fideiussione su vendita

[gdufinance]

A un mio amico è successa una richiesta, a mio parere, strana:
Sta vendendo il suo alloggetto per circa 200.000 euro.
Domani o dopodomani fanno il compromesso (da un'agenzia). E stanno decidendo come fare questo compromesso, le date per i pagamenti ecc.
Il compratore vuole un qualcosa di questo tipo:
Domani gli da 10.000 euro di caparra confirmatoria.
Poi fra un mese gli da altri 90.000 euro garantiti da una fideiussione. Poi entro il 31 dicembre fanno l'atto dal notaio e gli da il saldo.
Domanda: perchè vuole garantirsi con la fideiussione? Teme che il mio amico venda l'alloggio a qualcun altro? Perchè verificare che è il vero proprietario e che non ci sono ipoteche lo può fare subito senza problemi. Altri motivi?
Altra domanda: quanto costa la fideiussione per circa 6 mesi su 100.000 euro? Io penso almeno il 5% annuale, quindi per 6 mesi sarebbe il 2,5% cioè circa 2.500 euro di fideiussione, che prenderebbe in meno dalla vendita.
Ha un senso? Si fanno contratti di questo tipo?

[mimmo1956]

Originalmente inviato da gdufinance

A un mio amico è successa una richiesta, a mio parere, strana:
Sta vendendo il suo alloggetto per circa 200.000 euro.
Domani o dopodomani fanno il compromesso (da un'agenzia). E stanno decidendo come fare questo compromesso, le date per i pagamenti ecc.
Il compratore vuole un qualcosa di questo tipo:
Domani gli da 10.000 euro di caparra confirmatoria.
Poi fra un mese gli da altri 90.000 euro garantiti da una fideiussione. Poi entro il 31 dicembre fanno l'atto dal notaio e gli da il saldo.
Domanda: perchè vuole garantirsi con la fideiussione? Teme che il mio amico venda l'alloggio a qualcun altro? Perchè verificare che è il vero proprietario e che non ci sono ipoteche lo può fare subito senza problemi. Altri motivi?
Altra domanda: quanto costa la fideiussione per circa 6 mesi su 100.000 euro? Io penso almeno il 5% annuale, quindi per 6 mesi sarebbe il 2,5% cioè circa 2.500 euro di fideiussione, che prenderebbe in meno dalla vendita.
Ha un senso? Si fanno contratti di questo tipo?

La risposta in un certo senso te la sei già data da te stesso.
Pensa ad uno che vende 2 volte la stessa casa nello stesso giorno presso due notai diversi.
Teme che il tuo amico non gli venda più la casa o la rivenda ad altri.
Per quanto riguarda i controlli, chi acquista non avra' mai la sicurezza,se non qualche tempo dopo l'atto a seguito dell'aggiornamento in Conservatoria.

[Kadath Dragon]

Originalmente inviato da gdufinance

A un mio amico è successa una richiesta, a mio parere, strana:
Sta vendendo il suo alloggetto per circa 200.000 euro.
Domani o dopodomani fanno il compromesso (da un'agenzia). E stanno decidendo come fare questo compromesso, le date per i pagamenti ecc.
Il compratore vuole un qualcosa di questo tipo:
Domani gli da 10.000 euro di caparra confirmatoria.
Poi fra un mese gli da altri 90.000 euro garantiti da una fideiussione. Poi entro il 31 dicembre fanno l'atto dal notaio e gli da il saldo.
Domanda: perchè vuole garantirsi con la fideiussione? Teme che il mio amico venda l'alloggio a qualcun altro? Perchè verificare che è il vero proprietario e che non ci sono ipoteche lo può fare subito senza problemi. Altri motivi?
Altra domanda: quanto costa la fideiussione per circa 6 mesi su 100.000 euro? Io penso almeno il 5% annuale, quindi per 6 mesi sarebbe il 2,5% cioè circa 2.500 euro di fideiussione, che prenderebbe in meno dalla vendita.
Ha un senso? Si fanno contratti di questo tipo?

Il tuo amico potrebbe anche sparire nel nulla dopo che ha ricevuto 100000 euro, e il compratore che fa a quel punto?

[gdufinance]

Originalmente inviato da Kadath Dragon

Il tuo amico potrebbe anche sparire nel nulla dopo che ha ricevuto 100000 euro, e il compratore che fa a quel punto?

Sì ma se risulta dal catasto che è il proprietario...
Se il compromesso viene registrato, il primo che lo registra dovrebbe essere garantito.
D'accordo che potrebbe fare due atti da due notai diversi lo stesso giorno.
Ma allora tutte le vendite hanno questo pericolo. Come mai nessuno (o forse pochi) richiedono una fideiussione quando firmano un compromesso? Dovrebbe essere una regola nelle vendite tra privati.
Ed il costo non mi sembra poi così trascurabile, se è quello che ho indicato io, ma forse è di più, e anche parecchio.

