acquisto casa ricevuta in donazione all'oscuro dei rischi

[simmyfree]

Nel 1991 ho acquistato un appartamento da una persona che lo aveva ricevuto in donazione. Soltanto ora, avendo intenzione di venderlo, vengo a sapere casualmente che ci possono essere dei rischi in tale operazione, cosa di cui né il notai né l’agenzia immobiliare mi avevano informata.
Mi ero affidata all’agenzia immobiliare ( una famosa catena con uffici in tutta Italia) sia per il notaio che per la pratica del mutuo, che ho ottenuto senza problemi ( leggo che molte banche non li concedono per fabbricati donati ) e adesso mi sento anche un po’ raggirata. Forse la mia banca o un notaio scelto da me mi avrebbero messa in guardia…………
Perciò chiedo agli esperti qualche chiarimento
La casa è stata donata nel 1985 ( 23 anni fa ), ho fatto un controllo sugli interessati. Dei 2 donanti il padre ultraottantenne è vivente, la moglie/madre è deceduta quest’anno.
Dal catasto online il venditore risulta proprietario di 2 appartamenti , non riesco però a sapere se è figlio unico.
Dalla donazione (agosto 1985) sono trascorsi 20 anni, ma ovviamente non sono trascorsi 10 anni dal decesso dei donanti ( come ho scritto uno è ancora vivo l’altra è deceduta quest’anno).
E’ sufficiente che siano passati venti anni dalla trascrizione della donazione per farmi stare tranquilla, anche nei confronti di un futuro acquirente?

Se lo avessi saputo ovviamente non avrei comprato l’appartamento.
Posso dopo tutti questi anni chiedere risarcimento all’agenzia e al notaio per la mancata informazione, o loro non sono tenuti ad avvertirmi dei rischi ma sono io a dovermi informare?
(nella proposta di acquisto era indicato che l’appartamento era occupato da inquilini, libero al rogito e che erano state fatte delle modifiche murarie, mentre per quanto riguarda la donazione veniva citata solo nel preliminare di vendita )

Grazie per l’aiuto.

[Apache71]

Riporto e spero di rassicurarti...
" l'azione di restituzione non può essere promossa se siano trascorsi venti anni dalla data della donazione (prima questo termine di venti anni non esisteva). Infine viene disposto che i predetti termini ventennali sono "sospesi" (e quindi si ferma il loro decorso) nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante qualora essi notifichino al donatario e poi trascrivano nei registri immobiliari un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (l'atto di opposizione perde effetto dopo venti anni se non sia "rinnovato"). In altri termini, possono appunto opporsi alla donazione i legittimari del donante che non intendano "subire" il decorso dei vent'anni (termine che, come detto, "consolida" i diritti acquisiti dagli aventi causa del donatario).
La finalità della nuova disciplina. La nuova norma ha l'obiettivo di rendere sicura, dopo un certo lasso di tempo, la circolazione dei beni donati: finora, infatti, se il legittimario leso dalla donazione non trovava capienza nel patrimonio del donatario per conseguire il valore della quota di legittima spettantegli, il legittimario stesso poteva soddisfarsi direttamente sui beni donati pretendendone la "restituzione" da parte di chi ne fosse attualmente il proprietario.
Con l'effetto che chiunque si trovasse proprietario dei beni donati poteva dunque vedersi coinvolto nella lite ereditaria tra il legittimario leso dalla donazione e il donatario dante causa del l'attuale proprietario: e visto che il presupposto del coinvolgimento dell'attuale proprietario era che il patrimonio del donatario fosse incapiente per soddisfare il legittimario, l'attuale proprietario dei beni donati convenuto con l'azione di restituzione non trovava soddisfazione del proprio credito di regresso verso il suo dante causa, a causa appunto della incapienza del patrimonio del donatario suo dante causa"

Se non hanno contestato la donazione entro il ventennio..... sei a posto!
Ciao

[max1962]

Originalmente inviato da Apache71

Se non hanno contestato la donazione entro il ventennio..... sei a posto!
Ciao

Se tra padre e figlio, anziche' una donazione, e' stata fatta una compravendita 'simulata' (non esiste prova del passaggio di denaro dal figlio al padre) gli altri eredi possono pretendere che questi beni rientrino nell'asse ereditario ? Se si, esiste un termine per contestare la vendita simulata come per le donazioni ?

Grazie.

[Apache71]

Si, possono contestare l'operazione, un sentenza del 2004 indica "senza limiti", ma non ne sono certo:

"Sentenza 20868 del 28 ottobre 2004

Contratti in genere - simulazione - prova - in genere - legittimario agente per far dichiarare la simulazione di una vendita dissimulante una donazione - prova senza limitazioni - condizioni – proposizione di una contestuale domanda di riduzione della donazione - necessità.

Il successore a titolo universale mortis causa subentra nella posizione giuridica del de cuius ed è soggetto, pertanto, in tema di simulazione del negozio posto in essere dal suo dante causa, alle limitazioni della prova per testi e per presunzioni alle quali era soggetto quest'ultimo come parte contraente. L'erede legittimario, invece, che chieda la dichiarazione di simulazione di una vendita fatta dal de cuius celante in realtà una donazione, agisce per la tutela di un proprio diritto e deve considerarsi terzo rispetto alle parti contraenti, con conseguente ammissibilità senza limiti della prova testimoniale e per presunzioni quando, contestualmente all'azione di simulazione, proponga - sulla premessa che l'atto simulato comporti una diminuzione della sua quota di riserva - una domanda di riduzione (o di nullità o di inefficacia) della donazione dissimulata, diretta a far dichiarare che il bene fa parte dell'asse ereditario e che la quota spettantegli va calcolata tenendo conto del bene stesso, e non pure quando proponga in via principale ed autonoma solo la domanda di simulazione, la quale sia quindi semplicemente preordinata a consentire la proposizione della domanda di simulazione in un futuro giudizio. "

[Apache71]

Questo è interessantissimo per la simulazione di vendita:

http://www.ilcivilista.giuffre.it/ps...-2007-01-2.pdf

[simmyfree]

Grazie !
In effetti mi sono stampata un sacco di dati in proposito.Pensare che si tratta di una legge recente, del 2005, per fortuna!
Non ero tanto preoccupata del fatto che mi potessero togliere l'appartamento, perchè accade solo se il donatario non ha beni sufficienti e dalla visura catastale lui ha ben 2 immobili .
Però sarebbe stato difficile trovare un'acquirente, perchè non avrei mai permesso di fare a qualcun'altro lo scherzo che hanno fatto a me.
Nel compromesso era citato che l'immobile proveniva da donazione, non essendo esperta in materia non ci ho visto nulla di strano. Sicuramente è il notaio,pagato dall'acquirente fra l'altro, che avrebbe dovuto tutelarmi e spiegarmi cosa comportava questo acquisto. Non l'avrei comprato sicuramente, il notaio avrebbe perso il suo onorario e l'agenzia immobiliare che gli manda i clienti la provvigione per la vendita. Anche se sembra tutto risulto questo mi manda in bestia!