morte del conduttore - locazione abitativa

[ond@nomala]

Qualcuno mi sa spiegare come ci si regola sulla morte del conduttore con gli eredi che non intendono più utilizzare l'immobile?

Purtroppo diverse persone mi danno interpretazioni diverse...

Il contratto di locazione, si scioglie in automatico, ovvero decade con la morte, oppure (come io so) nei tre mesi che gli eredi devono comunicare come recesso è d'obbligo il pagamento del canone.
In ultimo, può valere come disdetta il solo invio del certificato di morte senza alcuna menzione sulla volontà degli eredi?
E se vale questo recesso, i tre mesi partono dalla data della morte
un casino....

grazie a chi mi da una mano a dipanare la matassa...

[Lou Cypher]

LA MORTE DEL CONDUTTORE - I DIRITTI DEL CONVIVENTE

Se il conduttore muore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi (primo comma art. 6 L. 392/1978), nonché, dopo la sentenza costituzionale n. 404 del 7/4/1988, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del primo comma di questo articolo nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio, appunto il convivente more uxorio (con questa espressione s'intende alludere, com'è noto, a due persone che convivono come se fossero marito e moglie, senza esserlo). In particolare, affinché il convivente more uxorio possa subentrare nel contratto di locazione al conduttore defunto non occorre che la convivenza preesistesse al contratto, e non è neppure necessario che il locatore fosse a conoscenza della convivenza (Cass. 10/10/1997, n. 9868).

L'abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso di costui, a nulla rilevando che gli aventi diritto alla successione nel contratto siano o meno rimasti nell'alloggio locato dopo la morte del dante causa, poiché la successione mortis causa nel contratto di locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza (o non si realizza) all'atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi (Cass. 1/8/2000, n. 10034). Se però il conduttore muore senza lasciare eredi conviventi o altri aventi diritto a succedere nella locazione ai sensi della citata norma, il contratto si estingue per il venir meno di una delle parti (Pret. Salerno, 30/11/1984). In seguito all'entrata in vigore della L. 27/7/1978, n. 392, che all'art. 6 ha compiutamente e direttamente disciplinato -relativamente agli immobili ad uso abitativo- la materia della successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, deve ritenersi abrogata la diversa disciplina prevista al riguardo dall'art. 1614 c.c. (Cass. 23/11/1990, n. 11328).

E' opportuno ricordare che la parentela è il vincolo che lega due persone che discendono l'una dall'altra (per es. padre e figlio, nonno e nipote), o che, pur non discendendo l'una dall'altra, hanno uno stipite (ossia un ascendente) in comune: per es. due fratelli germani hanno in comune il padre, due cugini i nonni (si dicono germani i fratelli nati dagli stessi genitori, mentre si dicono consanguinei e uterini, rispettivamente, i fratelli nati dallo stesso padre ma da madre diversa, e quelli nati dalla stessa madre ma da padre diverso).

Per quanto riguarda il calcolo della parentela, occorre premettere che la parentela può essere in linea retta e in linea collaterale (per linea s'intende l'insieme delle generazioni, tecnicamente indicate, queste, come gradi). E' in linea retta la parentela che unisce persone discendenti l'una dall'altra, mentre è in linea collaterale la parentela che unisce persone non discendenti l'una dall'altra ma aventi uno stipite in comune. Per calcolare la parentela in linea retta si risale dal soggetto preso in considerazione a quello nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si calcolano tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra padre e figlio la parentela è di primo grado, tra nonno e nipote di secondo e così via. Per calcolare la parentela in linea collaterale si risale dalla persona considerata allo stipite, per scendere da questi alla persona nei cui confronti si vuole calcolare la parentela, e si considerano, anche in questo caso, tanti gradi quante sono le persone, meno uno: così, tra fratelli la parentela è di secondo grado, tra cugini è di quarto grado e così via. Di regola la legge prende in considerazione la parentela fino al sesto grado.

Quanto all' affinità, essa è è il vincolo che lega un coniuge ai parenti dell'altro coniuge: per es. genero e nuora, cognati. Circa il calcolo dell'affinità, un coniuge è affine dei parenti dell'altro nella linea e nel grado in cui questi è loro parente; così, tra nuora e suocero l'affinità è di primo grado in linea retta (essendo padre e figlio parenti di primo grado in linea retta), tra cognati è di secondo grado in linea collaterale e così via.

Tornando alla convivenza, i giudici, attraverso le loro sentenze, hanno chiarito due punti. Il primo è che, ai fini della successione nella locazione in caso di morte del conduttore di immobile abitativo, l'art. 6 L. 392/1978 richiede il requisito della "abituale convivenza" con il conduttore defunto per tutte le categorie di successibili previsti da questa norma e non soltanto per i "parenti ed affini", come potrebbe far pensare l'"ed" che separa la loro indicazione da quella degli altri successibili (Pret. Milano, 17/12/1983). Il secondo punto è che, affinché possa configurarsi il diritto a succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, ai sensi dell'art. 6, primo comma, L. 392/78, è necessario che vi sia con il predetto una convivenza abituale e stabile: il che deve escludersi qualora il pretendente successore si sia trasferito nell'abitazione del conduttore soltanto per assisterlo e, quindi, per ragioni transitorie: come nel caso del figlio del conduttore che, soltanto dopo la morte di questo, denunci all'anagrafe il proprio trasferimento di residenza, in una situazione nella quale il locatore può provare che la coabitazione era dovuta a ragioni di assistenza (Cass. 23/11/1990, n. 11328). In ogni caso il certificato anagrafico non è sufficiente a provare l' "abituale convivenza" di cui all'art. 6 L. 392/1978, poiché ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata (Cass. 3/10/1996, n. 8652).

