acquisto immobile da societa'

[sardanapalo68]

ciao a tutti i partecipanti!
e' solo il mio terzo messaggio, ma seguo assiduamente questo forum che ritengo uno strumento indispensabile per "capire". Chiedo quindi un parere ai partecipanti:

sto cercando casa per investimento (seconda casa), e mi e' stato proposto un immobile venduto da una societa' (non ho approfondito se spa o srl o altro). A detta dell'agenzia immobiliare il venditore ha bisogno di liquidi, per cui un offerta "al ribasso" sarebbe ben accettata. Il fatto che fosse una societa' a vendere e' saltato fuori solo in un secondo momento...questo mi ha un attimo messo di cattivo umore...ma ho preso tempo per fare l'eventuale proposta scritta e mi chiedo: cosa rischio in caso di fallimento del venditore e di eventuale azione revocatoria fallimentare considerando che l'immobile non sarebbe per me una prima casa e quindi un bene meno tutelato? Il rischio che ovviamente temo e' che la vendita - nel caso di fallimento - l'immobile venduto nei 12 mesi seguenti il dichiarato fallimento venga revocato e sia usato per far fronte ad eventuali creditori...potrebbero esserci strumenti per tutelarsi da questa eventualita' oltre le visure camerali etc ?
che ne pensate?

un grazie a coloro che vorranno contribuire

[porchetto]

esistono mi pare delle assicurazioni sul rischio di fallimento del venditore.
si usano per mutui upotecari.

[fede24]

sto cercando casa per investimento (seconda casa), e mi e' stato proposto un immobile venduto da una societa' (non ho approfondito se spa o srl o altro). A detta dell'agenzia immobiliare il venditore ha bisogno di liquidi, per cui un offerta "al ribasso" sarebbe ben accettata. Il fatto che fosse una societa' a vendere e' saltato fuori solo in un secondo momento...questo mi ha un attimo messo di cattivo umore...ma ho preso tempo per fare l'eventuale proposta scritta e mi chiedo: cosa rischio in caso di fallimento del venditore e di eventuale azione revocatoria fallimentare considerando che l'immobile non sarebbe per me una prima casa e quindi un bene meno tutelato? Il rischio che ovviamente temo e' che la vendita - nel caso di fallimento - l'immobile venduto nei 12 mesi seguenti il dichiarato fallimento venga revocato e sia usato per far fronte ad eventuali creditori...potrebbero esserci strumenti per tutelarsi da questa eventualita' oltre le visure camerali etc ?
che ne pensate?

un grazie a coloro che vorranno contribuire[/QUOTE]

1)La società sarà sicuramente SRL(così in caso di fallimento si parano il di dietro)

2)Non fidarti mai dell'agenzia immobiliare, loro vogliono solo vendere a tutti i costi(anche a discapito dell'acquirente)ed in ogni caso non sono tenuti ad effettuare alcuna visura ipocatastale, almeno che tu non pretenda che venga messo per iscritto nel contratto di intermediazione(dubito che accetteranno)
Il loro compito è solo quello di mettere in contatto le due parti(acquirente e venditore)affinchè si concluda la transazione.
Tieni conto che a volte si sono registrati errori addirittura a carico dei notai(che comunque rispondono solo in maniera blanda sul piano civile)

3) Per quanto riguarda il rischio di fallimento ti consiglio di fare una visura ipocatastale presso la camera di commercio(oppure puoi farla anche(a pagamento)su www.unioncamere.it).
La visura completa ti dice le ipoteche a carico della società e sicuramente dell'immobile che ti interessa, gli immobili di proprietà dell società registrati presso la conservatoria, la ragione sociale(srl o altro), gli amministratori, lo statuto societario(le regole), l'ultimo bilancio approvato, eventuali iscrizioni al cai(centro allarme interbancario) e al bollettino dei protesti, insomma vita morte e miracoli.

4) Dopo i vari fallimenti dei costruttori avevano messo in mezzo alla strada dei poveri acquirenti(che in alcuni casi per non perdere l'immobile sono stati costretti a ricomprarli 2 volte sfruttando il diritto di prelazione)la legge fallimentare si è irrigidita nei confronti dei creditori ipotecari(banca) e ammorbidita nei confronti degli acquirenti-debitori(tu).
In sostanza il creditore poteva esercitare il diritto di revocatoria fallimentare nel tempo di due anni, quindi se tu compravi la casa il 1 gennaio 2009 la banca poteva riprendersi il tuo appartamento entro il 31 dicembre 2011.
Oggi le cose sono cambiate molto:
Il diritto di revocatoria da due anni si è ridotto ad uno(6 mesi se per l'acquisto hai contratto un mutuo)
Ma la cosa veramente importante è che perchè venga esercitato il creditore deve dimostrare(onere della prova) che l'acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza del costruttore, capirai che la cosa è quasi impossibile.
Tuttavia fare opposizione ad auna revocatoria fallimentare(anche in caso di vttoria) può risultare molto costoso e lungo(udienze, giornate perse etc), cioè come rovinarsi la vita nei prossimi anni.
Tra l'altro, ripensandoci, tu hai detto che l'immobile lo acquisteresti al di sotto del valore reale e questo potrebbe essere una buona pezza di appoggio per il costruttore.
Quindi ripensando alla barzelletta del cimitero(Tizio va al cimitero e vede una lapide con su scritto:"stava bene per stare meglio qui giace") il mio consiglio sarebbe di lasciare perdere(visto che già sai che è una situazione difficile)

L'unica soluzione altrimenti sarebbe subentrare nel muto(e nell'ipoteca )acceso dall'impresario presso la sua banca(accollo del mutuo) in questo caso penso(cerco conferma dai piu esperti)saresti al sicuro poiche accollandoti tu il mutuo saresti sicuro del suo pagamento e della cancellazione dell'ipoteca.
Per quanto riguarda poi una possibile revocatoria di altri creditori privati(tipo un fornitore-creditore(dell'impresa) che fa azione di revocatoria cercando di applicare un ipoteca giudiziale al tuo immobile dopo il passaggio di proprietà) penso che la cosa sia quasi impossibile(gli esperti illuminino).

Per quanto riguarda l'acquisto, assegni circolari e non pagare niente in nero.
Ti consiglio il sito www.fallimentodelcostruttore.it.

Per Hohen:
scommetto che tu una risposta così prolissa non l'avresti mai data, già alla quinta riga ti facevano male i polpastrelli

Per Porchetto:
Ah porchè, hai mai provato a prende mezzo tavor pe ddormì la domenica mattina?

[sardanapalo68]

accidenti che intervento!! completo e chiaro...grazie mille! mi sa che attendo un po'...non vorrei davvero trovarmi a pelare gatte pur con le migliorie verso l'acquirente che la riforma ha introdoto.

[fede24]

[QUOTE=sardanapalo68;19315956]accidenti che intervento!! completo e chiaro...grazie mille!

CHE GRAZIE E GRAZIE??!! I grazie si dicono in chiesa, sò 20€ che potrai pagare comodamente con il tuo canale preferito, bonifico bancario(rapido), bonifico postale, vaglia postale, assegno circolare, RID etc. etc.

[sijoalfonso]

Salve a tutti. Volevo chiedere una cosa. Ma la durata dei 12 mesi in base alle nuove normative si applica anche per immobili adibiti a seconda casa?
Grazie