Data compromesso non rispettata

[Proprietary]

Buongiorno,



la domanda che vorrei è porre è questa: nel caso si firmi un compromesso in cui c'è scritto che il rogito deve avvenire entro e non oltre una certa data, se a causa del venditore il tutto venga rinviato di parecchie settimane, si ha diritto ad un risarcimento? Oppure ci sono le premesse per rinunciare riavendo indietro i soldi della caparra?



Sarò più preciso, all'atto del compromesso sono stati dati 15.000 euro di caparra con assegno.

Il rogito doveva avvenire entro e non oltre il 16 Settembre. Inoltre sul compromesso c'è scritto che il venditore dichiara di portare al rogito un bene su cui non grava nessun tipo di ipoteca.



Ebbene, il notaio per fare la perizia preliminare ha scoperto che sulla casa c'erano due ipoteche.

Si tratta di multe non pagate alla Esatri.Il venditore è stato avvisato ed ha regolarmente saldato il debito, molto alto tra l'altro.

Il fatto è che a causa di questo inconveniente, e quindi a causa sua, il tutto è slittato di parecchie settimane.





Non sono un legale però mi chiedo: non è stata rispettata una data per colpa del venditore.

Il venditore ha firmato un compromesso in cui dichiarava che la casa non era ipotecata, così non è stato.

Il ritardo lo considero un danno per una serie di motivi, il venditore ha in tasca i miei soldi che erano "finalizzati" ad un atto che si doveva compiere il 16 Settembre.

Non parliamo poi dei lavori, la casa è totalmente da ristrutturare. Il venditore giustamente non mi ha dato le chiavi prima del rogito, ora sarò costretto a fare tutti i lavori molto più tardi con un clima che si presta meno ad un certo tipo di interventi, ad esempio l'imbiancatura.



In conclusione, si può recedere riavendo indietro tutti i soldi? Oppure posso addirittura avere per legge un risarcimento dal venditore?

Ringrazio in anticipo

[Saturalanx]

Ad evitare consigli errati o, comunque, basati su ...supposizioni, sarebbe necessario leggere per intero il compromesso.
Il termine, per esempio, per la stipula dell'atto pubblico è definito essenziale per le parti o per una di esse? La caparra è confirmatoria o penitenziale? E' stata fatta una diffida al venditore inadempiente?
Ad entrambe le tue domande si può in astratto rispondere di sì...ma...in ogni caso se volessi imbarcarti in un contenzioso (supportato peraltro da ottime ragioni!) dovrai comunque rivolgerti ad un avvocato di fiducia..quindi ...
La materia delle obbligazioni ( che va dall'art. 1173 del codice civile all'art.2059) è troppo vasta e complessa per poter essere trattata in un thread.
Le tue ragioni sono comunque validissime e meriterebbero un approfondimento da parte di uno specialista della materia.

[Gus Goose]

Giustamente Saturalanx ha precisato che sarebbe necessario leggere per intero il preliminare.
Ad ogni modo,se la caparra è confirmatoria,puoi pretendere il doppio della stessa in caso di inadempimento altrui.
Se invece è penitenziale,costituisce il corrispettivo previsto per il recesso:ergo,il venditore potrebbe liberamente recedere pagandoti solo quella.
Bisogna però verificare,oltre alla essenzialità del termine,anche la possibilità di chiedere l'ulteriore risarcimento del danno al venditore,oltre alla caparra.
In genere,in questi casi si invia una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.,nella quale si intima la stipulazione del rogito entro e non oltre 15 gg dal ricevimento,avvisando che,in difetto,il contratto si intenderà risolto di diritto.Indica anche data ed ora dell'appuntamento davanti al notaio,affinché quest'ultimo possa essere chiamato a testimoniare.
Scaduto il termine,il contratto si intenderà risolto,e potrai chiedere il doppio della caparra e/o agire giudizialmente per ottenere il risarcimento del danno.
Oppure,puoi costringere il venditore a trasferire coattivamente l'immobile,chiedendo la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.,che,previo pagamento del prezzo da parte tua,può essere trascritta in Conservatoria in luogo del rogito.Ovviamente,anche in questo caso puoi chiedere il risarcimento del danno per il ritardo.
Ciao,Gus