Condomini "furbi" ed insolventi, come tutelarsi?

[cubmax]

Spero di postare nella sezione giusta.
La situazione è questa. Sono proprietario di un appartamento in un condominio di Roma; in totale gli appartamenti sono 5.
Ogni volta che si tenta di fare un'assemblea per deliberare i vari lavori necessari (in primis il tetto della palazzina che sta praticamente crollando) 3 condomini (furbi, per non dire altro) su 5 puntualmente non si presentano, facendo reiteratamente cadere il numero legale tutte le volte

In sostanza ad ogni riunione mi ritrovo io ed un altro condomino (la signora dell'ultimo piano, alla quale, come è facile immaginare, gli piove direttamente in casa), ma i nostri millesimi non sono legalmente sufficienti.
Siamo gli unici sempre puntuali nei pagamenti e non saltiamo mai le assemblee, l'ultima delle quale si è tenuta nel gennaio 2007, giusto perché sono riuscito a farmi fare la delega da uno "dei tre".
Ieri è stato il 5°tentativo di assembla di quest'anno andato a vuoto.
La ragione è chiara:

- dobbiamo deliberare lavori per circa 40'000 euro (e diviso 5 sono un bell'esborso, ma vista la situazione credo sia peggiore il crollo del tetto)

Giustamente la signora fa presente che dopo due anni di tentativi per far deliberare questi benedetti lavori, sta pensando di citare in giudizio tutto il condominio (visti i danni); però io mi chiedo se esiste un modo affinché io, sempre presente e solvente e disponibile agli impegni del condominio, mi possa tutelare da questa eventuale azione.
Non sono esperto in materia e forse avrò scritto Giocondo in fronte, ma mi pare folle che sia plausibile che 3 persone la facciano franca semplicemente non presentandosi mai alle riunioni e non pagando una barca di arretrati di spese (e le lettere fatte inviare dall'avvocato da parte dell'amministratore non sono valse a niente).
A qualcuno di voi è successo qualcosa di simile? Che avete fatto?

Grazie

[Gus Goose]

Ti rispondo partendo dalla fine.
Se,a fronte della persistente morosità di taluni condomini,l'amministratore si è limitato a diffidare il pagamento in sede stragiudiziale,direi che è il caso di cambiarlo,o di fargli comunque presente che la sua inerzia potrà essere oggetto di azione di responsabilità da parte vostra.
Infatti,per il recupero delle spese condominiali,la legge concede la possibilità di ottenere l'emissione di decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivivvero,in tempi molto rapidi il Condominio può agire esecutivamente (anche mediante pigoramento immobiliare) nei confronti dei condomini morosi.
Quindi,prima di accettare con rassegnazione l'atteggiamento di questi furbetti,assicurati che l'amministratore dia seguito alle opportune azioni a tutela del Condominio.E' un suo dovere,ricorda.

Quanto alla seconda questione,l'unica vera forma di tutela è proprio quella in sede giudiziaria,a mente del'art. 1105 c.c.:

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune (1106). Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (872).

Pertanto,qualora l'inerzia dovesse perdurare,potrete senza'altro adire l'autorità giudiziaria affinché assuma i provvedimenti d'urgenza necessari alla conservazione della cosa comunevviamente,le spese dell'intervento andranno ripartite,e,del caso,recuperate coattivamente come sopra indicato.
Ciao,Gus

[cubmax]

Grazie Gus, finora io e l'altra condomina ci eravamo limitati a sollecitare l'amministratore, ma comprendo che di fronte alla paralisi amministrativa in cui versiamo non ci resta che metterci nelle mani di un avvocato, oltre che per i lavori urgenti anche per far fioccare le dovute ingiunzioni.

Ti ringrazio molto

[skymap]

3 persone la facciano franca semplicemente non presentandosi mai alle riunioni e non pagando una barca di arretrati di spese (e le lettere fatte inviare dall'avvocato da parte dell'amministratore non sono valse a niente).
A qualcuno di voi è successo qualcosa di simile? Che avete fatto?


C'era uno che lo faceva abitualmente anni fa dove abito io, dopo alcuni solleciti legali l'amministratore ha fatto fare la trafila all'avvocato del pignoramento dell'immobile che è finito all'asta e venduto a terzi.
Con una parte del ricavato si sono ripagate le spese, nel frattempo a carico del resto dei condomini, detraendole dal bilancio condominiale sulle ns quote di pertinenza.