L'art. 6 L. 392/1978 ha compiutamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione per uso abitativo in caso di morte del conduttore, escludendo l'applicabilità dell'art. 1614 c.c. ai rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, con la conseguenza che, in mancanza delle altre persone in favore delle quali il citato art. 6 prevede la successione nel contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono subentrare nel rapporto locativo solo se con quest'ultimo conviventi (Cass. 16/3/1995, n. 3074).

Anche nel caso in cui il contratto sia stato sottoscritto da più conduttori, uno dei quali muoia, gli succedono nel rapporto gli eredi ed i parenti e affini con lui abitualmente conviventi (oltre a coniuge o al convivente more uxorio, Cass. 17/6/1995, n. 6910).

http://www.giuffre.it/age_files/dir_...ieri_0904.html

[ond@nomala]

Lou, senza eredi che rimangono dentro....cioè i figli si rifiutano di pagare i tre mesi....di disdetta che non han mandato in forma regolare...

[Lou Cypher]

Mah....io contatterei i figli del de cujus (che dovranno risultare conviventi e quindi residenti nello stesso immobile) e se fosse loro intenzione non voler subentrare nel contratto, li farei firmare una didetta-rinuncia alla successione....

[ond@nomala]

Hanno già inviato letteronzo del Sunia in cui dicono, vale il certificato di morte, tu proprietario dovresti capirlo...che noi recediamo, pertanto il trimestre parte dalla data del certificato di morte. Siccome il contratto finisce noi non si paga il preavviso di tre mesi....insomma la solita palla...
Io sono convinta che loro debbano pagare anche per il trimestre di recesso, qualcuno mi appoggia, altri non sanno, ecco perchè non ho la più pallida idea di come sia .

[Lou Cypher]

Fossi in voi, porterei un cero a Sant'Ambrogio che questi se ne vadano senza strascichi e, si spera, senza aver arrecato danni all'immobile…..altro che tre mesi di preavviso, e di questi tempi!....in ogni caso il locatore può avvalersi sul deposito cauzionale e relativi interessi, generalmente di tre mesi anticipati, e pareggiare in tal modo il contenzioso….

Iniziare una causa, quasi persa in partenza, per un paio di migliaia di euro, è ridicolo….

[ond@nomala]

ma che causa...non è questo il punto, la questione è di principio chi ha legalmente ragione?????

[Gus Goose]

Gli eredi possono recedere dal contratto di locazione entro tre mesi dalla morte del conduttore,con disdetta comunicata con preavviso non inferiore ai tre mesi.
Ti copio/incollo l'articolo di legge.
Il contratto quindi non si risolve affatto in automatico,e l'invio del solo certificato di morte non vale nulla.
Ovvio che,nelle more del preavviso,gli eredi siano tenuti a corrispondere il canone.

Art. 1614.
Morte dell'inquilino.

Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Ciao,Gus

[Saturalanx]

Originalmente inviato da Gus Goose

Gli eredi possono recedere dal contratto di locazione entro tre mesi dalla morte del conduttore,con disdetta comunicata con preavviso non inferiore ai tre mesi.
Ti copio/incollo l'articolo di legge.
Il contratto quindi non si risolve affatto in automatico,e l'invio del solo certificato di morte non vale nulla.
Ovvio che,nelle more del preavviso,gli eredi siano tenuti a corrispondere il canone.

Art. 1614.
Morte dell'inquilino.

Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Ciao,Gus

Non credo sia più applicabile questo articolo (secondo la giurisprudenza è da ritenersi abrogato dagli artt. 6 e 37 della l. 392/78); ritengo pertanto che se gli eredi non sono conviventi (ed è questa la circostanza che va verificata!) non possono (e quindi non devono) subentrare nel contratto di locazione. Ergo, ritengo, non sono tenuti ad alcuna disdetta ed il proprietario non può avanzare alcuna pretesa nei loro confronti.
Comunque, come detto in altro thread, il diritto non è matematica e qualcun altro, con altrettante ragioni, potrebbe invece sostenere che l'art. 1614 del c.c. è tuttora applicabile (ecco come nascono le cause)

[ond@nomala]

Vi ringrazio tutti infinitamente, peccato che oggi sono al punto di partenza. Tramite il Sunia la figlia non convivente afferma che dall'invio del certificato di morte scattano i tre mesi e cioè 17 agosto,(e questo potrei pure concederlo) ma il trimestre lo devono pagare o no? Secondo me si. Diversamente a cosa serve il trimestre famoso per il recesso, gli eredi accettano tutto..incassano il deposito e non pagano ...
Naturalmente pretendono il deposito cauzionale .....