 c.c.) prevede che qualora il bene sottosposto ad ipoteca perisca o si deteriori, anche per caso fortuito, in modo da essere insufficiente alla sicurezza del creditore, questi può chiedere che gli sia prestata idonea garanzia su altri beni e, in mancanza, può chiedere l’immediato pagamento del suo credito.

Restano fuori da queste ipotesi i casi in cui l’immobile subisca una diminuzione di valore a causa della variazione dei prezzi di mercato. Si ritiene che sia lecita una clausola volontaria che preveda, in quest’ultima ipotesi, i medesimi effetti dell’art. 2743 c.c. Va, però, tenuto presente che trattandosi di mutuo tra Banca e consumatore la clausola si reputa vessatoria, e quindi soggetta potenzialmente a nullità di protezione, con l’onere a carico della Banca di provare il contrario (art. 33 lett.t codice del consumo).
Ciao MAK2

[Pegasus@]

Originalmente inviato da mak2

Bella ipotesi, anche perché, queste clausole sono spesso presenti nei mutui fondiari anche se di fatto sono, almeno finora, trascurate nella loro potenziale portata.

Cerco di riepilogare il quadro normativo di riferimento.

Le ipotesi di diminuzione della garanzia accessoria al credito sono disciplinate espressamente dagli artt. 1186 e 2743 del cod. civ.

In estrema sintesi: la prima norma (art. 1186 c.c.) prevede la decadenza dal beneficio del termine e la facoltà per il creditore di esigere immediatamente la prestazione se il debitore, per fatto proprio ha diminuito le garanzie che aveva date o non ha dato le garanzie che aveva promesse; la seconda norma (art. 2743 c.c.) prevede che qualora il bene sottosposto ad ipoteca perisca o si deteriori, anche per caso fortuito, in modo da essere insufficiente alla sicurezza del creditore, questi può chiedere che gli sia prestata idonea garanzia su altri beni e, in mancanza, può chiedere l’immediato pagamento del suo credito.

Restano fuori da queste ipotesi i casi in cui l’immobile subisca una diminuzione di valore a causa della variazione dei prezzi di mercato. Si ritiene che sia lecita una clausola volontaria che preveda, in quest’ultima ipotesi, i medesimi effetti dell’art. 2743 c.c. Va, però, tenuto presente che trattandosi di mutuo tra Banca e consumatore la clausola si reputa vessatoria, e quindi soggetta potenzialmente a nullità di protezione, con l’onere a carico della Banca di provare il contrario (art. 33 lett.t codice del consumo).
Ciao MAK2

Grazie per la risposta , quindi in sintesi nello specifico dell'ipotesi legata alla diminuzione del valore dato per effetto esclusivo dal mercato stesso sarebbe da esludersi , a meno della presenza di ulteriori clausole volontarie accessorie che vincolino il mutuatario in tal senso , come nel caso indicato preso proprio da un mutuo fondiario della banca di teramo. Essendo pero il mutuo fatto tra banca e consumatore la clausola presenterebbe quindi connotati di vessatorietà conferendo potenzialmente nullità di protezione , ma se possibile vorrei chiederti se esiste per la banca la possibilità di aggirare preventivamente il rischio di incappare preventivamente nella suddetta nullità data dall'art.33 del codice del consumo.

Lo chiedo perche mi sembra di notare che l'uso di questa clausola risolutiva espressa sia alquanto diffusa cosi come quello di clausole accessorie legate alla diminuzione dei prezzi di mercato , e spesso le banche stesse non transigono assolutamente rispetto alla possibilità di eliminare neanche le clausole accessorie stesse. Per cui il mio dubbio è quello di comprendere perche ci tengano cosi tanto a mantenerle nei contratti di mutuo anche quando parrebbe quasi scontata la loro nullità proprio in riferimento all'ipotesi delineata nell'esempio dato. Che forse presumano di aver la possibiltà di fare valere le loro ragioni in tal sento , ovvero quello di riuscire a dimostrare l’onere a loro carico di "provare il contrario" ?

Grazie

Pega

[gorio]

Restano fuori da queste ipotesi i casi in cui l’immobile subisca una diminuzione di valore a causa della variazione dei prezzi di mercato. Si ritiene che sia lecita una clausola volontaria che preveda, in quest’ultima ipotesi, i medesimi effetti dell’art. 2743 c.c. Va, però, tenuto presente che trattandosi di mutuo tra Banca e consumatore la clausola si reputa vessatoria, e quindi soggetta potenzialmente a nullità di protezione, con l’onere a carico della Banca di provare il contrario (art. 33 lett.t codice del consumo).
Ciao MAK2

Perfetto.
Una clausola di questo tipo si presume inefficace con onere della banca (professionista), di provare il contrario.Aggiungerei solo che una clausola risoluyiva espressa legata al ciclico andamento del mercato (?), - detto per inciso in un mutuo quarantennale quante volte si potrebbe allora azionare? -, non è aderente al dettato normativo dell'art. 1456 cod.civ., che, espressamente, prevede che i casi di risoluziione siano gravi e predeterminati (pattuiti); ma devono essere inadempimenti dell'obbligato, non una generica ed opinabile condizione di mercato, che non può essere in alcun modo ascrivibile al comportamento delle parti che, nel caso del mutuatario, ha il solo obbligo di manutenere diligentemente l'immobile e preservarlo dalle altre pregiudizievoli che facciano diminuire o venir meno la garanzia prestata.