[sigmund1]

Originalmente inviato da gdufinance

Sì ma se risulta dal catasto che è il proprietario...
Se il compromesso viene registrato, il primo che lo registra dovrebbe essere garantito.
D'accordo che potrebbe fare due atti da due notai diversi lo stesso giorno.
Ma allora tutte le vendite hanno questo pericolo. Come mai nessuno (o forse pochi) richiedono una fideiussione quando firmano un compromesso? Dovrebbe essere una regola nelle vendite tra privati.
Ed il costo non mi sembra poi così trascurabile, se è quello che ho indicato io, ma forse è di più, e anche parecchio.

Una precisazione: quello che risulta al catasto non prova la proprietà, bensì quello che risulta in Conservatoria (ovviamente dovrebbero essere allineati, ma non è detto).
Il fatto che non tutti o pochi lo facciano, non significa nulla.
Se uno è imprevidente o fiducioso nel prossimo, buon per lui.
Io prima di dare 90.000 euro di acconto, prenderei le mie precauzioni, secondo l'art. quinto secondo il quale chi ha i soldi in tasca ha già vinto.
Poi vai a recuperarli con lo stato attuale della giustizia in Italia.

[Gus Goose]

Lo scopo della fideiussione nella vendita è legato,in genere,al fallimento del costruttore,al fine di poter riottenere gli acconti versati nel caso in cui le opere restino a metà,e data per scontata l'incapienza del fallimento.
Nel caso di vendita tra privati, la fideiussione è certamente una garanzia in più,ma non così indispensabile come i rischi da voi paventati parrebbero far credere.
La trascrizione del preliminare tutela al 100% il promissario acquirente,nel senso che non hanno alcun effetto nei suoi confronti tutte le eventuali trascrizioni pregiudizievoli effettuate in un momento successivo (ipoteche,pignoramenti o sequestri).
Inoltre,anche nel caso di doppia stipulazione del preliminare,chi prima trascrive (e non chi prima stipula...) è tutelato rispetto a tutti gli altri eventuali promissari acquirenti.
E' vero che esiste la possibilità di un doppio preliminare nello stesso giorno,ma,non a caso,la caparra versata all'atto della stipula è contenuta.
Ad ogni modo,ripeto,una volta trascritto il preliminare hai tutte le carte in regola per ottenere una sentenza che si sostituisca al rogito,e trascrivibile in Conservatoria a tutti gli effetti.
Quindi,se lo scopo è tutelarsi di fronte ad un venditore poco trasparente,e si vuole evitare il rischio della trafila giudiziaria,ben vengano le garanzie aggiuntive (ma allora bisognerebbe interrogarsi a monte sull'opportunità di concludere un affare con un personaggio di questo tipo...),altrimenti,a mio parere,è uno scrupolo più oneroso che utile.
Ciao,Gus

[ilgattoelavolpe]

la fideiussione non è un optional, ma un obbligo da parte del costruttore nel caso di vendita di case da costruire.
Non ricordo i riferimenti normativi, che si troveranno facilmente con una "gogolata"

[ilgattoelavolpe]

trovato:

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
"Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210"

pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005;
Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;

E m a n a
il seguente decreto legislativo:
Art. 1.
Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Art. 2.
Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Art. 3.
Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata.

[gdufinance]

Grazie a tutti.
Mi sembra comunque di aver capito che in una transazione tra privati la fideiussione è un optional.
Nessuno però mi ha detto quanto costa.

[Kadath Dragon]

Originalmente inviato da gdufinance

Sì ma se risulta dal catasto che è il proprietario...
Se il compromesso viene registrato, il primo che lo registra dovrebbe essere garantito.
D'accordo che potrebbe fare due atti da due notai diversi lo stesso giorno.
Ma allora tutte le vendite hanno questo pericolo. Come mai nessuno (o forse pochi) richiedono una fideiussione quando firmano un compromesso? Dovrebbe essere una regola nelle vendite tra privati.
Ed il costo non mi sembra poi così trascurabile, se è quello che ho indicato io, ma forse è di più, e anche parecchio.

Stiamo parlando di 100000 euro, non proprio 2 lire...a me sembra tanto mettere in mano al venditore la metà del prezzo della casa 6 mesi prima del rogito. Io ho appena acquistato una casa, ma al venditore al compromesso ho dato il 10%, il resto al rogito (dopo 3 mesi). E ho fatto una polizza salvacaparra.
Se il tuo amico fosse dichiarato fallito nei 6 mesi (capitato alla persona che mi stava vendendo l'appartamento, che ci ha rimesso 5000 euro) chi li rivede i soldi?