[mak2]

D’accordo con Gorio . Provo a rispondere a Pegasus@ Nella realtà i mutui delle Banche continuano ad essere troppo infarciti di clausole vessatorie (probabilmente è un fatto di cultura) che rappresentano un terreno estremamente scivoloso per tutti .
In caso di contenzioso i singoli casi troveranno soluzione sul piano della prova che dovrà esser data dalla Banca all’interno di un contesto che vede il diritto del consumatore ad una informativa pre contrattuale esauriente e ad un contratto equo e trasparente (codice del consumo), la Banca stessa come contraente forte, il mutuatario come consumatore-contraente debole, il contratto di mutuo come contratto predisposto dal contraente forte in modo seriale, con l’ obbligo a carico della Banca (per le clausole vessatorie di cui all’art. 33 del codice del consumo) di fornire la prova di aver dato informativa precontrattuale al mutuatario e di aver condotto una trattativa individuale sulla specifica clausola vessatoria. Ovviamente la clausola andrà valutata anche sotto il profilo della sua congruità secondo i criteri evidenziati da Gorio, in un quadro sistematico in cui la risoluzione normalmente copre o eventi addebitabili al fatto delle parti, o eventi fortuiti che hanno messo a rischio la garanzia delle parti o eventi che si presentano al momento della sottoscrizione del contratto come straordinari. Ciao Mak2

[Pegasus@]

Originalmente inviato da gorio

Perfetto.
Una clausola di questo tipo si presume inefficace con onere della banca (professionista), di provare il contrario.Aggiungerei solo che una clausola risoluyiva espressa legata al ciclico andamento del mercato (?), - detto per inciso in un mutuo quarantennale quante volte si potrebbe allora azionare? -, non è aderente al dettato normativo dell'art. 1456 cod.civ., che, espressamente, prevede che i casi di risoluziione siano gravi e predeterminati (pattuiti); ma devono essere inadempimenti dell'obbligato, non una generica ed opinabile condizione di mercato, che non può essere in alcun modo ascrivibile al comportamento delle parti che, nel caso del mutuatario, ha il solo obbligo di manutenere diligentemente l'immobile e preservarlo dalle altre pregiudizievoli che facciano diminuire o venir meno la garanzia prestata.

Scusa ma non sembra proprio che la cosa sia pensata in questi termini.

La clausola è stata pensata per mettere al riparo la banca di fronte all'eventualità di una situazione di negative equity.

Per cui facciomo 2 esempi per chiarezza:

1) Mutuatario ha fatto il famoso mutuo al 100% di 100k e il mercato fa calare improvvisamente i prezzi del 30% ma il mutuatario aventi con i pagamenti del mutuo si trova nella condizione di avere gia restituito oltre la metà del debito per cui non si crea il problema per la banca.

2) Mutuatarioha fatto il famoso mutuo al 100% di 100k e il mercato fa calare improvvisamente i prezzi del 30% ma il mutuatario ha fatto il muto da appena 2 anni per cui si trova nella situazione di negative equity e la banca è esposta su questa.

In pratica non è vero il mutuatario si puo trovare ciclicamente nei 40 anni in questa situazione in quanto questa evidentemente si potra verificare solo nei casi in cui il calo del mercato è superiore al debito residuo per cui tipicamente o solo nei primi anni del muto oppure si dovrebbero prevedere cali inimmaginabili.

Inoltre ricordiamoci la premessa non casuale perche si possa creare il problema si deve parlari mutui fatti al 100% o al max al 80% ma proprio solo nei primi anni di rimborso. Ovviamente per mutui fatti dal 60-50% in giu l'ipotesi è praticamente impossibili.

Pega

[Pegasus@]

Originalmente inviato da mak2

D’accordo con Gorio . Provo a rispondere a Pegasus@ Nella realtà i mutui delle Banche continuano ad essere troppo infarciti di clausole vessatorie (probabilmente è un fatto di cultura) che rappresentano un terreno estremamente scivoloso per tutti .
In caso di contenzioso i singoli casi troveranno soluzione sul piano della prova che dovrà esser data dalla Banca all’interno di un contesto che vede il diritto del consumatore ad una informativa pre contrattuale esauriente e ad un contratto equo e trasparente (codice del consumo), la Banca stessa come contraente forte, il mutuatario come consumatore-contraente debole, il contratto di mutuo come contratto predisposto dal contraente forte in modo seriale, con l’ obbligo a carico della Banca (per le clausole vessatorie di cui all’art. 33 del codice del consumo) di fornire la prova di aver dato informativa precontrattuale al mutuatario e di aver condotto una trattativa individuale sulla specifica clausola vessatoria. Ovviamente la clausola andrà valutata anche sotto il profilo della sua congruità secondo i criteri evidenziati da Gorio, in un quadro sistematico in cui la risoluzione normalmente copre o eventi addebitabili al fatto delle parti, o eventi fortuiti che hanno messo a rischio la garanzia delle parti o eventi che si presentano al momento della sottoscrizione del contratto come straordinari. Ciao Mak2

Quindi al di la dell'esempio specifico di come è scritta la clausola , se la banca facesse correttamente informazione sulla clausola e riuscisse a dimostrare di avere adempiuto in questo compito in caso di contenzioso allora la banca potrebbe utilizzarla e metterla in atto ? ho capito bene ? il discorso sta in massima parte sulla possibilità della banca di aver adempito correttamente gli obblighi informativi vero ?

Pega

[Pegasus@]

Originalmente inviato da gorio

Perfetto.
Una clausola di questo tipo si presume inefficace con onere della banca (professionista), di provare il contrario.Aggiungerei solo che una clausola risoluyiva espressa legata al ciclico andamento del mercato (?), - detto per inciso in un mutuo quarantennale quante volte si potrebbe allora azionare? -, non è aderente al dettato normativo dell'art. 1456 cod.civ., che, espressamente, prevede che i casi di risoluziione siano gravi e predeterminati (pattuiti); ma devono essere inadempimenti dell'obbligato, non una generica ed opinabile condizione di mercato, che non può essere in alcun modo ascrivibile al comportamento delle parti che, nel caso del mutuatario, ha il solo obbligo di manutenere diligentemente l'immobile e preservarlo dalle altre pregiudizievoli che facciano diminuire o venir meno la garanzia prestata.

Scusa ma ho più volte sottolineato che il discorso non è quello che la variazione di prezzo fa scattare la clausola risolutiva espressa , agirebbe facendo perno sull'inadenpienza rispetto alle altre clausole che invece includono esplicitamente il discorso del calo dei prezzi.

Nell'esempio postato vi è una clausola "accessoria non quella risolutiva espressa" che lega il mutuatario al reintegro tramite capitale od ulteriori garanzie in caso di calo dei prezzi.

Adesso se si verifica questa situazione e la banca manda comunicazione al cliente di ottemperare a questo richiesta entro la data X , ma questi non lo fa o non lo puo fare , il fatto di non adempiere a questa 1 Clausola , puo fare scattare la clausola risolutiva , in quanto il cliente è gravemente inadempiente rispetto ad un richiesta "legittima" della banca inclusa nel contratto ? e se si , alloro sulla base di questa si "potrebbe" riprendere l'immobile ?

non so se sono stato sufficientemente chiaro nell'esporre la distinzione che faccio nel ragionamento.

grazie

Pega

[overthecounter]

Originalmente inviato da mak2

D’accordo con Gorio . Provo a rispondere a Pegasus@ Nella realtà i mutui delle Banche continuano ad essere troppo infarciti di clausole vessatorie (probabilmente è un fatto di cultura) che rappresentano un terreno estremamente scivoloso per tutti .

D'accordo ma ... il problema della svalutazione dell'immobile era risolto in passato con il divieto di fare mutui con importo > 80% del valore dell'immobile. Se l'immobile scendeva di valore la corrispondente svalutazione andava ad intaccare il capitale proprio del mutuatario e non quello preso a debito.

La clausola famigerata infatti è presente solo nei contratti di mutuo con importo finanziato > 80% e serve alla banca per cautelarsi a fronte alla svalutazione delle garanzie. Non ci vedo alcuna vessazione: il mutuo con importo > 80% è un'operazione finanziaria ad alto rischio e chi lo contrae dovrebbe esserne consapevole.

Cmq ripeto che difficilmente si arriverà alla risoluzione del contratto o al contenzioso ... eventualmente le banche squattrinate utilizzerano questa clausola per spaventare e spremere un po' di più alcuni clienti

[Pegasus@]

Originalmente inviato da overthecounter

D'accordo ma ... il problema della svalutazione dell'immobile era risolto in passato con il divieto di fare mutui con importo > 80% del valore dell'immobile. Se l'immobile scendeva di valore la corrispondente svalutazione andava ad intaccare il capitale proprio del mutuatario e non quello preso a debito.

La clausola famigerata infatti è presente solo nei contratti di mutuo con importo finanziato > 80% e serve alla banca per cautelarsi a fronte alla svalutazione delle garanzie. Non ci vedo alcuna vessazione: il mutuo con importo > 80% è un'operazione finanziaria ad alto rischio e chi lo contrae dovrebbe esserne consapevole.

Cmq ripeto che difficilmente si arriverà alla risoluzione del contratto o al contenzioso ... eventualmente le banche squattrinate utilizzerano questa clausola per spaventare e spremere un po' di più alcuni clienti

Ma si infatti lo abbiamo detto che questa discussione viene appunto fatto solo per comprendere se teoricamente o potenzialmente in determinate specifiche condizioni le banche potrebbero usarla.

Io mi faccio sempre questa domanda perche queste clausole fossero palesemente inutili le banche specie sui mutui al 80%+ assolutamente non transigono rispetto alla possibilità di eliminarle dal contratto ? perche quando i mutui venivanio dati al 50% la cosa non era comtemplata vi sarà un motivo no ?

Pega